地产集团建筑规划设计制度格式

建筑规划设计制度房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度总

则1

为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。2

万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。3

本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。4

本标准遵循以下原则编制：4.1

设计与市场、成本相结合的原则；4.2

管理和技术相结合的原则；4.3

计划管理的原则；4.4

检查与反馈的原则。5

本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。6

本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。第二部分投资分析阶段成果标准1

本阶段工作重点1.1

收集项目基础资料1.2

完成规划设计草案及可行性分析1.3

完成《项目可行性研报告－规划设计部分》1.4

完成《项目设计工作控制性计划》房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度计划调整与其他部门工作交接及流程1

计划调整办理一般流程公司其他部门计划调整引领导或会议决定的计划调整部门内部计划调整起的计划调整申请知会重大计划调整请示部门领导确认知会相关部门反馈指示具体经办人通知相关部门实施反馈指示相关部门确认完成情况，并反馈给具体经办人1.1

计划调整的内容及要求1.1.1设计部是公司的主导部门，应合理安排工作计划，要保证细节工作计划和公司的整体工作方向一致性，设计部成员必须充分重视工作计划评估，每个月前月末要填写合理的工作计划节点；在工作中，应由设计部牵动其他部门，完成好各项工作。1.1.2计划调整是指对原施工管理计划发生合理的调整，例如：因设计变更引起的计划调整、突发事件、设计施工周期改变等等，一般需要公司领导签字，或有关职能部门代签。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1.1.3产生计划调整的主要原因：

因设计或施工期限改变导致原定计划调整；

公司领导或会议决定产生的计划调整；

内部部门工作调整产生的计划调整；

政府、相关方及客观因素产生的计划调整。1.1.4所有计划调整必须由部门负责人签字或邮件知会才生效，部门计划调整时，若因本部门调整导致其他部门计划调整，应发相关的知会；重大工作任务延误时间若超过一个星期时间，应以邮件的形式知会公司领导和相关部门1.1.5计划节点变更没有及时申请，倘若因计划延误产生的重大过失，相关负责人承担相应的责任，受到一定处罚。倘若提前完成工作任务，公司也会给以一定的奖励。工作任务延误不管何种客观原因，经办人都应承担相应的责任；房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度施工图报批报建工作流程表序号项目流程设计相关阶段相关部门1提交详规报批图纸要求项目部确认2修详设计单位选择总体规划调整完成34修详设计单位合同签订修详规划设计完成公司总经理层、项目发展部、项目部、设计部、营销567修详经济技术指标及文本复核提交修详规划设计文本协助项目部进行修详报批方案单体平面定稿项目部确认8方案单体建筑面积、经济技术指标的核算公司总经理层、项目发展部、设计部、营销部确认9获得详规批复提交方案报批新要求1011对方案退界、间距、日照、消防、环保、交警、环卫、园林、卫生、民防、规划等部门的内容进行审核方案单体立面定稿房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1213提交报批方案文本协助项目部对市住宅局、卫生、环保、消防、园林、区住宅局、环卫、市交警、民防等部门方案141516获得方案批复提交扩初报批图新要求项目部确认对扩初设计中环保、交警、环卫、园林、卫生、消防、规划等部门的内容进行审核扩初设计完成1718提交扩初设计图纸协助项目部进行扩初阶段报批工作，并由设计院参与192021获得扩初设计批复提交施工图报建图纸要求进行日照分析计算施工图报建图纸完成2122232425对施工图报建图纸进行整理和审核提交施工图报建图纸委托房产交易中心对建筑面积进行预测配合项目部进行施工图各阶段报批工作获得建筑工程规划许可证全部施工图设计完成26提交零星工程或二期工程施工图报建要求房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度27提交零星工程或二期工程施工图报建图纸2829提交报商品房销售许可证图纸提交商品房销售许可证所需图纸要求房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1工作目标1.1

部门结构清晰合理；工作程序规范有序；通过实践操作与多方面培训，使设计人员达到较高水平，为公司培养人才提供顺畅的渠道。1.2

研究发展能力较强，能对公司决策层在拿地、产品类型、技术应用方面提供科学的依据。1.3

在产品设计方面充分利用外部资源，结合已有资源，使产品质量处于市场领先地位。1.4

成熟的销售道具包装体系，保证烘托销售场所气氛的时效性、完整性。1.5

在项目过程跟踪中，建立完善的工作制度、流程规范，使工作窗口化、程序化。1.6

建立设计成本控制的工作方法，加强节约成本的意识，做到物有所值。1.7

建立完善、高效的设计方案及设计效果评审制度，包括前期设计方案和后期完成效果的评审，达到全面的、有目的和有针对性的量化评审。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1目的为规范集团公司和各职能部门的文件分类、编制、更改、传阅、存档、查阅、借阅、下发、作废及电子文档的管理，并满足文件的价值，使其可提供适宜的培训、重复性和可追溯性，特制订本文件管理程序。23范围2.1

适用于集团公司内各职能部门2.2

各分公司可参照本程序执行职责3.1

集团办公室负责以公司名义对内、外行文的编制、发文以及存档的文件管理。3.2

各职能部门负责以本部门名义对内、外行文编制、发文以及存档的文件管理。3.3

集团办公室负有对公司文件管理进行指导、监督和检查的职责。方法和过程控制44.1

文件的分类：为满足不同顾客之需要及质量改进，公司应对于各类文件予以分类4.1.1公司内部管理文件：以公司名义发出的规章制度、通知通报、人事任免、会议纪要、计划总结等文件。4.1.2公司对外往来文件：以公司名义与政府部门、上级公司、相关业务单位及其它单位往来文等。4.1.3职能部门文件：以职能部门名义发出的通知、通报、会议纪要、计划总结、请示报告等。4.1.4业务报告：项目的调研报告、可行性研究报告、楼盘销售情况、工程进展情况、审计报告、公司按揭情况等。4.2

文件的编制4.2.1为评价公司管理体系的有效性和持续适宜性，公司各类文件的编制需按规定的格式和编号方法进行，统一使用打印稿，行文应规范，不得有错别字。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度4.2.2文件标题定为小三号宋体字加粗，文件编号为小四号黑体字，文件内容为小四号宋体字。（详见

VKZB01-01-001

电子邮件传送管理守则：文件输入）4.2.3各职能部门所有需以公司名义对外发文，都必须到集团办公室文件管理员处获取统一发文编号加盖公章后，方可对外发文，编码方式为：万科总部[年度]序号，对政府部门发文需使用红头文件纸打印。4.2.4以公司名义下发的红头文件编码规则为:万字[年度]序号。4.2.5职能部门文件编码规则为：集团办公室——VKZB（01-万集团办）[年度]序号，人力资源部——VKRS（02-万人字）[年度]序号，财务管理部——VKCW（03-财字）[年度]序号，结算中心——VKJS（04-结算字）[年度]序号，企划部——VKQH（05-企划字）[年度]序号，设计工程部——VKSJGC（06-

设计/工程字）[年度]序号，审计室——VKSJ（07-审计字）[年度]序号，物业管理部——VKWG（08-物管字）[年度]序号等。4.2.6职能部门联合发文，按以公司名义下发文件的编码规则执行。4.2.7如需编制文件，动议人或经授权人需填写《文件编制申请表》，稿件经部门总经理确认后，按审批权限逐级报批后，方可下发。4.2.8部门日常零星的通知类且不用存档的文件，可不用编号。4.2.9各部门文件的版本编制：各类文件的版本号用来标识文件的修改状态，格式为大写英文字母与阿拉伯数字的组合，未经修改的文件版本号为“A/0”，修改一次版本号升为“A/1”，当版本号从“A/9”升级时，应升为“B/0”，依次类推。如文件页数超过

1页以上，则只更改修订页的文件状态；若文件更改后增加或减少页数，则文件状态按照文件修改次数全部依次顺延。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度4.2.10文件格式的样板（仅限于管理类文件使用）万科企业股份有限公司编号版本名称编制第页共页更改

审核批准生效期年

月

日目的：(要明确阐述编制和使用本文件的目的)范围：(要明确阐述本文件适用范围。)职责：(要明确阐述本文件所列执行部门或个人的职责。)格式头定为五号宋体字（后附正文）4.2.11文件编号格式（仅限于管理类文件使用）：VK

部门简称及编号-XX-XX1部门本类文件的支持性文件以“001”起顺推，或本类文件的表格文件以“F1”起顺推。部门本类文件顺序，以“01”起顺推。同

4.2.5公司中文缩写4.3

文件的更改公司任一职员根据经营管理实际需要，均可动议更改管理规章类文件。如需更改文件，动议人需填写《文件更改申请表》（VKZB01-01-F1）,提交至原文件制订部门，由该部门负责人自行或指定召集人员分专业进行讨论，确定更改内容，按审批权限报批，并在获准通过后下发。下发新文件时，请注意修改相关的版本号、生效日期。（详见

4.2.9）4.4

文件的传阅需公司领导审阅的非电子文档类文件（仅为外部来文），由集团办公室负责传递至相关公司领导并签署《文件处理表》，由集团办公室存档或转相关部门存档。4.5

文件的存档部门须规定本部门文件的归档时间，并做好保管工作，明确标明存档人、案卷题名、案卷号、保管期限等。4.6

电子文档的管理4.6.1公司文件管理员负责文档资料的电脑储存及管理工作，各部门须指定专人负责本部门各类文档的电脑储存及管理工作。4.6.2电子文档须定期转入文档管理系统，并按文件类别设立相应的子目录，分类保存各类文件，重要文件须加密，且以软盘备份，并指定专人保管。4.6.3电子文档应妥善保存，如需删除，须报部门负责人批准。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度4.7

文件的保密4.7.1公司任一人员均有责任和义务保守公司的经营管理机密，未经公司或部门负责人授权或批准，不准对外提供标有密级的公司文件，以及其它未经公开的经营情况、业务数据。4.7.2公司以下文件需严格保密：办公会议纪要、公司经营战略性会议纪要、财务收支情况、重大事故分析报告、重要合同、薪金福利制度等。4.7.3部门负责人指定文件管理员负责妥善保管部门文件，并履行监督职能。如文件发生短缺或遗失，追究部门负责人和文件管理员责任。4.7.4任何人未经批准，不得复印公司重要文件（4.7.1

所列文件）。4.7.5任何人不得利用职务之便，擅自携带公司重要文件外出。4.7.6有权阅读保密文件的公司任一人员均需对保密文件负有相关责任，务必妥善保管所持有的涉密文件。如有泄密，追究当事人行政责任。因违反职业道德，给公司造成经济损失者，公司将依法追索经济赔偿；情节严重者，将提请司法机关追究其刑事责任。4.8

文件的查阅、借阅4.8.1非本公司人员不得查阅、借阅公司重要文件。特殊情况需部门负责人批准。4.8.2查阅文件不得带离办公室，严禁复印。4.8.3各部门如工作需要借阅文件时，须填写《借阅登记表》，经部门负责人批准后方可借阅。借出的文件由文件管理员负责及时收回并检查完整情况，如发现遗失，需在《借阅登记表》的“备注”栏加以注明，追究借阅者责任。4.8.4公司文件如需要隔夜借出，须征得部门负责人批准同意后，方可借出，并妥善保管。文件外借时间最长不得超过

3

天。4.9

文件的下发、作废处理4.9.1新编或更改的管理文件，在获得批准后，由集团办公室下发至各分公司及相关部门，由各分公司及相关部门文件管理员负责及时打印、更新放入文件发放专用袋中。4.9.2各职能部门的临时性管理文件，在获本部门第一负责人批准后，由部门文件管理员发至集团各部门或各分公司。4.9.3各职能部门的管理文件，在获分管本部门集团老总批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司。4.9.4以公司名义下发的各类管理文件，在获集团总经理批准后，由集团办公室文件管理员下发至集团各部门或各分公司房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度4.9.5在文件修改之前，各部门必须严格按照现有管理文件执行。新版文件获准下发并开始生效后，旧版文件自动失效。4.9.6集团各部门及各分公司，在管理现场，必须使用有效版本之文件。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度4.10

文件的传递及报批为配合公司办公自动化的发展和信息系统的建立，提高工作效率，公司与附属公司间的往来文件均采用电子邮件的形式。目前公司已初步实现集团公司内部的互联网，以达到集团信息资源共享及办公自动化、无纸化的目的。文件的报批请详见《电子邮件传送管理守则》（VKZB01-01-001）。56支持文件：VKZB01-01-001《电子邮件传送管理守则》表格VKZB01-01-F1

《文件编制申请表》VKZB01-01-F2

《文件更改申请表》VKZB01-01-F3

《文件发放清单》VKZB01-01-F4

《文件借阅登记表》VKZB01-01-F5

《文件处理表》房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度南昌万科四季花城设计流程图房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度项目前期操作流程序前期报批阶段工作设计前期操作流相关部门确认景观设计阶段工作流参考时3日计划日No由项目发展部拿到基础资若未完成，请提供完成时若未完成，请提供完成时1YesNo5日3日3日由营销部获得产品建议书及竞争楼盘及周边配23Yes完成项目前期

PPT

制做Yes按标准格式完成项目容积率分析报Yes请销售、项目发展、财务商讨确定最终产品的容积率及建筑4房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度5671日2日确定产品容积率及建筑规划构想图请分管副总过目3日听证会报告请分管副总过目设计招标任务书设计单位邀请发标并答疑请分管副总和总经理确请分管副总和总经理确895日14日10112日25日回标房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度邀请评单位12131415165日3日2日阅读标书开标时间并设计单位讲现场综合各专家意见3日决标并发中标通知书请上海方面专家和规划局提出意见17185日10日施工图设计单位签订设计合同房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度施工图设计单位确施工图设计合同签开始方案设计192021222320日总体规划完成景观设计单位选14日详规报批文本完成方案报批文本完建筑单体平面确认建筑单体立面确认建筑单体细部确认景观设计方案开景观设计方案完14日14日方案设计文本制作完成242514日移交前期设计工作给施工图建筑师5日房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度施工图阶段工作流程序号1项目流程相关阶段相关部门确认施工图设计单位选择及评定施工图设计单位招标施工图设计单位确定并签定合同详规设计完成2345678总图调整完成地质勘探报告单体平面确定单体立面定稿对单体平面提出意见对单体立面提出意见基础选型并确定场地标高认施工图审查单位选择

工程管理部、项目部确9完成报批方案文本开始扩初设计方案报批及方案深化设计完成1011扩初建筑条件图审图设计部房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度12131415扩初结构水、电、动力、暖通专业审图设计部、工程部、项目部专家论证结构选型扩初设计完成专家论证设计方案扩初批复1617地盘设计参与施工图设计开始施工图建筑条件图完成施工图基础结构完成专家论证结构合理性181920212223242526设计部评审工程管理部、项目部、设计部评审设备选型、门窗确认、细布做法制桩图桩位图基础图报建施工图设计院现场代表驻现场办公房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度2728293031323334完成施工图报审与企划部对接施工图审图公司审图设计院回复审图意见施工图审图公司出评审报告甲供料确认并出图工程管理部设计部工程管理部项目部成本管理部审图设计院出变更修改图纸施工图交底给地盘建筑师房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度地盘建筑师工作流程序号353637383940414243444546项目流程相关阶段相关部门确认地盘建筑师接受施工图地盘建筑师驻现场办公协调监督设计院现场代表工作汇报每周工程进度及效果至竣工验收对甲供料进行抽验执行设计变更程序组织设计院相关工程师解决现场问题基础选型并确定场地标高严格执行外墙涂料颜色执行程序深入看图并对现场与图纸间的矛盾提出解决意见参加工程各类验收配合入住手续办理工程竣工后撤出项目部并对文件资料归档房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度景观设计工作流程表序号1、相关阶段景观设计操作流程相关部门确认可以是境总体规划定稿景观设计工作计划制作完成项目总体景观方案2、外景观设计单位3、4、5、6、景观方案设计单位选择景观方案设计单位确定景观方案开始设计单位平面定稿景观施工图设计单位选择景观设计第一轮方案讨经理、销售论,并反馈意见总经理、副总部、设计部综合意见7、施工图设计单位确定景观设计第二轮方案讨论,并反馈意见8、9、方案深化，材料确定施工图设计开始提交项目料清单部选择的材与样板10、材料选择完成11、12、施工图设计完成成本管理部预算评审各专业审图根据评审意见对设计及材料进行修改房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度13、施工图发项目经理部，并进行交底14、15、16、17、施工现场配合，设计院配合施工效果验收发设计整改及变更单竣工验收房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度目

录1.

项目基础资料………………41.1宗地自然条件

……………41.2宗地社会条件

……………61.3竞争楼盘

…………………82.

规划设计的可行性分析……………………123.

规划设计草案

………………143.1规划设计的初步概念……………………143.2规划设计草案……………144.《项目设计工作控制性计划》

………………185.范例

…………19房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1项目基础资料1.1

宗地自然条件宗地自然条件表一表

1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作宗地城市位置图宗地区域位置图□已制作□已制作地位置表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作宗地面积、角点定位、红线尺寸、宗地红线图□已收集□已制作标高宗地现状宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌宗地地形图□已收集□已制作宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2

.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”

深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表二表

1.1.2房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称最℃高低均城市气温最℃常年绝对温度主导风向平℃城市风象风向频率玫瑰图（另附图）□已收集空气质量□空气质量良好

□空气质量较差，需进行检测宗地空气质量状况宗地内有无地表水□池塘□水渠□湖

□海

□水渠宗地周边有无地表水□江

□河周边地表水常年水位(黄海高程)MMM水文周边地表水最高控制水位(黄海高程)地下水位标高(黄海高程)宗地内水质状况宗地噪音状况□水质良好□水质较差，需进行检测□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测噪音冲沟暗河古墓□有□有□有□有□有□有□无□无□无□无□无□无□无宗地有无特殊

化石地下物地下军用设施、管线地下油罐房其它大型地下建筑物、

□有说明：1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。1.2

宗地社会条件房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度宗地社会条件表一表1.2.1填写日期：

年填表人：月日土地名称/项目名称图纸名称内容要求完成情况表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征区域现状图□已收集□已收集表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划区域总体规划图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线区域交通分析图□已制作表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等周边交通分析图周边道路断面图□已制作□已制作表达宗地块周边道路断面各分项尺寸表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；周边公共设施图表达对项目设计存在有利与不利因素

□已制作的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、

□已收集标高等市政管线图说明：1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。宗地社会条件表二表

1.2.2房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称日照间距系数□

无特殊要求当地政策法规要求消防间距其它间距□

无特殊要求总用地面积总建筑面积容积率ham²建筑密度绿地率车位总数层或规划设计要点限高要求□暂无要点m配套的名称与面积要求退红线要求1.3

竞争楼盘信息1.3.1竞争楼盘列表房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度竞争楼盘列表表

1.3.1填写日期：填表人：月

日年编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明市场营销部门经手人：

市场营销部门经理：设计部经理：确认栏年月日年月年月日日1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。1.3.2竞争楼盘设计信息房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度竞争楼盘设计信息表一位置表

楼盘名称规划总用地面积总建筑面积容积率M²M²绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑M²住宅总面积□

独立别墅房□

联排别墅□高层□

平层公寓□其他□

花园洋住宅产品类型□小高层住宅结构形式会所面积商业面积幼儿园小学M²M²班班会所个数□租

□售景观周边自然景□有

□无观景观设计面积M²游泳池室外M²室内个M²水景/喷泉儿童游戏场组个包含项目硬地活动场网球场个个羽毛球场其它房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表二位置：表

楼

盘

名称该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准墙面一室外墙面二窗□白铝□彩铝

□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它□毛坯房□标准装修住宅室□提供□不提供

装修套餐项目品牌或材料入户门/内内门地板洁具厨柜房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度吊顶其它房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表三表

楼

盘

名称位置户型编号户型种类

面积(M²)

实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1.实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。2.单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3.单套内使用面积房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。规划设计的可行性分析22.1

依据宗地自然条件表一（表

1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.2

依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。2.3

依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.4

依据宗地社会条件表二（表

1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.5

当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表

），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表

）与产品分析表（表

）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《投资与收益分析》中体现）。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度2.6

当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表

）与产品分析表（表

）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。（本节内容为根据集团企划部《项目可行性报告》相关要求调整。）规划设计草案33.1

规划设计草案的初步概念3.1.1设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。3.1.2技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3.1.3可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。3.2

规划设计草案图纸3.2.1规划设计草案总平面图3.2.2综合经济技术指标房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度综合经济技术指标表表

填写日期：

年填表人：项目名称月

日有无规划要点项目规划总用地居住区用地hahaM²M²M²容积率建筑密度绿地率总建筑面积%住宅总建筑面积公共服务设施总面积内住宅总户数汽车位总数户个占住宅总建筑面积比例(%)容建筑面积拟结构形式备注类型低层住宅（1～3层）住多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）宅中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100m）内容类型公建筑面积(M²)用地面积(M²)共商业服会所务学校设幼儿园施市政公用其他内汽容车位数占总停车面积比例(%)车

停车方式地下、半地下停架空层车地面车库地面露天交内容占住宅总建筑面积比例(%)楼装修标准标毛坯房准仅提供厨卫装修提供全套精装修房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度说明：1.根据万科项目开发经验，7～9

层住宅与

9～11.5

层住宅开发成本差异不大，因此上表将7～9

层住宅并入小高层类进行统计。2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度A.容积率分析表年

月

日表

填写日期：填表人：土地方全称住宅部分容积率配套部分面积户数之和户数比会所

商业

配套(M)

(M)

(M占地面积之和(Ha)建筑面积之和序号总体指标指标类型低层住比222)(M2)(户)总建筑

宅：独立面积别墅（M2）

（

1

～

3层）低层住宅：联排别墅（

1

～

3层）多层住宅（4～6层）总容积率方案一小高层住

宅（

7

～11.5层）中高层住（12～18层）宅总户数高层住宅（19层

～100m）超高层宅住（

>100M）低层住总建筑

宅：独立面积别墅（M2）

（

1

～

3层）低层住宅：联排别墅（

1

～

3层）多层住宅（4～6层）总容积率小高层宅住（

7

～11.5层）中高层住（12～18层）宅总户数房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度3.2.3

产品分析

规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。

关于各因素的可参考定义：.1良好建筑朝向：“南偏东

15°至南偏西

15°范围内”的朝向；.2不良建筑朝向：“西偏南

45°至西偏北

45°范围内”的朝向；.3景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。3.2.4

《项目设计工作控制性计划》(此部分内容暂缺)3.2.5

范例房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度3.2.6

项目基础资料范例序号《万科集团项目设计成文件名称果范例汇编》索引号TZ-1-1123456789宗地城市位置图宗地区域位置图宗地红线图TZ-1-2TZ-1-3宗地现状照片TZ-1-4宗地地形图TZ-1-5宗地绿化植被与水面分布图区域现状图TZ-1-6TZ-1-7区域总体规划图区域交通分析图TZ-1-8TZ-1-910

周边交通分析图11

周边道路断面图12

周边公共设施图13

市政管线图3.3

规划设计草案序TZ-1-10TZ-1-11TZ-1-12TZ-1-13《万科集团项目设计成号文件名称果范例汇编》索引号TZ-1-1123规划设计草案设计说明规划设计草案指标表TZ-1-2规划设计草案总平面图TZ-1-3第三部分设计前期阶段成果标准1本阶段工作重点1.1

参与《产品建议书》的编制和确认1.2

完成概念设计方案及分析房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1.3

完成《项目设计工作总体计划》1.4

完成《项目设计指导书》房地产智库ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle江西万科房地产公司规划设计管理制度1《项目设计指导书》形成的过程文件1.1

概念设计任务书1.1.1项目概况及用地分析应附文：参照本部分3.1项目概况及用地分析（第

27

页）。1.1.2经济技术指标及设计要求应附表：第二部分表

综合经济技术指标表（第

15

页）。1.1.3概念设计成果及进度要求应附文：参照本部分2.概念设计方案（第

24

页）。1.1.4甲方提供的附件资料1.2

重要节点的审核意见1.2.1集团规划设计部对项目设计工作总体计划的意见1.2.2集团规划设计部对设计前期工作结论的意见概念设计方案22.1

设计说明2.1.1应包括对概念设计方案的介绍、分析；对《概念设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。2.2

综合经济技术指标及产品分析2.2.1综合经济技术指标表

详第二部分表

（第

15

页）2.2.2

产品分析2.3

概念设计图纸详第二部分3.2.3（第

17

页）2.3.1概念设计图纸目录房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度概念设计图纸目录表表

备注低、多序号高层项目分类图纸名称比例层项目12345●●○●●○●●○●○○1:1000～1：20001:1000～1：20001:1000～1：2000总平面图●●●●●●○●○○功能分区与产品分布图交通分析图1:1000～1：20001:500～1:1000分期开发示意图组团基本单元分析图配套分析图总图

61:1000～1：20001:1000～1：20001:1000～1：2000789景观分析图视线分析图1:1000～1：20001:1000～1：20001:1000～1：2000日照分析图10用地地形复杂时需完成坡度、坡向分析图地形改造土方平衡图1112住宅单体○●住宅单体意向平面图1:200～1:3001314●●●●1:1000～1：2000工作模型其它效果图或模型照片说明：①本表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。2.3.2概念设计图纸深度要求

总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。

功能分区与产品分布图明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。

交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。

分期开发示意图考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度

组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。

配套分析图考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。

景观分析图表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。

景观视线分析图若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各住宅的观景情况。

住宅单体平面图高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。0日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。1坡度与坡向分析图当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以

10％为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。2地形改造土方平衡图根据坡度与高程进行土地的利用分析，计算土方平衡量3《项目设计指导书》3.1

项目概况及用地分析（注：本节内容所涉及附图及数据资料，均为第二部分

表

1.1.1、表

1.1.2、表

1.2.1、表

1.2.2

中所列，以下文中不再特别标出。）3.1.1用地自然条件概况及分析房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度

宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图

宗地现状房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度.1宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图.2宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图.3绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图.4气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。.5水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附:宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）.6

特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物3.1.2宗地社会条件概况及分析

区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图

规划要求房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表

交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图

公共设施.1公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；.2对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图

市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图3.2

开发目标、开发计划与项目设计总体计划3.2.1项目总体开发目标

项目总体定位

目标成本和目标利润3.2.2项目总体开发计划

分期开发的规模和进度

分期开发的成本和利润应附表：分期开发规模、进度、成本和利润表3.2.3项目设计总体计划应附表：项目设计总体计划表3.3

市场定位和产品建议3.3.1项目总体定位

项目市场定位

项目竞争优势（针对竞争楼盘）3.3.2项目目标市场

目标客户构成

目标客户行为特征房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度3.3.3项目产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）

产品类型及构成.1.2产品构成的种类各产品类型的比例应附表：产品建议表，参见第四部分表

2.3.3（第

50

页）房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度

产品的户型配比建议应附表：户型配比表，参见第四部分表

2.3.4（第

52

页）

公建配套.1

停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。.2.3.4公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，是否考虑区内巴士。商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无特殊要求）、面积、停车数量学校、幼儿园：占地、规模、功能3.3.4首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）

首期产品的类型及构成应附表：首期产品建议表，参见第四部分表

2.3.3（第

50

页）

首期产品的户型配比建议应附表：首期户型配比表，参见第四部分表

2.3.4（第

52

页）

首期公共配套要求

首期卖场安排.1.2.3销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）销售展示的卖场位置样板间的搭建方式和位置的初步设想3.3.5销售策略与销售计划

销售推广的策略

销售计划应附：销售计划3.4

成本控制因素与工程管理意见3.4.1成本测算

根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于基础形式的意见完成总成本测算表格

各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格应附表：总成本测算表；项目分类成本测算表

设计各阶段的设计费用计划3.4.2设计阶段成本控制

方案设计阶段成本控制目标

方案设计阶段成本控制措施或建议

初步设计及施工图阶段成本控制措施或建议3.4.3工程管理相关工作及意见

地质资料分析

基础形式的初步意见

初步设计及施工图阶段，工程管理部门结构与设备专业的设计管理措施房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度3.4.4工程进度计划与设计计划的关系与重要节点应附表：工程进度计划3.5

概念设计研究结论3.5.1概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.5.2设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.5.3经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表（详第二部分表

，第

15

页）3.5.4规划方面的结论

用地布局.1功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图.2空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片

道路交通应附图：交通分析图.1.2主入口位置人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流.3停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量.4

公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等.5班车车位应附文：明确位置和数量

销售分期.1

分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图.2首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求

组团管理.1

物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元.2低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度应附图：组团基本单元分析图.3

高层项目的标准层拼接意向房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度.4

环境景观.1

景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素.2

景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图3.5.5单体方面的结论

公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图

住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图3.5.6技术方面的意见

建筑研究中心的技术意见

土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图

日照分析方案应附图：日照分析图

技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求3.6

方案设计需要解决的问题3.6.1规划方面的问题

用地布局.1.2依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计

道路交通.1

满足

5

类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；.2.3.4.5满足人车关系要求与停车要求满足公交车与班车停放要求满足消防要求进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度

销售分期.1.2.3首期销售卖场销售氛围的营造根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计分期设计应综合考虑以下因素：.3.1满足分期的期数、面积、位置要求.3.2考虑每期设计上的吸引客户的卖点.3.3分期开发时物业管理模式的可行性.3.4分期开发时施工组织的可行性.3.5分期开发时道路系统的可行性

组团与管理.1.2依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等.3

高层项目依据标准层拼接意向深化设计

环境景观.1.2景观设计具备明确的主题景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织.3

景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性.4处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等.5.63.6.2单体方面的问题现状景观的利用方式当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析

会所单体方案设计

商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用

学校、幼儿园总图布置

首期住宅单体方案设计、建筑形态、风格与户型3.6.3技术方面的问题

日照间距设计

土方平衡设计方案（针对复杂地形时）

技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等

保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本

新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等

建筑研究中心的技术意见在规划方案得到体现房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度3.7

项目设计各环节的综合分析3.7.1根据本部门操作能力及项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考虑。确认该项目设计操作的难点。3.7.2设计任务的细分

根据项目具体情况、销售要求及工程进度，确定整个项目的各部分是否需分开委托设计。如：会所设计、独立商业区设计等。

根据项目设计的不同内容的不同要求，如建筑、景观、立面、销售包装等，将设计任务拆分。3.7.3设计单位的选择

根据细分的各项设计任务，合理选择设计单位；

选择设计单位时需从其设计人员数量、专业能力、配合能力（境外单位应特别注意）等方面考虑是否能够胜任该项设计。3.7.4设计部人力资源的分配

确认设计部在各阶段的负责人及参与的人数；

确认并评估与各设计单位对接的人员，预见设计控制能力不足可能产生的风险；

若认为本部门人员在控制某一阶段时可能会有不足，应提出设想的解决办法。3.7.5设计费用的成本控制计划

根据意向确定的设计单位，对各项设计任务的设计费做初步估算；

依据项目情况、市场定位及项目整体成本控制思路，确认开展方案、施工图设计时，项目各部分的成本分配原则（仅针对设计可控因素）。

以上成本控制计划应与成本管理部门沟通认可。3.7.6以上各部分内容，应统筹考虑，并体现在《项目设计总体工作计划》中。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度4范例4.1

《项目设计指导书》形成的过程文件范例序《万科集团项目设计成号文件名称果范例汇编》索引号SQ-1-112概念设计任务书重要节点的审核意见SQ-1-24.2

概念设计方案范例序《万科集团项目设计成果号文件名称范例汇编》索引号SQ-2-1123456789概念设计方案设计说明综合经济技术指标表产品分析SQ-2-2SQ-2-3概念设计方案总平面图功能分区与产品分布图交通分析图SQ-2-4SQ-2-5SQ-2-6分期开发示意图组团基本单元分析图配套分析图SQ-2-7SQ-2-8SQ-2-910

景观分析图SQ-2-10SQ-2-11SQ-2-12SQ-2-13SQ-2-14SQ-2-15SQ-2-16SQ-2-1711

景观视线分析图（可选）12

日照分析图13

坡度、坡向分析图（可选）14

地形改造土方平衡图15

住宅单体意向平面图16

工作模型17

效果图4.3

《项目设计指导书》范例房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度序号《万科集团项目设计成文件名称果范例汇编》索引号SQ-31《项目设计指导书》4.4

其它范例序《万科集团项目设计成号文件名称果范例汇编》索引号SQ-4-11《设计前期阶段工作计划》房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度第四部分本阶段工作重点1.1

编制方案设计任务书实施方案阶段成果标准11.2

完成规划设计方案及规划评审1.3

编制景观方案设计任务书1.4

完成景观设计方案及评审房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度目

录1.

实施方案形成的过程文件…………………411.1

规划方案设计任务书…………………411.2

景观方案设计任务书…………………431.3

重要节点的评审结论意见……………43房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1.4

（详规及方案）报建的政府批复意见………………431.5

物业管理模式的建议与结论…………431.6

销售包装的建议和要求………………432.

设计说明及综合技术经济指标……………442.1设计说明………………442.2综合技术经济指标……………………442.3附录表格………………453.

实施方案图纸………………563.1实施方案图纸目录……………………563.2实施方案图纸深度要求………………594.

相关部门在本阶段的工作成果……………644.1工程管理部在本阶段的工作成果……644.2成本管理部在本阶段的工作成果……644.3建筑研究中心在本阶段的工作成果…………………645.

范例…………655.1实施方案形成的过程文件范例………655.2设计说明及综合技术经济指标范例…………………655.3实施方案图纸……………665.4相关部门在本阶段的工作成果………66房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1实施方案形成的过程文件1.1

规划方案设计任务书1.1.1项目概况及用地分析详第三部分

3.1（第

27

页）1.1.2规划设计的基本原则

项目的定位详第三部分

3.3.1（第

29

页）

其它基本原则1.1.3概念设计研究结论详第三部分

3.5（第

31

页）1.1.4方案设计需要解决的主要问题详第三部分

3.6（第

34

页）1.1.5设计成果要求

设计说明

综合经济技术指标.1.2.3.4.5.6.7规划指标表，详表

2.3.1（第

45

页）公共服务设施指标表，详表

2.3.2（第

48

页）住宅指标表一，详表

2.3.3（第

50

页）住宅指标表二，详表

2.3.4（第

52

页）容积率指标表，详表

2.3.5（第

53

页）会所详细指标表，详表

2.3.7（第

54

页）停车详细指标表，详表

2.3.8（第

55

页）房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度

规划设计图纸目录规划设计图纸目录表表

低、多层项目序号高层项目分类图纸名称比例备注121:500～～～～～～●●●●●●●○●○○●○●总平面图日照分析图1:5001:5001:5001:5001:500●●●●●●●○○●○●3公共服务设施布置分析图交通分析图分

析图45景观结构分析图6小区管理模式分析图71:200详图

小区各道路断面图工作模型总图81:10001:5009～～土方平衡图101112131:500道路及竖向设计图其他彩色总平面图1:5001:500～总体剖面图总体鸟瞰图14○○●典型组团管理示意图分

析组团15

图1:200～1:4001:200～1:400典型组团交通分析图效果图与管理16其他低、多层

17

高层住宅单体地下及裙房各层平●●●●●1819●●●●住

宅

单元/高层住

宅

单体标准层平面图立面图20

剖面图21

效果图22

各层平面图23

立面图24

剖面图25

效果图●●●●●●●●包括独立商

业

建筑、会所、幼儿园或学校主

要

公共建筑1:200～1:400说明：1.上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度2.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。1.1.6设计成果提交的要求1.1.7设计中期交流时间安排房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度1.2

景观方案设计任务书1.3

重要节点的评审结论意见1.3.1集团规划设计评审会意见1.3.2外部专家方案评审会意见1.3.3总平面确认的结论意见1.3.4建筑单体确认的结论意见1.3.5深化方案设计确认的结论意见1.3.6景观方案评审的结论意见1.4

（详规及方案）报建的政府批复意见1.5

物业管理模式的建议与结论1.6

销售包装的建议和要求设计说明及综合技术经济指标2.1

设计说明22.1.1建筑设计说明2.1.2结构设计说明2.1.3给排水设计说明2.1.4电气设计说明2.1.5弱电设计说明2.1.6暖通设计说明2.1.7消防设计专篇2.1.8人防设计专篇有人防工程须完成此部分内容。2.1.9景观方案设计说明2.2

综合技术经济指标2.2.1规划指标表详表

2.3.12.2.2公共服务设施指标表2.2.3住宅指标表一2.2.4住宅指标表二2.2.5容积率指标表2.2.6可售面积指标表详表

2.3.2详表

2.3.3详表

2.3.4详表

2.3.5详表

2.3.6房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度2.2.7会所详细指标表2.2.8停车详细指标表详表

2.3.7详表

2.3.8房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度2.3

附录表格规划指标表总体表

2.3.1指标名称期数值（ha）所占比重（％）数值（ha）所占比重（％）项目规划总用地1.居住用地100100①住宅用地②公建用地③道路用地④公共绿地2.其他用地①市政道路用地②代征绿化用地③市政道路绿化用地④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地⑥其他政府保留用地或不可建设用地m²m²总建筑面积m²m²m²①住宅建筑面积1.②非住宅建筑面积m²③住宅建筑面积比重%%2.m²m²①计入容积率建筑面积②不计入容积率建筑面积m²m²房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度③不计入容积率建筑面积比重%%m²m²%m²①不可售建筑面积3.m²%②可售建筑面积③可售面积占总建筑面积比重（续下页）房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度（接上页）住宅面积毛密度住宅面积净密度公共服务设施面积毛密度住宅建筑套密度（毛）住宅建筑套密度（净）人口毛密度套套人人套套人人人口净密度绿地率%%建筑密度（建筑覆盖率）容积率(建筑面积毛密度)总户（套）数万万总人口(按

3.5人/户计)车位总数房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度车位/户数1:1:房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度说明：1.

应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。2.项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。3.居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”三种情况。4.住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。5.公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。6.

道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。7.公共绿地满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。房地产智库江西万科房地产公司规划设计管理制度住宅面积毛密度每公顷居住区用地