物业管理公司管理规程

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！物业管理公司管理规程1、城市房屋修缮管理规定………32、公共建筑设施的保养………103、房屋维修标准………………134、首问责任制工作规程………155、绿化养护作业规程…………176、维修值班工作规程…………227、社区文体活动组织实施标准作业规程……268、公共场地使用管理规程……309、娱乐设施管理方案…………3210、保安服务操作规程…………4011、设备综合管理标准作业程序………………6212、消防器材管理标准作业规程………………6713、住户投诉处理标准作业程序………………7314、停车场管理标准作业规程…………………7715、交通管理标准作业规程……8016、消防中心职责………………84总则附则1.目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。2.养。3.关标准负责执行，由管理处及公司职能部门负责监督检查并填写相应的记录；其它保养供方每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出《公共设施4.内容：4.12对面砖接缝处用白水泥勾缝。4.23落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考《维修服务》进行修补。4.33较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。4.4楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理；对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。4.5类型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补；4.62年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。4.7窗。每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。4.83发现地砖损坏的应及时维修。4.93下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，4.10人行道、车行道。每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数。如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次；对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。4.14玻璃幕墙包括玻璃门（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。4.15在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。5.相关文件及记录5.1公共建筑设施保养计划5.2公共建筑设施保养记录附：公共建筑设施保养计划标准及时更换破碎的隔热层面砖每年对重点部位进行清洗对于裂缝较大的及时予以更换发现有脱落的及时修补外墙饰面内墙饰面0405060708091011121314每3年每1年每2-4年每1年每3年每3年每1年每3年每1年每1年每1年对粉刷墙面损坏的及时修补对生锈或掉漆的门应及时修理根据损坏情况确定刷油漆时间公共地砖吊顶发现损坏或裂缝严重的应更换发现有破损的应及时更换发现有损坏应修补有必要时可以增加刷油漆次数在大雨或台风来临前应增加保养次数在大雨或台风来临前应增加保养次数玻璃幕墙玻璃门)1、主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2、装修工程门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程木地板的损坏占自然间地面面积25％以下的，可修复；损坏超过25％以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。b.应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。或拆除。d.结构损坏的，应加固重做。玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。b.外墙勒脚损坏的，应修复。原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。d.损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2－3年。木地板原油漆褪落的，应重做。d.坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。1234512461—2122.152.290%。611.1-1.21.31.422.12.295%以上。2.32.40.42.51;1.11.21.31—322.134042.21001.02.03.04.04.24.3用4.45.06.01.02.03.04.064.26月月4.3文体活动场地准备;奖品及所需物品准备;2－34.410：004.5335.0公用场地使用登记表(QMS-PM-31801)公共区域巡视记录表(QMS-PM-31802)1．0目的规范小区娱乐设施管理工作，确保各类文体设施的合理使用与有序管理。2．0适用范围适用于翠堤春晓物业管理对各类文体设施的管理工作。3．0职责3.13.23.3管理处经理负责制定文体设施管理制度及管理工作监控。客服中心主管负责组织实施文体设施的管理工作。客服中心管理员负责依照本规程进行文体设施的具体管理。4．0程序要点4.1小区公共文体设施管理的一般要领4.1.1小区公共文体设施一般只为本区内住户提供服务，不对外开放营业。4.1.2小区文体设施一般只收设施维护费，目的是为住户提供服务，不以营业为目的。4.1.3住户使用文体设施时，一般凭会员证入场活动。4.2社区内文体设施一般包括：健身房、儿童活动中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活动室、阅览室、宣传栏等项目。健身房管理4.34.3.1开场前的准备工作（开放时间周一至周五16:00-21:00;周末09:00-21:00）:a)b)c)客服中心事务管理员应于开场前10分钟到岗，不得无故延误；清洁健身房卫生，特别做好休息椅的清洁，检查设施完好情况；打开健身房门迎接住户入场。4.3.2健身房入场一般程序：a)b)c)健身房入场消费对小区业主采用会员制形式，对非业主采用购票入场形式；小区内业主应于每年12月31日前到客服中心凭业主证办理会员证，会员证办理程序参照客服中心相关作业规程；业主进入健身房消费时：——首先向事务管理员出示会员证；他证件直到无疑问；——填写《文体活动消费登记表》请业主在相应栏目内签名确认；——请业主进入健身房进行消费活动；——活动结束后，事务管理员请业主在《文体活动消费登记表》相应栏目内签名确认。d)非业主进入健身房消费时：——到管理处收银处购买入场活动购买门票；——入场前向事务管理员出示门票；——持票人进入场内消费。e)记表》预约活动时间，事务管理员凭订场先后顺序准予业主使用健身房，在不影响业主活动的前提下方可让非业主进场活动。4.3.3健身房公众管理规定：a)所有人员进场时必须穿运动鞋，严禁穿皮鞋进场；b)爱护健身房内的公共设施，因使用不当而损坏的设施应照价赔偿；c)处以一定罚款；d)健身房内只能进行健康的娱乐活动，不准进行赌博等违法活动；e)参加活动者必须服从事务管理员管理，不强行延长活动时间。4.3.4每日活动结束后，事务管理员应收拾好各类设施、整理该日内入场活动记录及相关票据副联，无误后方可锁门下班。4.4儿童活动中心管理4.4.1儿童游乐场专供儿童使用，谢绝成人在设施上活动。4.4.2小孩活动时，家长或保姆要保护孩子的安全，不要从滑坡往上爬，荡秋千时幅度不要过大。4.4.3讲文明礼貌，互敬互让，不在场内争执、吵闹。4.4.4保持环境卫生，不乱丢杂物，不玩泥沙，不随地大小便。4.4.5爱护场内设施。4.4.6客服中心事务管理员负责儿童活动中心的具体管理，凡进入儿童活动中心的人员必须听从事务管理员的安排。4.5乒乓球室、桌球室、棋牌活动室管理4.5.1开场前的准备工作：a)事务管理员应于每日活动室开放前半小时到岗；b)清理活动场地的卫生、摆放好桌椅、清理球具；c)迎接活动人员入场。4.5.2入室活动一般程序：a)到管理处收银处购买相应类别活动门票。小区业主可凭《业主证》到收银处购买优惠票；b)在各活动室开放时间内持票进入活动室内；c)事务管理员根据入场先后顺序，安排好各类活动的时间场次，并负责各类活动用具配置及监督使用情况；d)每场活动结束后，活动人员应整理好棋牌、球具类，经事务管理员清点无误、无损坏后离场。4.5.3活动室内注意事项：a)活动人员必须凭票到相应活动室内活动，不得串岗或到处走动；b)室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为；c)爱护室内设施和活动器具，不得将玩具、棋牌乱丢，不得在台面、墙面上乱画，损坏设施或器具照价赔偿；d)活动人员必须服从事务管理员管理，依照排定的时间场次进行活动，不得无理取闹。4.5.4事务管理员于每次活动结束后应清理现场，收拾好球具类、棋牌类并4.6阅览室管理4.6.1小区内图书阅览室是丰富社区住户业余事务生活，便于小区居民查阅体管理。4.6.2凡欲进入图书阅览室学习的住户需在规定的开放时间内持相关的有效证件进入图书室。4.6.3阅览室内注意卫生，不乱丢杂物、不随地吐痰。4.6.4自觉维护室内秩序，不大声喧哗，保持室内安静。4.6.5凭《借阅证》做好详细登记后方可带出。4.6.6图书丢失，并将该图书开放情况详细填写在《每日工作情况汇总表》内。4.7报刊宣传栏、公告栏管理4.7.1社区宣传栏、公告栏是为了向住户宣传有关法规、法令、小区新人、新事、新见而设定的,由客服中心事务管理员具体负责收集宣传资料及定期更换。4.7.2客服中心主管根据本部门月工作计划及宣传需要，指定事务管理员拟定宣传品。4.7.3事务管理员应及时收集想相关资料、制作图文并茂、形式生动活泼的宣传制品，报客服中心主管及管理处经理审定后张贴到宣传栏上。4.7.4任何外单位（个人）未经许可不得在小区宣传栏内外张贴宣传品，特别是不良宣传品，违者一经查处按有关规定予以处罚。4.7.5客服中心事务管理员负责每月更换宣传栏内容，保证无陈旧、过期的宣传品，并负责对宣传栏的清洁与养护工作。4.7.6事务管理员必须将每期的宣传内容、版式材料收集汇编好，拍摄照片并归档保存。4.8质量检查4.8.1管理处经理汇同客服中心主管不定期对各类活动场所及设施进行巡查，并填写相关质量检查表。4.8.2管理处经理、客服中心主管还应经常进行回访及社会调查；该调查结果及相关质量检查表作为客服中心员工绩效考评的依据之一。5．0记录5.15.25.36．0《健身房活动订场表》《业主文体活动消费登记表》《每日工作情况汇总表》相关支持文件业主文体活动消费登记表合计：业主会员证活动姓名编号内容NO:经办人备注制表：审核：每日工作情况汇总表年月日NO：总计备注制表：场地审核：健身房活动订场表NO