新泰滨湖新区项目投资分析会报告

新泰滨湖新区项目投资分析会汇报获取类型：勾地项目开发：广清区域项目拓展：广清区域投资部汇报人：刘汝法2015年1月20日

项目介绍第一部分目录

市场分析与定位第二部分

规划定位第三部分

项目财务测算第四部分

项目开发第五部分

成就共享及初步分配方案第六部分

项目介绍第一部分分目录新泰市110KM，车程约1.2小时20KM，车程约0.5小时25KM，车程约0.5小时一、项目介绍—城市地理位置2023/2/26宏观经济指标新泰市城市人口133.2万市区人口50万GDP833.7亿元，百强县排名57人均GDP57609元固定资产投资433.2亿元城市居民人均可支配收入28056元居民储蓄存款余额297.4三产比例7.3∶54.5∶38.2城市居民人均居住面积30.3平方米支柱产业情况煤电化产业、机械装备制造、新能源和新材料、食品医药、精细化工产业五大支柱产业一、项目介绍—城市经济统计数据来源：2013年新泰市国民经济和社会发展公告老城商业中心老城商业中心2公里，10分钟车程（新甫路双向4车道）新泰市政府1.8公里，8分钟车程（新甫路双向4车道）本案新泰高速出口4公里，15分钟车程（滨湖路双向4车道）青云中学新泰一中新泰一中450米，2分钟车程城市发展方向一、项目介绍—地块区位一、项目介绍—地块概况地块基本信息占地：总面积111亩容积率：≤2.5地价：150万元/亩总价：1.665亿元楼面地价：900元/㎡付款时间:根据土地出让合同约定建筑密度：20%建筑限高：≤80米90/70:无限制商业比例：无限制公建配套：换热站是否符合土规：符合是否符合林规符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：符合意向地块地震断裂带111亩43亩42亩一、项目介绍—地块概况意向地块注：红线标注的为已开发或已签约地块商业综合体康疗中心行政审批中心一、项目介绍—地块概况重兴路青云一中新泰一中北门一、项目介绍—地块概况新甫路地块内部（正拆迁24户）龙池路有少量拆迁地块南侧有一水塘新泰市人民医院新泰市中医院意向地块新泰市人民医院是一所二级甲等医院，建筑面积53000m2，占地52528m2。现有在职职工765人，开设病床545张，年门诊量31万余人次，年出院病人2万人次，有较强大的师资队伍，医院设有48个科室、两个研究室（新泰市眼科研究所、新泰心血管疾病研究所），目前固定资产达1.3亿元。

1.1公里2.5公里新泰市中医院是一所设施齐全、设备先进，集中医、医疗、教学、科研、急救、康复为一体的三级甲等综合性中医院。医院占地70亩，业务用房面积4.98万平方米。现有职工720人，开放床位580张，设有38个临床、医技科室，18个病区。建成百级层流净化手术室2间、万级9间，高标准LDR整体产房4间。意向地块车程5分钟可到达新泰市两大医院一、项目介绍—医疗配套意向地块已建成青云一中，市级规范化学校，市重点中学650米600米100米280米450米省级示范幼儿园、市级语言文字工作示范园、市级幼儿素质创造先进单位、山东省“十一五”规划课题实验先进单位。平阳小学是一所市直实验学校，现有在校生2760人，56个教学班，教职工176人学校是中央教科所远程教育示范学校、山东省规范化学校、山东省教学示范学校、山东省教育科学规划重点课题省级重点试验基地。新泰一中北校是新泰市政府1.6亿元新建的学校，占地2600亩，建筑面积20万平米，有154个教学班，在校生11000多人。教职工1400余人，高级教师200人，是山东省重点中学。意向地块周边为教育用地，车程5分钟内教育机构由重点幼儿园到重点小学到重点中学等应有尽有一、项目介绍—教育配套1、山东省新泰第一中学，是山东省重点高中，省级文明单位，始建于1952年。经过半个世纪的建设和发展，已成为一所设备先进、师资力量雄厚、教学水平一流的齐鲁名校。2、

新泰一中——老校，新校北区占地3000多亩，学生最多时达21000人教师2000多人。3、高考本科上线人数连续10年提高，从1992年的102人提高到1998年448人、1999年559人、2000年725人、2001年806人、2002年又闯过千人大关，本科上线1270人，实际本科录取1378人。2002年，该校有690多人上重点线，9名同学考取北大、清华，128人被山东大学录取，被人大、科大、复旦、南开、同济、浙大、南大、上海交大、西安交大等全国著名重点大学录取的学生达400多人。从1998年至2001年连续4年在泰安市文理科前10名中，该校有9人；2002年该校在泰安市文科前10名中有6人，理科前10名中该校有4人；文理科前10名共有10人。一、项目介绍—教育配套青云一中简介青云一中，创建于1982年，学校总建筑面积26000平方米，拥有两栋教学楼，一栋办公实验楼，教学设备先进，师资力量雄厚，是一所蓬勃发展的市级规范化学校。现有教学班46个，在校生近2368人，教职工196人。青云中学新校区占地114828㎡（172亩），各类设施一应俱全，即将成为全市乃至全国最先进的学校之一。一、项目介绍—教育配套一、项目介绍—教育配套意向地块1公里鲁百商厦新甫银座1。8公里地块500米内有两座集市意向地块车程10分钟内可到达包括鲁百商厦、新甫银座、银座东方时代广场、银座超市四大连锁大型购物广场一、项目介绍—商业配套意向地块平阳河公园滨湖喷泉广场青云湖公园清音公园青云山景区1公里1。5公里3公里4.6公里新泰东高速入口3公里新泰市以青云山、青云湖为主要旅游景观，环境优美，市区周边设多个公园及休闲广场一、项目介绍—景观资源现状建设用地一、项目介绍—土地利用总体规划

城市总体规划（或控规）：规划用途为二类住宅用地。

本案已建青云一中一、项目介绍—城市总体规划（控规）南侧42亩为公园用地，政府承诺调成住宅用地进行出让供水厂（m²/天）变电站热电厂（m³/天）燃气公司（m²/天）容量8万——800万20万富余容量4万——400万16万一、项目介绍—市政配套情况金斗变电站容量：50兆伏剩余：40兆伏自来水公司容量：8万m³剩余：4万m³市热力公司容量：800万㎡剩余：400万㎡燃气公司容量：30万m³剩余：14万m³项目地块一、项目介绍—市政配套情况市政配套情况水临水满足永久满足电临电满足永久满足排污满足燃气满足供暖满足路满足开、竣工要求根据土地出让合同约定开工报建手续办理签订土地出让合同后，可以推进开工报建工作，但不能办证预售条件开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。形象进度规定：低层商品房，建筑主体完成地上一层以上；多层商品房，建筑主体完成地上二层以上；小高层商品房，建筑主体完成地上四层以上；高层商品房，建筑主体完成建筑总层数的一半以上。预售监管政策现行政策：房地产开发企业在自行选择的商业银行开设预售款监管账户，将预售款全部存入专用账户，监管资金只能用作本项目建设所必需的用款事项，不得挪作他用。预售人预售项目已竣工验收合格的，开发企业应当在90日内凭竣工验收证明向监管单位申请撤销商品房预售款监管，并结算该项目预售款专用帐户的资金。限购/限价无抗震设防等级7级按揭贷款对接情况暂无融资条件按标准银行贷款情况，可贷款约总地款的60%-65%冬歇期

12月至2月雨季

5月至6月开发报建费用行政配套费：高层284.16元/㎡，多层294.86元/㎡其中：综合配套费收费标准：新泰市城市规划建成区范围内住宅、办公及商业经营建设项目按建筑面积150元/㎡；工业企业厂房、仓库等生产性设施按建筑面积70元/㎡；村（居）民住宅按建筑建筑面积15元/㎡。专项配套费收费标准为：新泰市城市规划建成区范围内，供水高层、多层按建筑面积20元/㎡，供气高层、多层按建筑面积22元/㎡，供热高层按建筑面积92.16元/㎡、多层按建筑面积102.86元/㎡。土地税费标准土地使用税：10元/平米、契税：4%；人防建设新建10层（含10层）以上或者基础埋深3米（含3米）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含6级）防空地下室，或缴纳2200元/㎡异地建设费；除上述情况外按首层建筑面积修建6B级防空地下室，或缴纳800元/㎡异地建设费一、项目介绍—政策要求期次获取时间推进计划项目难点首期2015.4.15投资分析会完成后，准备挂牌手续挂牌出让，需缴纳完土地出让金后才能办理预售证，提前售困难较大1、项目开发计划及难点2、项目情况说明（1）项目位于政府打造的滨海新区，紧邻老城区，距离新泰医院1.5公里，距离新泰实验小学、中学2公里，距离新泰市政府及老城区商业中心2.5公里，距离京沪高速路口4公里，交通便利，生活配套相对完善；（2）项目南侧紧靠新泰一中（高中），北侧紧靠新青云一中（初中），为学区房；（3）项目距青云湖900米，周边环境宜人；（4）项目地块靠近地震断裂带，但经地震局了解，建筑退线后地震断裂带对项目建设并无影响；一、项目介绍—重要情况补充分目录

市场分析与定位第二部分1、目标市场经济情况占区域经济比重新泰市2013年GDP达到833.7亿元，占山东全省的1.5%（54684.3亿元），占泰安市29.88%（2790亿元）。常住人口达到140万人，占泰安市总人口的25%（557万）。区域经济地位2013年，新泰市地区生产总值完成833.7亿元，增长11%，第九届全国县域经济百强县市评比，新泰市排名第57位，是山东省10强县市,山东省10个建设现代化大城市试点县之一。2011年-2013年新泰市国民经济发展二、市场分析与定位—房地产市场分析占地：74亩容积率：2.5单价：140万/亩楼面价：840元/㎡竞得方：新泰市新润房地产开发有限公司竞得时间：2012-10-08占地：83.86亩容积率：3.5单价：140万/亩（除地价外还需代建20万㎡回迁房）楼面价：600元/㎡竞得方：新泰市市中房地产综合开发公司（东城田园）竞得时间：2014-03-10占地：86亩容积率：2.4单价：140.5万/亩楼面价：879元/㎡竞得方：山东百协置业有限公司

（大溪地项目）竞得时间：2014-07-11二、市场分析与定位—房地产市场分析五、城市经济与房地产发展：2012年2013年2014年备注房地产投资（亿元）9.61112当前市场存货商业17.814万平、住宅56万平。批准预售面积（万平米）335078.59开发面积（万平米）423360销售备案面积（万平米）294547.95销售额（亿元）132023.42销售备案套数（住宅部分）2732328336322012年2013年2014年土地成交宗数（商品房）131014土地成交面积（商品房）498.67亩335.02亩639土地成交规划建筑面积（商品房）93万平63万平118万平土地成交金额（商品房）59316.84万41076.22万81204.77成交楼面价（元/㎡）6386526882012-2014年商品房预售批准预售面积161.59万㎡，销售备案面积121.95万㎡，供需比1.32，当前市场存货商业17.814万平、住宅56万平，按目前销售进度需销售需1.2年去化；2012-2014年土地成交面积共计274万㎡，楼面价均价650元/㎡，未来市场存量152万㎡。东部城区老城区西部城区大溪地高层：均价4600元/㎡绿城玉兰花园高层：均价6800元/㎡洋房：均价7500元/㎡珠光国际高层：均价5000元/㎡云湖观邸高层：均价4750元/㎡凯旋城高层：均价3800元/㎡中和家园高层：均价4300元/㎡华府新天地高层：均价5200元/㎡洋房：均价7000元/㎡特变森林花园高层：均价4900元/㎡（折后）东城田园（学区房）高层：均价6100元/㎡（贷款）5500元/㎡（一次性）二、市场分析与定位—房地产市场分析项目名称物业类型均价（元/平方米）金额（万元）市场占有率（%）套数面积（平方米）绿城·玉兰花园住宅60803510428.1633351983.66华府新天地住宅46002513220.7747154636沁园春二期住宅46841524012.3025432536特变森林花园住宅49641296010.6620526108东方盛景住宅450037123.07638249青云香格里拉住宅430531422.60527298◆2014年新泰市主要项目销售排名2014年新泰市成交金额为12.1亿元，绿城玉兰花园成交金额3.5亿元，在新泰市市场占比28%，自项目入驻新泰以来，已连续五年市场销售额排名第一。二、市场分析与定位—房地产市场分析序号项目名称产品（高层/多层）主力户型几梯几户货量（万㎡/套）开盘时间推盘货量去化销售均价（元/㎡）1云湖官邸18、28层高层三室一厅90-139平米两梯三户500户2014年8月认筹首期400户排号20047502大溪地20-30高层三室130-140平米

3977-50003珠光国际22-30高层90-139平米两梯三户在售三栋、在建七栋预计2015年4月份500户10%50004中和家园17层高层93-121平米一梯两户一栋酒店、七栋高层2014年10月份240户80%43005居豪凯旋城17层高层110-130平米一梯两户40万平2014年9月6号2栋高府新天地8栋28层高层5栋洋房洋房140、160、170高层90-130平米两室--三室高层两梯三户16万平2014年10月6号1000500-600高层5200洋房70007森林花园32层高层三室120平米两梯三户在建18万平2014年6月17号42430049008东城田园28-32层高层两室105㎡三室136㎡四室219㎡78万未开盘6100（贷款）5500（一次性）二、市场分析与定位—房地产市场分析华府新天地总货量：25万㎡二期：均价：高层5200元/㎡电梯洋房7000元/㎡两梯三户主力户型：高层两房89-104，三房125-130洋房：140㎡、160㎡、170㎡货量：13栋，1200套，16万㎡开盘日期：2014.10.6推货量：1000套去化：550套，其中洋房基本售罄绿城玉兰花园高层：均价6800元/㎡洋房：均价7500㎡独立商铺（2层）：17000元/㎡主力户型：115-200㎡车位：15万/个一梯两户货量：3077套开盘日期：2010.10推货量：1500套去化1100套，还剩180㎡以上户型特变森林花园均价：4900元/㎡户型：主力户型120㎡货量：1016户一期开盘：2014.6.17货量：424套去化:300套大溪地：均价：高层4500元/㎡主力户型：三房130-145㎡一期总货量：1640套未售，预计2015年中旬开盘东城田园（学区房，目前集资建房，无预售证）高层：均价6100元/㎡（贷款）5500元/㎡（一次性）户型：99-110㎡两房及136-146㎡三房总货量：4000户一期约1740户通过其他楼盘置业顾问了解，该楼盘目前市场认知度较高，去化还可以，但具体数据外部无法获取二、市场分析与定位—房地产市场分析项目名称户型区间建筑面积供应量套数15年预计销售均价15年预计可售（万元）东方盛景80-30033000220450014850东城田园99-21923000017405500126500陶然名城80-17052000400350018200珠光国际80-21066000600420027720云湖观邸99-21938400320380014500大溪地85-17043200360450017280合计

4626003640

219050◆2015年预计新泰市场供应量截止2014年12月31日新泰市在售72个项目剩余存量可销售房源共计6035套，可售面积77.88万平方米，预计可售金额36亿元。◆2015年初期新泰市场存量二、市场分析与定位—房地产市场分析新泰市目前市场产品以17-28层高层为主，多为一梯两户或两梯三户，户型面积段为90-102㎡两房（舒适型），110-120㎡三房（经济型），120-130㎡三房（舒适型）、140㎡以上（豪华型）等；2015年初新泰市在售72个项目剩余存量可销售房源共计6035套，2015年预计新增房源4000套，2015年市场可售房源达一万余套，各面积段配比约为：110-120㎡三房占26%，120-130㎡三方占32%，140㎡以上占5%；二、市场分析与定位—房地产市场分析新泰城区项目，成交客群多以城区改善为主，占比约为56%，周边乡镇人员占比38%，近几年新泰竞争激烈，房地产市场逐步理性回归，投资逐渐挤出，现投资客户约占成交客户的4%左右；二、市场分析与定位—房地产市场分析目标地块东城田园二、市场分析与定位—房地产市场分析东城田园规模占地500亩，容积率3.0发展商新泰市市中房地产综合开发公司距离市区路程及车程◆距市政府；1.1公里，3分钟车程◆距我司项目；0.6公里，2分钟车程位置新泰市向阳路东侧、青云路北侧、龙池路西侧楼盘主力产品高层（28-32层）两室99-110㎡、三室136-14㎡、四室219㎡近期产品价格商品房项目拆迁进行中，但开发商已开始认筹，对外开盘价6369元/平米，楼层差价60元/平米，付33万元定金可享受500元/平米优惠，即起价5869元/平米，；一次性付款可享受1100元/平米优惠，即起价5269元/平米；目前已认筹100余套车位：地下车位，16万/个。一次性付款优惠6万，按揭优惠5万。储藏室：3500元/平。楼盘特点/配套学区房：青云一中（老校）、新泰一中规划地上总建筑面积约78万平方米，由三部分构成：回迁部分：地上总建筑面积约20万平方米，其中多层住宅20栋，高层住宅8栋。商品房住宅部分：地上总建筑面积约46万平方米，包括：第一园高层住宅15栋，酒店式公寓1栋，会所1栋；第二园高层住宅5栋，幼儿园1所；H地块高层住宅4栋，公寓1栋。综合商业部分：总建筑面积约12万平方米。包括上述地块、东城财富广场和G地块。华府新天地规模占地115亩，容积率3.0发展商泰安泰山永和房地产开发有限公司距离市区路程及车程◆距市政府；8.7公里，15分钟车程◆距我司项目；位于项目南侧位置历城区经十路377号（经十东路邢村立交桥西侧建筑大学东临）货量约1600户，一期380户左右，二期1200户左右楼盘主力产品二期由8栋景观高层及5栋地中海情景式电梯庭院洋房及临街商铺组成；其中景观高层建筑面积约13万平方米，庭院电梯洋房建筑面积约2万平方米。两梯三户：高层两房89-104，三房125-130洋房：140㎡、160㎡、170㎡近期产品价格一期栋高层，7万㎡已售罄。二期高层5200元/㎡；电梯洋房7000元/㎡楼盘特点/配套新泰市第一个真正意义上的新古典欧式风格大型现代居住社区。位于城市主干路东周路，区位优势明显.华府新天地一期户型主力面积为87㎡两室，98㎡—140㎡三室为主，低总价，小面积迎合大众消费，华府新天地项目以强大的购买基数为后盾，所以开盘1年基本售罄。目标地块华府新天地二、市场分析与定位—房地产市场分析华府新天地二期二期高层物业户型面积总户数已售可售户数占比两室两厅一卫88-102㎡42222220042.2%三室两厅一卫104-132㎡52621031652.6%三室两厅两卫137㎡5221290.52%合计1000453547100%二期多层物业户型面积总户数已售可售户数占比三室两厅两卫145-161㎡1601414680%四室两厅三卫174㎡4043620%合计20018182100%华府新天地二期户型主力面积为88-102㎡两室，104㎡—132㎡三室为主，低总价，小面积迎合大众消费，华府新天地二期设计初期主要针对市场在售房源欠缺130㎡三室户型进行针对性调整。二、市场分析与定位—房地产市场分析项目定位分析一、地块SWOT分析：

二、市场分析与定位—市场定位分析

1、地块核心价值

（1）项目位于城市发展方向上，该区域得到当地客群的认可，未来升值潜力较大；

（2）项目紧靠新甫路、龙池路与重兴路，交通便利；

（3）项目紧邻新泰重点中学青云一中及山东省重点示范高中新泰一中，为学区房；

（4）项目地距青云湖1KM，环境宜人，相对于老城区，该区域居住环境得到当地可群人认可；2、机会（1）当地仅有一个2005年的别墅项目，产品结构不好，展示环境一般，物业管理水平较差，我司双拼别墅有竞争力；（2）当地除绿城外无大型开发商入驻，我司品牌具有较大影响；（3）地块位于滨湖新区与老城区结汇出，周边配套完善。（4）新泰一中在校学生15000人，教职工近2000人，为项目洋房去化提供保障。3、劣势

（1）（1）地块所处滨湖新区正在打造阶段，周边商业氛围薄落；（2）地块边缘有地震断裂带通过，影响规划排布。4、威胁

项目位于三线城市，市场容量有限，洋房市场竞争激烈；

项目定位分析二、项目整体定位：学区房，主要面向新泰及周边的刚需及改善客群。三、项目运营定位：短平快，利用公司品牌影响力、产品性价实现倾销。二、市场分析与定位—市场定位分析二、市场分析与定位—市场定位分析区域西部城区客户构成主要为周边居民、私营业主以及周边企业员工区域价值点区域形象一般区域东部城区客户构成以市区中高端客户为主，新矿及乡镇客户较多区域价值点高尚居住区，周边环境好，区域认可度高区域北部城区客户构成周边居民为主区域价值点区域形象一般区域老城区客户构成主要为泛公务员群体、煤矿职工、私营业主等区域价值点依托城市商贸中心，配套齐全东部城区老城区西部城区北部城区洋房客户定位二、市场分析与定位—客户定位核心客户重点客户偶得客户价值点：追求较高品质生活，有一定经济基础；认可区域地区发展潜力，有一定的高端居住理念，在资金实力和生活品质间寻求最佳平衡点；看好区域的经济发展机会，有一定经济实力和视野；置业目的：刚需、改善等；改善、投资等；改善、投资等；客户群体：周边乡镇，生意人、新矿员工、学校教师等小企业主、新矿等大型企业中层、市级中高层领导、学校资深教师、市医院/中医院医师、金融电信等垄断企业中层城中及其他区域投资客对应产品：主力户型：110-120㎡，三室；辅助户型：89-94㎡，两室；主力户型：130-140㎡，三室；主力户型：110-120㎡，三室；1、项目紧靠青云一中及新泰一中，同时新泰别墅市场目前处于空白区，当地煤老板较多，建议项目定位以刚需及首改学区房为主，高端别墅区为辅，覆盖新泰的刚需、首改及高端客群。2、客群定位：洋房打造学区概念，未来客户主要以刚性及改善型客户为主，企事业职工或部分投资客群；别墅未来客户主要以以改善性的自住客户为主，私营企业主、金融电信等垄断企业高层、公司高管。二、市场分析与定位—定位结论分目录

规划定位第三部分展示区选用U形商业街，占地50亩；建议开发产品以别墅为主，洋房、商业为辅，树立高端形象，高层洋房通过豪装及精装修样板体验区抢占市场；结合德州户型成交的特点，以及我方对项目定位的理解，建议以三房为主力，辅以二房做产品线补充；户型设计：选择一种户型，选择一个生活空间。由于山东半岛温带季风性气候，所以建议南向阳面房间或客厅尽可能多；以及南北双阳台设计面积控制合理，户型方正，对于三房以上户型一定呈现南北通透特点；动静分开：确保休息的能安心休息，要娱乐的可以放心活动；公私分开：家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护；房型整体的“通”、“透”，

进深和开间合理；房型的有一定附加值，例如飘窗、大阳台、入户花园等；适销对路产品占比80%；地下车库面积3.6万m²；房型面积段套数比例三房92-14459%二房60-8041%产品定位三、规划定位—产品定位一、地块周边配套缺陷分析：项目周边市政配套相对薄落。二、项目配套需求分析：项目需配备超市、会所等满足客户日常生活娱乐需求；三、项目具体配套要求：便利店、会所四、会所成本分摊到各产品成本中，每平方米分摊约113元五、配套投入使用时间节点：便利店等配套在示范区开放前1天正常营业及体验使用。三、规划定位—项目配套需求31三、规划定位—户型配比产品类型户型是否标准户型外立面单户建筑面积套数套数比例货值货值占比总建筑面积大双拼G292是西班牙218782817004G293是西班牙213/207762815960小双拼G115是西班牙174/1756122%12437033821%10644.5G116是西班牙166/1686122%11902490820%10187别墅合计276100%594725558100%53710多层J703是新古典125/83/124312%

1805315014%2329J552b6是107/85/78/75312%

1805315014%232930层J7030T30是现代133/83/13076864%51816960023%88576J552T30否115/93/83/8148832%25754040048%44024洋房合计1316100%811818172100%137258总计1406543730190968说明：标绿色户型，为适销对路产品。别墅面积分布三、规划定位—规划方案三、规划定位—规划方案32层高层别墅区J703J552J552J703J703J703J703G115G116G115G115G116G115G292G292G293G293G293G292G292G292G293G293G293G115G115G115G116G116G116G293G292多层别墅样板区三、规划定位—展示区规划方案G216J703G215J552G293G292J552三、规划定位—展示区规划方案G2164123412351三、规划定位—综合楼（销售中心）设置1、综合楼版本：通用一版现代风格2、特色功能区：恒温泳池、健身室、羽毛球场、保龄球场等。3、装修风格：建议按欧式风格淄博碧桂园4、报建性质：除羽毛球场、室内恒温游泳馆外，其他功能设施均可以商业性质报建进行销售。三、规划定位—综合楼（销售中心）设置53三、规划定位—综合楼（销售中心）设置三、规划定位—园林景观建议一、园林绿化成本建议园建成本控制在60元/㎡（单方建面）；绿化成本控制在90元/㎡（单方建面）。二、园林施工场地要求划出园林工程施工场地范围，与主体建筑工程同步施工。三、园林打造要求：内部园林，通过高差的变化营造跌落水景、坡地、台阶，营造独立、幽静的居住环境和丰富的景观效果三、规划定位—园林景观建议参观动线沿线设置生活场景体验的景观小品，加强客户体验效果，设置导视系统，便于客户参观。三、规划定位—装修标准此类户型面积段小，适合刚需或投资客户，建议打造现代时尚颜色跳跃的流行风格。90㎡小户型，针对首置和投资的年轻客户群，建议选择清新自然的风格引起年轻人的追捧。货量区洋房全部精装修交楼装修成本参考淄博项目及集团标准，控制在650元/㎡以内（单方建面）。

1、货量区具体的精装修交付标准（具体装修标准）：集团1311版2、软装标准（12风格选择）三、规划定位—装修标准110-120㎡建议打造大气精致的蓝色简欧风格针对80㎡的小户型的首次置业客户，建议软装现代北欧风格，符合客户群爱生活的品味。130㎡户型，针对改善型客户，建议选择现代美式紫色风格，营造浪漫稳重的生活氛围货量区洋房全部精装修交楼装修成本参考淄博项目及集团标准，控制在650元/㎡以内（单方建面）。

1、物业管理方案建议：高端物业2、物管人员要求建议：园林、安保、家政、环卫等人员3、物管设备等硬件方面要求建议：摄像监控、入户电梯4、物业管理费建议：别墅2.5元/㎡、洋房1.5元/㎡物业管理建议三、规划定位—物业管理建议1、销售计划项目首期共298亩，总建筑面积23.53万平米（含地下3.62万平），具体销售计划如下：计划用43.5%的土地作大双拼，货量

3.8997万㎡，开盘均价10500元/㎡，计划销售2年。计划用19.5%的土地作小双拼，货量1.6713万㎡，开盘均价11500元/㎡，计划销售2年。计划用4%的土地作多层，货量0.5389万㎡，开盘均价6700元/㎡，计划销售2年。计划用25%的土地作高层，货量13.26万㎡，开盘均价5750元/㎡，计划销售2年。计划用8%的土地作商业，货量0.5376万㎡，开盘均价12000元/㎡，计划销售2年。计划地下车位953个，货量3.62万㎡，开盘均价3714元/㎡，约13万元/个，计划销售2年。所有产品预计首年去化9成，第二年清完尾货。分目录

项目财务测算第四部分

主要财务指标：

本期地价：3.427亿

本期面积：298亩

每亩地价115万/亩容积率：1.0楼面地价：1725元/方规划总货量：16.2171亿元23.5289万㎡首年总货量：9.84亿元14.34万㎡预计首年销售额及去化率：8.856亿元，90%规划容积率：1.06折合楼面价1627元/方成就共享：亿土地获利倍数：0.37净利润额：13.066亿净利率:8.06%后续可获取面积:602亩产品情况：单位：元/方

产品类型

货量及占比单方售价单方成本单方利润亩产利润首期去化率大双拼（毛坯）3.8997万㎡；17%1065898158432570%

小双拼（毛坯）1.6713万㎡；7

%116841034013443970%

高层13.26万㎡；56%585053824688460%6层多层0.5389万㎡；2%67006999-299-1550%商业0.5376万㎡；2%120001058114193240%

车位（有产权）3.6214万㎡；16%3714351220260%四、项目财务测算—主要财务指标62单位：亿元元/㎡项目目标成本总额成本单方目标产品类型大双拼小双拼精装洋房多层商业车位装修标准毛坯毛坯650650————一、土地成本3.50853940413165623865274——二、前期工程8.9871432432432432432122三、建筑安装6.0292239023902790250018102690四、基础设施1.314215651565152415151603130五、公共配套设施2.7801140140140140140六、贷款利息0.3059130130130130130130七、开发间接费用0.1765757575757575合计12.51867288635747717894643147四、项目财务测算—目标成本销售净利率≥8.06%净利润≥1.3066亿内部收益率（IRR）≥77.6%税负率≤2.42%销管费用率≤4%土地获利倍数≥0.37项目目标成本≥12.51亿四、项目财务测算—项目财务成功标尺四、项目财务测算—项目首期预计签约产品净利率简析四、项目财务测算—项目资金计划现金流量表项目合计(亿元）资金平衡时间

（2014年11月）12个月（周期年）24个月36个月48个月资金流量3.711.138.353.094.023.71销售回笼16.225.9013.3916.2216.2216.22融资收支-2.062.06-2.06--开发付款12.516.837.1011.0712.2012.51一、融资情况二、贷款计划：计划向银行申请贷款，申请总额2.0562亿元。三、监控资金情况（暂无）四、关于按揭贷款的对接情况（暂无）五、项目首次开盘预计在2014年10月15日，目前无监控资金四、项目财务测算—项目融资及监控资金情况根据销售预测和项目开发一级计划，我们测算2014年6月至2016年12月现金流情况是：◆现金流入：①融资流入，2.0562亿

②楼款回笼流入,16.2171亿◆现金流出：①土地成本，3.51亿

②开发成本，9亿

需集团投入自有资金:4.98亿；按年折算后的集团净投入：0.53亿四、项目财务测算—预售前资金安排财务建议1、税务方面在项目操作时全面了解当地的税务政策和税收优惠政策，结合当地的综合税负水平和项目定案会中项目的收入、成本和收益等要素将项目整体的纳税筹划做在项目正式启动前。2、融资方面：积极拓展多渠道融资，全面创新融资模式。3、其他方面：及时准确的根据已有的数据和资料综合判断合理性，并作出全面的数据分析，为项目的最终决策提供支撑。四、项目财务测算—财务建议分目录

项目开发第五部分五、项目开发—人员架构部门职位人数（名）人均效能综合部项目总经理、副总经理2人、总经理助理、开发部主管、行政1人

5人

工程部

经理（副总兼任）、副经理、土建工程师（5）、水电工程师（3人）、景观工程师、装修工程师、资料员13人五、项目开发—实现“提前售”的相关安排实施部门主要策略及措施计划安排投资部及法务部在勾地协议中将临电、临水、永久性市政配套管网接入时间进行明确，并明确出提前预售的相关条文。计划在出让前与德州市政府协商。前期部及工程部了解当地报建流程，做好施工前期准备工作，争取拿地即开工。提前介入前期报建流程，对接政府各报建部门，做好地勘等施工前期准备工作，争取拿地即开工。项目部与设计管理部规划施工方案提前预审需规划设计院协助，深化规划方案，待规划方案得到市政府的认可后前提前办理预审。营销勾地协议签订后进行客户拓展及项目前期宣传。1、沟通各大当地媒体，加大力度宣传。2、挖掘德州市客户群及潜在购买力五、项目开发—关键工期承诺工期类型时间要素预计摘牌时间2014年6月20日开放工期3.5个月开盘工期4个月五、项目开发—展示区关键节点计划关键节点计划完成时间最迟完成时间标准规划设计方案确定2014年5月26日摘牌前25天土地获取2014年6月20日——基础施工单位确定2014年7月4日摘牌前5天总包单位确定2014年6月20日摘牌当天展示区开工2014年6月21日摘牌次日启动会2014年6月27日摘牌后7天项目经营目标管理责任书签定2014年7月4日摘牌后14天综合楼及商业设施结构封顶2014年8月29日——展示区绿化施工进场2014年7月5日——展示区装修工程完成2014年10月13日——展示区市政工程完成2014年10月11日——展示区园艺工程完成2014年10月11日——展示区绿化工程完成2014年10月13日——展示区开放2014年10月15日——

备注：2015年春节假期为2月19日-2月25日五、项目开发—开发报建专项计划74序号工作项/准备文件开发部设计院工程部综合部财务部计划完成时限实际完成情况（完成Y，未完成N）上级主管部门备注0土地摘牌前准备工作

2014年6月20日

0-1发改、规划、国土、人防、供电、供水等初步沟通、资料获取主办

2014年5月30日投资服务中心

0-2协调施工场地清理（土地平整、玉米地推平，建设局苗木移植）主办

协助

2014年6月5日\

0-3确定环评单位，环评进场主办

2014年6月5日\

0-4临水开口、临电接入主办

协助

2014年6月10日自来水公司、供电局以中庙公司名义签订，项目注册后办理过户手续0-5办理施工道口开口主办

协助

2014年6月10日城管执法大队

0-6确保土地进入挂牌公示阶段周总

2014年5月30日\

0-7对接设计院出具规划设计报建方案图纸、文本等主办提供

2014年6月10日\

0-8确保报建方案材料全部到位主办提供

2014年6月20日\

0-9获取周边市政管网图纸（开发区建设局、市政处等）协办

主办

2014年6月10日建设局

0-11岩土勘探报告预审批主办

2014年6月20日建设局

五、项目开发—设计专项计划75序号业务事项执行计划日期业务部门责任体系开始日期完成日期发起部门接受部门主责部门1主责部门21提交规划设计条件2014年3月31日2014年4月10日区域（设计）/区域（投资）研发设计中心区域（设计）/区域（投资）项目部2户型配比的确定2014年4月11日2014年4月18日区域（营销）/项目部研发设计中心区域（营销）项目部3提交初勘报告2014年4月3日2014年4月18日项目部研发设计中心项目部

4形成呈主席（联席总裁）签字版规划设计方案2014年5月14日2014年5月23日研发设计中心/项目部联席总裁办研发设计中心项目部5规划设计方案确定（含示范区范围确定）2014年5月23日2014年5月26日联席总裁办/研发设计中心项目部/区域（设计）研发设计中心项目部6确定各市政专项方案2014年5月26日2014年6月1日研发设计中心成本管理中心（市政配套部）研发设计中心项目部7总图报规确认2014年6月21日2014年6月27日项目部研发设计中心项目部

8土方平衡图2014年5月27日2014年6月1日研发设计中心项目部研发设计中心项目部9提交详勘报告（示范区）2014年5月26日2014年6月4日项目部研发设计中心项目部

10主干道施工图及预埋管线图（电子版）2014年6月5日2014年6月11日研发设计中心项目部研发设计中心项目部11桩基础施工图（示范区）2014年6月5日2014年6月16日研发设计中心项目部研发设计中心项目部12正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）（示范区）（可选项）2014年6月5日2014年6月24日研发设计中心项目部研发设计中心项目部13正负零以上建筑物、构筑物施工图（建筑、结构、毛坯版机电）（示范区）2014年5月29日2014年6月22日研发设计中心项目部研发设计中心项目部14规划施工图（示范区）2014年6月23日2014年6月27日研发设计中心项目部研发设计中心项目部15市政综合管网施工图（示范区）2014年6月29日2014年7月5日研发设计中心项目部研发设计中心项目部16园林景观方案细化及园建施工图（示范区）2014年7月2日2014年7月28日顺茵项目部顺茵项目部五、项目开发—招标专项计划76序号业务事项执行计划日期业务部门责任体系开始日期完成日期发起部门接受部门主责部门1主责部门21桩基础施工单位确定2014年5月21日2014年6月15日成本管理中心（招投标管理部）项目部成本管理中心（招投标管理部）项目部2监理单位招标2014年5月31日2014年6月15日区域（成本）项目部区域（成本）项目部3土石方工程施工单位确定2014年5月22日2014年6月1日成本管理中心（前期工程部）项目部成本管理中心（招投标管理部）项目部4桩基础工程检测单位确定2014年6月16日2014年6月30日项目部项目部项目部

5总包单位确定2014年5月22日2014年6月20日成本管理中心（招投标管理部）项目部成本管理中心（招投标管理部）项目部6人防工程施工单位确定2014年7月25日2014年8月23日区域（成本）项目部区域（成本）项目部7消防工程施工单位确定（非市政配套部所辖，且未纳入总包合同范围）2014年7月25日2014年8月23日区域（成本）项目部区域（成本）项目部8示范区（售楼处、样板房等）装修工程施工单位确定2014年7月11日2014年7月30