碧桂园投资业务简介

1碧桂园投资系统介绍2014年8月第一部分投资系统简介（一）投资的重要性碧桂园集团投资业务主要是指拓展土地。

杨国强主席：房地产开发最重要的是优质土地，获得优质土地就成功了70%。

一、投资系统简介（二）碧桂园集团投资系统——构架一、投资系统简介拓展土地投资决策委员会投资管理中心区域投资团队直属投资团队决策管控（二）碧桂园集团投资系统——横向部门主要作用：服务管控统筹营销中心法务监察审计中心运营中心财务资金中心其他成本管理中心研发中心法务部项目总办总工室规划院售楼部商业部市政配套部前期工程部财务资金部学校筹建办酒店筹建办投资业务一、投资系统简介

（三）投资管理中心——职能一、投资系统简介1、集团投资拓展的宏观管理与战略规划；2、结合集团实际发展情况对房地产行业进行宏观研究与微观分析；3、按照集团的发展要求编制年度投资拓展计划并下达指标；4、集团投资拓展的流程管理及新项目获取前的综合评审；5、对房地产行业的相关政策进行解读；6、对区域及独立投资拓展团队提供技术支持、业务指导和培训。房产行业研究技术支持业务培训投资计划流程管理项目评审政策解读宏观管理战略规划管控统筹服务（三）投资管理中心——构架一、投资系统简介总经理何剑标总经理李莎总经理李富强总经理李富强总经理周炳林投资管理中心评审部风险控制部财税部研究部直属投资团队项目评审业务支持风险控制合同审查财务评估成本评价税务评价行业分析投资研究信息管理投资业务小组评审小组对接责任人省外区域省内区域评审一组（组长：王

琦）姓名:廖国荣电话宁、北京、天津、河北、吉林、黑龙江、内蒙古、西藏东莞、深圳、惠州、河源、梅州、珠海、中山、江门评审二组（组长：王叔恒）姓名:陆兆斌电话南、海南、湖南、湖北、陕西、青海、江西、广西云浮、肇庆评审三组（组长：宋

盼）姓名:强江涛电话东、四川、重庆、山西、甘肃、宁夏、贵州韶关、清远评审四组（组长：李

莎）姓名:陈子伟电话苏、上海、浙江、新疆广州、湛江、茂名、阳江评审五组（组长：伍洪潮）姓名:赵子宸电话徽、河南、福建佛山、潮州、揭阳、汕头、汕尾投资管理中心评审小组业务对接区域划分表一、投资系统简介投资立项阶段投资决策阶段准备阶段（四）审核流程土地信息获取区域/直属团队投资信息管理系统查询是否重复放弃跟进/移交信息报备并确认专注区域审批通过、考察项目投资管理中心达到立项条件区域/直属团队调研、准备立项资料准备发起立项投资分析阶段是否一、投资系统简介投资立项阶段投资决策阶段准备阶段投资分析阶段发起BIP立项流程区域/直属团队其他区域一级区域区域总裁意见区域总裁立项评审意见投资管理中心审批联席总裁否决项目达到投资分析会条件区域/直属团队不通过通过发起BIP立项流程一级区域审批区域总裁1.立项评审PPT

2.投资分析测算表

上传附件上传附件集团办/投资管理中心报备（四）审核流程一、投资系统简介投资分析会项目通过立项后，由我中心负责组织，联系总裁主持，由区域总裁汇报，区域及集团相关职能中心和部门参与。主要就项目投资、营销、运营、财务、成本等相关问题进行充分讨论，达成统一意见，并形成《项目投资分析意见表》上报集团，为项目投资决策会做好基础准备。适用范围原则上集团所有拟获取的新项目必须按本会议指引要求召开投资分析会，会议通过后方能召开投资决策会；前期未接触的直接招拍挂项目可先召开投资决策会而投资分析会后补（但投资分析会相关资料仍按要求准备），或投资分析会与投资决策会一并召开；对于经集团领导特批的项目，投资分析会可灵活处理。投资立项阶段投资决策阶段准备阶段投资分析阶段（四）审核流程一、投资系统简介投资立项阶段投资决策阶段准备阶段投资分析阶段职能部门出具意见区域职能中心备案并反馈意见集团考察项目并出具意见投资管理中心召开投资分析会投资管理中心投资分析意见表落实投资分析会意见并申报投资决策区域对项目进行评判联席总裁是否同意申报投资决策准备发起投资决策区域修正区域否是备注：投资分析阶段无需发起进行BIP流程1.投资分析汇报PPT2.投资分析测算表3.各部门签字版意见资料准备（四）审核流程一、投资系统简介投资决策会

土地投资决策委员会，定期召开投资决策会，在项目投资决策阶段行使有关土地投资事务的最高决策权。适用范围

集团所有拟获取的新项目必须召开投资决策会，通过后方能签署协议和获取；对于前期未接触的直接摘牌挂项目可不通过立项而直接申报项目投资决策；对于个别特殊项目因故不能按规定程序走投资决策流程的，报请杨主席/朱荣斌联席总裁同意后可个案处理。投资立项阶段投资决策阶段准备阶段投资分析阶段（四）审核流程一、投资系统简介投资立项阶段投资决策阶段准备阶段投资分析阶段投资决策准备区域/直属团队审批投资决策委员会发起BIP流程区域/直属团队区域总裁意见区域总裁投资决策意见投资管理中心完成投资决策区域/直属团队通过否决项目不通过1.投资决策汇报PPT2.投资分析测算表3.各部门意见4.定稿合同（若有）资料准备签约准备报名准备付款准备上传附件（四）审核流程一、投资系统简介附：职能中心/部门意见序号部门文件1营销中心《××项目市场调研报告》（包括项目市场意见、项目及产品定位、户型配比及规划建议、商业配比建议、产品推售计划、产品建议售价、户型利润估算等）如商业面积5000㎡（含）以上，需另附营销中心商业部的调研报告。2酒店筹建办（如需建酒店）《××项目酒店建设意见》（包含是否建议配建酒店、酒店风格、建筑规模、客房数量、配备功能等）3学校总办（如需建学校）《××项目学校建设意见》（包含学校建筑规模、是否具备办学条件、是否移交当地政府等）4财务资金部《成就共享计算表》、《尽职调查报告》5法务监察审计中心-法务部《××项目法务报告》（包含项目合法性审查结果及法律意见）6研发中心规划设计院《规划设计要点》（另根据项目需要完成《控规方案》、《概规方案》及《详规方案》，规划方案完成时间根据项目具体情况再定）7成本管理中心前期工程部《××项目土方工程报告》（包含土方是否可以平衡、富余土方外运点及成本、填土土源点及成本、是否涉及石方爆破、爆破量及成本）8市政配套部《××项目市政配套情况调研报告》（包含地块及周边供水、供电、排污、道路、燃气、有线、通讯等市政要素现状及规划情况，解决项目开发需求的各市政要素临时及永久解决方案及成本估算）9区域、直属投资团队《投资测算表-总表》包括成就共享、现金流、成本、利润情况。第三部分解读核心竞争力二、核心竞争优势——快速开发，快速销售Ø172山东海阳福建永春梅州兴宁鹤山共和梅州五华江西宜春无锡江阴山东章丘新地块武汉生态城二期衡阳浙江诸暨衢州项目云浮都杨兰州浠水福建南安山东临朐四川广元四川南充贵州孟关山东淄博重庆璧山临高二期摘牌到预计开盘周期（天）梅州五华Ø9福建永春山东海阳无锡江阴浠水梅州兴宁江西宜春山东章丘新地块武汉生态城二期兰州云浮都杨衢州项目四川广元-66山东淄博四川南充重庆璧山贵州孟关摘牌到实际开工周期（天）摘牌到实际开工：平均9天摘牌到预计开盘：平均5.7个月图1：部分项目实际开工情况图2：部分项目预计开盘情况二、核心竞争优势——低投入，高回报长沙威尼斯梅江二期如皋北部新城江苏靖江梅州兴宁Ø1.20花都空港梅州五华福建永春山东章丘新地块山东淄博贵州孟关浠水四川南充武汉生态城二期云浮都杨四川广元衢州项目兰州江西宜春重庆璧山土地获利倍数：平均1.2倍图2：部分项目预计土地获利倍数富力31.3%雅居乐23.7%保利21.9%龙湖18.3%万科16.1%绿城15.7%中海13.9%碧桂园11.4%恒大11.3%土地成本占售价比土地获利倍数（倍）地价占交楼售价比：约11.4%图1：标杆房企土地成本占售价比例（%）以毛坯的价格卖精装修的房子产品规划，园林景致低价格高品质高性价比澳门湾高层毛坯均价5200佳美·南岸阳光高层毛坯均价5500东合•御景湾高层毛坯均价6600我司大石镇项目高层精装5800-6000珠江棕榈园均价4000元/平恒大绿洲精装均价5000元/平创景外滩高层洋房均价5300元/平米我司雁峰区项目均价4600-4630二、核心竞争优势——低价格，高品质四川广元项目湖南衡阳雁峰区项目二、核心竞争优势——“三高”高周转快速开发、快速销售高性价比低价格、高品质高效益低投入、高回报挂牌前做好一切准备工作；支付首期出让金即能开工（基础工程）1、大量工作前置，挂牌前完成规划；2、挂牌前完成临时围墙和清表，确保可净地交付；3、挂牌前解决临时施工用水、用电，铺设施工道路；4、获得政府支持：挂牌即做地勘，支付首期出让金即开工；5、一级开发项目挂牌前做好市政管线、土方；6、过户、收购项目完成拆迁才付款。快速开发的前提是快速开工二、核心竞争优势——如何实现从开工当日起4~6个月开盘（开放、销售）；预售条件（争取提前预售）；快速销售的前提是快速开盘1、得益于快速开工的支持，

多数项目4~6个月可开盘（开放、销售）；2、政府支持：降低预售条件，争取提前预售，不打桩卖楼；3、首期容积率不宜过高，以低层为主，首期的建设周期短；

二、核心竞争优势——如何实现首期获取用地在200亩~300亩左右，后续用地获取时间把控好；

土地出让金分期支付，税费延后缴交；减少投入，尤其是首期资金投入，实现快速回笼1、低于市场价获取土地；2、土地出让金分期支付（支付了首期出让金能办理各项手续），税费延后缴；3、预售房款监管豁免，预售房款快速回笼；4、酒店、学校等大型公建在项目后期建设，减少首期投入；5、争取市政配套费等收费优惠减免。二、核心竞争优势——如何实现在集团的核心竞争优势背后，已经形成了一个完整的保障体系：1、土地获取前工作前置、2、规划设计前置、3、规划预先报批、4、产品标准化、5、施工速度快、6、营销速度快、7、争取政府优惠政策等。保障体系土地获取工作前置规划设计前置规划预先审批产品标准化施工速度快销售速度快争取开辟绿色通道二、核心竞争优势——如何实现第三部分解读投资方向发挥核心竞争优势，寻找合适的土地主席说：“要主动寻找适合我们的土地。”三、投资方向投资方向一：存在有效需求的地区三、投资方向（一）供求关系浅析——传统的供需理论从数量上看，全国房地产市场出现供大于求的局面。1155当前全国房屋施工面积（亿平米）2012年全国商品房销售面积（亿平米）足够支撑未来5年销售全国市场供大于求图：当前全国房地产市场供求情况三、投资方向（一）供求关系浅析——有效需求与有效供给从结构上看，仍然存在未被满足的有效需求。有购买欲望有购买能力有效需求能满足需求价格可承受有效供给三、投资方向（一）供求关系浅析——我司是如何满足有效需求的价格可承受有效供给有支付能力有购买欲望满足需求有效需求满足生活工作的常住需求能满足候鸟型过冬需要满足大众化刚性度假需求改善居住品质的需求带精装修性价比优的高层小户型低总价低总价高支付能力经济型别墅房地产市场尚未过度开发的，欠发达的中小型城市（周口市、六安市）大城市周边、交通便利（凤凰城、南京句容）大城市周边、有独特资源景观（十里银滩）地价占房价比例低（海南）三、投资方向（一）供求关系浅析——小结在投资实践中，应坚持两个方向：一、寻找供不应求的市场；二、在供大于求的市场中抓住未被满足的有效需求，制造局部供不应求。三、投资方向三类适合我司进入的区域对应城市（包括但不限于）大城市周边北京、廊坊、固安上海、昆山、嘉兴、南通深圳、广州、佛山等周边欠开发的中小城市江阴、昆山、张家港、常熟、太仓、慈溪、宜兴，晋江、绍兴、义乌等地价、房价差距大的地区海南、江苏、福建（二）重点关注以下三类区域三、投资方向大城市周边地区（10个城市带）（二）重点关注以下三类区域——大城市周边关中（~670亿）•西安圈（~500亿）关中（~670亿）•西安圈（~500亿）川渝（~2,300亿）•重庆圈（~1,300亿）•成都圈（~1,000亿）川渝（~2,300亿）•重庆圈（~1,300亿）•成都圈（~1,000亿）长江中游（~2,400亿）•武汉圈（~1,600亿）•长沙圈（~800亿）长江中游（~2,400亿）•武汉圈（~1,600亿）•长沙圈（~800亿）珠三角（~5,400亿）•广州圈（~2,600亿）•深圳圈（~2,800亿）珠三角（~5,400亿）•广州圈（~2,600亿）•深圳圈（~2,800亿）海峡西岸（~1,900亿）•浙南圈（~1,000亿）•福州圈（~400亿）•厦门圈（~500亿）海峡西岸（~1,900亿）•浙南圈（~1,000亿）•福州圈（~400亿）•厦门圈（~500亿）长三角（~7,600亿）•上海圈（~4,000亿）•南京圈（~1,600亿）•杭州圈（~2,000亿）长三角（~7,600亿）•上海圈（~3,000亿）•南京圈（~1,600亿）•杭州圈（~2,000亿）•苏南圈（~1,000亿）山东半岛（~3,000亿）•济南圈（~1,200亿）•青岛圈（~1,800亿）山东半岛（~3,000亿）•济南圈（~1,200亿）•青岛圈（~1,800亿）辽中南（~1,000亿）•沈阳圈（~600亿）•大连圈（~400亿）辽中南（~1,000亿）•沈阳圈（~600亿）•大连圈（~400亿）京津冀（~4,500亿）•北京圈（~2,800亿）•天津圈（~1,700亿）京津冀（~4,500亿）•北京圈（~2,800亿）•天津圈（~1,700亿）中原（~860亿）•郑州圈（~560亿）中原（~860亿）•郑州圈（~560亿）•城市带（市场容量）•资料来源：麦肯锡研究报告213国家级城市群珠三角山东半岛19%12%长三角10%其他20%长江中游17%5%8%海南岛1%4%中原3%辽中南海峡西岸川渝图：2012年至今集团新增土地储备分布情况（按亩计算）三、投资方向（二）重点关注以下三类区域——大城市周边同时辐射广州市场，凤凰城由于距离较近（30KM），能够满足上班族的常住需求，销售较成功；而假日半岛则由于距离太远（60KM），销售情况相对逊色。大城市周边项目判断标准交通便利，距离小于30KM，可满足异地居住、同城上班的需要；房价差距明显；居住习惯相似，能够满足上班族的日常居住需要；水、电、气等市政配套具备。假日半岛凤凰城30KM60KM三、投资方向欠开发的中小城市（百强县）江阴、昆山、张家港、常熟、太仓、慈溪、宜兴、绍兴、义乌、余姚，诸暨，丹阳福建晋江广东增城内蒙古准格尔旗山东龙口辽宁瓦房店山东邹平县山东文登市湖南长沙县四川双流县（二）重点关注以下三类区域——欠开发的中小城市三、投资方向（二）重点关注以下三类区域——欠开发的中小城市欠开发中小城市项目判断标准经济集中程度较高，人口总量较大；行业处于初级阶段，无品牌开发商进入，市场未被过度开发；别墅产品稀缺，有一部分富裕人群的需求未被满足。如东项目丹阳项目项目区位市区市中心销售额（去化率）6.42亿（80%）17.89亿（70%）经济经济发展势头迅猛，GDP增幅达21%稳居全国百强县，处于城市化快速发展阶段人口常住人口105万，市区人口29万常住人口79万，市区人口29万市场处于起步阶段；无品牌开发商；别墅产品稀缺图1：丹阳项目区位图图2：如东项目区位图海南福建江苏地价房价差距较大的地区（海南、江苏、福建）（二）重点关注以下三类区域——地价房价差距较大的地区三、投资方向（二）重点关注以下三类区域——地价房价差距较大的地区地价房价差距较大的地区判断标准房价相对较高；地价占售价比例不超过15%；市场较为空白，我司开发市场稀缺产品能够获取成功。项目地价（万元/亩）楼面地价(元/平方米)销售均价(元/平方米)地价占售价比例地价房价差额（元/平方米）临高二期（海南）59888715112.4%6263如东项目（江苏）1491410790217.8%6492高明项目（广东）3061530638324%4853三、投资方向投资方向二：有利于我司快速开发的开发条件三、投资方向我们需要哪些有利的开发条件快速开工规划预审批；支付首期土地款即可以开工；提前取得土地勘探资料。快速销售争取有利的预售条件（不打桩即可预售、或打桩即可预售、±00即可预售）。资金快速回笼预售资金不监管、或部分监管、或支付保证金\出具保函可不监管。三、投资方向综合判断标准：满足成就共享的要求三、投资方向案例——福建三明项目福建三明项目首期地块基本指标用地面积（亩）363总地价（亿元）7.48地价（万元/亩）206容积率1.13销售收入（亿元）28.96楼面地价（元/平米）2734净利润（亿元）3.42销售均价（元/平米）10688净利率11.8%首期成就共享奖励金额（万元）4,418区域预测，三明项目首期地块预计实现净利润3.42亿，实现成就共享4418万。三、投资方向福建三明项目成就共享起算时间为2013年8月12日摘牌，2014年1月12日开盘，开盘前投入9.95亿资金，按年折算为4.04亿元，项目首年回笼贷款3亿元，签约19.36亿元，回笼14.85亿元。

预计在2014年8月10日可实现资金回笼为正，可成就共享激励。总的成就共享激励奖励=（项目全周期预计净利润-按年折算后的集团净投入×30%）×提取比例=（3.42-4.04×30%）×20%=0.44亿元（4418万元）。2014年实现销售对应获取激励奖励=（项目实现销售预计净利润-按年折算后的集团净投入×30%）×提取比例=（2.32-4.04×30%）×20%=0.22亿元（2216万元）（首期奖励2216万元，其中股权665万，现金1551万）。案例——福建三明项目三、投资方向结论理想的投资项目目标地区大城市周边欠开发的中小城市地价房价差距较大的地区开发条件快速开发快速销售资金快速回笼满足成就共享一年内回笼全部自由资金；累计回笼资金大于投入资金及30%年化资金收益。有方向性地选择目标地区，有意识地争取有利于公司快速开发的开发条件，有针对性地选择满足成就共享的土地项目。其他项目具体问题具体分析，综合判断。商业项目周边房价较高项目直接招拍挂项目三、投资方向第四部分解读“143”政策四、解读“143”政策

坚持一个中心目标中心目标：实现成就共享，公司稳健发展成就共享优质土地稳健发展投资项目公司坚持四项基本原则土地价格低快开发，快预售去化有保证自有资金效益好实现“成就共享”四项基本原则要结合当前市场形势深刻理解这四项基本原则四、解读“143”政策（一）、去化有保证以销定投不积存新项目土地旧项目后续地预判市场容量存货情况储客数量及需求1、新项目、旧项目后续用地以不产生新积存为目标坚持四项基本原则四、解读“143”政策（一）、去化有保证1、新项目、旧项目后续用地以不产生新积存为目标坚持四项基本原则四、解读“143”政策以销定投是否投？投多少？能销才能投以销定产以产定投（一）、去化有保证坚持四项基本原则四、解读“143”政策不受大市调控影响的封闭市场2、找到有需求的市场改善需求未被释放的市场返乡置业、本地需求旺盛五华兴宁大冶浠水东台大丰仪征文登√×（一）、去化有保证坚持四项基本原则四、解读“143”政策区位城区内或紧邻城区近郊项目切忌超出辐射市场居民可接受的生活半径配套已成熟或在交楼前能完善客户对配套（如学校）充分认可时间距离生活配套可进入的新区或次新区应该是：距离在可接受的生活半径内，有一定成熟度，且市区破旧、拥挤有外溢的必要性。3、区位选择慎之又慎（一）、去化有保证坚持四项基本原则四、解读“143”政策市区户籍人口26万，常住人口20万，为劳务输出型城市警惕新区、次新区陷阱——东台案例城市建成区面积较大，已达29平方公里，超过澳门建成区27.5平方公里城北新区距市中心2.5公里，建成区8平方公里，发展多年，仍人气不足主要生活交通工具为电动车，生活半径为10分钟车程，约5Km地块所在的城东新区距市中心6公里，是否有发展的必要性？市场好的时候，新区往往是希望；但市场不好的时候，新区特别是次新区可能是灾区！（二）、土地价格低1、市场下行，什么样才叫价格低地价低预留房价下降的空间低于竞争对手的成本平房项目60万/亩万达今年100万/亩绿地2012年63万/亩VS常平：定案8000元/㎡，按7000元/㎡测算竞买启东：竞品均价8500元/㎡，按7000元/㎡测算竞买教训：文登地价是周边在售竞品的2-3倍（我司地价65.6万/亩，周边竞品历史地价20-30万/亩）安阳、璧山、诸暨、曲靖等多项目遭遇竞争对手降价！坚持四项基本原则四、解读“143”政策2、地价低，要看综合地价成本是否低综合地价成本基础设施成本公建配套成本镇江：配建会议中心，成本约2.77亿元，首期每亩增加131万土石方成本武夷山：土石方量大，成本约0.8亿元，每亩增加28万元安徽中庙：建设水厂、污水处理厂，成本约0.5亿元（二）、土地价格低坚持四项基本原则四、解读“143”政策※

总地价1亿以下，更容易实现成就共享3、总价低，一开盘回笼自有投入，实现成就共享丰顺项目单价67万/亩

总地价2.86亿元开盘前自有资金投入5.19亿开盘认购12.82亿元开盘即实现成就共享现在市场不好，要实现像丰顺这样超10亿销售额的难，但从我司近期开盘的数据看，实现超1亿销售额的容易。在当前形势下，总价低比较容易实现成就共享。（二）、土地价格低坚持四项基本原则四、解读“143”政策开盘当日销售认购3.82亿获取土地404.5亩，投入地价款7.08亿开盘前自有资金投入8.1亿实现成就共享难度较大常平项目迁安项目开盘当日销售认购4.46亿获取土地78.66亩，投入地价款1.64亿开盘前自有资金投入3.01亿实现成就共享可能性较高4、总价低，要求避免一次性获取过大面积用地（二）、土地价格低坚持四项基本原则四、解读“143”政策1、提前预售，不打桩卖楼“不打桩提前预售”不等于完全不打桩示范区精心打造示范区别墅环绕打桩建若干栋高层不打桩提前预售条件要争取预售条件有利；占用资金减少；风险防控有益。567有保障规划可调整买家有信心施工可连续政府有交代“不打桩提前预售”要注意合理的交楼期，看客户接受度

案例：迁安项目3年才交楼影响客户购买坚持四项基本原则四、解读“143”政策（三）、快开发、快预售2、净地获取，快速开工地上无房屋拆迁地下无管线迁移清表无障碍权属、补偿无纠纷快速收地快速开工文登项目：地块内板房、高压线迁移，影响开发建设临朐项目：政府与村民征地补偿纠纷，至村民阻我司施工（三）、快开发、快预售坚持四项基本原则四、解读“143”政策3、提前介入，设计策划前置，快速开盘，占市场先机南通项目：3个月15天提前介入团队早建设设计前置方案预审批提前地勘摘牌即开工快速开盘抢占市场先机坚持四项基本原则四、解读“143”政策（三）、快开发、快预售快开发快预售抢占市场先机抢占错过六安：1月25日开盘（返乡潮）开盘卖17亿三明：3月1日开盘，历时7个多月周口：4月6日开盘，历时近8个多月邹城：6月22日开盘，历时11个多月2014年2月以来，市场降幅开始明显延迟开盘，不仅增加财务成本，更重要的是错过了市场销售良机！3、提前介入，设计策划前置，快速开盘，占市场先机坚持四项基本原则四、解读“143”政策（三）、快开发、快预售4、北方项目注意避开冬歇期开盘成就共享结算摘牌、开工冬歇期2013年7月10月2014年1月4月7月10月开盘成就共享结算摘牌、开工自有资金投入8.1亿，年化投入7.8亿销售时间短，成就共享难自有资金投入8.1亿，年化投入5.2亿销售时间较长，成就共享可能性大迁安项目受冬歇期影响，开盘时间延迟，至成就共享结算时销售时间短，资金积压时间长；若避开冬歇期，可提前开盘，并减少自有资金占用。平房项目：6月29日摘牌，保证10月份开盘才可获取。坚持四项基本原则四、解读“143”政策（三）、快开发、快预售1、重视自有资金的年化回报主席关注：“投入一块钱，一年内能赚回多少钱”我们投资应关注：自有资金投入：晚、少回收资金：早、多自有资金年化回报高（四）、自有资金效益好坚持四项基本原则四、解读“143”政策2、合作项目，对方先出地款，我司缓投入恒基项目大连鞍山合作方不计息

垫付10.85亿土地款合作方如已拿地，采取合作方先垫地款，我司投建设资金；尽量降低我司开盘前需支付的转让对价，减少我司前期投入。（四）、自有资金效益好坚持四项基本原则四、解读“143”政策3、分期支付地价款、延后支付地价款云南曲靖项目：分期、延后支付有效地缓解了现金流回正的压力2013年10月4月6月2014年2月12月交付时支付1亿6个月内支付1亿6月份支付1亿交付时支付1亿支付0.7亿实际土地款支付节奏：截至开盘前只支付1.7亿元年化资金1.28亿迅速签约、回款（监控资金）覆盖3.1亿投入资金控制后续资金支付利润1亿土地获利倍数0.12

年化资金获利倍数0.8

分期支付：6.88亿三年内缴清（半年一次）延后支付：开盘前应付3亿，只付1.7亿＋（四）、自有资金效益好坚持四项基本原则四、解读“143”政策4、资金快速回笼，注意预售款监管、按揭款放款限制曲靖：预售资金采用全额监管政策，按照工程进度预计2014年年底核拨完，距离成就共享实现时间不到5个月。

福建：按揭款要到封顶才放款×资金快速回笼成就共享预售款监管按揭款放款（四）、自有资金效益好坚持四项基本原则四、解读“143”政策三项重要举措一、寻找优质土地二、争取更好条件三、加强内部管理四、解读“143”政策（一）、寻找优质土地市场下行带来更多机会要求优质土地成就共享土地市场渐冷资金紧张的开发商卖地三项重要举措四、解读“143”政策东台丰顺GDP(亿元)506.6969户籍人口(万人)11369常住人口(万人)98.5960城区人口(万人)3020商品住宅销售面积（万㎡）22.367.1县城建成区面积(平方公里)2910.5初步判断指标较好，让人冲动市场不活跃，让人犹豫深入研究新区铺得太大，四面发展，项目所处次轮新区，当地认可度不高在珠三角做生意的有钱人多，改善性需求大开盘成交面积（万㎡）0.9821.84开盘成交金额（亿元）0.7913.921、要深入市场调研，挖掘机会，规避风险（一）、寻找优质土地三项重要举措四、解读“143”政策警惕政府数据假象！经济数据好百强县但老百姓没钱山东粤东粤西经济数据一般政府穷藏富于民不能光看数据，要深入当地调研摸清市场供求关系，客户购买力1、要深入市场调研，挖掘机会，规避风险三项重要举措四、解读“143”政策（一）、寻找优质土地2、寻找处女地，抢占空白市场处女地我司的品牌和产品占绝对优势，有望割韭菜成功经验：兴宁、五华、丰顺，品牌开发商未进入！遗憾：恒大在河南各市已成功割过韭菜应积极拓展，寻找抢占空白市场三项重要举措四、解读“143”政策（一）、寻找优质土地3、关注土地市场和行业信息不受关注的市场招拍挂市场有机会启东地块公开关注的市场寻找合作伙伴海南陵水地块三项重要举措四、解读“143”政策（一）、寻找优质土地4、要下苦功挖掘金矿金矿型短平快型鸡肋型滥竽充数型项目越优质越难挖掘要下苦功大餐快餐方便面有毒食品三项重要举措四、解读“143”政策（一）、寻找优质土地市场不好有理由争取重谈条件有机会争取更好条件三项重要举措四、解读“143”政策（二）、争取更好条件谈低地价，且地价分期支付，减少自有资金投入（原4.2亿降至2.2亿）；控制拿地规模（首期由235亩降至200亩）；提前预售，根据市场调整开发节奏。原来现在土地单价150万/亩105万/亩地价支付节奏一个月支付60%，剩余半年内付清一个月60%，剩余一年内付清，同时在我司付60%土地款时，办理整体面积的60%的国土证给我司原件给我司拿地规模首期235亩首期200亩开发节奏无提前预售政策，准备首期全开争取到提前预售，可根据储客情况，灵活调整开发节奏湖州高铁站地块也从250万/亩，谈到180万/亩，容积率还从2.0提高到2.81、与政府争取更好的出让条件：湖州移沿山案例三项重要举措四、解读“143”政策（二）、争取更好条件2、与合作方争取更好的合作条件：市场下行部分开发商压力大寻求合作可压低地价可谈他们垫地款，我们缓投入三项重要举措四、解读“143”政策（二）、争取更好条件3、争取重谈条件市场变化有理由争取重谈条件过去谈过的、已定案的根据最新情况重新评估，需要的重谈已拿地的找理由跟政府谈，延迟支付土地款三项重要举措四、解读“143”政策（二）、争取更好条件沧海横流，方