物业服务若干法律问题

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！物业服务若干法律问题一、物业服务的法律来源任何商品住宅不论是别墅或是公寓，总是分为两大部分，一是完全属于住宅所有人即业主的，还有不完全属于单个业主的。例如买了房子，经过登记成为房子的主人，对房子这个物而言，就有了物权，叫做业主。业主可以掌管房子，用于自住、可以出租而白。如果在一幢公寓楼或写字楼里买了一处房，别人在这幢楼里也买了房，那么这幢楼的有一部面积归归这幢楼共同使用，在这种情况下，由于共用面积是分摊到每个买房人头上的，所以大家都有分摊面积的所有权。这种所有权不能象面积一样划分到每个买房人的头上，怎么办？有办法，法律设定了一种共有权，大家共享共用部分的所有权，于是就产生出一种新的权利，叫业主共有权。业主对共有权享有的权利形成一种成员权，对共有的权利通过成员权来实现。显而易见，成员权不是用来解决分摊共用面积的，而是协调买房人之间共有关系的，是为各所有人在管理这幢楼房共用事务而享有的权利。成员权有点像股权，购买房屋面积大的成员权大，反之则小。成员权的内容包涵表决权、参与订立规约权、选举和解任管理人员权及请求权，同时承担遵守规约、接受管理团体的管理、执行管理团体的决议等义务。所以说，一个建筑物里的每个物权人享有所有权，也享有共有权，还有成员权。业主的这种权利，与一般的物权相比，有自己的特征，在法理上，称之为建筑物区分所有权。这个理论观点最早由德国学者贝尔曼倡导，后来为德国法所采纳。我国在2003年以国务院令379号首次颁布的《物业管理条例》的理论基础就是建筑物区分所有权。2007年又以62物区分所有权作为法律权利。2009年最高人民法院以法释〔2009〕7号《关于审理建筑上述法律、行政法规及司法解释，依据的法律原理就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是物业公司履行物业服务合同义务的法理来源。二、物业公司行使服务权利义务的法律依据物业公司是为建筑物属于全体业主共有部分提供服务的，属于业主专有部分的建筑物不在物业公司履行物业服务合同义务范围内，因此必须弄清建筑物那些是共有部分。1最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法有权证上黏贴的房屋平面图划红线以的建筑物的墙体中线以内部分及阳台，属于业主私产。除此之外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；建筑区划内依法由业主共同享有建设用地使用权的土地，如道路、绿地等；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施如会所、游泳池、健身房等。另外，业主专属建筑物内的共用通风管道、上下水管道，也属于业主共同享有纳入物业服务范围之内。物业公司为全体业主共有部分的建筑物、设施、设备提供物业服务。业主需要物业公司为其专属部分建筑物、设施、设备提供服务的，应当另行签订转由物业服务合同。三、物业服务对象物业公司为属于全体业主的建筑物、设施、设备提供物业服务，因此服务对象是业主。这里就有一个物业公司和业主之间的法律关系，即委托代理关系。代理在民事法律中是一个很重要的制度。我国的《民法通则》在第四章专门立出一节规定代理。所谓代理是指我的事不一定都由自己办，可以交给别人去办；我们所办的事，不一定全都是自己的事，有时是受人之托为他人办事。在这种情况下，叫别人办事的人是委托人，代委托人办事的人就是代理人。物业公司是代理人，是以自己的名义为业主办事的，其后果由业主来承担。业主有权挑选物业公司，对物业公司提出要求，否则业主不放心；但作为物业公司来讲，业主的要求应当合理，否则没办法代理。业主的需求和物业公司的能力之间存在矛盾，这就需要双方协商一致，签定合同。物管条例就是业主与物业公司建立委托代理关系、协商合同条款的依据。物管条例的另一方面的作用是禁止违反条例的行为发生，如果违反了条例的强制性规定，就要受到惩罚或承担责任。从法律上讲，代理分为有效和无效两种，凡是在委托人的委托范围内，依据委托人的授权办合法的事的行为，都是有效的代理，其后果由委托人承担。如果不是这样，代理就不是有效的代理。2这里有两种情况，一种是委托事项不合法，代理人做了，其结果侵害了国家或社会利益，这种代理是绝对无效的，委托人应承担责任；另一种是代理人越权、滥用职权或代理权已经结束了代理人仍然继续行使代理权。在这种情况下，如果代理人的行为侵害了国家或社会利益，这种代理是绝对无效的，由代理人自负责任，如果代理人的行为没有侵害国家或社会利益，但委托人事前不知道，这种代理结果有两种可能，其一是委托人事后同意了，由委托人承担；其二是委托人事后不同意不接受，那么，委托人有对代理的撤销权或对代理的变更权。我认为，物业公司应当深入了解委托与代理关系。否则难以真正读懂物管条例。物业公司与业主（房屋所有权人、委托人）之间的基础关系是由物业服务合同建立的。合同的法律地位表现在合同就是物业公司与业主的法锁。而这个法锁又是由物业公司与业主两者的意思表示完全一致而造就的，只要这个意思表示不违背法律的禁止性规定，就受法律的认可和保护。所谓“合同自由”的本意就是如此。合同自由的本质是签订定合同当事人的意思表示自由。所谓意思表示是指将自己内心的真实想法用一定的方式表现出来，行成法律承认并保护的东西。那么这里有两个问题，第一是意思表示要真实。对于合同而言，条款要真实，这种真实包含着一致性。如果合同内容不真实，从法理上讲属于意思暇疵。其后果是三种可能：①侵害了国家或社会利益的，合同无效；②没有侵害国家或社会利益，但是侵害了合同对方的合法权益的，合同属于可变更或可撤销的情形；③既没有侵害国家或社会利益，也没有侵害合同对方的合法权益，但对方不知情的，属于效力待定的合同。合同效力情形与代理结果情形是相通的，都源于意思表示要真实的法理。第二是不违背法律禁止性规定。对于民事法律而言，法无禁止即自由。这一点与行政法有显著区别，行政法是法无授权即禁止。我们的物业公司既然是法人，不是行政机关，就要按民法来办事，不可以用行政行为代替民事行为。我们说的自由是在法律框架内的自由，对法律有禁止性的规定，不能去碰。这里说的法也是会不生效的。典型的如房产转让，买卖双方如果没有办理过户变更登记手续，即使付了钱、住上房，其原来的产权人仍旧未变动，这就是民法关于不动产登记的公示原则。而动产只要付钱给出让方，其产权即时转移到付款人，这就是民法关于动产善意即时取得制度。因此，我们在做业务中，第一要诚信，否则合同会出问题；第二要服务，否则3代理人的位置会丢失；第三要懂法，否则不善保护合法权益。四、业主成员权的具体权利1、业主监督权。物业管理条例规定了业主九项权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业公司的服务；2、提议召开业主会议，就物管事项提出建议；3、提出制定或修改业主公约，提出业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会，行使投票表决权；5、选举业主委员会委员，享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业公司履行合同；8、对物业共用部位、共用设施及设备和场地的使用情况及分摊费用享有知情权9、监督物业维修资金的管理和使用。相应的，条例规定了业主应承担的义务有五项：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内共用部位、共3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；45、按时交纳物业服务费用。2、业主解聘权。因为物业属业主所有，依据“所有权决定一切”的原则，业主有权选聘和解聘物业公司是人同此理。业主委员会是经过业主选举产生的，所以业主委员会是业主大会的执行机构，体现了“大家的事情大家决定，不让少数人决定全体人的事情”主大会应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方可召开；业主大会所作出的决定必须经过到会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会如作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业公司、对维修基金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。为了简便操作，条例规定业主大会可以采取集体讨论或书面征集意见的灵活方式召开，业主并可委托代理人。3、开发商应和物业公司分家。条例针对物业建设中建管不分的现象明确了二点，一是开发商对物业要公开招标选聘物业公司，明确建管权责，物业公司在承接物业时应对共用部位、共用设施设备进行检查，与开发商履行验收和移交手续；二是开发商与购房者签定房屋买卖合同必须包含开发商与其选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，开签定新的物业服务合同，由物业公司管理物业。44、财产被盗业主被害物业公司承担失职责任。条例规定，物业公司未能履行合同约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。很显然，条例由于这种过错不能正确履行合同义务，致使业主人身财产安全受到损害的情况。这里有二个法律界限，一是盗窃或行凶行为人的刑事犯罪应否受刑事责任追究的界限；另一个是物业公司因为失职而应否承担民事赔偿损失责任的界限。不能因为盗窃或行凶行为人受到刑事责任追究而免除物业公司因为失职而应承担民事赔偿损失的责任。5物业公司指责业主拖欠费用，业主指责物业公司乱收费。条例规定，对逾期不交物业费的业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向法院起诉。物业管理区内的供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视等费用，物业公司代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。但在合同以外的其它服务，业主委托物业公司的，物业公司可以收取双方认可的费用。6、共有部分的收益不能全归物业公司。条例规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业公司做了联系、管理工作，应得到相应的报酬。7、不得挪用专项维修资金。条例规定，住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连接的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。业主大会决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定。如果挪用了专项维修资金，将受到行政处罚，情节严重的吊销资质证书，构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。8、绿地变为停车场应经业主大会同意。条款对绿地用途以不变为原则，以改变为例外，并规定了双向同意原则，即业主提出改变的要经业主委员会和物业公司的同意，物业公司要改变的，要经业主委员会乃至业主大会的同意。同样的规定还有如物业公司擅5自改变物业用房的用途的应受行政处罚，所得收益归业主。物业公司挪用物业用房所得收益用于服务业主，如给业主造成损失的，应当赔偿。以上所举八点，无一例外的体现出“所有权决定一切”的原则和物业公司是代理人的地位，在享有所有权上贯彻了建筑物区分所有权理论。物管条例刚刚实施，会遇到各种情况，但万变不离其宗，掌握一个法理、一个原则和一个地位，我们物业公司的服务宗旨会很明确，我们的服务手段会很合法，我们的服务质量会是很高。五、维护物业公司合法权益到目前为止，单个业主和物业公司的诉讼是比较少的，但是有业主集体起诉物业公司较为激烈的案例。非诉讼较多的方式是业主炒物业公司，也有物业公司炒业主的。我的予测是今后这类诉讼案件不一定多，不大可能象医患纠纷那样诉讼比较多；但是物业公司来说，服务和管理的质量是生存的生命力，业主满意程度是检验标准，用心服务是根本办法。首先，要有关注业主满意的意识。第二，把握物管服务特征。物业管理服务是服务产品之中的一种，服务所具有的特征都值得去研究探讨，并从中挖掘出有利于我1、物管服务的对象是人，只要是人，就会有生理需要、安全需要、融入社会团体的需要、受人尊重的需要、获得社会成就的需要以及回归自然的需要，这些不同层次的需要可以为我们制定服务质量标准提供一个基本依据；但是，人是世界上最复杂的高等动物，随着每个人的年龄、文化背景、个人习惯、家庭环境、爱好等不同，不同的人可能对同样的服务质量会有不同的评价，正所谓萝卜青菜各有所爱。因此，我们在提供服务的同时，要善于和业主沟通，理解业主的真正需要，只有这样才能针对不同的业主在保证标准质量的基础上适当的予以变通，以满足不同业主的个性化需求。2、服务相对于有形产品来说，物管服务一次性的特点非常明显，它一边生产并提供服务，一边由业主同时进行消费，服务的生产提供不能储存，更不可能进行维修、返工，一旦没做好造成的损失就不能挽回，只能给进行业主补偿。这就要求我们在提供服务时一次就做对，要求我们服务的提供者有较好的技术、技巧和综合素质。3、不可预测性，即使服务的提供有一套标准的流程，但因提供者个人素质不同和接受者的心理感受不同，再加上环境与时间的瞬息万变，在服务没有完成之前，谁也不能6对服务的结果作出预测。这些观点说明，决定服务质量高低的关键在于服务者的素质和技能，而物业管理服务行业的入职门槛较低，人力资源的开发就成了各项工作中