单身公寓设计项目市场探析

上海市单身公寓市场调查报告近年来，随着上海海房地产市场的的成熟和繁荣，其其住宅产品的更更新换代也在急急剧加快，新潮潮设计层出不穷穷，其中，以小小户型住宅产品品尤为耀眼，已已经成为上海楼楼市中的新宠，楼楼盘一经推出便便深受追捧。这这种小户型住宅宅产品目前在上上海的房地产行行业主要包括以以下三种物业形形式，即：■单身公寓。它是是近两年来上海海房产市场上供供应量最大的小小户型住宅，主主要有世纪之门门、蓝朝部落、青青年汇、自由之之宅、东渡名人人大厦、奔腾新新干线等等。■产权式酒店式服服务公寓。它是是一种具有产权权性质的酒店，集集商住为一体的的物业品种，一一般房间内无煤煤气等居家生活活所必备的配套套设施。此类产产品目前市场上上供应较少，主主要有汤臣金融融中心和巴黎时时韵、环球广场场、金银汇等。■一般的小户型住住宅。它是指分分布于综合性住住宅小区内的小小房型住宅，它它属于普通的商商品住宅项目，与与普通商品住宅宅的具有等同的的使用年限和物物业服务。目前前市场上供用较较多，主要有瑞瑞虹新城的乐富富单元，中远两两湾城三期缤纷纷时代的一户室室，达安花园二二期的一户室，上上城UPTOWWN的跃层式单单身公寓等等。在本次针对小户型型的专项市场调调查中，我们主主要对供应量相相对较多的单身身公寓作为切入入点，进行了比比较深入的调查查，现将有关信信息汇总如下。一、单身公寓的（诞诞生）历史沿革革单身公寓又称白领领公寓，是一种种过渡型住宅产产品，是小户型型住宅的一种，一一般平均在255平方米—45平方米左右右/套，总价在300万元—40万元左右，其其结构上的最大大特点是只有一一间房间，一套套厨卫。近年来来根据市场的需需求，有些开发发商也推出了带带厨房的功能更更为健全的单身身公寓楼盘，有有的还建造起了了跃层小房型公公寓，这种房型型不仅在建筑面面积方面增大到到50平方米—80平方米，而而且在房屋结构构方面还增加了了厨房、客厅、餐餐厅、阳台等等等。在上海，单身公寓寓的诞生最早是是从租赁的市场场中出现的，大大约在两、三年年前，有业主将将空置的整幢商商品房，经过简简单装修后推向向房产租赁市场场，面向中层收收入的白领出租租，一般每个人人负担的费用每每月在500－1000元之间间，结果颇受各各类白领的广泛泛青睐，众多开开发商于是从中中重新发现商机机，纷纷推出专专案，至此这种种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡靡起来。其中，最最早作为出售形形态的单身公寓寓当数长寿路上上的世纪之门名名气最响，它把把一个板状商住住楼设计成中间间走道，两边做做小套房，主力力面积在45－60平方米之间间，总价在200－30万元之间，直直接吸引了工作作时间不长，但但希望在市区有有房的年轻人前前来抢购。二、单身公寓设计计定位的基本特特点单身公寓作为一种种特殊的住宅产产品形式，在设设计定位上也存存在一些突出的的特点。纵观上上海的单身公寓寓，我们不难发发现，目前市场场上推出的单身身公寓具有以下下一些基本特点点：最大程度的控制面面积。以下是几个典型单单身公寓楼案的的面积配比表，从从表中数据我们们可以看出，目目前市场上的单单身公寓产品面面积集中在24—78平方米之间间，主力面积大大多控制在30—50平方米左右右，较全市普通通商品住宅成交交主力面积峰值值小一半还多。案名面积范围（平方米米米）主力面积（平方米米米）主力总价（万元）MYCITY29.93—6333.8452—58.08830—36蓝朝部落29—4924—3316—24奔腾新干线26—6231—5518—28青年汇37.1137.1135面积控制最大的效效用在于有效的的控制总价。除除部分投资型高高档项目外，大大部分单身公寓寓的总价都在440万/套以下，与此此类过渡性住宅宅消费者的消费费心态相吻合，小小面积同时使得得此类产品成为为市场上的稀缺缺产品，因此推推出之后即收到到市场追捧。但是居住面积与舒舒适程度成正比比关系。因此单单身公寓在追求求面积精简的大大前提下，不得得不以牺牲居住住舒适程度为代代价，大部分单单身公寓面宽不不超过3.5米，绝大大多数没有阳台台，受建筑规范范限制，部分单单身公寓并不具具备设置厨房的的空间，而且几几乎每个单身公公寓项目都有大大量全朝北单元元。拥有地段优势的稀稀缺产品。目前一些单身公寓寓住宅大多享有有地理优势，处处于人口稠密、商商业成熟、交通通便利的地区。住住宅门口有四通通八达的交通线线路，以及著名名的商业街，黄黄金地段是目前前单身公寓最明明显的特征之一一。如位于上海海市中心静安区区的“蓝朝部落”、江宁路的“MYCITYY”、南浦大桥桥桥脚的“青年汇”等等，这些物物业都占据上海海一些最好的路路段，他们的价价值也随着该市市中心区域土地地的匮乏而弥加加珍贵。由于产产品的稀缺性，导导致了价格的剧剧烈提升。据统统计在这些中心心城区的单身公公寓平均价格超超过同类地区普普通住宅平均单单价的20%以上，在在看似较低的总总价下，却隐含含着高额利润。3、完备的配套设设施及酒店式服服务增添了物业业的附加值。理想的单身公寓必必须是入住方便便，居家生活的的所有设施都应应一应俱全，妥妥帖地照顾了青青年住户的入住住要求。在更大大程度上满足年年轻人对日常生生活方便、快捷捷的需求，最大大限度地体现全全新的生活方式式。因此设施和服务已已经成为消费者者选购单身公寓寓的重要因素之之一，也是开发发商作为吸引客客源的重要营销销手段之一，目目前大部分单身身公寓承诺提供供的社区设施及及服务主要包括括以下几大类：：商业设施类24小时便利店24小时洗衣店全天候餐厅及送餐餐餐服务运动休闲类健身房、桌球、壁壁壁球等棋牌游戏图书阅览家政服务类房内清洁服务代购、代定、代收收收服务物业及用品租赁、出出售服务商务网络类互联网、复印、传传传真等4、全装修成品房房。全装修是单身公寓寓的标准型特征征之一，从首个个单身公寓“MYCITYY”到“金银汇”等第二代小户户型公寓，其产产品不断进化的的一个重要表现现也体现在装修修品质的不断提提高、配套设施施的不断完善上上。最初的全装装修只是配备简简单的厨卫设备备，到“蓝朝部落”、“青年汇”等项目，全装装修概念得以深深化，提供除家家具之外的全套套设施，及空调调、热水器、煤煤气灶、脱排油油烟机、电磁炉炉等部分的家电电设备，虽然入入住的方便程度度已远超过毛坯坯房，但还未达达到“提个皮箱就可可入住”的宣传效果，到到“金银汇”项目，全装修修概念得以充分分展现，大到空空调、小到一个个烟缸，所有生生活设施一应俱俱全。据悉，目目前单身公寓装装修标准一般在在600—800元/平方米之间。5、仅仅是一种过过渡产品。单身公寓并不是简简单的家庭居住住的终极产品，而而是一种市场细细分之后的产物物，仅仅是一种种过渡产品。一一旦其业主结婚婚成家，它就将将“沦为偏房”。因此，其客客户群体也比较较单一，关于此此我们将在下一一部分进行详细细分析。三、单身公寓的客客户群体既然单身公寓具备备以上一些诱人人的特征，那么么到底是那些人人在购买具有以以上特定设计要要求和突出的市市场特点的单身身公寓住宅产品品呢？据有关资资料表明这类物物业40％的买家是是20－30岁年轻人，399％在30－40岁之间，二二者相加占到总总购房者的799％，另外在付付款方式上，993％买家选择择按揭贷款，仅仅7％的买家一次次付款。其中主主要表现为以下下几类消费者：：1、喜独立居住的的本市高学历青青年。据“世纪之门·MMYCITY”的统计，大专专以上学历的购购房者占88..1%，月收入入5000元以上上的占67.11%，其中80000元以上的占244%。另据调查查，目前上海年年轻人的结婚年年龄一般在288至30岁左右，他他们从大学毕业业到成家立业，其其中大概有5至7年的“过渡期”，在此期间，他他们对生活质量量的期望，比如如个人私密空间间、舒适的生活活条件等，与他他们的居住条件件不太符合，于于是就给这个全全新的小户型单单身公寓住宅市市场提供了销售售空间。特别是是白领女性逐渐渐成为购买单身身公寓的主力军军，据多家售楼楼处的统计显示示，6成以上的购房房者为女性。在在这些女性中除除一部分购买单单身公寓作为投投资之外，绝大大部分都是一些些追求独立新生生活的女性。而而且调查中还发发现，她们多为为30岁以下单身身一族，大学毕毕业后，具有较较强独立精神的的她们，不愿依依附于父母的屋屋檐下，买房独独住成为走向新新生活的第一步步。2、外地来沪的知知识型青年。上海市已推出面向向全国的人才政政策，外地应届届毕业生只要找找到接收单位均均可留沪就业；；中国加入WTTO后，外资公公司和外省市企企业会加速进入入上海，会大大大增加外地来沪沪青年对单身公公寓的需求。3、单亲家庭。丧偶或离异家庭需需要舒适小户型型公寓作为栖身身港湾。4、投资客。上海作为一个国际际化大都市，国国际友人、外省省市来沪暂住和和工作的人员使使上海市的房屋屋租赁市场日益益成熟，房屋的的流通性越来越越强，而和大户户型相比，小户户型又具有投资资少、回报高、周周期短的明显优优势，因此沪上上很多投资者都都选择购买单身身公寓作为他们们的投资项目。根据最新的蓝蓝朝部落购房者者调查显示：有有70%的购房者者是投资购房，他他们有的是第二二次甚至是第三三次购房，有的的本身住房面积积不小，他们认认为一方面市中中心小户型出租租率高，有投资资回报价值，另另一方面买套房房能退税也是挺挺好的。在以上四类客户中中，其中前两类类客户在某种意意义上来讲，就就是目前在全国国上下都比较流流行的所谓的“小资阶层”，即既不属于于一般的工薪阶阶层又不属于具具有产业的中产产阶级的一个中中性群体，这类类人一般表现为为学历较高、具具有一定的文化化素养，有不菲菲而且稳定的收收入，喜欢讲究究生活品质、讲讲究生活情调。据据了解，目前上上海市区此类人人约有40—50万左右，而而且在近3000万流动人口中中也有小部分属属于“小资阶层”，他们对单身身公寓的需求相相对是比较迫切切的。四、上海市单身公公寓的市场现状状1、目前上海单身身公寓的市场交交易氛围上海市小房型楼盘盘或者说单身公公寓楼盘的出现现最初基于两个个因素，一个因因素是烂尾楼盘盘的重新包装上上市，如“MYCITYY”、“青年汇”、“金银汇”、“蓝朝部落”等单身公寓楼楼盘都是原有烂烂尾住宅项目的的重新包装推广广；另外一个因因素就是有一定定量的市场需求求，由于产品面面积小适合单人人或两人家庭居居住，总价低又又适合刚开始创创业的青年，并并且易于出租，有有投资价值，很很受一部分人的的欢迎。从最初初的“烂尾”身份的出现到到现在，单身公公寓已经在上海海的房地产市场场中演绎得如火火如荼，持续火火爆热销，各个个楼盘都表现不不俗，基本销售售告罄：■2000年年6月，位于江宁宁路桥一侧的“世纪之门●荣联家园”首次推出以“MYCITYY”为旗号的小房房型公寓，每户户29—58平方米不等等。从设计上看看并无创新之处处，且建筑体型型很大，但由于于单套面积很小小，又是全装修修，开盘两周即即销售一空。■随后推出的“虹虹桥首席”、“龙柏香榭苑”等单身公寓专案案，也几乎都是是百分之百的市市场销售率。■一年之后，即22001年6月，位于曹家家渡的“蓝朝部落”再度推出这一一物业，先期5500余套房屋屋不到半月时间间一销而空，场场面之热烈比当当年的“MYCITYY”有过之而无不不及。两者相比比，它的单套面面积更小，比如如24平方米；户户数更多，一梯梯达24户；单价更更高，每平方米米超出了70000元。■紧接着，位于南南浦大桥桥堍的的“青年汇”又闪亮登场，同同样引发抢购狂狂潮；12月初，位于于老北站的、号号称“奔腾新干线”的酒店式全装装修小房型公寓寓，色彩绚丽的的施工围墙广告告刚一露面，短短短5天内，70％的房源即即被预订。■无独有偶，位于于上海虹口区临临平路上的瑞虹虹新城，也出现现了小房型紧俏俏。瑞虹新城推推出一批单价330万元起的“乐富”小房型，总共共200套被订购购一空。从以上描述可以看看出，在最近两两年内单身公寓寓俨然成了上海海楼市的一匹黑黑马，并一直保保持上冲势头。正正如沪上某媒体体的一篇相关报报道所说的那样样：这种单身公公寓楼盘一经推推出便深受追捧捧，比如上海的的“虹桥首席”、“龙柏香榭苑”、“世纪之门·MYCITYY”、“中远两湾城·发现未来”等等，无不如如沙漠中的甘霖霖，转瞬即被吸吸纳殆尽。2、几个典型单身身公寓的基本情情况介绍为更细致地描述上上海市单身公寓寓的市场现状，更更直观地表现单单身公寓的分布布区域以及其他他的诸如市场价价格、销售情况况、内部配套等等等必要的市场场要素，在此我我们选取了目前前上海市的几个个典型单身公寓寓楼盘（包括蓝蓝朝部落、青年年汇、奔腾新干干线、东渡名人人大厦、自由之之宅、金银汇等等）进行逐一的的介绍。（具体体介绍附后）五、单身公寓今后后的发展前景单身公寓作为近两两年来的楼市黑黑马，一直被开开发商和客户爆爆炒、议论，那那么这种热闹现现象究竟能持续续多久？其市场场前景又究竟如如何呢？我们认为目前这种种以小户型为基基本特征的住宅宅之所以出现热热销现象，关键键是由供求关系系决定的，由于于目前可供所谓谓“小资阶层”的住宅太少，所所以一旦有此类类单身公寓上市市就会出现如上上所述的井喷现现象。但是随着着产品在近期内内的急剧增多，其其市场利润空间间也就不再宽广广如昔。而且因因为，单身公寓寓这类住宅毕竟竟不是住宅开发发的主流市场，只只不过是一种市市场细分的产物物，随着近一、二二年蓬勃的发展展，在填补了原原先的空白的同同时也将使这一一细分市场达到到相对饱和，不不会成为楼市的的主流产品，其其发展前景因此此显得很为有限限。我们可以从以下几几个因素对此进进行具体的分析析：1、从市场需求量量来看。单身公公寓的市场发展展潜力将在未来来的一到两年内内得到充分的挖挖掘，市场前景景也随之有限。据不完全统计，上上海小房型的需需求量至少在66万套以上，然然而去年全年的的小房型住宅供供应量仅50000套左右，因因此在近期内小小房型住宅仍然然是“奇货可居”，仍将傲立马马年的申城楼市市。但是随着一一些具有实力的的开发企业也相相继投入小房型型住宅的开发，这这块市场蛋糕也也将越来越小。据据悉，上海绿地地集团不但将在在大型综合社区区“上海春天”中推出15000套小房型住宅宅，还将在新客客站、延安路番番禺路等商业区区附近推出千余余套提供酒店式式服务的小房型型住宅。中远置置业集团在中远远两湾城三期开开发中推出的小小房型住宅，还还瞄准了老年夫夫妇的购房需求求。而投身浦江江两岸开发的浙浙江省耀江集团团，更是准备在在位于昆山路吴吴淞路口的北外外滩地区，推出出相应的小房型型酒店式公寓。因因此在未来一到到两年内单身公公寓供不应求的的局面将有望得得以缓解。2、从规划设计来来看，单身公寓寓本身的建筑缺缺陷将极大程度度地限制其今后后的发展。单身公寓因为要求求最大程度地控控制套内面积，这这就不可避免地地出现了整栋楼楼宇的边角结构构增多、公摊面面积增多、同层层户数增多、房房间朝向的不合合理性增多、房房内生活的不舒舒适性增多，影影响了客户对此此类住宅产品的的高度认可。比如目前市场上的的众多单身公寓寓均改造于900年代初的遗留留的烂尾工程，这这些原本大多规规划做办公、酒酒店等之用的工工程在建筑设计计上与住宅的设设计要求大相径径庭，即使原本本设计为住宅产产品，但经过55—10年的市场洗洗礼，原设计也也与当今的住宅宅要求有了很大大出入。因此在在将其改造为单单身公寓重新推推向市场的过程程中，要将其原原本的大面积空空间进行分割，增增设厨卫空间及及管道等，这就就不可避免的带带来了许多问题题，主要表现为为：一梯多户，电梯数数量不足，私密密性差。单身公公寓每层大多分分布有10—20户，有些甚甚至高达七八十十户，平均3—8户享用一部电电梯，大走廊式式高密度的布局局导致采光通风风、安全性、私私密性都较差。房型不合理。主要要是体现在厨卫卫的摆放上，如如厨、卫相对，卫卫生间对着厅或或房，厨房对着着厅或房，厨房房置于厅或阳台台上的等等；这些问题都将导致致客户的流失或或导致客户失去去对该类住宅足足够的信任，因因此，在其市场场发展过程中终终究会被消费者者遗弃。3、从配套要求来来看，单身公寓寓对配套设施和和物业服务的要要求苛刻，而且且要求楼案所在在区域具有很大大的优越性，这这对开发商而言言是一种考验。就单身公寓而言，发发展商在售房时时要承诺“生活设施一应应俱全，业主拎拎包即可入住”的物业服务，或或者说是要承诺诺这类物业所描描绘的生活方式式。这是消费者者购买此类物业业的一个重要因因素，购房者在在购买了物业的的同时也购买了了物业背后的服服务、购买了一一种生活方式，那那么开发商的承承诺是否能够最最终兑现就成为为关系到单身公公寓未来发展前前景的重要问题题。六、结论总之，经过本次针针对单身公寓的的市场调查，我我们在初步了解解了其市场情况况的同时，也据据此归纳出以下下几点结论：■单身公寓在过去去的一两年内以以及未来的一两两年内作为市场场的一种稀缺产产品，其成为楼楼市黑马并一路路热销走来是合合理的也是必然然的；■单身公寓作为房房地产市场的一一种过渡性细分分产品，其市场场容量毕竟有限限，一时的“稀缺”很快就将得到到解决，并逐步步趋于饱和。■开发商们对小户户型住宅的开发发一定要保持冷冷静的头脑，要要适可而止、谨谨慎入市，因为为这类物业毕竟竟不可能成为住住宅开发的主流流市场。销售企划部2002年6月113日附：典型单身公寓寓个案介绍■蓝朝部落工地位置：静安区区曹家渡万航渡渡路开发商：上上海静安地产公公司面积范围：24——54平方米主力力面积：32平方米销售单价：60000—8000元/平方米总价范范围：16—38万元得房率：55%总户户数：500户开盘日期：20001年9月销售率：1000%（七天内内全部售磬）所处地段：市区三三级地段物业费费：2.0元/平方米月客源层面：投资客客、公司白领、外外地人。其中投投资客比例较大大。在自住客户户中女性比重较较大配套设施：四梯224户32层；1—8层均为会所，分分布有健身房、美美容厅、网吧、商商务中心、咖啡啡吧、茶餐厅、桌桌球房、便利店店等装修标准：装修标标准为10000元/平方米，木质质防火防盗门，铝铝合金窗户，厅厅、卧由铝合金金玻璃推拉门分分隔；内部装修修以休闲为主基基调，木地板，墙墙体为浅色涂料料，厨房三件套套（（橱柜、脱脱排、灶具），卫卫浴三件套（面面盆、座便器、淋淋浴房），配备备电器插座，电电热水器，通讯讯端口，门卫对对讲系统，宽带带入户等等个案优势：周边商商业、生活配套套设施成熟；交交通便利；面积积、总价控制合合理；是上海市市第一个真正意意义上的单身公公寓项目个案劣势：得房率率低；周边环境境脏乱■青年汇工地位置：黄埔区区陆家浜路、海海潮路开发商：：上海中福地产产公司面积范围：36——60平方米主力力面积：40平方米销售单价：85000—9000元/平方米总价范范围：30—54万元得房率：76—779%总总户数：一期11000多套开盘日期：20001年11月销售率：：100%所处地段：市区三三级地段客源层面：公司白白领、投资客、外外地客（占500%）配套设施：6梯224户28—34层；小区内内配备有独立会会所、网球场、游游泳池、网吧、茶茶馆、美容厅、弹弹子房、阅览室室、商务中心、健健身房、超市等等装修标准：装修标标准为10000元/平方米，木质质防火防盗门，塑塑钢窗，厅、卧卧以木质玻璃推推拉门分隔；内内部装修以居住住休闲为主基调调，厨房卫浴均均为三件套，木木地板、浅色墙墙体涂料；通讯讯端口、灯座、电电源插座、门卫卫对讲系统、宽宽带入户、电热热水器、分体空空调个案优势：交通便便利；得房率高高；小区规模大大，配套齐全个案劣势：靠近杨杨浦大桥，交通通干扰，噪音大大；装修简单，设设计一般■奔腾新干线工地位置：闸北区区宝山路、宝通通路开发商：上上海三宝花苑房房地产公司面积范围：30——42平方米主力力面积：36—40平方米销售单价：56000元/平方米总价范范围：17—24万元得房率：70%总总户数：5000户开盘日期：20001年12月销售率：：100%所处地段：市区四四级地段客源层面：公司白白领、投资客、外外地人士配套设施：3梯112户；顶层景景观会所、商务务中心、网吧、洗洗衣中心、舞厅厅、棋牌室、阅阅览室、家政中中心装修标准：装修标标准1000元/平方米，木质质防火防盗门；；内部装修以居居住休闲为主基基调，木地板，浅浅色墙体涂料，厨厨卫设备均为三三件套；通讯端端口、电源接插插件、宽带入户户、门卫对讲系系统、分体空调调、热水器个案优势：交通便便利、轻轨、MM8新干线；属属于新建楼盘，得得房率高；总价价合理个案劣势：地段较较差；周边环境境脏乱■东渡名人大厦工地位置：虹口区区曲阳路近宝山山路开发商：上上海东渡房地产产开发公司面积范围：41——50平方米主力力面积：45平方米销售单价：69000—7200元/平方米总价范范围：30—35万元得房率：62%总总户数：3500户开盘日期：20002年1月销售率：900%所处地段：市区四四级地段客源层面：投资客客、公司白领（商商住两用）配套设施：2梯116户23层；顶层景景观会所、商务务中心、网吧、舞舞厅、健身房、棋棋牌室、阅览室室装修标准：装修标标准1