中国房地产经纪行业现状与发展趋势

中国房地产经纪行业现状与发展趋势

房地产经纪是房地产业和现代服务业的重要组成部分。近年来，影响我国房地产经纪行业发展的制度政策、市场环境以及行业本身都发生了较大变化。特别是在职业资格制度改革、政府简政放权，以及移动互联网技术的兴起并向各行各业渗透的背景下，房地产经纪行业发生了重大变化。本文将总结2017年房地产经纪行业发生的重大事件及重要变化，并对2018年行业发展趋势进行展望。一2017年中国房地产经纪行业现状（一）2017年中国房地产经纪行业重大事件1月9日，融创中国的全资子公司融创房地产与北京链家签订增资协议，融创房地产将通过增资以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。1月13日，湖北国创高新材料股份有限公司发布公告披露，公司拟通过发行股份及支付现金的方式，以38亿元收购深圳市云房网络科技有限公司（Q房网）100%的股权。2月15日，住房城乡建设部召开住房租赁企业负责人座谈会，对住房租赁市场和住房租赁企业发展情况进行调研。住房城乡建设部有关领导，部分城市房地产主管部门有关负责同志，以及20多家代表性住房租赁企业的负责人参加座谈会。2月17日，住房城乡建设部会同国家发展改革委员会，召开房地产中介服务收费座谈会。链家、伟业、我爱我家、21世纪中国不动产、房天下、爱屋吉屋、北京金色时光等房地产中介机构参加了会议。3月29日，住房城乡建设部召开整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议，要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展，同时通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。4月12日，北京市住房城乡建设委员会、北京市工商局、北京市网信办联合约谈链家网、我爱我家网、安居客等15家发布房源信息的网站，对网站发布虚假房源信息、违规代理房地产经纪业务等违法违规行为提出规范，要求各网站在4月13日24时前撤下明显存在违规信息的房源。4月17日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《关于印发房屋状况说明书推荐文本的通知》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会〔2017〕1号），印发《房屋状况说明书（房屋租赁）》《房屋状况说明书（房屋买卖）》，供房地产经纪机构和经纪人员在开展经纪活动时使用。4月19日，万科以30亿元注资链家，占股6.66%，链家估值逾450亿元，资金实力进一步增强，上市步伐加快。5月19日，住房城乡建设部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），向社会公开征求意见。该《条例》是首部专门规范住房租赁和销售管理的行政法规，共分7章47条，对住房租赁、住房销售、房屋经纪服务等领域的有关内容进行了规定。6月15日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《关于2017年度全国房地产经纪专业人员职业资格考试有关问题的通知》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会〔2017〕4号），2017年度全国房地产经纪专业人员职业资格考试工作正式启动。6月20日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《〈房地产经纪服务合同推荐文本〉的通知》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会〔2017〕5号），印发《房地产经纪服务合同推荐文本》［包括《房地产经纪服务合同（房屋出售）》《房地产经纪服务合同（房屋购买）》《房地产经纪服务合同（房屋出租）》《房地产经纪服务合同（房屋承租）》］，供房地产经纪机构与房地产交易委托人签订经纪服务合同时参考使用。6月20日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《关于印发〈房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法〉的通知》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会〔2017〕6号），印发《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》，旨在落实房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务制度，规范房地产经纪专业人员职业资格证书管理。6月20日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《关于印发〈房地产经纪专业人员继续教育办法〉的通知》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会〔2017〕7号），印发《房地产经纪专业人员继续教育办法》，旨在不断提高房地产经纪专业人员的职业素质和业务能力，加强房地产经纪专业人员继续教育的组织管理。6月22～23日，2017中国房地产经纪年会在北京隆重召开。年会以“新规则·新秩序·新生态”为主题，旨在探讨重新构建房地产经纪行业规则，建立良好的行业秩序，营造良好的行业生态，以规范房地产中介行为。来自全国各地房地产经纪机构负责人，地方房地产经纪行业组织负责人，世界不动产联盟、日本不动产研究所等海外机构负责人以及我国台湾、香港、澳门地区的行业代表共600余人参会。6月30日，住房城乡建设部房地产市场监管司发布《关于开展房地产估价师和房地产经纪专业人员证书挂靠集中治理工作的通知》，明确从7月至9月对房地产估价师和房地产经纪专业人员证书挂靠进行集中治理。7月18日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等8部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）。通知要求地方充分认识加快发展住房租赁市场的重要意义，通过培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制等多举措，加快发展住房租赁市场。7月23日，国家发展改革委、人民银行、住房城乡建设部、中央组织部、中央宣传部等31部委联合印发《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》的通知（发改财金〔2017〕1206号）。9月12日，经国务院同意，人力资源和社会保障部正式公布了国家职业资格目录，共计140项。其中，专业技术人员职业资格59项，技能人员职业资格81项。房地产估价师被列入专业技术人员职业资格中的准入类资格，由住房城乡建设部、国土资源部、人力资源和社会保障部实施；房地产经纪专业人员被列入专业技术人员职业资格中的水平评价类资格，由住房城乡建设部、人力资源和社会保障部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织实施。9月29日，住房城乡建设部、人民银行、银监会发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号），联合部署规范购房融资和反洗钱工作，严查“首付贷”“消费贷”。9月29日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布《关于房地产经纪专业人员职业资格证书登记实行网上办理的通知》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会〔2017〕11号）。自2017年10月16日起，房地产经纪专业人员（包括房地产经纪人、房地产经纪人协理）职业资格证书初始登记、变更登记、延续登记、登记注销，均通过“全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务系统”（）提出登记申请。10月16日，国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》（发改办价监〔2017〕1687号）。通知规定，2017年10月30日至11月30日，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查，重点查处销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等9项行为。10月18日，党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人员住有所居”。10月21～22日，2017年度全国房地产经纪人、房地产经纪人协理资格考试在全国各地顺利举行。12月7～8日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会与香港地产代理监管局在珠海举行了第二批内地房地产经纪人与香港地产代理资格互认面授和补充测试。28名内地房地产经纪人与138名香港地产代理经过严格遴选，通过两天的面授培训和补充测试，分别取得香港地产代理和内地房地产经纪人资格。12月21日，昆明百货大楼（集团）股份有限公司（简称“昆百大”）发布公告称，该公司收购北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称“我爱我家”）84.44%股权的交易事项已完成股权过户，我爱我家成为昆百大的控股子公司，昆百大合计持有我爱我家90.44%的股权。12月28日，人力资源和社会保障部办公厅下发《关于2018年度专业技术人员资格考试计划及有关问题的通知》（人社厅发〔2017〕157号）。《通知》公布2018年房地产估价师考试定于10月13日、14日举行。2018年房地产经纪人协理、房地产经纪人考试实行一年两考，分别于4月21日、22日，10月20日、21日举行。（二）2017年中国住房租赁行业发展趋势2017年被业界誉为住房租赁行业的发展元年，国家和地方陆续出台相关文件培育发展住房租赁市场，住房租赁行业进入发展快车道。2017年，为贯彻落实九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中“城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台”的规定，各地积极搭建房屋租赁平台。2017年，住房租赁企业积极融资。魔方公寓、链家自如、新派公寓、旭辉领寓、招商蛇口、保利地产等企业的住房租赁资产证券化产品先后在上海证券交易所、深圳证券交易所成功获批。龙湖发行住房租赁专项公司债券。爱上租、贝客公寓分别完成股权B轮、参股A轮融资。2017年，多家银行发布租赁贷款产品。11月3日，建行深圳分行推出针对个人住房租赁贷款产品——按居贷，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元人民币；11月28日，工商银行北京分行宣布，将为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年。（三）2017年中国房地产经纪行业发展情况统计近年来，全国房地产经纪从业人员数量稳定在100多万人，但行业流失率高、从业时间普遍较短的情况未得到显著改善。从业人员中持证人员数量逐年增长，根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截至2017年底，全国拥有房地产经纪人资格的共65996人，其中登记人数32252人。从地域分布来看，上海和北京是房地产经纪人数量最为集中的地区。图12017年房地产经纪人全国分布情况据58同城、搜房网等有关房地产信息平台统计数据，2017年全国活跃的房地产经纪机构（在网上发布房源信息的机构）规模超过6万家。2017年，链家对外公布拥有8000家门店，全国的市占率接近10%，据此推算，全国约有8万～10万家房地产经纪门店。根据国家统计局的数据，2017年新建商品房销售额13.4万亿元，较2016年增长1.6万亿元。根据链家研究院公布的数据，2017年存量房买卖成交额5.8万元，较2016年减少7000亿元。2017年全国房地产买卖成交额超过19万亿元。根据有关数据，2017年的房屋租赁成交额约为1.2万亿元。买卖和租赁加在一起，2017年的房屋市场的总成交额超过20万亿元。2017年房地产市场因城施策、分类调控，出现了三四线城市热、一二线城市冷的情况。存量房交易量主要集中在一二线城市，因此存量房成交额出现了明显下滑。根据链家统计，2017年全国存量房销售达到386万套，同比下降23.8%；销售额达到5万亿元，同比下降13.3%；成交额占比达到35.3%，同比下降4.8%。假设按照60%的房屋通过经纪服务成交，佣金标准平均为2%，则2017年房地产经纪行业佣金总收入超过2400亿元。2017年佣金收入超过百亿元的房地产经纪机构有链家、中原、世联、易居等。二房地产经纪行业发展前景和2018年行业走势房地产经纪行业承担着房地产交易服务的重任，对房地产资源配置和房地产资产管理发挥着不可替代的作用。随着建成房屋数量的逐年增多，存量房市场快速崛起，房地产经纪将取代房地产开发成为房地产业的新主体。房地产业进入存量后时代。（一）以“平台赋能、直营管控”为特征的新加盟模式成为新动能直营模式和加盟模式各有优缺点，两种模式一度有着严格的区分。近年来，特别是2017年开始，直营模式和加盟模式的界限开始模糊，直营体系内出现了“门店承包制”，运营成本实现下沉；加盟体系内开始推行直营式管控，甚至房客源、人财物都要管。随着链家系“德祐”、易居系“房友”等加盟品牌的异军突起，2018年以“平台赋能、直营管控”为特征的新加盟模式将会获得日新月异的发展。（二）“有法可依、依法严管、持续整治”成为行业管理的新特征2018年，对房地产经纪行业管理至关重要的两个规范——《住房租赁条例》和《住房销售管理条例》有望出台。2017年的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中，有单独的章节对房地产经纪服务做出规定。如果条例能如期出台，房地产经纪行业依法管理工作将上一个新台阶，行业监管缺乏必要抓手，市场检查依靠规范性文件的现状将得到较大改观，运动式的专项整治活动也会逐渐减少，房地产经纪行业的治理和发展进入法治化的轨道。（三）以“两头大、中间小”为特征的行业格局更加明显随着二手房市场的崛起，平台化、集团化的大型房地产经纪连锁机构会依靠资金、资源、管