2023年物业管理师《物业经营管理》考前模考试卷（一）附详解

PAGEPAGE402023年物业管理师《物业经营管理》考前模考试卷（一）附详解一、单选题1.小区停车场、会所等设施属()。A、发展商所有B、政府所有C、业主共有D、物业企业所有答案：A解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商。此时，发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。②属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有：一般来说，除去上进①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A、最低投资回报率B、最低投资利润率C、平均投资报酬率D、最低投资平均利润率答案：A解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。3.商业物业的支撑是()。A、商品B、承租商C、顾客D、服务答案：D解析：商业物业是千万种商品的集散地，商业物业以商品为核心，以承租商为平台，以顾客为渠道，以服务为支撑，通过专业促销和运营，完成商品从采购入库、上架、推销、售出、结算、退换货等一系列活动，最终实现商业物业的经营利润。4.在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为()A、差异成本B、边际成本C、估计成本D、机会成本答案：D解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。5.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有()。A、优先购买权B、阻止权C、优惠购买权D、拒绝交租金的权利答案：A解析：承租人的权利，包括以下几个方面：①有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利。②有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。②出租房屋出售时，有优先购买权。④有对物业管理状况进行监督、建议的权利。⑤经出租人同意有转租获利的权利。6.在房地产投资分析中，现金流量是()。A、用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标B、把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入C、把某一项投资活动作为个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入D、把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金答案：C解析：投资，必然涉及成本与收益的计算。投资分析中，把一项投资看作个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。7.下列关于体育馆物业车辆管理的说法，不正确的是()。A、车辆管理要实行分区域、分片包干管理B、不同的车要停放在事先规划的区域，所有的车要事先派发相同标记的车证C、力争做到自行车不丢失，汽车不剐蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等D、赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度答案：B解析：车辆管理要实行分区域、分片包干管理，这样的管理效果最好，最适合大型赛事活动的特点。不同的车要停放在事先规划的区域，不同功能和性质的车要事先派发不同颜色和标记的车证以示区别，同时也便于指挥疏导。车辆管理的另一个方面是车辆的安全管理。力争做到自行车不丢失.汽车不剐蹭，公交车不抛锚，运动员轿车不被封堵等。赛事结束散场时，要按照预案，按先后顺序放行车辆，同时加大向场馆四周放行的速度，尽快疏散聚集在场馆周围的各类车辆，确保观众迅速离开。8.下列关于香港地区的资产管理的说法错误的是()。A、香港的资产管理与内地的资产管理不同，与英美西方国家的资产管理也不同B、香港的资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务C、香港的资产管理是物业管理、租务管理、设施管理等的结合D、香港对公营房屋实行物业管理私营化答案：A解析：香港的资产管理是与英美西方国家的资产管理相接轨的，与内地的资产管理不同。其资产管理是与咨询、金融等紧密结合的一类业务，是物业管理、租务管理、设施管理等的结合。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离，物业管理服务、居民联系、维修和保养等业务委托给私人物业服务公司（或员工自组公司）承办，而租务管理工作则交由设于中枢地点的分区租约事务管理处处理。9.下列写字楼物业经营管理项目选择的说法不正确的是()。A、客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容B、在地理位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心C、对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭D、在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式答案：C解析：写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质、文化层次、兴趣趋向等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：餐饮经营时，对月收入水平2500～3500元之间的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭，对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好在餐厅零点或自选，或提供档次较高的盒饭等。10.下列关于住宅小区社区文化建设说法错误的是()。A、社区文化建设依靠社区力量，利用社区资源B、开展社区文化建设成为物业服务企业物业管理服务的重要组成部分C、社区文化建设能提高社区管理水平D、带来了社区文化建设资金筹集问题答案：D解析：社区文化建设是指依靠社区力量，利用社区资源，促进社区文化健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量，提高社区管理水平的过程。随着和谐社会进程的不断推进，营造和谐社区、开展社区文化建设也逐步成为物业服务企业物业管理服务的一个重要组成部分。通过社区文化建设的展开，同时开展文化项目经营业务，既解决了社区文化建设资金筹集问题，同时也拓宽企业多种经营范围。11.20世纪60年代，()首次提出生态建筑的理念。A、保罗·索勒瑞B、伊安·麦克合格C、联合国环境与发展大会D、英国答案：A解析：20世纪60年代，美国建筑师保罗·索勒瑞首次提出了生态建筑这一新理念。1969年，美国建筑师伊安·麦克哈格出版了《设计结合自然》一书，这标志着生态建筑学的正式诞生。12.()是物业服务企业和客户双赢的理性选择。A、物业服务集成商B、物业资产运营商C、物业服务提供商D、物业保障服务商答案：D解析：物业保障服务商模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。①从物业服务企业角度，市场竞争使其在提供不动产服务的同时，必须挖掘客户的相关需求并提供增值服务，而相关增值服务在与不动产服务结合在一起时，可以实现资源的优化配置、成本的有效控制和客户信息的无障碍沟通，②从客户角度，专业分工使其有必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离，由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统，有利于提高管理水平和劳动效率，改善工作环境和服务形象，提升服务质量和客户满意度，从而增强自身的核心竞争能力。13.以下综合评价企业资产运营效率的指标是()。A、净资产收益率B、总资产报酬率C、财务内部收益率D、总资产周转率答案：D解析：总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。ABC三项均属于财务效益状况的指标。14.()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、直接资本化法B、收益还原法C、假设开发法D、报酬资本化法答案：D解析：报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体做法是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。15.在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是()。A、包租转租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式答案：A解析：包租转租模式是指物业服务企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租，即物业服务企业再零星出租。包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。16.商业物业管理的基本共性中保障性是从()角度对比分析得出。A、从物业角度看B、从客户角度看C、从物业角度看D、从业主角度看答案：D解析：了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析：①附随性——从商业角度看，②潜隐性——从物业角度看，③保障性——从业主角度看。17.关于普通高等院校物业经营管理的特点，下列说法错误的是()。A、高等院校一般校区规模较大，建筑物多。从产权角度看，都同属学校B、在高校从事物业服务与经营管理，企业一定要注意与校内各职能部门的配合C、不同使用功能的校内物业所采职的物业管理模式大致相同，但其经营管理服务要求不同D、物业服务企业应利用相对集中的假期，对房屋建筑、各类设备实施尤其是地下管险等，配合校方做一次全面系统的检测、修缮答案：C解析：C项，不同使用功能的校内物业管理模式是不同的，其经营管理服务要求也不同。18.下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有()。A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股收益最大化D、股东财富最大化答案：D解析：利润最大化存在一些缺点：①没有考虑利润的取得时间，②没有考虑所获利润和投入资本数量的关系，③没有考虑获取利润和所承担风险的关系。每股收益最大化存在以下缺点：①仍然没有考虑每股收益取得的时间，②仍然没有考虑每股收益的风险。股东财富最大化，也可以称为股价最大化。在股市中，企业的股价代表投资大众对企业股权价值的评价，股价反映了资本和获利之间的关系，也反映了每股收益大小和取得时间，还受到企业风险大小的影响，当然，股价还会受到各种市场交易因素的影响。19.某承租人的基础租金为120万元/月，营业额的5%作为百分比租金。如果该承租人在一个月内的营业额为300万元，则其该月应支付的租金为()万元。A、15B、20C、25D、30答案：B解析：当出租人仅收取百分比租金时，通常要对承租人营业收入的下限作出规定，作为其获得最低租金收入的保障。出租人为了保证其物业在出租过程中获得预期的租金收入，还常在租约中订立有强制收回使用权的条款，该条款就确定了个最低的租期内承租人营业收入下限。当该限度在核算周期中未能达到租约要求时，出租人有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是，当承租人未能完成条款中规定的最低租金时，可以另外追加费用以达到最低租金水平。由题意，按百分比计算的租金为：300*5%=15（万元），这个数字小于基础租金，所以租金仍按基础租金20万元/月收取。20.物业服务企业最重要的业务是()。A、便民服务B、特约服务C、居间服务D、临时照管儿童服务答案：C解析：住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。21.某旧住宅，其重置价格为45万元，地面门窗等破旧引起的物质折旧2万元，因户型设计引起的功能折旧5万元，地区衰落引起的经济折旧3万元，该住宅的现值为()万元。A、35B、37C、40D、45答案：A解析：建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。计算三种折旧，该住宅的现值为：45-2-53=35（万元）。22.下列关于公寓、别墅的说法错误的是()。A、别墅一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅B、公寓的土地使用年限可能只有40年C、公寓一般选址在郊外，远离市区D、公寓的建设原则是“统一规划、综合开发”答案：C解析：一般公寓建设选址在市中心商业繁华地段，主要入住对象为商务人士或家庭。各类大型园区的开发建设一般都有公寓配套，满足入园企业员工的居住需求，别墅一般选址在风景优美的郊外，远离市区，公共交通相对不够便利。23.我国零售业态分类体现了()的特点。A、商业物业及其商品结构B、国家分类标准C、零售业态D、商业物业管理具有基本共性答案：A解析：我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑其经营方式、商品结构、业态布局、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素进行分类。其中，规模一项主要用经营面积来衡量。经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积。24.下列关于仿生建筑的说法错误的是()。A、仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律B、仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题C、仿生是最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证D、利用系统集成方法，将智能系统和现代建筑艺术有机结合答案：D解析：仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律，并通过这些研究成果的运用来丰富和完善建筑的处理手法，促进建筑形体结构及建筑功能布局等的高效设计和合理形成。仿生建筑已成为一种新时代潮流，也是建筑文化的新课题。它主要研究城市仿生、功能仿生、结构仿生、形式仿生等方面。从科技发展的速度来看，未来的城市建筑必将以仿生与生态为主体。仿生通过研究动物、植物的生长肌理以及自然生态的规律，结合建筑的自身特点，这种最具有生命力的创作形式，也是可持续发展的保证。25.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是()。A、物业服务企业成立社区文化的专门部门，负责社区文化活动的组织与执行B、社区文化建设要制定好计划和方案C、社区文化活动可以寻求政府支持D、在开展社区文化建设时再规划场地答案：D解析：开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场地的来源首先要有规划。设计部门应将社区文化活动的场地、设施纳人规划。物业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议。小区交付使用后，物业服务企业在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，要做到大活动有地点，小活动有场所。26.某企业流动资产年末数为600000元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为()。A、1.693B、1.709C、2.288D、3.152答案：B解析：速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。其计算公式为：速动比率=速动资产/流动负债*100%，式中：速动资产是指扣除存货后流动资产的数额，速动资产=流动资产存货。题中，该企业速动资产=600000-312600=287400（元），所以该企业速动比率=287400/168150=1.709。27.大数据营销的本质是()A、实现渠道优化B、精准营销信息推送C、打通线上线下营销D、影响目标消费者购物前的心理路径答案：D解析：大数据营销的本质是影响目标消费者购物前的心理路径，在消费者购物前，通过各种方式，直接介入其信息收集和决策过程。而这种介入，是建互在对于线上与线下海量用户数据分析的基础之上。28.物业的区位是指物业的空间位置，最常见、最简单的是用()来衡量区位好坏。A、距离B、可及性C、方便性D、周围环境答案：A解析：衡量区位好坏最常见、最简单的是用距离。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和箭筒时间距离。29.拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。A、保留价B、起拍价C、应价D、成交价答案：A解析：保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。30.物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场属于()。A、自营B、专业服务C、提供交易平台D、合作经营答案：C解析：提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。如：①通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务②物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场等。31.可以把商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。一个指导即()。A、店面的指导B、权益的指导C、安全的指导D、价格与质量的指导答案：B解析：根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。其中，六个统一包括：①统一的店面管理，②统一的形象管理，③统一的员工管理；④统一的安全管理，⑤统一的租赁管理，⑥统一的价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。32.对会所日常管理的说法不正确的是()。A、确保来会的会员能高高兴兴来，痛痛快快玩，愉愉快快走，是会所经营的核心B、为保证会所的卫生标准，经营管理方要制定并定期公布会所卫生方面的要求，并制定外带食品饮料、吸烟、宠物等方面的管理规定C、对于会所的财务管理要做到事后收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性D、对于施行会员制的会所，要注意会员信息安全答案：C解析：会所的财务管理应是预先收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续性，而不是事后付费。33.下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。A、交通与公用设施情况调查B、确定管理计划目标C、进行严密的经济论证D、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标答案：B解析：制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周边的市场分析，具体需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查、分析。调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯（消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等）。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。34.下列各项不属于体育场馆的特点的是()。A、规模大B、建筑形式新颖独特C、设备简单D、科技含量高答案：C解析：体育场馆属于大型社会公建项目，具有规模大、建筑形式新颖独特、科技含量高、设备特殊复杂等特点。35.资产经营的对象主要是()。A、动产B、不动产C、业主D、物业服务企业答案：B解析：资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。资产经营的对象主要是不动产，其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。36.小区上空一定范围的空间可以看作为()。A、物业内部空间B、物业附属空间C、物业内部资源D、物业关联资源答案：B解析：从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来定的经济效益。37.物业的无风险报酬率为5%，投资风险补偿为3%，管理负担补偿为2%，缺乏流动性补偿为1.5%，投资风险带来的优惠为2.5%，则报酬率为()。A、8%B、9%C、10%D、11.5%答案：B解析：求取报酬率的方法主要有市场提取法和累加法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象物业存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。物业的报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性偿-投资带来的优惠=5%+3%+2%+1.5%-2.5%=9%。38.服务式办公室经营模式主要为()。A、个体经营B、公司经营C、连锁经营D、合伙经营答案：C解析：国内服务式办公室一般由专业商务中心服务公司开设并经营，目前主要集中在北、上海、广州、深圳、杭州等经济发达城市，经营模式主要为连锁经营。39.一项成本仅与某方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。该成本是指()。A、估计成本B、沉没成本C、可缓成本D、可免成本答案：D解析：A项，估计成本是指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考，B项，沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，C项，可缓成本是指可延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。40.资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是()。A、30%B、40%C、50%D、60%答案：D解析：资产负债率是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%，国际上一般公认60%比较好。因为过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够。41.物业经营管理市场细分的依据主要有()。A、消费者心理B、最终用户和客户规模C、消费者行为D、消费者自我个性答案：B解析：物业经营管理市场的客户是拥有物业的业主和租户，这类业主和租户使用物业的目的并不在于消费，而在于获取利润。因此这个市场的细分，还有不同于一般消费者市场细分的依据。物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模。42.下列有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是()。A、横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点B、时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C、加果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法D、某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和答案：C解析：C项，如果现金流入或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期发生，称为期末惯例法。43.现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内()的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态答案：D解析：一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。在该时间段内，资金的流入与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。44.要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能的调查方法是()。A、访问法B、实验法C、文案调查法D、网络调查法答案：C解析：文案调查法的缺点之一是：文案调查要求调查人员有较扎实的理论知识、较深的专业技能，否则在工作中将力不从心。45.()是物业服务企业最为重要的无形资产。A、信息B、技术C、资源D、品牌答案：D解析：品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。46.房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为()。A、有效毛收入B、客观净收益C、潜在毛收入D、实际净收益答案：C解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。47.若承租人拖欠租金，出租人有权收取()。A、利息B、保证金C、滞纳金D、押金答案：C解析：按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。48.租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次，次要承租商可每年调整一次。A、4B、5C、6D、7答案：B解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每2～5年调整一次，一般承租商可每年调整一次。49.对于居住物业，应重点了解()。A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等D、未来入住者的意见答案：A解析：居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。50.我国个人储蓄存款和国库券利息是以()计算的。A、名义利率B、实际利率C、单利D、复利答案：C解析：利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。51.关于产业园区物业经营管理的特点说法不正确的是()。A、园区规模大，地处相对中心B、入住企业众多，入住周期长C、企业性质不同，员工需求差异大D、园区规划统一，政府主导性强答案：A解析：产业园区物业经营管理的特点包括：①园区规模大，地处相对偏远，②入住企业众多，入住周期长；③企业性质不同，员工需求差异大；④园区规划统一，政府主导性强。52.人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()A、80%B、60%C、30%D、90%答案：A解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。53.下列关于大数据的处理环节的说法错误的是()。A、数据收集要针对各行业的特点需求，专门设计行业数据收集系统B、数据显化特大数据的分析结果还原为具体的行业问题C、在产业应用环节中，大数据真正开始帮助管理实践D、数据收集之后，紧接着进行数据的存储及管理答案：D解析：按照信息处理过程，大数据可以分为：①数据采集。专业的数据收集公司针对各行业的特定需求，专门设计行业数据收集系统。②数据清理。当大量庞杂无序的数据收集之后，特有用的数据筛选出来，完成数据的清理工作并传递到下一环节，也会有专业公司专注于数据清理工作。③数据存储及管理。数据的存储、管理是数据处理的两个细分环节。这两个细分环节之间的关系极为紧密。④数据分析。⑤数据显化。将大数据的分析结果还原为具体的行业问题。⑥产业应用。这一环节中，大数据真正开始帮助管理实践。通过对数据的分析和具象化，特大数据能够推导出的结论量化计算，同时应用到行业中去。54.以下关于我国绿色建筑的物业经营管理的困境，说法错误的是()。A、绿色建筑经营管理的评价体系不完善B、绿色建筑物业经营管理标准空缺C、相关政府部门监督不力D、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏答案：C解析：我国绿色建筑的物业经营管理仍处在初级阶段，物业服务企业面临绿色建筑经营管理的评价体系不完善、绿色建筑物业经营管理标准空缺、物业管理从业人员“绿色”意识缺乏等困境，并且，物业服务企业在经营管理理念、技术、方法、手段等方面与绿色建筑评价体系标准的要求也存在较大差距。55.大型购物中心或超市常采用的租金形式是()。A、净租B、毛租C、总租D、百分比租金答案：D解析：百分比租金通常也称为超额租金，常用于零售商业物业租赁。承租人除向出租人定期支付固定租金（也称为基础租金）外，还要根据其超出预定营业额的部分，按百分比向出租人缴纳。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。56.使用物业定时间的价格，在经济学上称为()A、源泉价格B、服务价格C、使用价格D、更换价格答案：B解析：物业同时有两个价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，②使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。57.下列各项中，不用计算借款偿还期的是()。A、房地产置业投资项目B、房地产开发之后进行出租经营项目C、房地产开发之后进行自营的项目D、房地产开发用于销售的项目答案：D解析：借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。58.下列消费者的行为中，最有可能属于冲动性购物的是()。A、顾客进入购物中心的眼镜店购买了一副眼镜B、顾客进入购物中心的珠宝店购买了一对戒指C、顾客进入购物中心的时装店购买了一套时装D、顾客在临走时买了一支蛋卷冰淇琳答案：D解析：承租商的组合要同时满足有目的性的购物和冲动性的购物的需求。消费者进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明确的目的，也就是说消费者来到该购物中心的目的就是寻找某项特定的商品或服务。如果消费者在到达或离开其目标商店时随手买了一支蛋卷冰淇琳，则属于冲动性购物。59.偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年()的比率。A、可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额B、可用于还款的利润与当期应还本付息金额C、可用于还本付息的资金与全部应还本付息金额D、可用于还款的利润与全部应还本付息金额答案：A解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额。偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。60.净现值是指投资者可接受的()，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。A、最低收益率B、最高收益率C、社会平均收益率D、内部收益率答案：A解析：净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。多选题1.在测量写字楼面积时有三个重要概念，包括()A、空闲面积B、建筑面积C、可出租面积D、出租单元内建筑面积E、公共场地面积答案：BCD解析：准确地量测面积非常重要，它关系到能否确保写字楼的租金收入和写字楼市场价值的最大化。在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。2.低开高走的写字楼租金调整策略的优势包括()。A、更利于项目获得最大利润B、可以快速地聚集人气，有利于形成良好的市场氛围C、在后期价格控制上相对更容易D、资金方面，能够使其快速得到回笼，利于执行其他的营销措施E、容易实现对前期承租人的升值承诺，形成良好的口碑答案：BCDE解析：低开高走的优势包括：①可以快速地聚集人气，有利于形成良好的市场氛围，对后期的租赁运营有一定的推动作用，②在后期价格控制上相对更容易，③资金方面，能够使其快速得到回笼，利于执行其他的营销措施；④容易实现对前期承租人的升值承诺，形成良好的口碑。更利于项目获得最大利润是高开低走的优势。3.写字楼物业的特点，主要集中在()。A、所处区位好，规模大B、多为现代化高层建筑C、功能齐全，配套设施完善D、无产权E、多由专业物业服务企业管理答案：ABCE解析：写字楼物业的一般特点，主要集中在这几个方面：①所处区位好，规模大，②多为现代化高层建筑，②功能齐全；④人员密集，流动性大，使用时间集中，⑤物业服务与经营管理要求高，时效性强。4.会所的经营对策包括()。A、特色经营B、协调好经营中存在的矛盾C、加强专业化管理D、合理配套，尽量完善E、运用“泛会所”概念另辟蹊径答案：ABCE解析：会所的经营对策包括：①特色经营，②协调好经营中存在的矛盾，②加强专业化管理；④运用“泛会所”概念另辟蹊径。5.现代写字楼多建在以()为中心的大城市。A、经研B、金融C、贸易D、信息E、工业答案：ABCD解析：写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，特别是城市的中心地段，区域经济活动频繁，商品交易畅旺，信息集中，交通方便，各类商业设施齐全，便于集中办公、处理公务和商务事宜，所以能吸引众多企业、机构或单位在此类地段建造或租赁办公场所，设立公司和办事处，因为其既利于工作人员上班，又利于贸易的谈判和开展。同时一栋写字楼有相当规模的建筑面积，办公单位集中，人口密度大。6.物业价格与一般物品价格的共同之处有()。A、都是价格，用货币来表示B、都容易受交易者个别因素的影响C、都有波动，受供求因素的影响D、都是按质论价，优质高价，劣质低价E、由卖方决定价格，买方对其无影响答案：ACD解析：物业价格与一般物品的价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示，②都有波动，受供求因素的影响，③都是按质论价，优质高价，劣质低价。7.下列对象中，在估价时适合采用成本法的有()。A、住宅B、学校C、标准工业厂房D、医院E、钢铁厂答案：BDE解析：只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油口、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。8.在确定租金时，一般应根据()确定一个基础租金。A、当地房地产市场状况B、物业发展定位C、承租人的接受能力D、业主希望达到的投资收益率目标E、其可接受的最低租金水平答案：DE解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。9.在房屋租赁中，属于出租人权利的有()。A、按期收取租金B、监督承租人是否按照合同规定合理使用房屋C、房屋的处分权D、依法收回出租房屋E、宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定答案：ABDE解析：房屋租赁合同中，出租人的权利主要包括：①有按期收取租金的权利，②有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，③有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利；④有依法收回出租房屋的权利。10.资产管理的运作形式有()。A、自营B、专业服务C、多种经营D、提供交易平台E、合作经营答案：ADE解析：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种：①自营，是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。②提供交易平台，是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。②合作经营，是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产管理经营。11.物业资源从所有权上划分可以分为()。A、单一产权物业B、多产权物业C、区分所有权物业D、整合产权物业E、共有产权物业答案：AC解析：物业资源的界定从所有权上划分为：①单一产权物业，例如政府机关办公楼、企业自建自用办公楼等，单一产权的物业资源均为其业主所有，②区分所有权物业，物业服务企业经常管理的是住宅小区一类区分所有权物业，在这类物业中，陈了业主专有部分以外，还有业主共有部分。12.下列各项属于住宅小区的特点的有()。A、规划统一，配套齐全B、建筑档次高C、产权多元化，管理复杂化D、人口构成复杂化E、使用功能多样化答案：ACDE解析：住宅小区的特点包括以下几点：①规划统一，配套齐全，②产权多元化，管理复杂化，③人口构成复杂化；④使用功能多样化。B项，属于公寓、别墅的特点。13.物业的区位是指物业的空间位置，下列各项与物业的区位有关的有()。A、物业的地理坐标位置B、物业与重要场所的距离C、物业的交通情况D、物业的周围环境、景观等E、从其他地方到达该宗物业的可及性答案：ABDE解析：物业的区位是指物业的空间位置。具体地说，一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗物业的可及性，从该宗物业去往其他地方的便捷性，以及该宗物业的周围环境、景观等。14.下列成本费用中，列入物业服务企业营业成本的有()。A、直接人工费B、劳动保险C、折旧费用D、管理费用E、直接材料费答案：AE解析：营业成本是物业服务企业在从事物业经营管理活动中发生的各项直接支出，其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业经营管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，而直接材料费预算是物业经营管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料、和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。自于营业成本是公司为赚取收入而发