城市商业综合体设计策划书

城市综合体设计计策划书姓名：班级：学号：日期：城市商业综综合体策划书书目录第一章项目地地块现状研究究项目地块与太原原城市关系分分析研究区位格局交通格局区域环境商业层次项目地块现状调调研分析建筑调研商业调研(三三）现状分析析后发现的问问题以及可能能的解决方案案第二章项目目商业定位概概念项目开发的基本本经济数据指指标项目商业整体定定位项目商业的功能能定位项目商业业态分分析项目的形象定位位项目商业开发建建议第三章项目目建筑设计概概念项目地块规划设设计理念项目地块建筑设设计概念策划内容第一章项目地块现现状研究（一）项目地块块与太原城市市关系分析研研究1）区位位格局基地位于于XX城区中心位位置，总面积积约为28350平方米，南南北总长约为为270m，东西最窄窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧侧为交通广场场——五一广场，北北侧，东侧被被居住区包围围，西侧分布布有文赢公园园以及建筑历历史文物——纯阳宫。A、基基地南侧的五五一广场虽为为交通类广场场，但可以说说是太原市一一个地标性的的广场，为许许多人熟知。随随着太原市的的发展，五一一广场也日新新月异，如今今它成为了许许多市民休闲闲的好去处：：老人们在广广场组织跳舞舞、唱歌等多多种文娱活动动；儿童可以以在空旷的广广场尽情的玩玩耍或者去鸽鸽子屋喂食鸽鸽子；年轻人人则会选择去去广场附近太太原影都看场场浪漫的电影影，在广场散散步。同时，由由于距离火车车站很近，许许多暂停游客客会选择去五五一广场初步步了解太原。五五一广场还有有一个很重要要的地下商业业区——老鼠街，在在太原也具有有一定的商业业影响。所以以五一广场是是一个吸引人人流的重要场场所，如何建建立五一广场场与综合体的的联系，如何何巧妙地将老老鼠街商业与与综合体商业业融合对接，这这些问题对于于综合体规模模及后续发展展都有着很重重要的影响。B、基基地及基地周周围存在众多多历史建筑与与建筑文物。北北有皇华馆，南南为五一大楼楼，东侧是五五一路老邮局局，西侧是著著名道教圣地地纯阳宫。基基地被不同时时期的古建环环绕，充满浓浓重的历史文文化气息。可可以说这一带带是太原的城城市文脉所在在，昭示着这这里一直延续续着历史文明明。综合体建建于历史建筑筑包围之中，在在考虑到历史史建筑要求保保留改造，因因此综合体的的风格必须兼兼容所有不同同时期建筑的的风格，弱化化建筑之间风风格差异性的的强烈对比，使使其与综合体体达到和谐统统一。C、基基地周边存在在多个高层建建筑，西侧山山西饭店为一一个大型仿古古木构建筑，体体量巨大，用用色鲜艳，非非常抢眼，对对综合体西立立面的处理会会有一个相当当大的影响。2）交通格局局基地东东侧为五一路路，六行车道道，属于交通通干道，高峰峰期车流较大大；南侧皇华华馆街，街道道较窄，无车车道划分，无无停车位，可可随意停车，道道路秩序较乱乱。西侧纯阳阳宫路为一条条商业街，沿沿街小店铺鳞鳞次栉比，人人流较大，但但是纯阳宫路路街道较窄，也也无车道划分分，车辆行驶驶随意，人车车混杂，是事事故易发路段段。南侧面临临由五一广场场形成的环形形路，属单行行车道，车流流较大但秩序序尽然，很少少发生拥堵，东东南角环形路路与五一路形形成环形路口口，车流大但但无拥堵，同同时利用了天天桥解决人流流问题，人车车分流，避免免影响。总体而言，基地地周围交通状状况不容乐观观，以现在交交通状况无法法满足大型商商业综合体对对于交通条件件的要求，纯纯阳宫路，皇皇华馆街都需需要重新的规规划与整治，解解决人车分流流这个最为重重要的问题。避避免在未来在在综合体周围围发生大面积积拥堵现象。3）区域环境地质情况基地内内现有建筑多多为商业建筑筑与居住建筑筑，地质条件件稳定，对规规划设计和开开发建设都没没有不利影响响，利于建设设。B、气气候条件太原由于其地形形复杂多样，海海拔高度差异异较大，海洋洋性气候对境境内的影响，形形成了北温带带大陆性气候候。四季分明明、日照充足足，昼夜温差差较大，夏秋秋降雨集中，冬冬春旱多风。年年平均温度为为9.5°C，一月平均-6.4°°C，七月平均23°C。霜冻期为为十月中旬至至次年四月中中旬，无霜期期平均149—175天。年均降降水量468.4毫米。由气候候条件可以看看出，太原气气候温和，夏夏无酷暑，冬冬无严寒，很很少会像北京京，西安等大大城市出现夏夏季灼热难耐耐的现象。C、环环境条件基地所所处区域属老老城区，整体体基础设施相相对较差，环环境卫生条件件不容乐观，皇皇华馆街与纯纯阳宫路集中中了大量小饭饭馆，小商店店，由于缺乏乏足够的排污污设施与垃圾圾回收设施导导致垃圾随意意堆放，污水水乱排。这在在后期需重点点治理。基地的自然环境境相对理想。南南面有五一广广场的大型绿绿化带；五一一路两侧的行行道树均已成成材；皇华馆馆路上有两棵棵重点保护古古树，古木参参天，充满历历史沧桑感；；纯阳宫路上上有文赢公园园，园内树木木参差，绿柳柳成荫，湖光光山色，自然然景观颇为良良好。但这些些绿化都被分分隔开来，无无法形成区域域性的影响，所所以在综合体体设计中，要要提高绿化并并采用一定的的设计方法巧巧妙的以综合合体为核心，将将周围绿化联联系在一起形形成一个大“面”，形成城市市莱城区内的的一片绿洲。4）商商业层次基地内现有商业业可分为中低低两个层次，汇汇都商贸（原原五一大楼）与与鑫璧黄金珠珠宝城属于中中等档次，商商品销售集中中，涵盖范围围广，种类齐齐全但大多适适合于中等收收入消费者，没没有面向高收收入消费者的的合适的商品品类型。同时时，商场建筑筑老旧，装饰饰装修落后，无无法吸引更多多的年轻消费费者。除去这这两个商场，剩剩下的就是零零散的商业店店铺，分布在在五一路与纯纯阳宫路，皇皇华馆街上为为小饭馆。商商品档次较低低，面向中低低消费人群。在综合体设计中中，要提高商商业档次，涵涵盖高、中两两个层次，提提高商品质量量，吸引更多多中高收入水水平的消费者者，同时增加加更多的时尚尚小众品牌来来吸引年轻消消费者的目光光。项目地块现状调调研分析1）建建筑调研基地内内及基地周围围存在着众多多重要的古建建筑五一大楼五一大大楼，19554年元旦开始营营业，当时按按照开业顺序序，大楼最先先被定名为“太原市百货货公司二商场场”。到1956年又按照规规模大小改为为“太原市百货货公司第一商商店”。直到1989年1月1日，才正式式更名为‘太原市五一一百货大楼’。如今的五一大楼楼基本保持原原有建筑面貌貌，外立面经经过改造，栋栋楼外墙用白白色瓷砖覆盖盖，西楼悬挂挂大片玻璃幕幕。大楼外貌貌变化很大，它它的地位也已经不像以前那样高高高在上了，更更多的现代商业街和和购物广场的的出现，让人人们买商品有有了更多的选选择。柳巷，铜铜锣湾，这些些新的商业区区，以其独特特的时代气息息吸引了跟多多消费者的目目光。B、皇华馆皇华馆位于皇华华馆街上，是是一座三层砖砖石建筑，古古朴的风格，斑斑驳的砖墙都都彰显着它久久远的历史。明清时期，因皇皇华馆离贡院院不远，过文文瀛湖南北海海子之间的状状元桥便可直直达，这儿成成为主持科举举考试的主考考和副主考的的招待所。清清光绪年间，设设提督学政（别别称学台），会会同督抚主管管全省的教育育、科举考试试等事务，其其衙门也在皇皇华馆。因为街小，衙门门和机构也密密集，所以住住在皇华馆的的居民并不多多。现在路北北基本都盖成成了宿舍楼，只只有路南还保保留着几幢老老房子。皇华华馆12号就是民国国时期的四合合院民居建筑筑，据说是一一张姓商人的的私宅。张宅宅保存基本完完整，坐北朝朝南，有北房房五间，南房房为五间二层层楼，前檐花花罩雕法精湛湛，墙上砖雕雕栩栩如生，影影壁工艺精美美，这已是太太原城里不可可多得的老房房子了。皇华馆及张氏民民居历史比较较悠久，建筑筑也较为精美美，对于这类类古建筑是很很有必要保存存的。但我们们不能让他们们就单纯作为为一个古建筑筑而存在，在在今后的设计计中可结合整整体风格及周周边景观进行行改造，使皇皇华馆经过加加固改造后可可作为高档会会议中心等。C、五一路老邮邮局邮局位于山西太太原市五一路路临街路段，于1943年投入使用，是侵华日军统治时期，日本人建造的公共建筑，由于历史问题，这类由日军建造的建筑留存不多，五一邮局是幸存者之一。由于邮局年久失修已经风雨飘摇，曾一度被划为危楼。2009年9月，太原市政府发文公布了5大历史文化风貌区和232处历史建筑，将老邮局纳入其中，使的老邮局免遭被拆毁的命运。如今的老邮局由于多年缺乏应有的护理修缮，加上有关部门管理不当，整个邮局面朝五一路的墙面都被粉刷上了蓝漆，失去了原有的面貌。D、纯阳宫纯阳宫位于基地地西南隅，又又名吕祖庙，是是著名的道教教宫观，属全全国重点文物物保护单位。始始建于元代，明明万历年间重重修，清乾隆隆年间休整扩扩建。纯阳宫与基地的的问题在于高高度。纯阳宫宫是一个道教教宫殿，它要要营造一种庄庄严隆重的氛氛围，漫步其其中使人感到到肃穆，这就就要求它周围围的建筑高度度不能太高。所所以，在进行行综合体规划划时，要认真真考虑这个问问题，权衡建建筑高度与历历史建筑之间间的利害关系系，找到一个个平衡点来妥妥善解决这个个问题。对商业综合体影影响较大的现现代建筑：山西饭店基地西侧的山西西饭店是一个个大型仿古现现代建筑，建建筑体量巨大大，造型较为为精美，建筑筑用色鲜艳，但但与街道周围围建筑的灰色色调差异较大大，这就使得得综合体西立立面风格在协协调周围建筑筑风格时会遇遇到极大的挑挑战。2）商商业调研基地内汇都商贸贸与鑫璧珠宝宝城是较大的的商业集中型型商场，商品品种类较为齐齐全，功能相相对完善。余余下的基本都都是零散型商商业，分布于于五一路，纯纯阳宫路等街街道上，商业业密度较大。基地商业与太原原商圈的关系系：太原的主要商圈圈包括柳巷、铜铜锣湾商业区区，长风商业业区，朝阳商商业区与下元元商业区。其其中基地与附附近柳巷、铜铜锣湾商业区区距离最近，所所以柳巷、铜铜锣湾商业区区对基地影响响最大。柳巷巷在太原具有有很高的人气气，随着近几几年的快速发发展，柳巷已已发展成为太太原一个功能能齐全，商业业多样，涵盖盖服装，珠宝宝，数码，餐餐饮，休闲娱娱乐等方面的的大型商业圈圈，吸引着众众多年轻消费费者。考虑到到柳巷与基地地相邻，所以以可以考虑将将准备新建的的商业综合体体融入柳巷商商业圈，以柳柳巷的影响力力来提高综合合体的知名度度，同时又可可以通过综合合体的超前理理念与设计增增加柳巷活力力。两者优势势互补，最终终逐渐形成太太原最核心的的商业圈。现状分析后发现现的问题以及及可能的解决决方案通过对项目基地地的分析研究究，我发现了了不少在发展展商业综合体体中可能存在在的问题，并并尝试性的给给出了一些建建议。1、区域格局复复杂:基地所在地地不属于商业业聚集地，反反而可以说是是处于太原老老城的生活区区内，周围有有大量的住宅宅楼以及由此此产生的零散散商铺。同时时，更重要的的是基地处于于文庙历史保保护区，周围围历史建筑集集中，如何处处理好与古建建的关系是一一大难题。从从种种方面可可以看出在这这里建设一个个大型商业综综合体困难重重重，怎样尽尽量减少商业业活动对居民民的影响，历历史建筑保留留还是拆除这这些都是需要要考虑的问题题。解决决方法：增大大商业综合体体中的公共活活动空间，并并将这些空间间尽量布置于于商业区和居居住区之间，分分隔商业与居居住，降低商商业活动的影影响；对于老老建筑建议保保留，内部通通过加固处理理，外部通过过保留改造可可重新加以利利用（参考北北京798的建设）。2、交通状况况复杂：通过过上面对交通通格局的的分分析可以看出出基地周围交交通状况不容容乐观，道路路划分不明确确，人流车流流混杂，道路路狭窄，这些些问题导致现现有交通系统统都无法应对对未来综合体体带来的巨大大车流量、人人流量的压力力。解决方方法：可借助助综合体的建建设对道路进进行改造，增增加立体交通通解决人车流流问题，临街街地块留出足足够空间给予予行人，降低低行人对机动动车道的影响响。3、如如何提高竞争争力：项目所所处基地位置置不是很理想想，同时西边边有发展已经经很成熟的柳柳巷商业区虎虎视眈眈，这这就不得不说说一个问题：：未来要以什什么特色来吸吸引人群？解决方法：目前前太原几乎所所有商业区主主要满足的是是人们物质消消费，消费者者去商业区考考虑的主要是是“穿什么，戴戴什么，吃什什么，玩什么么”这些较为传传统的问题，我我的想法是，综综合体在满足足消费者这些些问题的前提提下，发展属属于自己独特特的“精神消费”，我希望未未来人们来商商业区不仅仅仅是穿、戴、吃吃、玩，而是是让消费者“欣赏什么，学学到什么，提提高什么”，即在商业业中加入文化化艺术的元素素，消费者在在这可以欣赏赏到各种艺术术作品；可以以进入各种制制作陶瓷，剪剪纸或其他满满足消费者兴兴趣的店铺，让让消费者参与与到操作中；；要有更多的的书吧分散在在商业中，让让消费者走到到哪都能看到到书的影子。随随着生活水品品的提高，人人们越来越多多的追求精神神生活，这些些措施势必会会吸引他们的的注意，所以以这可以成为为综合体的一一个特色。4、对于地地块内古建筑筑保护与开发该持有怎怎样的态度：：基地内历史史建筑有两座座：五一大楼楼、五一路邮邮局；保护文文物建筑一座座：皇华馆9号楼。三座座建筑建造时时期不同，风风格也各不相相同，同时，由由于年久失修修，各建筑都都呈现不同程程度的破败，其其中五一路邮邮局最为严重重。邮局多年年未修缮，内内部结构破坏坏严重，被定定为危楼；所所有朝街门窗窗都被封死且且整个东立面面被刷蓝漆，破破坏较为严重重。面对这样样一个建筑，及及时它是历史史的遗存，但但在进行综合合体建设时我我们的态度是是什么：是为为了综合体的的整体完整性性完全拆除重重建，还是保保留下来加以以改造使其融融入综合体？？解决方法：保保留历史建筑筑，对其内部部结构加固改改造，立面恢恢复其原有风风貌，皇华馆馆尽量原分不不动的保留，五五一路邮局破破坏严重部分分进行局部拆拆除；五一大大楼去掉立面面广告牌以及及安装的空调调，立面设计计与综合体整整体设计相协协调。第二章项目目商业定位概概念项目开发的基本本经济数据指指标基地占占地面积：28350㎡。新建建建筑总建筑面面积58000㎡（±5%）,地下部分8000㎡，地上部50000㎡，包括商商业24000㎡，写字楼26000㎡。具体如如下：总用地面积28350容积率3.0容积率建筑面积积50000总建筑面积58000地上建筑面积50000商业240000写字楼260000地下建筑面积80002层商业地下停车位位200商业地上停车位位60车位需要面积4680每车位18㎡地下设备用房1000地下库房面积1000绿化面积4000项目商业整体定定位随着中部崛起的的战略发展，作作为山西省省省会的太原必必将实现高速速发展，经济济将实现质的的飞跃，人民民生活水平将将大幅度提高高，所以该商商业综合体项项目的商业档档次定位为中中高档，满足足未来中高收收入消费人群群的消费需求求。同时借助助老城区的历历史文脉，将将三晋地区历历史文化融入入商业综合体体，打造太原原标志性的高高品质人文商商业综合体。项目商业的功能能定位作为一个大型的的城市商业综综合体，不单单单要满足人人们购物的需需求，同时要要尽可能提供供给更多的服服务功能，因因此该项目的的功能定位：：1、商场，包包括服饰，珠珠宝等传统商商品，同时加加入艺术商品品，增加人们们文化消费；；2、餐饮，各各类山西特色色小吃，快餐餐店，冷饮店店一应俱全；；3、休闲，包包含咖啡厅，氧氧吧，陶吧等等特色小吧，大大面积公共休休息活动区，电电影院等；项目商业业态分分析该项目的商业业业态包括四个个方面：1、零售业态2、娱乐业态3、餐饮业态4、精神消费费服务业态。零售业态以购物中心为主主，内设专卖卖店，精品店店，商品体验验店，店铺服服务人群涵盖盖青年，中年年，老年。娱乐业态以影院、KTVV等传统娱乐乐服务为主。餐饮业态既要有能满足绝绝大多数人口口味的全国连连锁餐饮店，同同时要有各地地特色小吃店店。由于综合合体位于山西西太原，因此此山西传统菜菜系，小吃要要成为餐饮的的主打品牌，突突出山西地方方饮食特色。精神消费服务业业态以提高精神修养养，陶冶艺术术情操，培养养兴趣爱好为为主旨，加入入绘画、雕塑塑等艺术展廊廊，以皇华馆馆、五一路邮邮局的历史风风韵为依托，建建立博物馆或或展览馆；增增加特色书吧吧的数量，满满足不同消费费人群的阅读读需求；发展展以培养个人人兴趣爱好的的特色体验店店，满足人们们精神需求。（五）项项目的形象定定位项目建建于老城区内内旨在带动老老城区的发展展，因此项目目必须具备一一定的标志性性，同时项目目要融入该区区域的历史文文化环境中，提提高人文气息息；另外，以以综合体为绿绿化核心，加加大绿化，联联系周围文赢赢公园，五一一广场等，形形成未来城市市中的现代绿绿洲。（六)项目商业业开发建议本项目的商业开开发应面向大大众，向多个个知名品牌进进行招商，提提升整个商业业综合体的综综合品质，为为其周边后期期长期的开发发提供一个足足够的高度。同同时，考虑到到项目所处地地为太原老城城区所在，历历史价值较高高，用地范围围内也有相关关文保类建筑筑。故在开发发时协调好新新老建筑之间间的关系也是是十分重要的的。第三章项目目建筑设计概概念设计核核心概念在进行行商业综合体体设计时，我我们必须思考考两个问题：：1、当今城市市需要怎样的的城市综合体体；2、城市综合合体怎样很好好的融入城市市生活。1、城市发展越越来越快，开开发商为利益益建筑越盖越越密，但缺乏乏对市民活动动行为的考虑虑而导致供给给人们活动的的城市公共空空间却越来越越少。所以当当今城市需要要的不是越来来越高，越来来越多的封闭闭大型建筑，而而是能通过空空间设计将空空间还给市民民的充满交流流的建筑。同同样的道理适适用于城市综综合体，JERDE事务所提出出：商业综合合体要通过优优秀的设计，实实现高回报效效益与城市的的积极贡献之之间的平衡，重重视购物中心心所承担的城城市公共空间间的责任。项项目基地处于于老城生活区区，周围居民民众多，加上上周围公共活活动空间缺乏乏，所以该综综合体更应该该承担起满足足居民对公共共活动空间的的需求的责任任，所以项目目的一个设计计概念就是“交互空间”，增加人们们在此空间的的交流性，参参与性，把购购物中心从单单纯的消费机机器包装成一一种体验性的的东西。2、每个城市是是不同的，城城市中的每个个区域也是不不同的，因为为每个城市，每每个区域都有有属于自己独独特的人文特特点，综合体体要融入这个个区域，就必必须符合这个个区域特有的的肌理，“真正的建筑筑要建立在自自己的文化根根基上，自己己的文化体验验之中，是根根植于特定环环境下的不可可移植的新生生体。”本项目处于于文庙保护街街区，是太原原市的文脉所所在，这就是是该商业综合合体发展的一一大优势，该该地区周围浓浓厚的人文历历史沉淀传达达出一种神秘秘的无法用