物业公司接管方案

物业公司接管方案第一章管理目标某某物业公司“精细化管理，亲情化服务”是我们永远不变恒的追求，为此，我们依据《普通住宅小区物业管理服务标准》中一级标准管理，承诺达到以下目标：高品质的物业，需要优质的服务与其相配套。我们将利用团队多年的实际操作所积累的丰富管理经验，努力丰富和完善各项规范及服务流程，通过系统、全方位、多层次的培训，提升员工素质，达到真诚服务、星级居住的标准。我们正式接管“水沐天城”物业服务的运作后，将在适当的时机成立业主委员会，使物业公司的服务与业主自治相结合。切实做好小区的物业服务工作，让开发商全力、放心地投入新的项主至上”的原则，依照《普通住宅小区物业管理服务标准》中一级标准执行物业服务，确保业主享受高品质的服务。第二章管理方案第一节服务内容及标准客户服务中心是小区物业管理的窗口，其服务范围主要包括收取物业管理费、代收水电气垃圾清运费、邮件收发、特约服务及各类代办服务等。依据我公司《客户服务中心操作程序及质量标准》,拟定如服务内容服务标准服务受理工作受理住户咨询、投诉微笑服务，热情接待，认真听取，耐心解释，礼貌待人，不得因任何原因与住户发生争执，受理投诉后即时与相关部门联系调查处理，并做好记录、跟踪、为业主办理装修手续、各类证卡，将业主的资料存档保管，安排与业主相关的通知的发放熟悉预约服务、收款和装修手续办理流程及相关规定，耐心解释业主提出的疑问，工作中服务上乘，收费合理，安排即时，并做好各项原始记录，信息和统计数据的传递，不得出现遗漏和误报。根据业主要求，统筹协调各部门为住户提供专项服务协调各职能部门，分清缓急，合理安排服务，做到认真、仔细、即时、准确地为住户提供服务，并做好跟踪、回访记办理网球场、游泳池等各种健身、娱乐、休闲设施的服务热情接待，服务周到，认真做好登记、预约、安排等工作商务服务打印、复印、、快递、机票预订、及其他特约服务等服务高效、快速、热情、周到内勤工作统筹办公室的全面管理，负责与外部各职能部门的协调工作。有较强的亲和力和组织协调水平，组织召开工作例会；认真领会、贯彻执行政府和职能部门的相关规定。档案管理对行政文档按标准实行分类管理，注重原始资料和外部信息的收集。人事管理即时办理员工的转正、定级、升级工作，增强与员工的沟通，按期组织员工的培训工作和员工活动的筹办。组织召开业主委员会会议每年召开一次业主委员会会议。定期走访住户，实行住户意见调查每半年实行一次住户意见调查，对发现的问题即时反映上级，对有意见的住户即时给予书面回复。受理住户费用收取情况热情接待，耐心解说。收取管理费和代收代缴认真仔细，不出差错。管理工作协同秩序维护巡逻人员、工程维修人员对装修现场实行巡视，检查装修工人出入证、灭火器配备、有无违规情况，发现问题即时下发整改通知单，并联系业主，书面确认。空置房及钥匙管理定期巡视空置房设施设备、卫生状况，发现问题即时处理，并做好记录。对空置房及项目公区钥匙实行有序管理，保证物品财产安全。项目现场巡视每日对项目公区环境卫生、绿化养护、设施设备、秩序维护各岗位等实行巡视，监督检查各岗位人员工作情况，查阅各岗位工作记录，准确理解各项工作完成及未完成情况，做好《项目日巡视》记录，便于督促跟进。水沐天城主要工程设施设备包括远程抄表系统、监控系统、可视对讲系统、消防系统、电梯、园林景观等，工程部主要工作除了即时处理业主的零修、急修外，还要做好各种设施设备的维护和保养，确保其正常使用和运转。依据我公司《维修操作程序及质量标准》,拟定如下工作范序号督导计划1抄表系统采集箱电源及数据检查煤气数据采集机，配合煤气公司采集数据；抄表记录；查抄表一次，即时修正估表录入的错误数据。1.主管每周进入维护员操作系统核查一次系统运行情2.每月审查数据采集报告；3.审查季度抄表核查及修正报告，确保进户核查工作得以实施。1.保证月度水、电、气抄表数据2.季度进户核查结果即时通报业主和使用部门。21.每周维护检查红外线报警装置，进行障隘测试；2.每周实行镜头维1.工程主管、保安队长定期检查监控中心图像及运行记录，并每周安排保1.红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生；2.监控设备图像统护除尘，确保录像3.每月全面检查线路接头及系统元4.每半年由外委公司维护检查一次。安员实行红外线障隘测试；2.工程主管每月组织全面检查系统线路及设备；3.委外维护结果需由主管现场检查及公司经理签署意清晰，硬盘录像可保存一个月。3有线电视系统1.每天巡视机房次适时监控信号源质2.接业主报修1小时内解决问题；3.每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决；4.每年信号接入单位系统维护保养不1.主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次；2.弱电工每天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；3.主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录；养结果需报主管及公司经理签署意1.电视信号质量2.线路畅通及设备完好率达到10少于2次。4网络系统1.每天巡视机房次适时监控信号源质2.每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知网络公司3.每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。1.主管每天巡视机房一次，每周检验信号质量一次；2.弱电工每天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；3.主管每月组织检查一次系统运行维护情况，并审查运行维护记录；1.视信号质量投诉1小时内解决；2.线路畅通及设备完好率达到105可视对讲系统1.每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；2.每周检查器件箱及备用电源；3.每年由外委公司实行系统全面维护检修保养一次，并1.主管每月审查运行维护记录，每周抽检单元分机及电子门锁使用情况；2.领班每周全面检查系统一次，并汇报检查情况；3.委外年检结果需由主管现场检查及1.图像及通话语音清晰，可实现总计、单元门机、室内分机及分机间转接通话；2.输入密码后，单元门可立即自动开锁；3.单元门开启后根据需要更新电源及配件。公司经理签署意可自动关闭。6停车管理系统1.办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息；2.系统管理员每周实行系统维护一3.维修班每天检查道闸、读卡器及出4.外委公司保证系统维护半年内很多于三次。1.内勤每天核实办卡及交费情况，并负责督导用户信息2.工程主管负责督导系统维护及设备巡视检查；3.外委系统维护检修结果需由工程主管现场检查、公司经理签署意见。1.系统自动运行，达到设计功能要求：2.停电后10分钟内将道闸升起；3.基本达到用户信息录入不过7园林景观1.每天开启前检查系统管网及控制部2.每周根据需要实行系统反冲洗，并配制水处理药剂；3.采用井水补水，不得使用自来水进1.主管每天巡视检查小区景观水运行效果，每月审查运行维护记录，现场冲洗情况；2.安排督导年度维护保养工作，并实1.定时间运行，不随意调整运行时间，保证小区景观效果；2.设备检修及河渠清洗提前树立标示牌。行系统补水及反冲4.每年实行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。性炭、石英沙；3.领班督导毛发过滤器清洗。8变配电系统1.每隔3小时巡视检查设备房，并填写运行记录；2.每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好；3.每半月维护保养发电机，并试车154.雷雨季节来临前检查系统防雷接地5.每年度系统安全检查并维护一次。1.主管每周巡视检查配电室很多于2次，并抽查系统维护情况，并审查运行维护记录及能耗统计表；2.领班随时检查配电室值班情况及运行记录填写情况，并参与发电机维护及试车；3.主管每年组织实行一次紧急停电事故演习。1.系统正常运行，市电停电后15分钟内发电机供电，保证电梯、消防、事故照明正常使用；2.检修停电提前24小时以告示方式通知业主和使用单位，商铺、办公场所书面通知用户。9消防1.每2个月实行1次普消末端水压测试，每三个月实行1.系统日常运行由保安队长负责监督1.系统完好，报警点位准确，无系统一次自消末端水试水，检查水泵联动2.每半年清洗一次感烟、感温探头滤网，每年抽查10%探头感烟感温报警3.消防系统委外日常运行维护管理，消防系统联动设备调试检测由外委单位承担，消防系统安全年检由外委承接单位负责；2.系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证3.保安队长每年组织两次以上消防演练培训；4.委外年度安全检查结果需报公司经理审核并签署意2.按消防相关法律法规要求运行和维护系统；3.普消末端压力pa,自消自消末端压力保证不低于0.5Mpa;4.预警时值班人员5负责内到达第一现场。供水1.每天巡视纯净水机房很多于3次，巡视生活水泵房很多于1次，并填写运行记录；2.纯净水系统每半年消毒次数很多于1.每半年末端水质取样到市防疫站化验一次；2.主管参与纯净水系统管道消毒过程及水池水箱清洗消毒过程；保证水质达到国家现行标准要3次，生活水池(水箱)每年消毒次数很多于2次；并有消毒处理记录；3.除操作人员外，无关人员不得进入纯净水机房；4.机房需人走上3.每出现一次水质化验不合格情况，给予相关责任人处4.纯净水系统消毒前提前48小时通知到业主。安全和消防工作是物业管理工作的重点，它关系着小区内千家万户的生命和财产安全，对维护和树立企业形象和品牌起作至关重要的作用。水沐天城秩序维护部全面负责维护该小区的生活岗6个、巡逻岗2个、固定岗2个、监控岗1个。依照我公司《秩序维护岗位操作程序及质量标准》,拟定如督导计划1种1.以身作则带领保安队员上1.每天不间断的对各岗位实行督导，发现问题及序维护班长岗执勤。2.检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施。3.配合队长做好队员的思想4.对上岗时发生的突发事件，要按规定采取处置措施，并书面报告队长；5.负责对本班员工作培训。6.负责小区巡时纠正处理。2.保安队长组织每周班长工作列会，即时发现并处理工作中的问题。2大门岗1.负责维护大门口的进出秩序、社会秩序，禁止小商小贩由安全主管、班长每天不间断的对各岗位实行督导，发现问题即时纠正1.着装符合要求，仪表端庄，态度热情友好，语言文明礼貌，发生纠纷时在门前及大门两侧摆摊设2.掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应即时3.发生纠纷和一般性治安问题时，应依法即时处理并报告主管，同时即时疏散围观群众，恢复正常秩序；4.负责执勤区域内的公共设施安全，即时发现和制止不良行为，对造应作到骂不还口、打不还手，自觉维护公司的形象和声2.以固定岗为主，站立服务执勤。3.工作认真负责，未经许可，不得离开工作岗位，不在工作岗位上会客和做其他无关事宜，不得吸烟。4.交接班记录完整、准确，佩戴使用的器械无损坏。5.随时保持值勤岗位的清洁卫生。6.所有外来人员登记与物品出入登记完整、清晰。成影响、损失的当事者，应即时报服务中心查处。5.外来人员进入小区需问询、登记，经主确认后方可6.物品出入需有服务中心出具的业主签字确认之《出门条》,并留存3巡逻岗1.负责对小区和周边实行巡逻检查，即时发现解决或报告检查中发现的不安全因1.巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查(含防火、防盗、防治安案件、防违规装修等),以及各种设施、设备的检查、登1.统一着装，仪容仪表端正，讲究文明礼貌。2.不得吸烟、听收音机或随身听。3.必须完整记录巡素，以消除隐患，保障安全。2.劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，即时控制巡逻发现的可疑人员，并视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生。3.在上下班高峰期，切实做好对业主的安全保卫，防止窃案发生，维护小区正常的生活秩序。4.按规定程序处置突发事2.班长每间断的实行督导，发现问题即时纠正处理。逻检查的时间、地点、部位、具体内容，且不得少于规定次数。4.不得以检查为名，与其他当班人员闲谈。5.不得乘坐电梯巡逻检查楼层；在执行巡查任务时，不得以任何理由或借口推脱协助业主的6.对人员实行查询时，应注意有礼貌地说明身份或出示检做好记录，发现问题即时上报、解8.熟练掌握消防器5.协助其他岗位人员处理疑难事件。6.按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。7.消防巡检：定期对项目消防设施设备巡视，检查完好状况，即时排除安全隐患。8.配合装修现场管理和材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。4固定岗1.掌握本岗位附近的车辆及人员情况，发现可疑人员应即时查询、处由安全主管、班长每天不间断的对各岗位实行督导，发现问题即时纠正1.着装符合要求，仪表端庄，态度热情友好，语言文明礼貌，发生纠纷时应作到骂不还口、理、报告。2.发生纠纷和一般性治安问即时处理并报告主管，同时即时疏散围观群众，恢复正常秩序；3.负责执勤区域内的公共设施安全，即时发现和制止不良行为，对造成影响、损失的当事者，应即时报服务中心查处。打不还手，自觉维护公司的形象和声2.以固定岗为主，站立服务执勤。3.工作认真负责，未经许可，不得离开工作岗位，不在工作岗位上会客和做其他无关事宜，不得吸烟。4.交接班记录完整、准确，佩戴使用的器械无损坏。5.随时保持值勤岗位的清洁卫生。5车辆秩1.机动车秩序管理：协助、指挥车辆停放，按照部门由安全主管、班长每天不间断的对各岗位实行督导，发现问题即时纠正处1.用正规的交接岗礼仪实行岗位交序管理岗统一规范实行车辆停放。2.非机动车秩序管理：规范停放，检查非机动车是否上锁，防止非机动车被盗及其它安全事故发3.检查客户车上有无遗留或附属物品，即时提醒客户取走，给客户做好解释工作；如无法联系，必须即时交由部门保管；4.严禁所有人员在停车场内实行修车和