工程项目管理课设

第三章第一章项目分析1.1项目概况“美临湖畔”项目位于XX市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。“美临湖畔”项目规划用地面积96037.8M2，总建筑面积45936.3M2,一期工程总建筑面积22728.5M2,二期工程总建筑面积23207.8M2。住宅建筑面积29044.8㎡，商业及配套建筑面积16891.5㎡；容积率47.8%，绿地率43.2%。项目建设有住宅和商业，住宅为产权式公寓和别墅，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区。主要经济技术指标表编号名称指标1总征地面积96037.8M22总建筑面积45936.3M22.1一期工程22728.5M22.1.1产权式公寓3948.8M22.1.2别墅9440.7M22.1.3中心会馆9339M22.2二期工程23207.8M22.2.1产权式公寓10606.4M22.2.2别墅5048.9M22.2.3产权式酒店7552.5M23容积率0.4784建筑密度18.1%5绿地率43.2%市场定位：根据我们公司的调研，对“美临湖畔”项目进行准确定位。定位依据及原则：1.新城区楼盘空缺时间差。2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品。3.高水平开发、高起点规划。4.符合市场需求。5XX市近期规划。项目整体定位：具有城市属性的高档居住区居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑结构为框架结构。物业类型：小高层公寓和别墅。定位原因：建设小高层公寓，和独立别墅，是出于容积率的考虑；另一方面， 小高层公寓和别墅在平顶山属于较高档次的物业形态，楼层之间的 间距较大、绿化率高。客户定位：平顶山市中高收入阶层1.平顶山市中上层收入水平（家庭收入在10000元/月以上）的家庭和个人。2.发展较好的中小私企骨干。3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。4.矿主和煤矿经营者。5.周边范围县高收入者。6.平顶山市有灰色收入的部分人士。7.个体经营者。1.自然条件XX市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接。东经113.29度，北纬33.75度。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里，平顶山市自然环境优越。属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长，适宜多种农作物和动植物的生长。2.勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属对建筑抗震有利地段。勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀性。根据2001年中国地震区划图，本地区基本地震烈度为6度。1)能源供应供电：从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源供水：自来水供水管径为150mm。目标（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。1.2项目总平面图见附图（图1—2总平面图）1.3项目管理的特点和难点1）建筑规划以弧形组团为主，建筑总平面定位放线困难，也增加施工场地规划的难度。2）项目工作量大，全部70个单体建筑物，还包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期为个月，工程量大，时间紧。3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大。1.4建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。②本项目经测算销售值达48986.67万元人民币,从平顶山市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。3、进度安排。项目拟用三年分二期进行（见表：1-4-1）根据平顶山市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：4个月B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：26个月C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：22个月4、项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。②根据该市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定见附表。（表1—4—1进度计划横道图（以季度为单位））第二章项目的范围划分和组织结构2.1项目总平面图与各标段项目平面图。见附图2.2总承包商施工范围划分划分为2—3个标段，以利于施工中对总包单位评比，产生良性竞争。物业类型相近以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工。场地集中，便于施工。有利于工程管理验收备案等工作。根据以上原则，经公司领导及招标小组讨论，确认按以下方案进行总包招标：工程按场地划分，分为两期即两个标段，具体标段划分见下表：建筑一览表标段划分类型编号户数每户建筑面积总建筑面积一期工程产权式公寓A型3262.3M21993.6M2B型3261.1M21955.2M2别墅A型3305.8M2917.4M2B型8 226.5M21812M2C型11262.5M22887.5M2D型6278.1M21668.6M2F型8269.4M22155.2M2中心会馆9339M2二期工程产权式公寓A型3262.3M21993.6M2B型4861.1M22932.8M2C型8071M25680M2别墅D型13278.1M23615.3M2E型7204.8M21433.6M2产权式酒店51510.5M27552.5M22.3建设项目的项目结构分解美临湖畔美临湖畔F型B型A型产权式公寓E型D型二期工程C型B型A型别墅产权式酒店D型C型B型A型生活功能区公共服务功能区别墅中心会馆产权式公寓生活功能区公共服务功能区一期工程F型B型A型产权式公寓E型D型二期工程C型B型A型别墅产权式酒店D型C型B型A型生活功能区公共服务功能区别墅中心会馆产权式公寓生活功能区公共服务功能区一期工程图2—3—1工程项目结构图供应合同物管合同施工合同设计合同监理合同监理单位物管公司材料设备供应单位设计单位施工单位项目公司2.4整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关系。供应合同物管合同施工合同设计合同监理合同监理单位物管公司材料设备供应单位设计单位施工单位项目公司监督过程监督过程图3—1项目机构关系图项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签订合同交由各承包商完成：项目办主要负责：（1）建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，负责成本控制工作。协调各方关系，包括与各职能部门的关系以及设计、监理、施工单位等之间的关系。并协助监理公司进行工程管理。负责本项目的营销，即负责项目营销人员的培训管理，对外宣传包装，制定营销计划及实施，并负责对客户的接洽活动。2.5业主方管理的组织结构为适应项目的开发运营，辅助经理的统领工作。公司内部的设置如图2-2所示。各部门的工作安排：（1）工程部。负责项目前期工作的接洽，项目前期的可行性研究，前期经济评价，项目的策划，项目的报批报建，招投标工作的开展。（2）财务部。负责项目的资金筹措及制定资金使用计划，做好工程的各项财务工作及成本预算，确保项目的造价控制。（3）项目部。负责项目的现场施工管理，项目的安全、质量、建设进度管理，协调土建、安装、给排水、电气、景观等各项施工队的工作。（4）办公室。负责公司项目的资料收集和管理，公司的文档管理，人事管理，后勤管理和办公用品的采购。（5）销售部。负责指定项目的楼盘营销计划，具体的各项营销措施，组织职业顾问的培训及楼盘的销售，同时负责与销售有关的合同的管理工作。项目部销售部办公室财务部工程部副总经理副总经理总经理董事长项目部销售部办公室财务部工程部副总经理副总经理总经理董事长图3—2项目组织结构图2.6项目实施主体选择与控制工程项目的实施阶段是整个项目建设周期中时间最长、工作任务最繁重、项目投资支出最多的一个阶段，抓好这个阶段的项目管理工作最为重要，所以选择一个好的监理公司是非常必要的。（1）选择方式根据我国有关规定，本项目的项目监理单位通过招标的方式来选择和确定。（2）选择标准根据国家标准，该开发区项目总建筑面积为45936.3M2。为了更好的保证建筑质量，该项目拟选择甲级工程监理企业。具体选择标准如下：1）具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的工程监理企业甲级资质证书。2）可以委派到该项目的监理工程师至少且至少6人且至少四人取得监理工程师注册证书。3）监理公司信誉良好，工作责任心高，工作原则性强。4）工作业绩丰硕，至少有五次监理总价在一亿元以上的建设项目，个项目的质量、成本和进度符合业主要求。（1）承包方式本工程建设面积为大项目，根据要求整个项目分两期完成，公司的自有资金有限，无力同时偿付太多的人、材、机的费用，因此决定该项目各期项目都采用总分包的承包方式。总承包商和材料供应商和材料供应商由业主自定，分包商由总承包商选择，但应经过业主同意。（2）选择标准1）具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的房屋建筑工程施工总承包企业二级资质证书。2）有知名度的建设施工单位，信誉良好。3）以前所称包过的工程有获得建筑工程各种奖项的企业优先考虑。选择方式通过公开招标竞选的方式，选择最佳勘察、设计单位，同时应对其资质、资信的合法性、有效性进行严格审查，并要求勘察设计单位均达到工程勘察、设计企业甲级资质。（2）选择标准具有独立法人资格并具有建设行政主管部门核发的工程勘察、设计甲级资质证书。勘察、设计公司必须具有50人以上专业设计人员，其中高级设计师10名以上，这些设计人员必须持有从事规划设计工作5年以上，且具备相应的技术职称并持有行业主管部门颁发的岗位证书。设计公司应信誉优良，未设计过不合格建筑。人员素质高，原则性强，了解城市地区地质情况，能更合理地进行建筑设计，节约成本。项目实施计划投资估算融资方案3.1项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为27509.94万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计27509.94万元，自有资金4800万元，占总投资的17.4%，销售收入再投入用于投资合计7709.94万元，另需贷款额合计15000万元。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为4800万元，占总投资的17.4%，分3年投入。详见表:3-1表格3—1自有资金年度投入表（单位万元）第一年第二年第三年2505.114936.6657.842、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计15000万元，占总投资54.5%；从第一年起到第二年止每年借一笔。表格3—2银行贷款年度投入表（单位：万元）第一年第二年750075003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7709.94万元，占总投资的28%。表格3—3销售收入再投入年度投入表（单位：万元）第三年上半年下半年6142.3279.873.2项目投资估算项目总投资估算为：27509.94万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。项目总投资估算如表4.1.所示。项目总投资估算表表4.1 单位（万元）序号项目总投资估算说明1土地费用5041.96按每亩35万计算2建筑安装工程费11484.08按2500元/m2计算3基础设施建设费2293.31具体计算见附表4.1—14前期工程费 838.56具体计算见附表4.1—25管理费用589.74（1+2+3+4）×3%6销售费用2449.33按销售收入5%计算销售收入见表4.1—37财务费用2386.7具体见贷款还本分析表8开发期税费1194.36具体计算见表4.1—49其他费用793.15具体计算见表4.1—510不可预见费438.48（2+3+4）×3%总计27509.941+2+3+……103.3资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金4800万元作为启动资金，另需向银行贷款15000万元用于投资，剩余部分7709.94万元由销售房收入补充，总投资为27509.94万元，其中2386.7万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。详细投资见计划与资金筹措表见下表序号项目合计建设经营期2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年年下半年1投资总额27509.942580.211964.358196.437607.536831.5579.871.1建设投资25123.242580.211764.358196.437442.236660.2179.871.1.1土地费用5041.961260.491260.491260.491260.49001.1.2建筑安装工程费11484.08003887.874998.692597.5201.1.3基础设施建设费2293.31001360.39680.19252.7401.1.4前期工程费838.56279.69349.61209.260001.1.5管理费用589.74 98.2998.2998.2998.2998.2998.291.1.6销售费用2449.3300612.33612.33612.33612.331.1.7开发期税费1194.360359.56359.56359.56115.6801.1.8其他费用793.15324.38216.24105.1184.5641.3221.541.1.9不可预见费438.4873.0873.0873.0873.0873.0873.081.2贷款利息2386.70288.390880.8901217.421.2流动资金00000002资金筹措27509.942580.211964.358896.437607.536831.5579.872.1自有资金480001964.353961687.74689.23 79.87 02.2借款150002580.21075005919.79002.3销售收入再投入7709.9400006142.3279.87投资计划与资金筹措表3.4投资风险分析对房地产投资风险进行分类，可以更加具体的把握房地产投资风险。并且分析来自来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效的降低房地产风险。投资决策阶段的风险房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险，市场定位风险，投资方案决策风险等。对于房产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。前期工作阶段的风险在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计、拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。开发建设阶段的风险开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险，例如：承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。租售阶段的风险房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险。它是投资者不可避免且难以控制的风险。结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。目前，进行商品房预售并回收建设资金，是房地产开发企业筹资开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占据了开发筹资的大部分比重。该项目预售资金筹资占项目资金的比例较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。规避措施：风险回避。在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。同时，通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。风险预防。在预售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。在销售环节加强销售和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，应用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避销售阶段的风险。第四章项目实施过程中的控制4.1进度控制进度控制的目的是要按照承包合同规定的进度和时间要求完成工程建设任务。在工程项目施工管理的工作中，进度控制的内容和职责应该包括以下几个部分、：制定进度计划、执行进度计划、检查进度计划和调整进度计划。施工项目实施阶段的进度控制“标准”是施工进度计划。施工进度计划是表示施工项目中各个单位各个工种在施工中的衔接与配合，安排劳动力和各种施工物资材料的供应时间，确定各分部、分项工程按目标计划的要求进行。在必要时，为保证在合同工期内施工，必须对进度计划进行必要的调整和补充。施工进度计划的检查与施工进度计划的执行是会融在一起的。施工进度计划的检查是计划执行情况的反馈和信息来源，是调整和分析施工进度计划的依据，是进度控制最重要的步骤。施工进度计划的检查主要是通过把实际进度与进度计划进行比较，从中找出项目实际执行情况与进度计划的偏差，以便及时进行修正和调整。编制进度控制方案的第一步工作就是，熟悉设计图纸和施工现场情况，审核施工单位的施工进度计划体系，包括工程总进度计划，劳动力计划，材料计划，机械设备进场计划以及资金使用情况计划等。方便对个作业项目的进度情况进行检查，在工程进度计划体系调整好后，须将总进度计划与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等进行整合，绘制在同一张图表中。具体过程为：根据各作业项目工程量和现行劳动定额、材料消耗定额及机械台办定额等，计算出各作业项目所需耗用的劳动力、主要材料、机械，将计算结果汇总在进度计划的下方，使之与工程总进度计划要求的相应时间区段相对应。工程进度情况的检查，不仅包括对各作业项目的跟踪检查还包括对工程总进度情况的比较分析。各作业项目完成情况的检查分析：该部分内容主要通过工程进度计划横道图与劳动力计划、材料计划、机械进场计划等来进行检查。1）主要采用横道图法，将实现进度完成情况绘制在横道图上，进行实际进度与计划进度的比较检查各作业项目施工有无超前或滞后现象。2）对照进度计划和劳动力计划等检查劳动力投入数量是否满足要求，对照劳动定额对作业人员的工作效率进行检查。检查其是否满足施工进度的要求，是否需要增加劳动力。3）材料是否按进度进场，其质量和数量是否满足要求。对照材料消耗定额，监控主要材料的消耗情况，有利于工程的进度控制和成本控制。4）检查施工机械是否按计划进场，机械的性能是否良好，数量是否满足要求。对照机械台办定额检查机械台班的使用效率是否满足要求。5）检查个工作面是否存在闲置现象，该工作是否为关键工作，是否影响后续施工，是否需要立即投入人员施工。对于非关键路线上的施工项目也需要分析其进度的合理性，避免其变成关键路线，给工程进度控制造成不利影响。6）深入施工现场，了解各工种是否有交叉施工，是否相互影响，施工效率是否低下，能否合理调整。工程总进度完成情况的检查：该部分内荣的检查主要通过工程进度控制“S”曲线图来实现。根据检查周期内各作业项目时机完成工程量，套用现行工程预算定额或施工单位的工程量清单报价，就可得出以货币形式表示的检查周期内完成的工作量，各检查周期的实际完成工作量汇总，即可得出工程累计完成量。将实际完成工作量与工程进度控制“S”曲线图相对应的计划完成工作量相比较，就可检查出本检查周期内的进度，以及整个工程进度是滞后还是超前的。需要指出的是，以综合货币形式反应的工程量完成情况只能体现项目的总体进度情况，而不能反应各作业项目的具体进度控制状况。在检查过程中发现进度偏差要及时分析原因，研究相应的对策和解决方法。影响工程进度的因素有很多，除劳动力、材料、机械、资金等因素外，还包括设计因素、技术因素、组织管理因素、信息沟通、外部环境的影响及各参建单位的协调配合问题等。具体问题具体分析，采取的对策和解决方法也不尽相同。在进度计划的实施过程中，常常受各种因素的影响而出现进度偏差。为了保证工期总目标的实现，必须对原计划进行相应的调整。计划的调整有如下原则：计划调整应慎重，能不调的尽量不调，能局部调整的绝不大范围调整；计划的调整要及时，一发现有进度偏差必须及时分析，立即采取相应对策及时解决，问题解决的越早，对整个项目的影响和冲击越小。当在检查中发先劳动力、材料、机械的投入满足不了施工要求时，可以采取以下措施来解决：1）延长每天的施工时间;2)增加劳动力和施工机械的数量；3）通过奖励等措施提高劳动生产力等。一般情况下，以上原因引起的进度偏差较容易发现和解决。若及时解决对整个工程进度的影响也小。对此类进度偏差可对工程进度计划、劳动力计划、材料计划、机械进场计划等进行局部调整，通过努力纠正进度偏差，以后的工作仍可以按原计划执行。受原设计存在问题或业主提出新的要求等因素的影响，在施工过程中不可避免会出现设计变更。设计变更对进度目标的实现有不利影响，在实施前，需要对设计变更造成的影响进行分析判断，设计变更若对整个工程进度造成影响，也需对进度计划进行必要的调整。受其它因素（如技术因素、组织管理因素、信息沟通、外部环境的影响及各参建单位的协调配合问题等）影响时，也需要及时分析对工程进度的影响程度，权衡利弊，考虑是否需对工程进度计划进行调整。到了工程后期，常常因为各种工程因素的影响使工程进度滞后较多，使得编制进度计划时所留有的余地被消耗殆尽，，这时就需要统计剩余工作量，重新编制施工倒排计划来保证目标工期的实现。4.2质量控制工程项目的投资决策阶段是进行可行性研究与投资决策，以决定项目是否投资建设，确定项目的质量目标与水平的阶段。项目投资决策阶段的质量控制的好坏直接关系到工程项目功能和使用价值是否能够满足业主的要求和实际情况。项目决策阶段是影响项目工程项目质量的关键阶段。加强投资决策阶段的质量控制就是要提高可行性研究深度以及投资决策的准确性和科学性，注重可研中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书和业主的要求，是否符合国民经济长远规划、国家经济建设的方针政策；是否具有可靠的自然、经济、社会环境等基础资料和数据，是否达到了内容、深度、计算指标的相应要求。工程项目设计阶段是根据项目决策阶段已确定的项目目标和水平。通过工程设计使其具体化的过程。设计在技术上是否可行，工艺是否先进，经济是否合理、设备是否配套、结构是否安全可靠等，均将决定工程项目建成后的功能和使用价值，以及工程实体的质量。国内外的建设实践证明，由于设计失误造成的项目质量目标决策失误、造成的工程质量事故占有相当大的比例。因此，应该充分认识到没有高质量的设计就没有高质量的工程，。精心设计是工程质量的重要保障。因此，设计阶段是影响工程项目质量的决定性环节。加强对设计阶段质量的控制，除应健全与完善设计单位质量保证体系外，还应大力推行设计监理。建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。目前，我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的较少。为了进一步保证工程质量，应采取措施加大对设计监理的推广力度，在设计监理中，监理单位要加强对设计图纸的审核、监督；在初步设计技术设计阶段重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求，以实现业主的投资意图。在施工图设计阶段，重点在于设计图纸能否正确反应设计方案，能否满足工程实体质量要求，如检查计算是否有误，选用材料和做法是否合理，标注的设计标高和尺寸是否有误，各专业设计之间是否有矛盾等。1）承包单位自身的横向质量控制由于承包单位是工程项目形成工程实体的直接生产者，因此其自身的质量控制对于工程项目质量的形成具有重要的作用。加强承包单位自身是质量控制，主要应建立健全施工企业的质量保证与管理体系。此外，为了充分调承包单位自身进行质量控制，提高工程项目的积极性、主动性，将工程质量目标同承包企业的利益紧密挂钩，实施“按质论价”“优质优价”是非常必要的。因此，工程承包合同应明确达到或超过质量目标时给予承包企业的奖励和价格补偿，以及达不到质量目标时处以的罚款，而且不论是奖励、补偿或罚款均应该在量上达到一定的程度，以便能够真正起到对承包企业的激励作用。2）建设单位通过监理单位对工程项目进行的质量控制建设工程监理的质量控制目的在于保证工程项目能够按照工程合同规定的质量要求达到业主的建设意图，取得良好的投资效益。应当注意的是工程监理的质量控制不能仅仅满足于通俗意义上的旁站监督，而应进行全方位的质量监督管理，贯穿于施工准备、施工、竣工验收阶段。监理工程师应综合应用审核有关的文件、报表，现场质量监督与检查，现场质量的检验，利用指令控制权、支付控制权规定质量监控工作程序等方法或手段进行质量控制。质量控制的主要工作内容应包括：审查施工单位编制的施工组织设计，组织设计交底与图纸会审；审查分部分项工程的施工准备情况；检查原材料、构配件、设备的规格和质量；检查施工技术措施和安全防护措施的落实情况；协商、控制工程设计变更，检查工程进度和施工质量；验收分部分项工程质量；督促整理技术档案资料；督促履行承包合同；组织工程竣工验收等。3）政府监督机构的质量控制政府监督机构的质量控制是按照城镇或专业部门建立有权威的工程质量监督机构。根据有关法规和技术标准，对本地区的工程质量进行监督。其目地在于维护社会公共利益，保证技术法规和标准的贯彻执行。4）竣工验收阶段的质量控制工程项目竣工验收阶段，就是对项目施工阶段的质量进行试车运转、检查评定、考核质量目标是否符合设计阶段的质量要求。这一阶段是工程项目由建设转入使用或投产的标志，是对工程质量进行检验的必要环节，是保证合同任务全面完成、提高工程质量水平的最后把关。做好竣工验收工作，对于全面确保工程质量具有重要意义。加强竣工验收阶段的质量控制，主要是要严格执行竣工验收制度和验收程序。5）使用维修阶段的质量保障在工程项目竣工验收交付使用后，在规定的保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应由施工单位负责维修，由责任单位负责承担维修费。工程质量得到正当的保修，对于促进承包单位加强工程质量管理具有积极作用。本工程实行工程保险制度，保险公司将积极协助监督承包单位进行全面质量控制，以保证工程质量不出问题，保险公司就可以不承担或减少承担维修费用。而施工单位为了提高企业信誉、承担更多的工程及争取保险费的优惠，必然加强自身的质量意识和质量管理，想方设法提高工程建设的质量水平。只有这样承包单位才会赢得良好的社会形象，在激烈的市场竞争中维持生存，寻求发展。因此，推行工程保险制度，迫使双方为了维护自身的利益积极参与工程质量的监督控制，客观上最大限度的保护了国家和使用者的合法权益，有利地促进了工程建设质量的良好循环。4.3成本控制这一阶段成本控制，的内容的是寻找项目、市场调查和投资评估。公司应该着重考察投资区开发环境、投资房地产产品的市场价值、项目的工程类型与规模、经济技术指标、交通条件、市场配套情况、建材与设备的供应情况等。该阶段的工作必须注意与可能发生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目范围带来经济效应。通过招投标方式选择设计单位，在委托设计之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额的方式，保证有效的成本管理，并作中考虑以下两点：①设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查。在项目评估的基础上进行详细的综合比较，进行投资估算，作为初步设计控制的依据。②初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。在设计阶段要严格遵守“经济、适用、合理”的原则，强化设计方案的优化，不单单要从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的角度，应用现代科技的成果和方法进行充分的分析论证，在满足工程结构和使用功能及工程美学要求的前提下,依据经济指标评选设计方案，方案确定后，可采用价值成本效益分析方法，千方百计降低工程造价。进而一方面可靠地实现产品的质量要求，另有一方面通过功能细化，重点对影响功能的重要投资因素加以控制，从而最终降低工程成本。项目发包包括项目总发包，建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。该项目采用合同价款的方式，合同价款以某一城市统一规定的预算定额、材料定额和取费标准为依据。承包商根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价，最终工程费用按时机完成的质量数量进行结算。所以，该阶段的成本控制对项目竣工后的工程结算有重要影响。这一阶段的成本控制主要是销售费用。销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告费。控制销售费用的关键在于如何进行销售策划，广告费用如何支出，应根据项目规模大小、档次及某一城市的经济条件等多种因素确定。在实际项目开发的过程中，在项目的实际设计、可行性研究、设计规划、实施中，以及在技术、组织、管理、合同等任何一方面，出现问题都会反映在成本上，造成成本超支。如准备期，投资者在策划、委托设计方案及报批的每一个环节发生延误，都会造成开发周期背迫延长，成本提高。在施工期，恶劣气候、建筑设计失误、未预料到的特殊地址条件等也会延长开发周期，提高成本。因此，房地产项目成本控制的关键环节还在于加强日常管理，提高工作效率。4.4合同管理合同管理的任务归纳起来主要有以下几项：协助业主确定本工程项目的合同结构，起草与本工程相关的各类合同（包括设计合同、施工合同、材料和设备订货合同等），并参与各类合同的谈判。跟踪管理与本工程项目有关的各类合同，监督检查合同各方对合同执行情况，并定期提交合同管理的各种报表。协助业主处理与本工程项目有关的合同纠纷及费用索赔事宜。贯彻执行价格政策、计价方法和取费标准，控制合同中提出的不合理的附加条件和要求。合同的签证管理合同的签证是合同管理机关对合同的合法性、真实性、可行性进行审查和核实的一种行政方法，它对提高合同的履行率发挥积极的作用。合同的监督检查管理首先应建立健全的合同管理制度，建设单位要制定合同管理办法和章程以及档案管理办法，制定定期检查，重点抽查及联合检查等制度。检查的内容主要是合同的合法性、真实性及可行性；主要条款是否明确和完善；履行情况等。这种检查管理要做到经常化、严格化、每次检查不能光凭检查报告，一定要有文字和报表记录，分发给有关单位。合同的纠纷处理和索赔①合同的纠纷处理。在合同履行过程中，产生合同纠纷是不可避免的，当合同纠纷发生后，要及时进行调解处理。在调解合同纠纷中要做到，对矛盾双方要不偏不倚，坚持原则，站在公正的立场上进行处理，对产生纠纷的事实要查清真相，按政策、法律办事，不能以感情替代政策，以权代法；对有争议的问题要抓住焦点，分清是非，明确责任，对违约者应提出索赔。通过耐心说服，统一思想，互相谅解，达成协议。②合同的索赔。造成索赔的原因是多方面的，如合同中存在缺陷、业主或承包单位违约、监理不当、恶劣的自然条件与障碍，以及国家政策、法令的变更等。当问题发生后，首先要分析原因，明确责任，根据损失大小考虑索赔金额。在考虑索赔金额时，双方要充分协商，尽量取得一致或相似的看法，避免强迫命令的做法。工程招投标是运用市场竞争机制，树立公平、公正、公开的实施原则，择优选定设计单位、施工单位、监理单位和材料设备供应单位。4.5安全管理管生产同时管安全管生产同时管安全，不仅是对各级领导人员明确安全管理责任，同时，也向一切与生产有关的机构、人员，明确了业务范围内的安全管理责任。一切与生产有关的机构、人员，都必须参与安全管理并在管理中承担责任。认为安全管理只是安全部门的事，是一种片面的、错误的认