房地产开发经营与管理公式整理

房地产开发经营与管理公式整理E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)－Rf]资产j预期收益益率=无风险资产产收益率+资产j系统性市场场风险系数×[市场整体平平均收益率－－无风险资产产收益率]平均建设周期==房屋施工面面积/新竣工面积积吸纳量=报告期期销售量+报告期出租租量新建住宅市场需需求量（元）=家庭数量（户户）×户均可支配配收入（元/户）×住房消费倾倾向指数平滑法：本本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值值式中-本本期预测值-前期实际销销售量-前期预测值-平滑指数，利息与利率利息Fn=PP+In式中Fn-本利和；P-本金；In-利息（二）利率式中-一个计息周周期的利息单利计息与复利利计息单利计息N个计息周期后后的本例和（二）复利利息息In=P[(11+i)n－1]N个计息周期后后的复本利和和为：名义利率与实际际利率的关系系式设名义利率为为r，若年初借借款为P，在一年中中计算利息m次，等额等差At=A11+(t－1)G等比At=A1(1+s)t--1注意A1在等额额、等差、等等比中计算公公式不同毛利率或毛利额额=营业收入-营业成本营业利润=营业业收入-营业成本-期间费用-营业税金及及附加-土地增值税税（开发投资资）营业利润=营业业收入-营业成本-运营费用（持持有出租）营业收入=销售售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地地转让收入+商品房销售售收入+配套设施销销售收入出租收入=房屋屋出租租金收收入+土地出租租租金收入运营费用=期间间费用+营业税金及及附加+城镇土地使使用税和房产产税+物业服务管管理费+大修基金期间费用=销售售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润润总额=营业利润+营业外收支支净额税后利润或净利利润=利润总额-所得税可供分配利润==税后利润-（法定盈余余公积金+法定公益金+未分配利润润）动态盈利能力指指标：投资动态回收期期Pb=(累计净现金金流量现值开开始出现正值值期数－1）+上期累计净净现金流量现现值的绝对值值÷当期净现金金流量现值实际收益率Rrr、名义收益益率Ra和通货膨胀胀率Rd：（1+Ra）==（1+Rr）（1+Rd）静态盈利能力指指标：成本利润率、销销售利润率投资利润率=××100％资本金利润率==×100％资本金净利润率率=×100％税前现金回报率率=×100％静态回收期Pbb'=(累计净现金金流量开始出出现正值期数数－1）+上期累计净净现金流量的的绝对值÷当期净现金金流量清偿能力指标：：借款偿还期Pdd=(借款偿还后后开始出现盈盈余期数－开开始借款期数数）+上期偿还借借款额÷当期可用于于还款的资金金额（利润、折折旧、摊销等等）利息备付率=税税息前利润÷当期应付利利息费用偿债备付率=可可用于还本付付息资金÷当期应还本本付息金额在商用房地产金金融与投资中中简化为：偿偿债备付率=净运营收入÷还本付息金金额资产负债率=负负债合计÷资产合计×100％流动比率=流动动资产总额÷流动负债总总额×100％速动比率=（流流动资产总额额-存货）÷流动负债总总额×100％盈亏平衡分析盈亏平衡产量==总固定成本本÷（销售单价-单位产品变变动成本）盈亏平衡价格==单位产品变变动成本+（总固定成本本÷产销量）盈亏平衡单位产产品变动成本本=销售单价-（总固定成本本÷产销