房地产市场投资和投机问题

论文题目：房地产市场投资和投机问题摘要：随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适模型对房地产价格的形成，演化机理，价格评估估及如何有效效地抑制价格格上扬等已成成为摆在我们们面前的问题题。本文利用用初等模型解解释房地产价价格形成及演演化机制，将将模糊数学运运用于房地产产估价中，引引进了隶属函函数、贴近度度、择近原则则的概念，研研究了权重确确定方法，应应用了“快速递减加加权”理论，将比比较法评估房房地产价格时时选取可比案案例以及权重重确定的科学学理论依据运运用于实际项项目中，很好好地解决了比比较法评估房房地产价格时时的难题。从从而避免了以以往对可比案案例及权重选选取的主观随随意性问题。该该方法对大宗宗房地产价格格的评估具有有广泛的推广广应用价值。本本文注重影响响房地产价格格的主要因素素——土地价格的的，原材料，人人均收入，供供求关系，利利率水平；大大胆假设他们们与房地产的的关系依次为为指数关系，正正比，二次曲曲线，反比关关系。忽略了了很多次要的的及相对微弱弱因素。建立立的模型为E=f(PP,B,R,,Q,T,CC)=V1((λD*G)++|V2(KK1B/RQQ)+V3((aeΨ)+V4((K2P)++r,G为综合评判判后的建设成成本，V1····V4为各因素对对房价影响的的权重，为0到1范围内的常常量。在估价价出单座建筑筑价格后，再再与其同类建建筑比较，利利用模糊数学学理论估价出出相对均稳的的价格。通过过模型中的主主要因数与房房价的关系可可采取如下措措施来抑制房房价的过快增增长：一﹑政府通过控控制建材、上上调利率水平平、调节供求求关系等手段段进行宏观调调控。二﹑加强市场监监控和信息化化建设。三﹑充分发挥市市场化对资源源的配置作用用，促使房地地产市场供需平平衡、价格平平稳。这些政政策符合我国国房地产业的的现状。对房房地产管理者者起到一定的的政策导向作作用。一、阐述述问题虽然国家多次进进行宏观调控控，多次调整整利率、存款款准备金率等等，试图对房房地产市场进进行调控，但但自1998年实行房改改以来，我国国大部分城市市的房价出现现了普遍持续续上涨情况。一一方面，房价价的上涨使得得新进入城市市或需要购房房者的生存成成本大幅增加加，导致许多多中低收入人人群买房难，其其他消费也无无法提升；另另一方面，部部分投资或投投机者通过各各种融资渠道道买入房屋进进行出租或空空置，期望因因房价上涨而而获得超高回回报，导致房房价居高不下下。因此，如如何分析影响响房地产市场场的因素，从从而进行有效效的抑制房地地产价格的过过快上涨，同同时能够抑制制房地产市场场的投机行为为，是一个需需要进行全面面而深入研究究的问题，也也是普罗大众众非常关心的的社会问题。国国家为此出台台了多种政策策或宏观调控控措施。现在在请你就一下下几个方面的的问题进行讨讨论。1.建立一一个城市房价价的数学模型型，通过这个个模型对房价价的形成、演演化机理进行行深入细致的的分析；2.通过分分析找出影响响房价的主要要因素；3.分析国国家调整房地地产利率或存存款准备金率率、房产税、贷贷款限制等关关键措施对房房地产投资或或投机者的影影响；4.给出调调控房地产投投资或抑制房房地产投机的的政策建议；；5.对你的的建议可能产产生的效果进进行科学预测测和评价。二、模型假设①假设房地产价价格与消费需需求成二次曲曲线关系；②房价与银行利利率成反比关关系；③房价与土地价价格成指数关关系；④房价与人均收收入、建材费费用成正比关关系；⑤忽略外来投资资者对房地产产价格的影响响；⑥忽略楼盘地理理位置及周围围交通、区域域聚合度、社社区成熟程度度的影响；⑦不考虑房屋拆拆迁及家庭分分裂、重组的的影响；⑧国家政策及进进入该地区的的外来人口在在所考虑的时时间段内稳定定；⑨在模型中不考考虑商家炒作作对房地产价价格的影响；；⑩房屋价格是在在完全市场经经济条件下确确定的；⑪对房地产的估估价是建立在在公平、通明明、合法的原原则上的。三、符号说明B表示该房房的便利程度度（购物、交交通、教育、医医疗等）；E表示房地地产平均销售售价格；M表示所考虑虑地区内的住住房需求P表示其他他的人均收入入；T表示土地价价格；R表示距市市中心的距离离；G所考虑的房房地产的面积积；Q表示所考考虑时期内的的银行利率；；D为建筑物每每平方米的造造价；X表示房地地产的需求量量；四、模型建立问题1与2：根据房地产最有有效、相类比比较、预测、估估价时点、公公平、合法原原则建立房地地产估价模型型。（一）先考虑房房地产建设成成本对房地产产价格的影响响，建造不同同类型房地产产如医院，教教学楼，厂房房等受许多不不同因素的影影响。在估价价单一种建筑筑时考虑其已已知的同类型型建筑的生产产成本，利用用模糊理论来来估计比较均均衡的建设成成本费用。们利用模糊数学学中的欧氏距距离公式nndp(xx,y)=((∑|xi－yi|p))1/p公式（2）ii=1x=(x1,„„,xn),y=(yy1,„,yn)∈Rn,pp>0是固定的参参数（当p=2时，即为欧欧氏距离。）和贴近度计算公公式：(A,B))=1－c(dp((A,B)α)1/α,公式(3）其中c,α是适当选取取的参数，并并保证0≤（A，B）≤1（A,B为模糊集合合）来计算同同类工程的贴贴近度。为方便起见，我我们把各位工工程特征的隶隶属度计算简简化为线性关关系令α=1，cc=1/n，则拟估工程x和同类工程y特征编码的的欧氏距离为为ndd(x,y))=∑|ux(xxk)－uy(xkk)|k=1(x,y)=11－1/n×dd(x,y))公式（4）step5:给出特征编编码线性权重重向量由预算人员对每每位详细特征征编码，按其其各项经济指指标所占造价价比重等因素素，给出线性性权重向量。r=(r1，rr2，．．．，r30)而∑rii=1（公式5）i==5step6:建立线性加加权偏离度矩矩阵Step7:确定参照工工程(二)对问题题2，4与5的分析，即即抑制房价的的政策建议与与其可能产生生的效果分析析。本模型组主主要对工程技技术数据进行行分析和测算算，用模拟仿仿真的方法提提供用户所需需的分析和预预测结果。其一，可对对单位工程或或对分类工程程的费用比重重，造价比重重，工程构成成比重及材料料比重等经济济指标加以分分析；其二，可由由预算人员人人材机单价和和主要费用进进行调整，全全面观察分析析各项因素的的变化对工程程造价的影响响，并根据调调整结果进行行预测。1、房地产开发发商所生产房房屋数量对房房地产价格的的影响，数量量的增加必然然价格的下滑滑，在完全市市场经济中价价格是由市场场上的供应量量决定的。一一个时期，由由于某种商品品的上市量大大于需求而销销售不畅，造造成价格下跌跌，销售者无无利可图，转转而经销其他他商品。经过过一段时间以以后，商品上上市量大减，又又导致价格上上升。这种供供求关系决定定市场经济中中价格和数量量的振荡关系系。这种振荡荡会导致两种种结果：一是是振荡幅度逐逐渐减小，最最终趋于平衡衡；二是振荡荡幅度越来越越大，最终导导致市场混乱乱。下面借助经济模模型来研究数数量与房价的的关系，市场场经济中，每每种商品存在在两个不同的的函数。需求函数X=gg（e），她是价价格的单减函函数，其图形形称为需求曲曲线；（2）供应函数数M=f（E）它是价格格的单增函数数，其图形称称为供应曲线线，图形如上上图所示。它所表达的的含义是，只只有在H点时市场上上房屋的数量量和价格才趋趋于稳定，而而在其他点是是不稳定的，一一种可能是逐逐渐趋于稳定定，另一种可可能是更加混混乱。这种方方法在经济学学上称为蛛网网理论。2平均销销售价格与利利率水平，便便利程度及距距市中心的距距离的关系：：根据基本假假设，我们可可得到如下数数学表达式：：Eb=k11B/RQ++c我们虽然无法定定量分析，但但可以通过它它定性研究。下下面我们以南南京市为例来来说明其有用用性，南京市市各区房价及及其起落趋势势的数据如下下：根据抉策地产研研究中心楼盘盘数据库和20044年6月70典型楼盘价价格指数，以以南京市七大大片区作为统统计对象，根根据供给面积积与市场价格格加权计算，得得出20044年6月新建商品品房加权平均均价格为48133元/平米，七大大片区均价如如上图所示。由以上表格明显可以看出：城中区，河西区，房价较高，上涨趋势较明显，这是因为其位于南京市中心附近，拥有便利的条件，即B较大，R较小，从而E较大。符合实际情况，因此上式具有可用性。下面就利率因素进行讨论。加息有利于房地产价格过快上涨，当前房地产行业最突出的问题从房地产投资增长过快转移到房价增长过快，房价增长过快成为房地产行业发展最大的风险因素，由于房房价的不断上上涨导致新一一轮的房地产产泡沫的争论论日益激烈，我我们认为抑制制房价过快增增长是国家出出台加息政策策所考虑因素素之一，只有有房价的平稳稳增长，房地地产行业才有有可能保持长长期持续稳定定增长。家息将抑制房价价的过快增长长：加息最直直接的影响是是既提高了购购房者的购房房成本和按揭揭支出，也增增加了开发商商的融资成本本，从而从需需求和供给两两个方面都对对房地产行业业产生负面影影响，加息将将抑制房地产产行业的增长长速度，消除除行业的不利利行为。加息对需求的影影响大于对供供给的影响：：加息直接导导致购房者的的购房行为的的变化，而对对供给的影响响则较为复杂杂，一是开发发商进行项目目开发的出发发点是只要能能够盈利就不不会退出这个个市场，而当当前的房价过过快上涨已经经给开发商带带来了较高的的利润空间，其其供应不会有有较大的抑制制；二是对供供给的影响具具有滞后性。住房抵押贷款的的风险还很低低：尽管从2000年到2004年上半年，我我国的住房抵抵押贷款都以以54﹒9%的增长速度度飞速发展，2003年总抵押贷贷款额只占总总贷款的8﹒5%，占GDP的11﹒1%，香港的相相关数据分别别为34﹒3%和50%。中国各银银行和监管机机构都认为抵抵押贷款是唯唯一最好的放放贷方式，其其资产质量高高（坏帐比例例低于1﹒5%），而且有有很大的增涨涨潜力（2004年上半年，抵抵押贷款的同同期增长率为为57%）。此外，因因1998年以来住房房私有化使个个人有机会积积累大量财富富，所以抵押押贷款在总房房产中只占很很小比例。抵抵押贷款的发发放额为1﹒3万亿元人民民币，约占城城市居民房产产总价值的5%（居民房产产总价值由居居民总住房占占地面积120亿平方米乘乘以估计每平平方米平均价价格2000元人民币）。根据以上分析可可知，随着银银行利率的提提高，将导致致投资者成本本的增加，购购房者也会考虑是是否近期买房房，这就造成成近期需求的的相对减少，由由此可见，利利率的影响与与房价可认为为成反比关系系，这在实际际生活当中也也是符合实际际情况的。所所以，上式是是成立的。3、土地作为房房地产开发的的最基本的生生产资料，与与房价有着密密切的联系。商商品房销售价价格上涨，且且上涨幅度较较大。企业家家在回答“与上年相比比，本企业本本年在本地区区商品房销售售价格：上涨涨、基本持平平、下降”问题时，认认为“上涨”的212人，占76﹒5%；其中认为为上涨的212人，认为上上涨幅度在30%以上的53人，占25%。土地购置价格也也有较大幅度度的上涨。据据估计，企业业家在回答“与上年相比比，本企业本本年本地区的的土地购置价价格：上涨、基基本持平、下下降”问题时，认认为“上涨”的209人，占75﹒5%；其中认为为上涨的209人中，认为为上涨幅度在在30%以上的77人，占36﹒8%。《2005年第第一季度城市市低价监测报报告》显示，今今年一季度全全国主要城市市地价水平为为每平方米1212元，与去年年第四季度末末相比增长1﹒21％每平方米2006元、1184元和482元，与2004年第四季度度末相比增长长率分别为0﹒91%、1﹒58%和0﹒19%。分区域看，一季季度华北区﹑东北区﹑华南区﹑中南区﹑西南区﹑西北区平均均地价水平为为每平方米1309元﹑1066元﹑1171元﹑1239元和780元；与2004年第四季度度末相比，除除西南区增速速上升外，其其他区域增速速均有所放慢慢。长江三角洲﹑珠珠江三角洲﹑京津地区等等重点区域平平均地价水平平分别为每平平方米2019元﹑1425元和2019元，与2004年第四季度度末比增长率率分别为2.37%﹑0.93%和0.50%，与去年同同期相比增幅幅均有所上升升。许多城市市房价的上涨涨与土地成本本增加有直接接关联。从国国家利益最大大化的角度来来看，政府对对土地的垄断断是地价顺利利的转化为开开发商的成本本，制度因素素使地价中包包含了垄断地地租，直接表表现为地价上上涨。2004年上半年数数字显示土地地招牌挂实现了地方政府府利益最大化化，同时抬高高了地价.后者同时作作用于前者。房房价上涨还同同时带来了拆拆迁标准的提提高。例如，2004年度上海市市城市房屋拆拆迁最低补偿偿单价标准在在2003年度标准基基础上进行了了修改，最新新的补偿标准准同比大幅提提高，市中心心地块的单价价补偿标准上上涨了2000元-3000元/平方米。另另外，土地一一级市场土地地成本走高带带动了二级市市场，原先的的土地持有者者不可能廉价价卖地，而是是获取了超额额利润。因此此，综合来看看，新增项目目的土地成本本确实是提高高了。土地成本的增加加也影响了房房价。例如，上上海由于土地地资源的极端端稀缺和有限限性，房地产产用地成本昂昂贵。土地交交易价格增长长今年1季度为22﹒6%，增幅仅次次于35个大中城市市中的杭州；；2季度更是超超过杭州，增增幅升至24﹒8%；3季度虽然降降到14﹒9%，但增幅比比全国平均水水平和最低的的省市分别高高3﹒3和14﹒9个百分点，与与全市房价持持平。据上海海有关部门统统计，2003年上海公开开出让的1200多公顷土地地中，平均中中标价达105﹒4万元/亩，比2002年上涨124﹒3%，其中卢湾湾区的一块地地地价达1527万/亩，即使近近郊区县的部部分住宅土地地中标价也已已超过300万元/亩。由以上分析可知知，房价与土土地价格并非非线性关系。假假设为指数关关系如下：Ec=aex++b，0〈x〈1，x=（T2-T1）/T1，T1，T2为不同时期期的土地价格格。B为一定时期的的平均价格，a是根据房价价而调整的一一个系数。在在现实中，地地价持续上升升时，房价并并不会伴随上上涨，涨幅很很小。4，人均收入对对房价的影响响很容易理解解。只有有了了货币，才能能购买房。37大城市平均均房价与人均均收入排行榜榜如下表：由上表可知人均均收入越高，所所能购买的房房价承受能力力越高，可将将其与房价的的关系假设为为线性关系：：Ed=K2P++SS为常数********************************************二、择近原则模糊数学在房地地产比较法评评估中的应用用，其择近原原则尤为重要要设在论域U={{x1,x2,…,xn}上有m个模糊子集(m个模型)，构成了标标准模型库。被被识别的对象象也是一个模模糊集，与中的哪一个个最贴近？这这就是一个模模糊集对标准准模糊集的识识别问题。因因此，这里涉涉及到两个模模糊集的贴近近程度问题。1、贴近度先把模糊向量的的内积与外积积推广到无限限论域U上，内积与与外积的简单单性质对无限限论域U上的模糊集集也成立。由模糊集的内积积与外积的性性质可知，单单独使用内积积或外积还不不能完全刻划划两个模糊集集、之间的贴近近程度。模糊糊集的内积与与外积都只能能部分地表现现两个模糊集集的靠近程度度。现在从直直观上进一步步说明这一点点。在图1中所表示的的两个模糊集集、交点的纵坐坐标(隶属度)越大时，则则与越靠近，而而内积正是表表现了模糊集集与交点的纵纵坐标(隶属度μ)。在图2中所表示的的两个模糊集集与交点的纵纵坐标(隶属度μ)越小时，则则与越靠近，而而外积⊙=正好表现了了这一点。综上所述，内积积越大，模糊糊集越靠近；；外积越小，模模糊集也越靠靠近。因此，可可用二者相结结合的“贴近度”来刻划两个个模糊集的贴贴近程度较为为适合。设，是是论域U上的模糊子子集，则称为与的贴近度。可可见，当s0(A,B)越大(从而·越大，⊙越小)时，与越贴贴近。贴近度描述了模模糊集之间彼彼此贴近的程程度，实际上上，由于所研研究问题的性性质不同，进进一步研究还还有其他的贴贴近度方法。但但是，经过多多宗估价实例例的应用，发发现式（1）的表示方方法更适用于于房地产的估估价。2、择近原则设论域U上有mm个模糊集，构构成一个标准准模型库,ÎΓ(U)为待识别别的模型。若若存在i0Î{1，2,…，m}，使使得 (22)则称与最贴近，或或者说把归并并到类。3、多个特性的的择近原则设论域U上有两两个模糊向量量集合族则与的贴近度定定义为（3）三、关于公式中中的问题上期的论文研究究了正确运用用比较法时，估估价师所面临临的两个需要要解决的棘手手问题：一是是如何选择与与待估房地产产条件相似的的交易实例，二二是如何确定定待估房地产产的价格。而而模糊数学在在对象的相似似程度识别方方面，引进了了贴近度的概概念，对象越越相近，贴近近度越大，这这样可以解决决比较法中如如何选择与待待估房地产最最相似的交易易实例的问题题。进一步研研究发现，将将待估房地产产与交易实例例之间的贴近近度的大小转转化为权数，并并成功地建立立了“快速递减加加权式”，独创性地地解决比较法法的第二个难难题。所述内内容具有充分分的理论依据据和较强的应应用价值，对对拓展房地产产估价方法，准准确评估房地地产价值具有有推广应用价价值。1、关于计算符符号设已有n个房地地产交易实例例的资料用表表示第i个房地产交交易实例的特特征向量，，即即各相关资料料的分值，可可用“评估设想结结果法”进行逐项控控制（在《房房地产估价方方法的拓展》专专著中叙述，施施建刚著）。为为内积运算；；⊙为外积运算算；为取大运运算，如：=0.9；为取小运运算，如：=0.8。2、公式中的注注意点利用贴近度计算算公式可计算算待估房地产产的与房地产产交易实例的的贴近度为。有有可能出现相相同的数值，这这时可利用模模糊关系系数数的大小来排排序：（4）然后从大到小排排序，记为，一一般情况下，，但但必须。相应应的房地产交交易实例价格格（修正后）为为。即与待估估房地产最相相似的（贴近近度最大）交交易实例的价价格为，次相相似的为，依依次类推，最最不相似的为为。相似程度高的交交易实例，其其权值就大，因因而所起的调调整作用也大大；相似程度度低的交易实实例，其权值值就小，因而而所起的调整整作用也小。用用相似程度的的大小来控制制相应交易实实例的调整作作用，这显然然是非常有道道理的。在实际工作中，考考虑到权值是是呈指数级递递降的，衰减减非常大，贴贴近度为第四四的交易实例例的权值已经经相当小，一一般可以忽略略，所以通常常只要取最相相似的三个交交易实例就完完全满足要求求了。这就使使得评估模型型大为简化为为： （5）式中，为修正系系数，由于待待估房地产与与各交易实例例之间只是相相似，而不是是完全相同，即即存在着差异异，且确定特特征向量的隶隶属函数时也也有误差，所所以应对计算算结果进行修修正。这种修修正主要是根根据房地产估估价师的评估估经验，有时时主要是评估估策略上的修修正，如政策策变化、市场场供求状况、顾顾客成交的迫迫切程度，愿愿承担的风险险大小因素，均均应作为决定定评估结果需需要考虑的因因素。一般取取值在0.95---1.055。分析国家调整房房地产利率或或存款准备金金率、房产税税、贷款限制制等关键措施施对房地产投投资或投机者者的影响；利率的影响从2006年月月5日开始到2007年5月15日，央行连连续七次上调调存款准备金金率，由8%上调至目前前的11%。中国人民民银行18日宣布，自5月19日起金融机机构一年期存存款基准利率率上调0.27个百分点，一一年期贷款基基准利率上调调0.18个百分点。其其他档次利率率相应调整；；从2000年6月5日起，上调调存款类金融融机构人民币币存款准备金金率0.5个百分点。这这是近10年来中国首首次同时宣布布上调存款准准备金率和存存贷款基准利利率。3月17日日，中国人民民银行决定上上调金融机构构人民币存贷贷款基准利率率，金融机构构一年期存、贷贷款基准利率率均上调0.27个百分点，分分别由现行的的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各档档次存贷款基基准利率也相相应调整。同日，建设部下下发《关于调调整个人住房房公积金存贷贷款利率的通通知》中规定定，3月18日起，上年年转结的个人人住房公积金金存款利率由由现行的1.8%提高到1.98%。五年期以以下(含五年)及五年期以以上个人住房房公积金贷款款利率上调0.18个百分点，五五年期以下(含五年)从4.14%提高到4.32%、五年期以以上从4.59%提高到4.77%。(一)银行利率率变动与房地地产业的关系系银行利率降降低，信贷金金额增大，货货币供应量增增长。当货币币供应增长超超过房地产商商品对货币需需要限度之初初，作为货币币需求者的房房地产开发商商、房地产商商品消费者和和投机者，并并没有急于将将多余的资金金用于投资或或消费；但当当货币供应量量继续增加，持持币者就会增增加对房地产产商品的投资资或消费。在在消费心理等等因素的影响响下，这一过过程可能导致致抢购房地产产的行为，推推动货币转化化为房地产实实物商品的替替换过程。随随着房地产需需求持续上涨涨，在短期内内房地产供给给刚性的影响响下，房地产产价格不断上上涨、交易量量不断增加。由由于价格的不不断上升导致致现有价格严严重脱离其实实有价值，加加快房地产经经济进入严重重的通货膨胀胀阶段。相反反，如果货币币供应增长低低于房地产商商品流通对货货币的需求限限度，就会出出现有效需求求不足现象，结结果导致房地地产商品积压压，空置现象象严重。(二)银行行利率变动对对房地产价格格的影响一般理论认认为，银行利利率与房地产产价格呈反比比例关系，利利率升高时房房地产价格降降低，利率降降低时，房地地产价格上涨涨。其原因：：一是当利率率升高时，储储蓄、购买债债券的收益增增加，相对的的房地产投资资收益缺乏吸吸引力，投入入的资金量大大大减少，导导致房地产价价格缺少支撑撑力，结果必必然价格下跌跌；二是由于于利率升高，投投资者运用的的资金利息成成本加大，而而在物价没有有上涨的情况况下，资金的的利息成本又又不能通过合合理的方式转转嫁到房地产产价格上，房房地产投资的的收益大大降降低，这时的的房地产投资资就不能说是是理想的投资资方式。而当当利率降低到到一定程度。各各方面对资金金的需求量加加大，经济开开始振兴，投投入房地产的的资金也越来来越多，从而而推动房地产产价格上涨。提高存款准准备金率和上上调金融机构构人民币存贷贷款基准利率率，目的是减减少银行贷款款增长的趋势势，控制投资资增长过快和和经济发展过过热。这必然然将影响到银银行的信贷规规模，抑制银银行贷款增长长的势头。所所以，首先波波及的将是资资金密集型、需需要从银行获获取大量贷款款的房地产业业。现在看来来，从2006年开始频繁繁采取的加息息措施并没有有成功抑制房房价上涨的势势头。不过，由由于购房贷款款期限短则十十年，长则二二三十年，所所以，未来利利率的继续调调整，可能导导致的“从量变到质质变”的影响，即即防止房价过过快增长。(三)银行行利率变动对对开发商的影影响目前，房地地产开发商上上市直接融资资的还是少数数。多数开发发商还是主要要依靠商业银银行贷款实现现间接融资。因因此利率的变变动导致开发发商的财务成成本增大，对对其资金成本本和利润影响响比较大。财财务成本增加加，还可能增增加开发商资资金周转的困困难，在招拍拍挂市场化出出让经营性土土地的趋势下下，加息使得得资金链出现现问题的概率率进一步增加加。此外，还还有可能迫使使开发商加快快项目开发周周转期，有可可能会减少盈盈利空间，降降低价格，以以规避项目建建设、增加土土地储备的风风险。加息意意味着开发商商的融资成本本加大，贷款款负担加重，以以开发商年贷贷款100亿为例，在在贷款利率上上调0.27个百分点以以后，开发商商一年增加还还款2700万。对于央央行加息对目目前房产市场场的影响，大大致分为两种种意见，一种种认为，加息息使得房地产产市场开发成成本加大，房房价会随之上上扬：另一种种认为，由于于大部分房产产开发商房产产在建项目都都存在贷款行行为，央行加加息使得开发发成本加大，部部分资金链紧紧张的开发商商可能会由于于资金压力，可可能会采取降降价的方式及及早出售自己己手中的楼盘盘。对于开发发商，利率提提高将加大开开发商的成本本，会加速地地产行业的兼兼并、组合，中中小开发商将将更难生存。(四)银行行利率变动对对购房消费者者的影响加息给中国国百姓带来最最直接的好处处就是存款利利息的增加。但但对购房消费费者来说，加加息会增加成成本。一方面面，对已购房房者来说，加加息增加了他他们每月支付付的购房成本本，挤占他们们的日常消费费；另一方面面，对潜在的的购房者来说说，购房成本本的增长，又又会减弱他们们进入市场的的欲望。特别别是由于我国国信贷消费刚刚开始，购房房者从没有体体验过利息波波动对个人消消费的影响，如如果利息的波波动，尤其是是利息上升幅幅度较大时，消消费者购房支支出陡然上升升，会导致潜潜在消费者对对购房欲望的的减弱甚至停停滞，从而导导致房地产业业的萧条，使使整个经济增增长放缓。目前，房价价并非卖方决决定，开发商商不会贸然将将其转嫁给消消费者，房价价短期不会因因此有明显上上涨；从消费费者角度来看看，虽然加息息增加了购房房成本，消费费者可能放缓缓其购房步伐伐，但此次加加息幅度有限限，对其影响响甚微，心理理影响大于实实际影响。由由于目前市场场上许多银行行推出贷款优优惠政策，因因此短期来讲讲，加息对市市场需求影响响不大，对房房价的影响也也不会很大。利利率上升，由由于消费者的的购买欲望会会降低，资金金也存在着从从房地产市场场流向银行的的趋势。因此此，整个房地地产市场将形形成一方面开开发商开发成成本增加，另另一方面市场场需求降低的的状况，从而而达到挤压房房地产泡沫的的目的。总而言之：上调调利率对抑制制需求，平稳稳房产价格会会起到积极作作用。此次央央行上调利率率的幅度对住住房消费者的的心理预警作作用仍很大。虽虽然央行每次次加息的幅度度都不大，但但是央行采取取这种频繁的的利率上调，表表明利率再度度上调的几率率非常大，从从而让消费者者产生对后期期成本明显增增加的预期。这这样，在某种种程度上是会会抑制一部分分普通消费者者的房产需求求，此次利率率的上调肯定定会对房产需需求者的心理理产生影响，市市场将出现短短暂的观望态态势。由于央行的的频繁加息不不仅给房产投投资者造成了了投资成本的的上升和投资资风险的增加加，更是让投投资者产生未未来再度上调调利率的心理理暗示。因此此，此次利率率上调对房产产投资者特别别是对部分持持有多套房产产进行投资的的人群会释放放部分手中房房产来缓解投投资的压力和和风险。加息息会使投资收收益明显下降降，促使一部部分投资者进进行出售，从从而大量增加加二手商品房房的供给量，抑抑制房价的快快速增长。分析存款准备金金率带来的影影响人行为贯彻落实实适度宽松的的货币政策，保保证银行体系系流动性充分分供应，促进进货币信贷稳稳定增长，发发挥货币政策策在支持经济济增长中的积积极作用，决决定下调人民民币存贷款基基准利率和金金融机构存款款准备金率：：从2008年H月27日起，下调调金融机构一一年期人民币币存贷款基准准利率各1.08个百分点，其其他期限档次次存贷款基准准利率作相应应调整。同时时，下调中央央银行再贷款款、再贴现等等利率。从2008年12月5日起，下调调工商银行、农农业银行、中中国银行、建建设银行、交交通银行、邮邮政储蓄银行行等大型存款款类金融机构构人民币存款款准备金率1个百分点，下下调中小型存存款类金融机机构人民币存存款准备金率率2个百分点。同同时，继续对对汉川地震灾灾区和农村金金融机构执行行优惠的存款款准备金率。评论：我们在10月8日，10月26日的报告中中就已经多次次强调，降息息对资金困难难的房地产行行业来说，是是从开发商利利息支出，资资金来源和居居民购房能力力多个层次的的全面提振。我我们认为，货货币政策充裕裕的放松空间间正是房产新新政最重要的的宏观经济背背景。因此，10.22新政之后，我我们对地产行行业的基本面面坚定乐观。而本轮降降息人民币存存贷款利率各各下降108个bp，史无前例例。而下调准准备金率所释释放出的流动动性，也足以以缓解房地产产开发企业资资金链的燃眉眉之急。一条主线，超超配地产我们们认为，此前前的市场已经经看到了积极极财政政策发发酵的巨大潜潜力，但未注注意到宽松的的货币政策对对宏观经济的的结构性影响响。在本本次降息前，我我国1一3年贷款利率率尚处在6.75％的相对高高位，准备金金率尚处在16％的相对高高位，有巨大大的下行空间间。即使在这这次降息之后后，货币政策策仍有充裕的的放松空间。与此同时时，房地产行行业运行态势势正在悄然发发生变化。随随着销售进一一步下滑，开开发商普遍意意识到本轮调调整不会在朝朝夕之间结束束。如果继续续大幅降价，企企业的毛利率率必然受到严严重损害，而而如果不下调调房屋售价，则则销售端现金金回流又难有有起色。（即即使降价，也也未必能够出出现热销）公司在开开竣工进度方方面却完全可可控。万科通通过不断下调调开工计划，将将新开工面积积调降了犯．．8%，到570万平米。通通过万科的例例子我们可以以看到，开发发商如果对未未来预期悲观观，会不断控控制开工面积积来保证现金金安全。对单个企业业来说，这样样的“现金为王”策略无可厚厚非，但是对对于全行业来来说，这样的的策略所带来来的结果却是是灾难性的―房价并没有有出现大幅度度下降，而施施工面积和开开发投资增速速却大幅回落落。通过观察察2008年前10个月单月施施工面积和开开发投资增速速增长，我们们能够更明显显地发现这一一趋势。政府并不希希望全社会维维持高房价，但但由于行业销销售疲软和资资金链紧张，房房价下降而投投资保持高位位的局面不可可能长期持续续。随着开发发商群体转变变策略，形势势必然转向投投资急速下滑滑，销售和房房价在僵持中中缓慢下降的的局面。这一一情况是和政政府保增长和和就业的决心心相背离的，这这个时候政策策的出台也就就顺理成章。因因此，我们认认为108个bp的利率调整整看似幅度较较大，实际却却在情理之中中。降息息降低上市公公司利息开支支我们假定房房地产企业借借款规模不变变，资本化率率政策不变，则则我们认为此此次降息对万万科、保利、金金地和招商的的净利润影响响如下。流动性释放放惠及开发贷贷根据中信证证券银行研究究团队的测算算，此次准备备金率下降相相当于给银行行体系释放了了6656亿的流动性性。由于此次次降低了法定定准备金和超超额准备金率率，我们认为为商业银行应应会适当改变变“惜贷”的态度，因因此我们预计计贷款占金融融机构资产比比例会由50％左右上升升到60%，相当于一一次性在体系系内增加了3994亿元的信贷贷。9月末金融机机构各项人民民币贷款余额额为29.6万亿元，房房地产开发贷贷款余额为1.97亿元，占6.66％。以此比比例测算，假假如银行贷款款结构没有发发生大的变动动，则本次准准备金率的下下降相当于给给行业释放了了约266亿元的银行行开发贷款。我们预测测的2008年房地产开开发投资额为为约30560亿元，销售售额为约25460亿元，此次次准备金率的的下降直接对对开发行业所所带来的流动动性约相当于于08年开发投资资额的0.87%，相当于08年总销售额额的1.04％。但但此算法存在在下述缺陷。1．准备金率率的下降是不不断持续和深深化的，货币币政策已经明明显转向，不不能只计算一一次准备金率率对行业的影影响。2．假设银行行贷款结构不不变，而事实实上房地产开开发贷款已经经回落到相当当低的水平。2009年3季度用于房房地产业的中中长期贷款占占新增中长期期贷款的比重重由上年同期期的15％下降为12.0％。随着按按揭贷款利率率下降，居民民信心回升，开开发贷本身占占银行贷款总总额的比重应应该会回复到到一个合理的的水平。因此此，我们又以以另一种方法法，考虑后续续货币政策利利好和房地产产开发贷款占占贷款比重的的上升，以计计算货币政策策转向可能给给行业增加的的流动性。2008年3季度，房地地产开发贷款款余额同比增增速创下了该该项指标新低低，仅同比增增长了12%，季度环比比增长1％。我我们假定最悲悲观的情况是是到09年3季度，每季季度环比增长长1%（近似认为为同比增长了了4%，如果没有有政策，这可可以看成趋势势延续）。比比较悲观的情情况是2009年3季度房地产产开发贷款同同比增长12%，和今年持持平。相对中中性的预测是是房地产开发发贷款同比增增长16%，和中信证证券宏观研究究团队预测的的2009年贷款余额额增速持平。乐乐观的情况是是房地产开发发贷款同比增增长21.755%，是2004年以来房地地产开发贷款款平均增速。我们看到到，即使在中中性情况下，由由于宽松的货货币政策执行行，行业流动动性也因此增增加了2364亿。我们预预计，此次货货币政策转向向给开发行业业带来的流动动性相当于08年开发投资资额的7.74%，相当于08年总销售额额的9.29％。由由于银行在放放贷上必然倾倾向于大中型型企业，因此此上市公司受受益程度应该该会高于行业业。我们近似似估计此次货货币政策相当当于给上市公公司增加投放放了其投资需需求10％的资金（不不考虑由于居居民购买力提提高对行业资资金的进一步步缓解）。2009年初，行业业即将进入支支付工程款的的高峰，这一一流动性的放放松如雪中送送炭，将对房房价的稳定起起到关键作用用。居民民的融资成本本大大降低，房房价过高问题题破冰中国房房地产市场所所面临的最根根本问题并不不是其他，正正是过高的房房价和居民购购买力之间的的矛盾。任何何政策如果只只是单纯提振振购房人信心心或在供应端端给开发企业业提供资金，都都只是暂时性性延缓投资的的下滑，而不不能解决实际际性问题。而而如果只是通通过减少土地地供应，改变变行业供求格格局，则可能能造成价格居居高不下，商商品房市场转转变为只满足足少数人居住住和投资需要要舞台，而且且开发周期存存在使得远水水难救近火。然而，房房地产是是目目前居民少数数可以融资买买入的商品。正正因为居民可可以获得个人人住房贷款，解解决购买力和和房价之间的的矛盾途径除除了提高居民民收入和房价价下降之外，还还包括了资金金成本的下降降。居民收入入在短期内难难以大幅下降降。房价下降降会伴随开发发投资更大幅幅度下降，政政府又难以接接受，于是政政府选择了解解决这一矛盾盾的第三条路路，即通过不不断下降资金金成本，提升升居民实际承承担能力，解解决房地产行行业面临的根根本问题。我们假设设北京居民张张小三在2008年8月由于筹办办婚礼产生买买房想法，计计划购买单价价为11000，面积为100平米的一套套住房。银行行认为张小三三是首次购房房，可以给予予当时最为优优惠的2成首付和优优惠利率，而而张小三自己己在得到父母母4成首付的支支持后，又选选择了20年还清，每每月等额还款款的方式，则则每月月供为为4983元。2008年H月底，北京京房价松动，该该房屋总价下下降到100万，购房人人同样选择4成首付，可可享受2成首付和最最优惠利率，则则每月月供为为3725元。可以看看到，社会房房价水平不过过下降了10%，而这个居居民的购房月月供负担却下下降了25.25％。（而且且张小三还将将享受契税减减免等总计4万余元的优优惠）我我们相信，这这种情况并不不少见。如果果个别银行在在操作力度十十分宽松，给给予购买二套套房作为改善善需求的居民民以最优惠利利率，则即使使房价不变，月月供在短短3个月内也可可能下降40％的惊人幅幅度。综综合来看，如如果是10年期，15年期和20年期的贷款款，此次大幅幅降息引起月月供下降分别别约为4.7%,,6.5%,,8.1％。贷款时时间越长，月月供节约幅度度越大。平均来看，我我们认为10.22新政连同最最近几次降息息再加上交易易税收的减免免，类似于普普通消费者负负担平均下降降了20％以上。如如果再考虑各各地房价有所所松动，按揭揭成数的下降降，则最近3个月一般购购房人负担大大约下降了25%，极端情况况下可能下降降多达40％。短短短3个月，居民民购房负担下下降如此之大大，以4.28％计的房贷贷利率创下了了2005年以来的历历史最低，我我们相信在任任何市场都会会引起一定程程度销售的回回暖。我们在在9月初于五城城市进行了需需求端普查，也也发现居民心心目中合理房房价和今年前前8月成交均价价相比低25％。另另外，自住客客能承受的月月供是存在天天花板效应的的。一旦降息息幅度足够，月月供下降到自自住客可以承承担的范围之之内，则我们们相信需要买买房的自住人人群会积极入入场。目前60万元的按揭揭贷款月供最最低可以达到到3725元，要求的的合理月收入入不过7450元，这个月月收入是大量量城市家庭可可以达到的。我们认为为，行业应该该能够走出8/9/110月份最低迷迷的销售，逐逐步走向下一一个房地产销销售小高峰（3一4月份）。小10.22新政将得到到有效落实市市场一直担心心10.22降低首付和和利率的新政政无法落实，但但从各地方的的实践和最近近建设银行的的细则出台看看，该政策应应能在年末落落到实处，大大量首次购房房者和一部分分改善需求都都将受益。观察交通通银行和建设设银行细则的的不同之处，我我们发现交通通银行的细则则中强调了对对二套房不可可放松，而对对存量房贷则则语焉不详，利利率和首付优优惠的适用范范围更是仅仅仅包含了新增增客户首次利利用贷款购买买普通自住房房。建设银行行对二套房语语焉不详，对对优惠的适用用范围则扩大大到“符合政策”，而对存量量房贷客户则则明确了处理理原则。我们认为，这这一差别显示示了10.22新政在个别别部门和宏观观经济全局的的不断博对弈弈中得到推进进。建行是国国有四大行之之一，房贷业业务占比大，其其细则出台举举足轻重。部部分银行在发发放房贷的态态度上比建行行更为积极，因因此我们对10.22新政持续推推进完全可以以期待。风险提示银银行继续惜贷贷造成政策落落实不畅。迎接地产产反冲锋，超超配地产股从从国际经验来来看，几乎每每一次货币政政策放松都会会引起房地产产交易的回暖暖或者大幅上上升。几乎每每次降息都会会伴随着销售售景气的恢复复。我们认为为，随着中国国制度构建基基本完善，房房地产的景气气变动也会越越来越和货币币周期同步。从从短期看，各各地的销售已已经开始出现现恢复的迹象象，而未来的的政策仍然可可以期待。因因此，我们建建议投资者以以货币政策为为主线，注意意行业未来反反转的契机，在在萧条市道中中迎接地产股股的反冲锋。（4）社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，我认为房产税能不能降房价应从两个方面考虑：（一）、从房价价畸高的主导导因素1、游资炒作，投投机过度如今购房比重日日益提升，房房产已成为居居民家庭财产产的重要组成成部分，但由由于居民自住住房可以免税税，这使得一一些投机性与与投资性购房房者的数量大大幅上升，从从导致房价一一路飙升，房房源紧缺，出出现大量空置置房。今年4月份，有媒媒体报道称，上上海、北京和和深圳等城市市的房屋空置置率已达到40%，也即是说说，将近一半半的房子没有有人住。这意意味着一边是是有钱人拥有有多套住房而而穷人只能望望房兴叹。如如果房价畸高高主要是由大大量的投机需需求的游资造造成的，那么么征房产税就就可以以遏制制投机为主要要打击对象，使使投机客们持持有房屋的成成本上升，让让他们看到政政府打压房价价的决心，从从而或将房屋屋出租，或将将房屋转让，从从而有利于盘盘活闲置房产产，提高资源源使用效率，缓缓解需求压力力。如此，房房产税的出台台房价可以回回到理性或接接近理性的区区间。2、政府的土地地财政在许多国家，物物业税或房产产税是地方财财政的重要收收入来源。在在我国，地方方主体税种的的缺失一直是是一个问题。由由于缺少主体体税种，地方方政府严重依依赖土地出让让金收入，形形成了具有中中国特色的“土地财政”。“土地财政”催生了国内内一个又一个个的“地王”，不断刷新新着土地均价价的记录。如如果“土地财政”才是高房价价的罪魁祸首首，那么仅靠靠房产税这样样的税收手段段是不能从根根本上解决房房子的需求和和供给问题，自自然对高房价价也就无能为为力。3、刚需过旺，供供给不足目前，中国的城城市化率还不不到50%，城市住房房正处于高增增长的阶段，住住房的水平很很低，供求矛矛盾非常突出出。不仅是住住房总存量不不足，而且新新增量住房也也不足。在未未来十多年中中，新增住房房的房价仍然然会主导市场场，需求将无无法完全满足足与释放。这这种情况下，征征收房产税，市市场上的抛压压虽然会有一一些，但一两两年内，仅这这点抛压，市市场的消化能能力目前来看看还是不成问问题的。房产产税的征收只只会加重民众众在城市化进进程中的消费费负担，而不不会对房价产产生抑制作用用。（二）、从短期期和中长期来来分析1、房产产税对房产市市场短期的影影响。需求方面：短期期内，征房产产税对消费性性需求并无多多大影响，但但房产税开征征后将使投资资性住房持有有成本上升，投投资回收期延延长，且在持持有期造成一一定财务压力力，导致投资资成本与风险险加大。从而而降低投资性性需求。供给方面：由于于房地产开发发周期长，短短期内房产税税对房屋流量量的供给没有有影响。而对对房屋存量的的供给方面，征征房产税后，闲闲置房产的持持有成本上升升，会导致投投机者为了降降低投资风险险而抛售多余余的房产，或或为了转嫁税税负而将房产产出租，这样样必然会使总总供给的增加加。短期内，房产税税会使房地产产的需求降低低而供给增加加，可以预见见，这将使房房价下降。房产税对房产市市场长期的影影响。房产税是以房产产为征税对象象，按照房产产的计税余值值或出租房产产取得的租金金收入，向产产权所有人征征收的一种税税。长期内，人们因因持续性房产产税的支出，很很可能逐步改改变对房屋的的偏好，需求求可能有所下下降，假定房房屋供给的增增长率和人口口增长率近乎乎持平的话，可可能导致房地地产市场恢复复理性。当然我以上的分分析都是建立立在了一个假假说之上，就就是房产税没没有被转嫁的的基础之上。从从现实的情况况来看，这种种假说的可能能性不太大，根根据税负转嫁嫁与归宿的一一般规律，垄垄断性商品课课税、需求弹弹性较小、供供给弹性较大大的商