国际汽车城项目可行性研究报告

“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告深圳市世璜投资有限公司2005年10月21日目录总论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1项目概述………………….1项目实施计划概述……….1项目可行性研究结论…………………….2汽车产业分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2产业市场规模…………….2汽车需求预测…………….3汽车需求结构与轿车需求量预测……….4区域市场状况与需求预测。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6主要城市的市场需求状况……………….6福建省汽车市场状况…………………….7龙岩市场状况…………….7汽车销售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10汽车行业销售的模式及其变化………….10销售市场概况…………….12（1）、广州汽车销售市场概况…………..12（2）、东莞汽车销售市场概况…………..14（3）、深圳汽车销售市场概况…………..15汽车相关产业分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18相关产业简要分析……….18龙岩市场规模预测……….19项目实施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20项目选址及周边状况…………………….20项目实施初步计划……….21项目实施进度安排……….23项目战略构想与组织安排……………….23项目SWOT分析……………25项目经济效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27基本指标………………….27建安成本估计…………….28销售与租金收入估算…………………….28投资估算………………….29债务偿还计划…………….30损益估算………………….31现金流量估算…………….33社会效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33对社会投资、产值、税收的影响……….33对就业的影响…………….34对产业结构的影响……….34对生态环境的影响……….34项目风险评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35宏观政策风险…………….35城市规划风险…………….36市场竞争风险…………….36项目财务风险…………….36招商运作风险…………….37项目自我评价。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。38项目用地对报告结论的影响…………….38项目实施方案对报告结论的影响……….38项目经营模式对报告结论的影响………..39本报告的应用说明………..39“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告一．总论1．项目概述“龙岩国际汽车城”项目是由深圳市世璜投资有限公司发起的，与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的汽车城项目。项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓龙岩汽车销售市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变龙岩汽车销售市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。在项目运作中，我方定位为：在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过汽车商业物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。2．项目实施计划概述该项目拟选址于福建省龙岩市经济技术开发区，面积460亩，地块特点表现为：①地块地理位置较好，但片区尚未启动；②交通优越，有适合本项目操作的交通条件；③地块面积较大，适合本项目的大面积需求；④本区域人流、客流、商流欠缺，将会加大项目的宣传难度。项目规划设立4S专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区等多个区域，规划建筑面积26.4万m2，其中钢结构建筑面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2。初步的经营模式设定为：一期以4S专卖区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行。项目建设期周期预计为2.5年，项目在2008年5月预计可以全部启动。3．项目可行性研究结论静态投资回收期N=6.13年，动态投资回收期N=14.45.年。项目从2008年开始进入回收期，2008年预计实现收入843.60万元，项目到2021年后产生稳定的收益，年净利润达3267.34万元，投资利润率达10.11%。如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到2011年底，债务全部偿还，偿还债务的年限从2006年开始计为6年。本项目能够产生巨大的社会效益。项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。

二．汽车产业分析⒈产业市场规模2004年我国人均GDP突破10000元人民币，国际经验表明，当人均GDP在1000美元左右时，轿车开始进入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐渐在中产阶层普及，从而导致社会消费结构和消费理念发生深刻变化。在我国，由于人口规模巨大，2004年总户数达3.51亿户，即使有5%的家庭（高收入阶层）购买轿车，其总消费量便达1750万辆，按城镇人口的5%计算，消费量也可达660万辆，而实际上目前城镇10%以上的家庭拥有消费经济型轿车的能力，按10%算，轿车消费量可达1300万辆，这可以认为是当前拥有实际购买力的轿车需求量。据国家统计局资料，2004年私人轿车仅为669.85万辆，到目前为止，估计全国轿车保有量当前仍不足1100万辆，即短期消费潜能还有500－600万辆未得到释放。这一短期的巨大消费潜能之所以未得到有效释放，主要是受过去高关税所造成高价格、消费环境不佳及其他限制消费的政策等的影响。在日益宽松的消费政策（降低汽车消费税、银行不断增加消费信贷规模、采取灵活多样的付款方式）作用下，以及入世后国家大幅度降低关税的刺激下，从2002年开始汽车特别是经济型轿车消费出现了“井喷”行情，汽车消费需求得到了初步的集中释放。商务部最近的一份报告认为，今年我国汽车产量将超过500万辆，其中约一半是轿车。这将使中国汽车产量连续4年每年上一个百万级台阶。这一增长速度在世界各国前所未有。最近一家媒体对中国汽车市场做出了这样的评价：“能与美国这个全球第一大汽车王国相匹敌的汽车市场，除了中国以外，今后不可能再出现第二个！”2．汽车需求预测在需求方面，支撑汽车产业进入持续高增长的因素有两个：一个是长期被压抑的巨大即期消费潜能亟待释放，另一个是随着人均收入的继续快速增长和消费环境的逐步改善，人们生活方式正在发生巨大变化，从而导致城乡居民对汽车消费需求的不断增加。

无论是从短期角度看，还是从长期角度看，我国汽车特别是轿车的消费潜能巨大。正如前面粗略估计的，我国长期累积的短期性轿车消费需求至少有500－600万辆，这相当于目前全社会轿车的保有量。这些需求都是有购买力支撑的，只是由于价格问题、汽车消费和使用政策上的问题而一时没有转化为现实购买力。即期的消费需求到底有多大？对这一测算有一点需要说明，我们是以韩国和日本这些与我国人口密度均较大的相似国家作为参照系的，因此，其千人拥有汽车数明显偏低，一方面是由于东亚国家人均土地占有量小，汽车消费受道路等基础设施短缺的限制，在同样发展水平汽车普及率偏低；另一方面，日本、韩国在发展小轿车上最初是为了满足国际市场，努力扩大出口，而对国内汽车消费采取抑制政策，这后一点与我国极其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人拥有小汽车为7.1辆，韩国1986年人均GDP达2300美元，千人拥有小汽车为16辆，到1989年，韩国人均GDP接近4000美元，千人拥有小汽车达36.7。由此而推算出的即期消费需求见表1。表1对当前小汽车即期消费需求的估算地区人口数（万人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP

（美元）千人拥有小汽车数

（辆）有购买力小汽车潜在需求（万辆）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57广东83032380261818149.54江苏74322350258517126.34福建3511207722851656.18辽宁4217194621401459.04山东91802037224015137.70黑龙江3816140315441141.98河北6808100611101066.99新疆18769551050815.01湖北60169431040847.80吉林2708131914501027.08其他地区67535一般＜900一般＜10005330.79全国1299888939651377.39

注：2004年一些地区人均GDP不足1000美元，但2005年达1000美元，所有数据按年增长10%计算。表1测算结果表明，按最保守的估计，我国当前已有购买力支持的即期汽车总消费量为1377.39万辆，说明短期内有500多万辆的私人小汽车消费需求等待释放，那么，估计要3－4年才能将历史上累积的汽车消费潜能释放完，因此，仅凭这一项因素就能使汽车消费保持20－30%的增长率。3．汽车需求结构与轿车需求量预测当前汽车需求和供给的长期转折点正在形成，即汽车产业正在进入中期稳定高增长阶段。汽车需求高增长态势的确立及结构上出现的新变化，标志着我国汽车消费进入到一个新的阶段。2004年国产汽车总销量达到504万辆，比上年433万辆增长16%，其中轿车227万辆，比上年192万辆增长18%；快速增长的汽车销量使得汽车需求结构和汽车拥有量的结构都在发生新的变化。这为汽车行业的进一步高增长奠定了重要基础。2005年，国产汽车总销量将达到564万辆，比上年增长12%，其中轿车264万辆，比上年增长16%。几年来特别是进入2004年以后，我国轿车销售量占汽车总销售量的比例不断提高。2004年是汽车消费结构发生重要变化的一个转折点。以前轿车在整车销售中的比重大约占三分之一的份额，2004年轿车在三大车型（载货汽车、公路客车和轿车）中的比重首次突破了40%大关，打破了三大车型三分天下的局面，这可以说是一种历史性的突破。在国外，轿车销售在三大车型中占有绝对优势，一般占75%以上的份额，而过去我国轿车所占比重严重偏低。有专家指出，突破40%，意味着中国的汽车消费开始从生产资料型向消费型转化的开始，并意味着我国人民生活水平有望发生实质性变化。家用轿车作为新的大众消费品，正在为中国经济增长注入新的动力，并将从根本上改变中国人的生活，改变中国经济的结构。我国长期内汽车需求潜力极大，目前已成为世界新增汽车消费量第二大市场，不久将会变成第一大市场。假设我国到2010年千人拥有轿车达到韩国1986年的水平，那么，按届时人口达14亿规模算，我国轿车拥有量可望达到2240万辆，这将是1997年(317万辆)的7.07倍，年均增长率将达到16.23%，即年均新增轿车量将为147.93万辆，再加上有30%左右的汽车更新需求，实际年均轿车消费量为192万辆，现在看来这一预测不仅可以实现，甚至还应更乐观一些。“十五”年均轿车消费量将达150万辆，“十一五”则可提高到250万辆左右。表2对2005年及2010年我国城镇家庭汽车消费增长的预测项目\年份199019971998200020052010交通通讯比重（%）3.175.565.946.618.3610.00其中汽车总保有量（万辆）551.361219.091319.301538.482260.533983.83私人汽车保有量比重（万辆）81.62358.36423.70512.681127.052578.42小汽车保有量（万辆）108.00317.00348.70421.93969.712218.46千人拥有小汽车量（辆）0.942.542.793.327.0316.00注：2000年及以后都是预测值，实际2000年汽车保有量为1608万辆，其预测值偏低4.32%。资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组三．区域市场状况与需求预测⒈主要城市的市场需求状况据国家统计局公布的数据显示，2004年国内大城市的私车拥有量继续保持大幅增长的趋势。截至2004年底，在全国十大城市的私家汽车拥有量排名见表3。表3

2004年度全国十大地区及十大城市私人拥有量排名表

单位：万辆排序地区私人汽车拥有量城市私人汽车拥有量1广

东200.13北京129.82河

北63.44广州25.553北

京62.41成都23.34山

东47.37天津23.215四

川52.58深圳25.336河

南41.53上海33.527云

南40.15重庆18.148辽

宁38.52沈阳9.539山

西39.26杭州23.3010湖

南39.26南京12.15

资料来源：中国宏观经济与行业景气预测课题组2004年北京拥有私人轿车接近129.8万辆，摇摇领先于全国其他地区。

广东、浙江、上海等发达地区轿车进入家庭的步伐也大大加快，如2005年上半年广东省主要大中型汽车贸易市场的汽车销售额达到了60.67亿元，比上年同期增长43.7%，而城镇居民每百户家庭拥有汽车的数量也达到了2.94台，同比增长了47.7%；尽管上海仍是中国限制私人消费最严厉的城市，但这种格局正在悄悄变化，截至2004年底，上海私家车的数量也已经超过了33.52万辆，比2003年增加了3.75万多辆，且参加私家车牌照拍卖的人数在逐月增多，表明汽车消费日趋活跃。

《中国汽车流通月报》表明，2005年全国轿车的私人购车比例已经达到59%，1～6月的平均值为59.25%，私人购买轿车比例最高的月份达到68%。这些数据均表明，我国轿车消费的主体开始发生了转折性变化，即以私人消费为主，且比重在不断提高。从消费种类来看，私人消费主要集中在普通级轿车、微型轿车和中高级轿车，中级轿车私人消费比例最低，但也接近50%。2、福建省汽车市场状况福建省地处中国东南沿海，近三年来，福建汽车市场进入了快速发展轨道，年度市场需求量超过10万辆。2003年度全省新车挂牌数达到101675辆，全省民用汽车保有量达到52.08万辆，全省机动车保有量达到330万辆。根据测算预计福建2004年度民用汽车保有量达到62.1万辆，年度净增加汽车超过10万辆。预计2005年福建汽车市场增长率在18%左右，年需求量会在11万辆以上。2004年度全省民用汽车保有量达到52.08万辆，较1995年年末8年来净增加车辆42.1万辆，民用汽车保有量由1995年位居全国第23位提升到2003年居全国第20位，在华东位居第6位。福建汽车市场具有四大特点:第一，福建省东部沿海地区经济发达，汽车保有量高；西部山区经济欠发展，汽车保有量低，东西部差距大。在全省九个设区市中，东部福州、泉州、厦门三市汽车保有量40.92万辆，占全省66%；宁德、漳州、三明、南平、龙岩、莆田6市地民用汽车保有量21.08万辆，占34%。第二，福建私人汽车发展快。2004年度新注册汽车28.78万辆，同比增长26.26%，较2003年全省净增加私车5.95万辆。私车发展速度高于汽车市场发展速度5个百分点。第三，2004年福建汽车市场运行前高后低。根据测算，上半年占总量的52%，下半年占48%，使汽车市场走向理性发展阶段。每年平均增长速度18%左右。第四，2004年度福建汽车市场客货车比重继续扩大。根据测算客车占总保有量的58%，货车占总保有量的42%。客车(含轿车)高于货车16个百分点，客车(含轿车)是汽车市场的主力军。3．龙岩市场状况（1）基本情况龙岩市作为全省九个重要城市，经济发展快，生活水平高已经成为不争的事实，私人购车已经成为龙岩市市民消费的第二大支出，且汽车消费档次迅速提高。据龙岩市国税局车购办统计，今年１至５月全市汽车总申报纳税4729辆（其中国产汽车4686辆，进口汽车106辆），比去年同期增长20％。共征收汽车税额4252万元，同比增长16％。

（2）龙岩市汽车产业市场调查及分析我们将分从4S专营店、一手车交易市场、二手车交易市场、汽配市场、汽车维修市场、配套服务市场等几个方面对龙岩汽车产业进行分析。①、龙岩市现有4S店a．上海通用别克：地址：高速公路出口处（龙岩大道边）距中心城市3公里投资规模：占地10亩，约投资1000万元场地归属：属村自用地（政府返回给村里的返还用地，有土地证、建设用地），但规划不是商业用途，该地块属临时建筑。经营状况：年销售量600辆以上，经营状况良好。b、一汽大众、上海大众：地址：龙门镇高速公路出口处，319国道边、距城中心8公里投资规模：占地15亩，约投资1500万元。场地归属：沿路20米，属有土地证商住用地，规划不是4S店，属临时建筑.经营状况：年销售量800辆以上，经营状况良好。c、广本：地址：东城方向，通往漳平市（县级市）的路上，不属主街道，周围没有店面，亦不在国、省道上，位置较差，距城市中心2公里.投资规模：占地10亩，约投资1000万元场地归属：规划局批准的4S店经营状况：经营状况良好。②、龙岩市一手车交易市场情况目前龙岩市主要的一手车交易市场主要集中在三个区域，一是距城比较近的龙腾路，有20家左右，二是龙门谢洋大洋路段319国道，有20多家，三是龙门镇新街，319国道，有20多家。除新南方汽贸是自购物业外，其余都是租赁物业进行经营，大约店面租金每平方25元/月，投资在20万左右.龙岩大部分经销商还处于租几间店面、摆几辆汽车的低级、不规范的经营状态，这些卖场甚至被戏称为汽车小卖部。这种规模过小，分布散乱、操作不规范的汽车市场经营状况，越来越与现代化城市的发展、先进的汽车营销方式不符。这种极为不专业的市场将被规模化、规范化经营所代替。③、龙岩市二手车交易市场情况从路边摆满的待售的二手车来看,我们不难想象龙岩二手车市场的火爆程度.但火爆的同时,我们也不难看出这些利用一些租赁的临时用地进行摆放,甚至占道经营的杂货铺般的二手车交易店,与这个城市如此的不和谐.二手车交易市场市场主要集中在龙腾路、大洋路段与汽车销售市场相邻的几个区域。④、龙岩市汽配市场经营情况龙岩的汽配没有专门的市场，大型汽车配件一般在曹溪、龙门镇319国道周边，周围一般是大车维修厂，小型汽车的主要在城里和大洋路段，大车配件多于小车配件，因小车配件（特别是进口配件），主要由广州供货，很多配件由修理厂直接向广州配件市场进货，配件市场的场地大都是沿路临时用地店面，经营者向店主租赁⑤、汽车维修市场由于私家车消费者对专业汽车知识了解甚少，车子稍有毛病，就求助于维修店，甚至日常维护也不知从何下手而要找人代做。而消费者对于专业汽车维修部门的意见和服务质量也极为重视。这样，维修行业便与汽车市场同步壮大，形成庞大的汽车维修市场。据龙岩市交通局营运处统计，近年龙岩市的汽车维修企业每年以15%的速度递增。目前全市大大小小的维修企业达292家，其中新罗区就有169家，从业人员达3800多人。全市年维修产值(包括维修配件等)约8000余万元。⑥、配套服务市场汽车可谓“七分养三分修”，在私家车大发展中，从修理业中逐渐衍生分离出来汽车美容业，近两年迅速蓬勃壮大，分布在龙岩市区内的汽车美容店、汽车精品店已发展到50余家。洗车、打蜡、贴防爆膜……汽车美容店生意火热得令人眼红。（3）发展预测按照前面的分析预测方法，可以对龙岩未来几年（至2010年）的各相关指标进行预测，GDP增长率、人口增长率、小车销售增长率是预测值，根据这些预测值，可以对未来几年龙岩汽车销售市场进行一个大致的判断，也为本项目所创造的产值进行一个定量的判断。表4龙岩地区未来汽车销售预测年份GDP预测增长率GDP（亿元）预测人口增长常住人口预测小车销售增长率当年小车销售数（万台）截止当年小车保有量千人拥有小车数04年10.7%348.281.94%272.490.9518.3405年10%383.791.94%277.7820%1.086.0821.8806年10%422.171.94%283.1715%1.247.3225.8507年10%464.381.94%288.6615%1.428.7430.2708年10%510.821.94%294.2615%1.6410.3835.2709年10%561.901.94%299.9710%1.8012.1840.6010年10%618.101.94%305.7910%1.9814.1646.30四．汽车销售模式分析1．汽车行业销售的模式及其变化根据我们的调研和资料查阅，目前汽车行业的销售模式分品牌代理4S店或3S店，汽车销售公司（多个品牌的代理），汽车专业市场（品牌店和销售公司的结合），另外，欧洲最近通过立法对汽车专营销售的进行了重新规定，汽车销售公司可以销售其他品牌的产品。表5轿车销售模式分析模式代表特点优势劣势独立专卖店4S店3S店统一的形象与服务，厂家占强势地位得到厂家更直接的支持、投资小独立的店会增加消费者的搜寻成本汽车销售公司广物汽贸多种品牌的代理，销售商更注重自身的品牌建设多种品牌销售的灵活性，能回避风险大而全的模式不利于复制，跨区域扩张难度加大，投资大汽车销售连锁店广物汽贸同一品牌或同一销售公司的多地域连锁经营，销售商的力量加强生产厂家和销售商对每家连锁店的强有力支持跨区域的连锁店需要更强大的支持和管理、投资大汽车专业市场龙岗汽车交易中心提供大面积的汽车交易场所，集合了多家品牌店和销售公司产生了集聚效应，使消费者受益更多销售商的成本增加汽车专业市场本身并不能算作一种汽车销售的模式，汽车专业市场的客户是前面三种销售商，其本质是商业地产商和商业物业管理者，通过为汽车销售商提供统一销售的平台而收取租金收益和管理费用；同时，利用专业市场的产业相关性整合汽车相关产业，并向日用消费、休闲等领域延伸，以实现商业的最大价值。2004年末，全国拥有年成交额亿元及以上的机动车交易市场（以下简称亿元机动车市场）118个，比2003年增加10家；成交额达1368亿元，比上年增长43%；零售额达399亿元，占成交额的43.8%，增长55.3%。机动车交易市场成交额超过20亿元的有10家,比上年增加4家；10—20亿元的有13家，比上年增加7家；5—10亿元的有21家，比上年增加6家。长春市汽车中心批发市场是全国唯一一家年成交额100亿元以上的机动车交易市场，2002年成交额突破150亿大关，营业面积达18.8万平米，居全国首位。山东汽车城和大连保税区国际车城市场的营业面积也达10万平米以上。2004年，机动车交易市场的摊位为10810个，虽比去年减少了1500余个，但营业面积却增长了9.7%，平均摊位营业面积增长25.1%。平均摊位营业额达843.7万元，比上年增长63%，平均每平米创造营业额4.3万元，增长30.3%。2004年，东部地区有亿元机动车交易市场64家，比上年增加12家，占全部亿元机动车交易市场的65.3%；中部地区有22家，比上年减少3家，占22.4%；西部地区有12家，比上年增加1家，占12.2%。从成交额看，东部地区亿元机动车交易市场成交额达542.2亿元，比上年增长51.4%，高于全国8个多百分点；中部地区增长30.3%；西部地区增长38.3%。35个大城市有亿元机动车交易市场61家，比上年增加11家，占全部亿元机动车交易市场的65.3%；成交额达732.5亿元，比上年增长43.5%。中国汽车自2002年才正式进入民用消费时代，其汽车销售的模式在这几年发生了明显的变化，由最初的国营汽车销售公司和物资公司一统天下逐步转变为以民间投资为主、以分散的零售店逐步向专业市场和连锁店形式转变，目前是诸侯纷争的局面，但汽车连锁显示出更强的竞争能力，同时，专业的汽车交易市场也在各地纷纷突起，汽车销售进入更加理性和买方市场的年代。2．销售市场概况由于龙岩市的大型集中式汽车交易市场尚属于空白,我们就集中对广州、深圳、东莞三地的大型集中式汽车交易市场进行了调研，调研的情况汇总如下。（1）广州汽车销售市场概况目前广州市的汽车经销商共有300多家，面积1万m2以上的已建或在建汽车市场则有20多家。到这些在建市场完工之时，加上现在已经建好的300万m2以上的汽车市场，广州汽车市场的总面积将达500万m2以上。广东汽车交易市场、广州汽车博览中心、广州华南汽贸广场、广州名车城、广州汽车市场等是6个较大的交易市场，总交易面积40万m2，其中综合性汽车交易市场（含新、旧车交易、过户、办证等综合性服务业务）2家。广东汽车交易市场和华南汽贸交易市场，这两家是目前全省最大的交易龙头市场。另外，已批准在建或正在筹建的较大的交易市场3家，总建筑面积在80万m2以上。另外，还有大量的没有进入专业市场的品牌店，形成了广州最大的汽车商自发聚集区——黄石东路，有几十家品牌商。此外，还有二手车、高档车成行的下塘西路，集销售、维修于一体的梅花园汽车销售服务有限公司。下面对我们实地考察过的广东汽车市场和广州汽车博览中心进行重点介绍。表6广东汽车交易市场及运营商介绍名称广东汽车交易市场地址广州市机场北路410号面积7万m2投资主体广东物资集团汽车贸易公司运作机构广东物资集团汽车贸易公司经营项目汽车销售（包括二手车）、仓储、展销、维修经营方法自有物业、多家汽车品牌经营权配套设施展览厅、室外自选车场配套部门检测、汽车信贷、保险、银行投资目标要建立汽车销售的连锁经营模式，打造广东省连锁经营龙头企业业务状况广东汽车交易市场经销国内外汽车150多个品种型号，2004年汽车销售额达到60亿元，是广物汽贸的销售主力；这里的广东旧机动车交易中心号称全国最大的二手车交易机构；广物汽贸自１９９７年以来，共销售汽车２５万辆，销售总收入２７０亿元。从１９９９年开始引入汽车连锁经营模式，截止2005年8月，连锁网络已达８０多家，覆盖全省和省外部分地区。销售额在广东省市场占有率约为２５％，在广州地区市场占有率为４３．２％。目前广物汽贸正在珠三角、福州、厦门、南宁、武汉、南京、重庆、成都等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购，扩充全资或控股连锁店，2005年底直营连锁店将超过３５家；另一方面，积极吸收条件具备的企业加盟，通过低成本策略加快扩张。同时，还计划２００5年在香港设立第一家直营连锁，并陆续完成在澳门、东南亚国家的布点，而且将逐步引入国际著名汽车经销商或汽车生产商入资连锁企业，加快企业的国际化进程。此外，2005年底，广物汽贸还要把所有连锁店统一联网，明年扩展到整个供应链和服务链管理，将上下游企业有机连接，建起一个“网上汽车商城”。广物汽贸配送中心拥有汽车中转库２万平方米，向连锁分店配送的大型载运车８辆，其它各类载货车１００多辆。去年向各分店年配送总量已达２．８万辆，金额４２亿元。到２００３年底，整个广物汽贸连锁店将达１５０家左右，届时每年销售、配送汽车可达１１０万辆。表7广州汽车博览中心（AEC）简介名称广州汽车博览中心（AEC）地址广州天河北路163号面积4万m2投资主体AEC集团运作机构AEC集团经营项目汽车批发和零售、二手车代理、汽车维修、汽配贸易、汽车美容装璜、汽车租赁经营方法自有物业、多家汽车品牌经营权、部分物业出租给专卖店配套设施车辆检测、科教博览、汽车俱乐部、售后服务、汽车展示展销、汽车网站、汽车信息服务、电子商务、物业租赁、物流仓储、汽车职业技能培训与资格认定配套部门检测、汽车信贷、保险、银行投资目标要成为“永不落幕的汽车博览会”、“汽车大观园”业务及公司状况厂商授权:1个华南区域的配件供应中心、15个4S品牌专卖店、6个汽车销售总代理、9个汽车特许经销、6个汽车销售一级代理、众多汽车销售二级代理；应用"一站式"购物的连锁经营模式，卖场提供近3万种汽车配件、装饰用品、加装用品、维护美容产品等品项，公司计划3年内在中国开发40家大型连锁汽车超市。博览中心主展场总营业面积为80000m2，其中：40000m2的汽车销售展厅、20000平方米的售后服务站和零配件中心、20000平方米的整车仓库；广州汽车博览中心成立于1998年10月，为民营企业，注册资本人民币5000万元。AEC汽车集团实行汽车集团式管理、集汽车销售、零配件供应、售后服务、美容装潢、汽车租赁、物流配送、汽车文化和信息交流等为一体的大型综合性企业。AEC汽车集团主要由广州汽车博览中心和AEC汽车城（广州发展汽车城有限公司）组成。其中，广州汽车博览中心位于广州商业繁华的天河北路，已成功运作6年，2004年实现销售收入58亿元。AEC汽车城是广州计委立项，广州政府重点扶持的汽车流通领域的大型项目，项目总投资近10亿元人民币。目前AEC汽车集团的车主会员拥有量为10万多名。集团年汽车维修数量近8万量。年配件采购量达3.5亿元人民币。从我们对广州上述两家交易市场的现场调研来看，有几个特点值得注意：①两家公司分别为国有企业和民营企业，都取得了多家品牌的代理和专卖权，而整个广州的市场也是国资和民资各占一半；②集物业经营和汽车销售于一体，经营成本有优势；③由于汽车行业的火热，使得商家具有强烈的扩张意识和动作，并取得不错的效绩；④目前这种扩张模式占据了广州汽车销售的重要市场，并有扩大市场的趋势。以上几家专业市场具有项目投资商和汽车销售商的双重身份，与本项目中汽车市场的概念存在本质区别。这说明广州的汽车销售市场的专业化分工没有实现分离，但这种集多种身份于一身的模式在目前的市场上显示出了较强的竞争力。广州规划新建设的三个集产、供、销于一体的大型汽车工业城项目将会使目前的市场格局发生一定变化。（2）东莞汽车销售市场概况东莞目前的汽车销售主要以专卖店的形式存在，在莞樟路已经形成了汽车商的自发聚集区，多达几十家，包括了轿车和卡车销售。目前，东莞国际汽车城项目已经进入招商尾期，有31家品牌销售商进驻，还有三个场所正在招，具体指标和招商方案如下表。表8东莞国际汽车贸易城招商方案名称东莞国际汽车贸易城地址莞樟路边面积1300亩（86万m2）投资主体寮步镇政府运作机构寮步镇汽车交易中心筹建办公室经营项目汽车销售（包括二手车）、仓储、展销、维修、零配件、美容装饰、信息研讨等经营方法土地的转让、出租以及物业的租赁配套设施展览厅、试车道、会议室、赛车场、休闲场所部门设置车管、检测、路桥、税务、工商、海关、公安、保险、银行经营意念享受汽车文化、品味生活真谛投资目标以汽车销售为主体，引领汽车消费时尚潮流，集销售、休闲、观光为一体，建成华南地区最大的汽车销售中心招商优惠方案汽车城内成立客户服务中心，为经营户提供全方位服务，使经营户在汽车城内就可以办理任何与政府部门相关的事务。入城经营户可以挂靠国际汽车贸易城牌照，也可以由汽车城办理独立经营牌照。汽车城内设有车管、路桥、税务、工商、海关、公安、保险、银行等部门，在城内可以享受汽车上牌一条龙服务。五月底前签订入城经营合同的，可以享受地价（35万元/亩）的8折（即28万元/亩）优惠（限20亩以内），土地使用性质为商业用地，使用年限按国家政策执行。签合同时即付首期30%，三个月内再付30%，其余的一年内付清。从交付土地使用之日起算，四个月内要建起品牌店。五月底前以租地形式签订入城经营合同的，可享受头一年每月5元/平方米租金的8折（即4元/m2）优惠（限20亩以内），租赁期为10年，前5年每年递增0.5元/m2，从第6年开始，每年递增1元/m2。签合同时即付头年租金，以后每年初交付当年租金。从交付土地使用之日起算，四个月内要建起品牌店。五月底前签订合同的经营户可免收镇级管理费三年。汽车城免费提供10亩土地，用作建立汽车行业协会俱乐部（使用期为40年）。汽车城设立特别贡献奖，对在城内有一定规模的著名品牌店，其销售额较大的经营户给予物质奖励。备注：上面所述4、5、6点只适用于“3S”或“4S”专卖店的汽车经营户。通过对现场调研，我们认为此项目具有以下几个特点：①面积大、项目起点高、规划合理，不同的功能进行了分区；②政府部门是投资主体，将得到各级政府和相关部门的大力支持；③土地按商业用地出让，有40年产权，且价格适中（525元/M2），出租的租金也较低，吸引了众多的销售商进驻；④只提供场地，降低了项目总投资额，分散了项目风险。东莞的汽车销售正在进入一个高速发展的时代，目前每月新上牌数达到了10000辆，汽车销售市场规模超过了133亿元，本项目高起点启动将使东莞的汽车销售市场结构发生深刻变化。（3）深圳汽车销售市场概况深圳汽车销售市场成长与深圳汽车销售的发展密切相关，特别是近年来汽车销售出现前所未有的火爆场面，各种品牌店、专业市场、销售聚集区等都得到了快速成长，下表是深圳地区成规模汽车交易市场的概况。表9深圳汽车交易市场概况专业市场名称面积业务范围地址备注联合华鹏汽车交易中心11万m2汽车品牌销售汽车装饰精品香蜜湖商圈水上乐园北面提供专业交易场所的运营商奥特城2万多m2汽车销售展销、汽车零配件罗湖红岭北路与桃园路交汇处产权式销售（50年）水上乐园汽车专业市场3万m2汽车销售香蜜湖水上乐园物业租赁大富汽车交易广场8万m2汽车销售竹子林农林路和侨香路交汇处物业租赁东都龙岗汽车交易中心8.65万m2汽车销售龙岗中心城西南，深惠路和水官高速的交汇处土地租赁华南汽车交易中心6万m2汽车销售深圳市宝安北路人才大市场对面物业租赁中海汽车展销专业市场5万m2汽车销售红荔路与香蜜湖路交汇处物业租赁汽车博览中心4万m2汽车用品城北环大道（银湖路口三九机电大厦）自有物业自有经营深港汽车城1.5万m2汽车销售福田汽车站旁华鹏汽车交易广场汽车销售深圳市侨香路临时场所、出租东益华鹏汽车交易广场罗湖区延芳路汽车大世界香梅路临时场所、出租元瑞汽车专业市场香蜜湖水上乐园西侧宝安汽车交易市场宝安大道新城段西乡联信汽车广场西乡前进路此外，布吉拟建设“南岭国际汽车城”项目，整个汽车交易中心规模将达到30万平方米，集国产与进口整车销售、汽配汽修、二手车销售于一体，同时配备长达2公里的专用试车跑道、多功能展览馆、银行、保险、公证、上牌联合办公大厅等“一条龙”服务设施，提高购车速度，让购车人享受“一站式服务”，并将在整车销售外发展汽车美容、配件供应等服务，计划成为名副其实的“汽车一条街”。我们实地考察了龙岗汽车交易中心，根据开发商的规划，其各项指标和计划如下表所示。表10龙岗汽车交易中心概况地址龙岗中心城西南，深惠路和水官高速的交汇处面积规划三期共180万m2投资主体龙岗区国土局、龙岗区政府、和坳村委、东都实业运作机构东都实业经营项目汽车销售（包括二手车）、仓储、展销、维修、零配件、汽车物流、汽车文化及配套餐饮、酒店、别墅区经营方法土地出租规划设施汽车展览中心、新车展销市场、汽车交易大厦、汽配交易广场、汽车文化公园、五星级酒店及别墅区、汽车装修精品美容一条街、汽车检测及上牌点、市场管理中心、饮食美食街部门设置车管、检测、税务、工商、海关、公安、保险、银行经营意念现代化、园林式、人性化的赏车、购车理想乐园投资目标中国一流的永久性汽车交易市场和汽车物流中心项目发展状况此项目定位于龙岗汽车销售市场，并吸引深圳市内部分消费者；此项目被政府确认为重大建设项目，获得各项优惠政策支持；总投资20亿元，一期投资1.5亿元，建设面积8.6万平方米；二期投资4.5亿元，建设面积39.4万m2；三期投资14亿元，建设面积132万m2；项目一期从2000年开始启动，2001年开始招商，2002年底一期全部招商完毕；项目规划区域分为：汽车及配件交易区、汽车保税区（进口汽车及配件保税配送中心）、汽车文化区、配套服务区；一期进驻的汽车销售商家23家，经营30个汽车品牌，月平均销售汽车1400辆，按12.8万元/辆计算，月销售额近1.8亿元，年销售额可达21.5亿元，深圳2003年汽车销售总额按107亿元计算，则此中心可占20.1%，占整个市场的五分之一，占龙岗汽车交易的大半江山；项目二期约有25家汽车销售商进驻，一二期全部采取毛地出让方式，租金为12—15元/m2·月，租期为8—15年，管理费为1元/m2·月；项目三期规划主要为汽车文化和配套服务，重点是配套商业，包括五星级酒店和别墅区。深圳汽车交易市场近3年来发展迅速，3年前，深圳只有汽车大世界、华鹏汽车交易中心、深圳港汽车城等五六个规模还不算大的汽车交易地，整个深圳车市也不过50到60万平方米，汽车销售服务的3S、4S店只有广州本田的两家。当时车市每年的销量大致在3万辆左右。目前深圳市的汽车经销商数量已达300多家，占地总面积已经达到500多万平方米，其中仅汽车专卖店的数量就近100家。据业内人士初步测算，将大型汽车交易市场的投资和经销商的固定资产投入及流动资本投入加在一块，深圳的汽车销售行业总计投入资金至少达100亿元。五．汽车相关产业分析1．相关产业简要分析汽车工业是产业关联度很高的产业。据测算，汽车工业产值与相关产业的直接关联度是１：２，间接关联度则达到１：５，这就意味着发展汽车工业能够极大推动其他相关产业的发展，当前我国汽车产业链的产值已占规模以上工业产值的20％左右，相当于五分之一。汽车工业以汽车制造业为核心，通过提高汽车产量，不仅直接促进汽车零部件、汽车修理业的发展，而且带动橡胶、塑料、玻璃、通讯等相关行业的发展，推动销售、物流、金融、租赁等外围行业的发展，从而达到以汽车产业为核心，若干相关产业的联动发展。按照产业的先后顺序，根据本项目的特点，以汽车销售为产业中心，前端产业从钢铁、化工等基础材料生产与销售，到汽车配件生产与销售、到汽车整装生产、后端从售后服务及相关服务业（汽车消费信贷、担保、抵押贷款等）、到汽车保养与维修（约消耗汽配比例的30%）、到二手车交易、汽车租赁等产业。同时，汽车物流业贯穿于整个汽车产业，汽车文化产业也是一个新兴的产业，针对汽车消费者的服务业如汽车俱乐部等也将得到大力发展。各相关产业的产值可以根据各产业与汽车（这里只考虑轿车）整车组装业的关系，或与市场上轿车整车保有数量的关系来进行推断，各产业的商业形态可以根据其产业特点和目前市场的商业形态进行判断得出，概括如下表所示，产值以2004年轿车市场为基准进行推算。表11轿车销售及相关产业规模和商业形态产业名称产值计算方法产业规模（亿元）商业特点商业形态汽车销售数量*平均单价240万辆*14万元/辆=3360亿元品牌代理销售4S店、大卖场、汽车交易市场售后服务轿车保有量*平均保养金额1100万辆*1000元/年=110亿元品牌维护和店铺维护相结合4S店和分散的店铺维修轿车保有量*平均维修金额1100万辆*2000元/年=220亿元品牌维修与店铺维修相结合4S店和分散的店铺二手车交易二手轿车交易量*交易平均价格44万辆*7万元/辆=308亿元旧车购买或以旧换新全国145家二手车交易市场汽车租赁租赁车数量*每台年租赁收入12万辆*5万元/年=60亿元个人渡假为主或单位商务汽车租赁公司汽配批发销售轿车保有量*每台需要配件金额1100万辆*3000元/年=330亿元店铺组成的聚集地和批发市场批发市场、店铺汽车文化一般作为配套设施汽车城配套项目合计5139亿元以上仅分析了本项目可能涉及的产业的规模，如果按照产业关联度系数计算，则整个产业光轿车及关联产业市场规模就可超过5000亿元，按照间接关联度计算则超过10000亿元。2．龙岩市场规模预测根据上述各产业之间的市场规模关系，和对龙岩地区未来汽车销售市场的预测，对本项目涉及到的行业的龙岩地区市场规模进行预测，如下表所示。(2004年小车保有量按50000辆计算,销售均价以2004年全国销售均价13.3万元/辆计算，每年以10%的比例递增).表12龙岩轿车销售市场及相关产业规模预测年份小车销售售后服务维修二手车交易汽配批发销售合计计算公式数量*金额1000元/辆*小车保有量2000元/辆*小车保有量当年小车销售量*二手车比例3000元/辆*小车保有量各产业规模之和04年120.510.211.515.2105年13.20.551.10.231.6516.7306年14.520.61.210.251.81518.4007年15.970.661.330.28220.2408年17.560.731.460.32.1922.2609年19.320.81.610.342.4124.49根据上面的预测数据，龙岩2004年小车销售及相关行业产值达到近15.21亿元，2006年将达到近18.40亿元，到2010年将达到近24.49亿元。六．项目实施方案⒈项目选址及周边状况（1）项目选址的具体地理位置描述该项目选址于龙岩经济开发区龙腾路以东一地块，处于建设中的新中心区南边缘，南临待开发的居住用地地块；地块西面为龙工机械厂区；地块以北为公建用地。（2）配套设施（水、电、气、通讯）状况调查本地块目前未平整，地貌以农田和草地为主，水、电、气、通讯未通。根据政府相关部门的规划，龙腾路将建设成为一条高标准的市政干道，将于2005年底通车，届时沿路将可以通过，龙腾路来实现通水、通电、通气、通讯。（3）交通状况及未来趋势地块目前交通状况不好，只有龙腾路通过。（4）半径一公里方圆内的业态调查（5）周边经济环境及行业调查2．项目实施初步计划（1）功能分区及建筑面积本项目初步规划按约460亩计算，共约306667m22，规划将按用途进行功能分区，初步构想如下表所示。表13项目功能分区功能区主要业务种类主要建筑面积估算建筑类型4S专卖区销售各类新轿车4S专卖店、品牌销售商销售大厅按15家计算，6000m2/家，占地9万m2；建筑面积按5000m2/家，共7.5万m2。采用钢架结构，以大厅和少量办公室构成新车会展区各类新车、进口车集中式展览、销售及信息发布、会所展览中心大厦占地3万m2，3层，建筑面积2m2，一层作展示用，其余层做休闲会所、中型会议厅、写字楼等一层采用钢架结构，二三层采用混凝土结构二手车交易区二手车交易二手车交易中心占地4万m2，建筑面积4.5万平米，一楼为二手车展示场所、二楼为交易大厅和相关办公场所、二手车拍卖场整体采用混凝土结构购车综合服务区汽车一条龙服务、包括办证、工商、保险、汽车金融业务等综合服务大厦占地面积15000m2，建筑面积8000m2，二层，按照写字楼标准建设混凝土结构汽车服务区汽车测试、仓储、汽车维修、汽车养护等按功能分区的建筑群占地2万m2，建筑面积2万m2，一层为主，局部二层混凝土结构汽车配件市场汽车配件批发、销售、配送等汽车配件综合市场占地1.5万m2，建筑面积5万m2，四层。混凝土结构汽车超市汽车室外展示、销售各品牌销售卖场占地3万m2，建筑面积10000m2混凝土结构、市场综合区汽车俱乐部、汽车购物广场、餐厅、宿舍等购物广场员工大楼占地1.5万平米，建筑面积3万平米，餐饮、购物广场、汽车俱乐部、员工公寓、宿舍混凝土结构摩托车市场摩托车室外展示、销售各品牌销售卖场占地1万m2，建筑面积3000平米混凝土结构汽车文化区休闲场所、园林、儿童乐园、汽车文化展览馆占地5.17万m2，建筑面积3000m2相关建设标准合计占地面积30.67万m2、建筑面积26.4万m2建筑面积其中：钢结构面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2上述功能分区是根据本项目的业务范围的设想而进行的，如果业务范围变化，则整个功能分区和建筑初步设想都将发生变化。（2）项目经营模式设想本项目定位初步设想是：我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。初步的经营模式设定为：一期以4S销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行（具体的经营策略需要根据市场的发展做更深入的研究）。3．项目实施进度安排本项目从目前2006年1月1号开始计算，预计到取得土地产权需要半年左右时间（即到2006年6月），土地平整3个月（即到2006年9月），从取得土地产权到具备招商条件（中间包括土地平整、人员组建、策划、招商场所建设等）估计需要6个月时间（即到2006年12月）。从2007年元月开始一期4S店项目招商，招商时间为半年（即到2007年6月），其余为二期项目在2007年8月开始招商，招商时间1年，在2008年8月全部完成。招商期内成功招租的地块，在销售期可以开始建设4S店，即一期建设从2007年2月开始；二期各功能项目建设在2007年5月启动，建设周期1年，2008年5月竣工，届时所有功能项目全部启动。4．项目战略构想与组织安排（1）项目战略构思根据本报告中对汽车产业的分析，中国未来将成为一个“汽车上”的国家，汽车产业的发展前景无可限量；而根据目前世界汽车产业的利润格局：汽配行业占据20%，整车生产占据20%，而剩下的60%都由汽车服务业占据，未来中国的汽车服务业的蛋糕将是最大的，而且汽车服务业相对于汽车制造业的进入壁垒低得多，汽车服务业将是充满活力和不断创新的行业。结合“世璜投资机构”的发展历程：从单一的项目开发到多个项目的同时开发体现产品扩张，从单一房地产公司到多行业、跨地域的发展，整个发展体现出稳健的规模扩张思想和有限相关的产业扩张思路。事实也证明这是一条适合企业稳定发展的战略扩张道路，既达到了扩张的目的，同时又防范了风险。这可以说是带有世璜风格的文化和战略思路的体现，可以在今后的发展中继续发扬，并扬长避短。联系到本项目，如果能够把本项目运作成功，则其战略前景亦是远大而诱人的。按照产品扩张的思路，则可以把汽车城项目通过不同区域的“复制”而迅速发展，如果按照产业扩张的思路，则可以通过汽车城项目而进入汽车产业，再在迅速发展的相关汽车服务业进行介入。两种战略扩张思路都体现了依靠公司核心竞争力的思想，汽车城项目的产品扩张实质是商业地产的品牌战略思想；汽车城项目的产业扩张实质是通过与公司目前核心主业的对接来实现，即通过汽车与房地产的对接实现汽车商业地产、通过商业地产与商业对接进入汽车服务业，并利用在房地产产业链中的扩张经验实现横向对接，备选的战略发展思路是利用本项目商业地产的经验，即基于项目扩张的发展思路，使世璜公司今后的发展中多一项主业开发——商业地产，特别是针对各行业新兴商业形态的集中式商业，只要能抢占市场先机，亦能取得不错的效绩。（2）项目组织安排根据基于战略的组织构建理论，组织的发展要与战略的发展相一致。如果本项目今后的战略是上述战略中的一种，建议本项目的组织安排采取以下几种中的一种。①、采取产品扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车商业投资有限公司，设立针对汽车销售和相关产业研究的经营部门，积极进行跨区域的扩张，设立招商部门，积极进行商业资源的积累。②采取产业扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车战略投资有限公司，重点设立针对汽车服务业研究的经营部门，积极进行产业内跨行业的研究和投资，设立招商部门，主要针对汽车商业项目的招商运作。③采取项目扩张的思路，在本项目拿到地之后进行组织安排，建议成立汽车招商项目组，主要配备商业地产招商与策划的人员，同时配备相应的产业研究人员，进行针对不同行业的商业项目探索。5．项目SWOT分析根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。（1）优势(Strengh)目前龙岩市场还没有出现大型的产权式汽车交易市场，如果本项目能够先于潜在竞争者进入市场，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位；项目所在位置由于靠近高速公路出口，便于将来汽车交易市场车辆的配送；项目所在位置未来交通将十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并且一些产业能够实现优势互补；项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。（2）劣势(Weakness)本项目为我公司跨省操作的大型商业项目，对于项目当地的经济、人文、政策、法规等都缺乏一定的了解，这些都将会在整个项目过程中产生一定的影响，但影响的程度视组织安排和人员配置而定；我公司是第一次涉足汽车产业，对行业运作规律还需要一定时间的把握，这为项目的发展增加了一定的难度，需要形成一个精英团队以深入了解行业的运作。（3）机会（Opportunity）国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有力的购买力支撑；近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心；国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，汽车产业在今后若干年都是以“发展”为主调；交通基础设施不断完善，城市公共交通设施日益健全推动了私家车的快速发展;民营经济发展加快，运输市场全面放开，对汽车消费需求进一步增加;政府公务用车改革，公务员购车热情高涨，加快私家车的发展;龙岩目前汽车销售的格局还没有形成足够的进入壁垒，突出的表现产权式商业形态的缺乏，几乎所有的卖场都是租赁来的，而且相当部分只是临时场所；（4）威胁（Treat）龙岩市目前的汽车销售满足了市场需求，各种业态继续显示出生命力，对本项目构成显性的挑战；目前在龙岩投资汽车城的项目很有可能出现，并不排除已经有项目在策划，如果本项目落后于竞争项目，其打击将是致命的；项目占地面积较大，需分期逐步推入市场,无疑将大大增加该项目的招商成本及资金占用成本；项目本身投资额大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势主要是公司跨省、跨行业运作带来的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。七．项目经济效益分析经济分析部分基于的假设条件主要是由表13所决定的，而收入等项目是基于预测的基础上进行的，如果预测偏差较大，无疑结论将会发生很大的变化。1．基本指标表14项目经济测算基本指标序号项目数量备注1基本情况1.1建设用地面积(万m2)30.67预计面积1.2总建筑面积26.4初步估计指标1.2.1钢结构建筑面积8.5初步估计指标1.2.2混凝土建筑面积17.9初步估计指标1.3我方建筑面积18.9其中钢结构1万m22可变因素2.1管理费4%以建安成本费为基数2.2不可预见费用5%以建安成本费为基数2.3招商费用以一个月的租金总额计3税金3.1营业税租金*5.05%每月交3.2印花税、房屋租赁管理费租金*2.1%每月交3.3所得税率33%以税前利润为基数4利息中长期贷款利率6.44%1-3年期利息5.76%加融资费用5项目建设周期（年）2.5按照项目开发进度估计2．建安成本估计表15成本核算明细表序号项目名称工程量（万m2）单位成本（元/m2）总成本（万元）1前期费用30.6750.001533.51.1勘察、设计费30.6750.001533.52基础费用30.6774.932298.12.1土方回填30.67*3.520.002146.92.2打桩等18.98.00151.23主体费用17.9867.0415520.003.1钢结构建筑8.51200.0010200.00其中：我方投资11200.001200.003.2混凝土建筑17.9800.0014320.004配套费用18.9174.73302.004.1消防18.910.00189.004.2通风系统18.920.00378.004.3水电安装18.990.001701.004.4室外配套5.17200.001034.005其他费用18.919.00359.15.1监理费18.910.00189.005.2报建费18.98.00151.25.3白蚁防治18.91.0018.96管理费用18.944.28836.897不可预见费用18.955.351046.11合计18.91318.1824913.73．销售与租金收入估算表16销售收入估算表（万元）序号项目（万m2）面积（万m2）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年及以后各年1出售部分93240.00810.002出租部分18.90.004116.005880.006174.006482.706806.837147.172.1其中：商业部分15.603931.25616.005896.806191.646501.226826.282.2仓储部分1050.472.0075.679.3883.3587.522.3公寓与宿舍2033.6134.4192.00201.6211.68222.26233.372.4公共用房0.3000000003总计3240.00843.64116.005880.006174.006482.706806.837147.17出售部分是按照新车销售区用地面积出售的，07年出售80%，08年出售20%，售价按照450元/m2计算；出租部分:汽车城整体竣工时间为2008年5月,为了在最短时间内产生最佳的轰动效果，并在短时间内树立强势的垄断地位,我公司考虑对商业部分免租至年底.公寓及宿舍则按30%的出租率予以计算.出租部分09年按70%，10年达到100%；出租部分的租金按以下计算：09年商业部分按30元/m2·月计算，仓储按6元/m2·月计算，公寓和宿舍按8元/m2·月计算；从2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不变。4．投资估算表17建设期投资估算表序号项目06年07年08年合计单项投资占比1地价4600.004600.0014.24%2建安成本7474.1112456.854982.7424913.777.09%3项目开发费977.571302.22520.892800.688.67%3.1招商费用200.00500.00200.00900.002.79%3.2建设期财务费用777.57802.22320.891900.685.88%4投资合计13051.6813759.075503.6332314.38100%其中：自有投资4742.236728.431196.5512667.21债权资金8309.457030.644307.0819647.17累计负债8309.457030.644307.085累计投资13051.6813759.075503.63本项目地价按地面地价150元/m2计算；自有资金为土地出让价格的50%及当年建安成本的30%和招商费用之和；建安成本2006年发生总额的30%，2007年发生总额的50%，2008年发生总额的20%。

表18损益表年份销售收入各项税费期间费用建安成本税前利润所得税税后利润06年1510.2612074.11-13584.3707年3240.00194.405466.0212456.85-28461.64-28461.6408年843.6050.62734.304982.74-33385.70-33385.7009年4116.00246.966232.32-35748.98-35748.9810年5880.00352.807325.37-37547.15-37547.1511年6174.00370.446870.90-38614.49-38614.4912年6482.70388.963149.63-35670.39-35670.3913年6806.83408.411841.72-31113.69-31113.6914年7147.17428.831841.72-26237.07-26237.0715年7147.17428.831841.72-21360.45-21360.4516年7147.17428.831841.72-16483.83-16483.8317年7147.17428.831841.72-11607.21-11607.2118年7147.17428.831841.72-6730.59-6730.5919年7147.17428.831841.72-1853.97-1853.9720年7147.17428.831841.723022.65997.482025.18以后各年7147.17428.831841.724876.621609.283267.34注：建设期从2007年到2008年5月结束，在这期间发生的费用作建设投资计算，所以2008年期间费用是建设期后的2008年下半年所发生的费用；期间费用包括管理费用、财务费用、折旧与摊销。折旧与摊销费用按总投资额的5%计算，管理费用按1元/m2·月计算，财务费用以没归还的贷款计算当年利息。5．债务偿还计划表19债务偿还计划表序号项目06年07年08年09年10年11年12年1当年债务8309.457030.644307.082当年偿还数0.003240.00843.604116.005880.005567.573年末未还数8309.4512100.0915563.5711447.575567.570.000.00表20现金流量表单位：万元年份现金流出现金流入净现金流入累计净现金流入地价建安成本建设期财务费用小计06年46007474.111510.2613584.370.00-13584.37-13584.3707年12456.855466.0217922.873240.00-14682.87-28267.2408年4982.74734.305717.04843.60-4873.44-33140.6809年6232.326232.324116.00-2116.32-35257.0110年7325.377,325.375880.00-1445.37-36702.3711年6870.906,870.906174.00-696.90-37399.2812年3149.633,149.636482.703333.07-34066.2113年634.41634.416806.836172.42-27893.7914年654.83654.837147.176492.34-21401.4515年654.83654.837147.176492.34-14909.1016年654.83654.837147.176492.34-8416.7617年654.83654.837147.176492.34-1924.42以后各年654.83654.837147.176492.344567.927．现金流量估算现金流量估算如表20所示。现金流量计算的基准年为2006年。根据现金流量表计算，静态投资回收期n=6.13年，动态投资回收期N=14.45年。从项目的经济指标看，动态投资回收期超过14年，投资回收期过长，这主要是由建设期为2.5年，和商业地产的特点所决定的。八．社会效益分析本项目的实施能产生巨大的社会效益，本报告分以下几部分分别进行阐述。1．对社会投资、产值、税收的影响本项目我方投资即达到3.2亿元，新车销售商共15家4S店，每家初始投资保守估计按1000万计，共1.5亿元；另外，引进各类商家投资包括汽车配件商、二手车销售商、汽车检测线、相关服务提供商等上十类、上百家商家，保守估计，按3亿元计算，即本项目直接带动投资=3.2+1.5+3=7.7亿元。间接投资包括针对本项目的上下游产业链商家的投资，保守估计以直接投资带动系数0.5计算，即达到7.7*0.5=3.85亿元。即项目能带动投资为11.55亿元。按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，即本项目投资预计能为GDP贡献11.5.5*30%=3.46亿元，按2.5年期计算，每年将带动GDP增长1.38亿元，其投资带动效应显著。投资带动效应的计算还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。2008年正式启动运营，预计当年实现汽车产业产值占龙岩汽车产业总产值比重为8%(1.78亿元)，09年占15%(3.67亿元)，2010年占20%(5.38亿元)，以后各年本项目将占据龙岩比例的25%，如果项目运作成功，乐观估计最终可能占到总规模的30%，将成为龙岩最大的汽车交易市场和汽车配套服务市场。项目对财政税收的贡献的计算按照贡献产值的10%预测，包括营业税及附加税、所得税及各种契费，项目启动年份2008年预测将贡献财政税收超过1700万元，到项目运作成熟时预计将达到8000万元，这还不包括我方收回投资成本后的每年近2000万元税收贡献。2．对就业的影响根据我们的实地调研，一个中小规模的4S店所需要的员工在40人左右，如果平均按50人一家计算，共15家，需员工50*15=750人。汽车配件批发、销售、配送预计将需要700名员工、汽车服务区（美容、维修、检测等）将需要300人，汽车综合服务区100人，汽车超市250人,摩托车市场250人,市场综合区（宿舍、食堂、餐饮区）500人，其他各类服务区和我方管理人员共500人，根据以上初步估计，在整个汽车市场内部能实现就业人口3350人，按照消费的带动效应计算，按0.7计算，能实现间接就业人口超过2345人，两项合计，本项目在运作成熟后将解决就业人口达5695人。此就业人口并不包括本项目运作后导致本片区提前发展而解决的就业人口。另外，本就业人口的构成主要是生意人、白领等构成，与制造业的就业人口结构存在巨大差别，其各项消费能力将是巨大的，这必然会促使本地第三产业的迅速发展。3．对产业结构的影响根据龙岩市2000年的三次产业比重25：41.4：33.6，三次产业比重中以第二产业为主，这与整个龙岩城市规划商业、文化、金融中心地位不相符，未来几年需要大力发展商业、金融等第三产业。根据龙岩市的规划，2005年三次产业比重需要达到20.7：44.0：35.3，在未来几年，龙岩市的产业结构还将朝第三产业比重增加的方向发展。按照本报告的预测，将对产业结构的调整产生一定的优化作用。4．对生态环境的影响 根据本项目选址位置的初步意向，本地块所处位置不适合做工业、住宅用地，而做商业是较理想的选择。理由主要有几点：商业基本不产生污染，对生态环境不产生破坏作用；在本地块实施本项目不但很好的利用了地块的各种优势，而且使地块本身的劣势得到了回避，是发挥效应最大的方案；本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对周边改变目前工业布局乱的局面有很好的效果；另外，如果站在龙岩市政府的角度看，汽车产业将是中国持续的支柱产业，而汽车消费也将是最有潜力的市场，只