2021年房地产估价师考试理论与方法真题及答案

201２年地产价师考理论与方法题及答一、单项择题.非市场价值不是种价值，而是对市场价值以外的各种价值一个（）呼。ﻫA概括性B．描述性C。理论性D．准确性2．下列房地产不是按经营使用方式来分的类型的是（)。Ａ．出租的房地产Ｂ．自用的房地Ｃ．餐饮的房地产D。营业的房产

（精华）3.房产估价的合法原则要求在进行房地产估作业时应以（

)为前提来进工作.公ﻫB．公Ｃ开D．估价对象的合法权益

（精华）4．现实中土地的使用、支配权要受到方面的制约，其中政府的城市规划属于)面制约。A。建筑技Ｂ地权利设置ﻫ．相邻关系ﻫD.土地使用管制

（精华）1/15

5。在房地产权利中，属于用益物权的（物ﻫ．划拔地使用权ﻫ．抵押权

)。ﻫA自D。租赁权

（精华）６宗面积为00m的工业用地，容积率为8，面地价为元/ｍ

.现按规划拟改为商业用地，积率为5。０面地价为0/ｍ2A．B.882

。理论上应补地价（）万元。Ｃ1210ﻫD1272

（精华）７幢可出租房地产尚有１年时间才投入使用，与之类似的现房价格为００元2,现出租的年末净收益为５0元／m

.若折现率ｌ0%和险补偿值１０0元

计，该幢房地产目前的价应为)/m2

。ﻫA．4400B4４09ﻫＣ．４5ﻫＤ.4４55

（精华）８是影响房地产价格的区位因素是(

）。Ａ．位置Ｂ通C．人ﻫＤ．环境９．同区位的甲、乙丙三种房地产，当价格变化百分比为％,需求量变化百分比分别为％、％、０,则甲、乙、丙三种房地的需求的价格弹性数值类型分别是（。2/15

A．富有弹、单一弹性、缺乏弹性ﻫB.完全性、单一弹性、完全无弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性单一弹性、完全无弹性

（精华）1０．现实中，房地产市场上某种房地在某一时间的供给量().A。存量新开发量+其他种类房地产转换为该房地产量-该种房地产转换为其类房地产量拆毁量B．存量＋开发量＋该类房地产与其他种类房地产之转换总量+毁量ﻫＣ．存量+新发量空置房拆毁量ﻫ.存+新增工量拆毁量

（精华）11.市场比较法中，采用间接比较对可比例价格进行个别因素修正，其中可比例的个别因素优于标准个别因素得103，估价对象的个别因素劣于标准个别素得98，则个别因素修正系数为）。ﻫA。。0５B。．9８C．。9D．。03

（精华）1２．征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括)。A.征管理费3/15

B。耕地占税Ｃ．安置补助费Ｄ.耕地开费

（精华）13.建筑物的(）规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影A．体量B.结构ﻫ。设施D.层高

（精华）14。可比实例实际成交格为3400/2

,以估价对象为1０0可比实例交易情况分值为102,房地产状因素分值为98,则估价对象的准价格为（）/2A．３6B．９864ﻫＣ.３５38。78

。D．3266.6７

（精华）15．酬率为（）与所入的资本的比率。ﻫA。净收益Ｂ。投资回ﻫＣ．投资回报D．收益１６．某宗房地产交中方付给卖方250０元m

，交易税费均由买方负担。知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的５纳有关税费方按正常价格的纳有关税,则该宗房地产的正常成价格最接近于(A.２２B．2500

）元/。4/15

C．５75D．

（精华）17。列关于建筑物寿命经过年数的说法中，正确的是（）ﻫ。建物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年B.建物的经济寿命长于自然寿命效经过年数也可能长于实际经过年数Ｃ．建筑物的经济寿与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等Ｄ。筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可短于也可能长于实际经过年数

（精华）１．某商业房地，在取得40土地使权的当年开始建造，建造期3,建物经济寿命６年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。ﻫA.37B．4ﻫﻫD．63（精华）１。因技术革新设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（

).A．自然折B.物折旧ﻫC功能折旧D.经济折旧

（精华）２。通常房地产发投资利润率的计算基数为（

).Ａ地取得成本+发成本ﻫB土地取得成本+发成本+5/15

管理费ﻫC．土地取得成本开发成本+管理费用销售费用ﻫ．开发完成后的房地产值

（精华）２．下面对假设发法适用条件的表述最为准确的是（）。A．新开发地产项目B。用于出用途的房地产项目Ｃ．具有投资开发或开发潜力的房地产ﻫD．于投资或再开发的房地产

（精华）22．期趋势法是运用预科学的理论和方法，特别是(）和回归分析，对房产的未来价格做出推测、判断的方法。A．指数平分析ﻫB．势拟合分析Ｃ．时间序列分Ｄ。相关分析

（精华）23.开发经营期的起点是假设的（

).Ａ。开工日ﻫＢ。取得估价对象的期C.取得待开发土地的期Ｄ．开始出售开发完后的房地产的日期

（精华）24。一宗房地产总价为万元综合资本率为％，土地资本化率为,建物资本化率为8％则该宗房地产的土地价格为(）万元（收益可视为限年）。6/15

A.3B．ﻫ。ﻫD60

（精华）25．宗房地产，已知建物的重置价格为100元m2

，成新率为７％,地产年净收益为１０元/,土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8,则房地产的价格为）/ｍ

。ﻫA．17０B.200０ﻫ．2100D．２

（精华）2６．临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得，这修正实际上为（）。A。交易情修正ﻫB．易日期调整C．房地产状况调整D．区域因素整

（精华）27.从事房地产估价，首先要有房地产).ﻫA.价业务B．估价目ﻫ．估价对象Ｄ．估价程

（精华）28.某宗房地产的收益期限为4０年，判定其未来每年净收益基本上固定不变,通过预测得知其来４年的净收益分别为2５元、万元、万元、25万元，报酬率为0％。该宗房地产的收益价格为（B．２4．C.268．

)万元。A。22.７６Ｄ29８．３３

（精华）7/15

29．本化率构成中，流性补偿的流动性是指

）A．房地产发企业自有资金周转的速度Ｂ。估价对象房地产为现金的速度C．估价对象地产带来净收益的速度ﻫD房地产开发企业流动资金周转的速度

（精华）30.在某商业街深度矩形土地，前后两面临街前街路线价(土地价）为30０/2

，后街路线价为2000元/m

.那按重叠价值估价法计算,其前街影响深度为(

）.A．％Ｂ20％ﻫC15D.25%

（精华）31．列关于路线价法中,不正的是（）ﻫA。路线价法实质是一种市场法其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原B.路线价法适用于镇街道两侧商业用地的估ﻫＣ．运用路线价法的提条件是街道较规整，两侧临街土地的列较整齐ﻫ.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

（精华）３．某宗面积为０0０m2

的房地产开发用地，场价格（按面地价)为800元/2，容积率为２,受让人需按照受让价格的3缴纳契税等税费，则土地取得成本为()万8/15

元。A.84B864ﻫC．82D.904

（精华）3３．某大厦总建筑面积10００ｍ

,房地总价值6000元,其,土地总价值２万元.某人拥有该大的某一部分，该部分的房地价值为18万元,筑面积为240m照土地价值进行分摊则该人占有的土地份额为(A。２。B.30%C.3.8％Ｄ7.2（精华）34.影响房地产价格的环境因素不包括）。A．大气环B。声觉环ﻫ．卫生环境D治安环境（精华）

。如果按）。3５．在影响房地产价格的各种因素中市”属于（）ﻫ．社会因B.环因素ﻫＣ人口因素D．行政因素

（精华）二、多项择题.不同的估价目的影响估价结果,是因为()。Ａ．估价目的不同,估价对象的范围可能同B.估委托机构的不同估的性质可能不同ﻫC.价时点的9/15

不同，估价方法也可不同Ｄ．估价时点的不同评估的价值类型可能不同Ｅ．估价依据不同,估价应考虑的因素可不同

（精华）2．建筑物区分所有权包括（）等ﻫＡ.按份共有所有权ﻫB。专有部所有权Ｃ．共同关系成员权D.共部分持份权E．长期使和租赁

（精华）3．房地产的最高最佳使用状态应该包（）Ａ．最佳区ﻫＢ最佳规模C.最佳用途ﻫD．最佳集约度Ｅ．最佳收益

（精华）４下列情形中，通常会引起房地产格降低的有（）A．农用地为非农建设用地B.在字楼旁新建大型游乐场ﻫ．住宅区道路禁止货车通行D。在住宅区新建一条全封闭的高速公路E．常常遭洪水威胁

（精华）５．估价项目完成后,应归档的估价资包括（）.A．实地查记录Ｂ．委托人名片C.价项目来源和接洽情况ﻫD．估价中的不同意见E。估价报定稿之前的重大调整或修改意见10/15

（精华）

６．以下说法满足最最佳使用的条件有（)A．法律上可B.技术上可C．价值最大ﻫD.权益上允许E.经上可行

（精华）７。房地产价格构成的开发成本包括(

）。Ａ．取得土地使用权的出让金或转让金ﻫＢ.基设施建设费C.公共配套设施建设Ｄ．勘察设和前期工程费E．管理费

（精华）8．运用路线价法估价的步骤包括（）等.Ａ。调查评估路线价B.计算临街土的价值C.求取可比实例价格ﻫD.分路线价区段E。交情况修正（精华）9.功折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、后或过剩所造成的建筑物价值的失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（

)等ﻫA.意外破坏的损毁B.市供给的过量。建筑设计的缺陷Ｄ人们消费观念的改变E。周围环条件恶化

（精华）1０．下列关于估价上的建筑物折旧的法中，正确的有（）A。估价上折旧与会计上的折旧有本质区别11/15

B．建筑物折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价的差ﻫ建筑物的折就是各种原因所造成的价值损失D．建筑物的旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价与市场价值之间的差E．建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

（精华）11.在实际估价中,用假设开发法估价结果的可靠,关键取决于（）。A．房产具有开发或再开发潜力B．将预期理作为理论依据ﻫ正确判断了房地产的最开发方ﻫＤ．正确量化了已经获得收益和风险Ｅ。正确预测了未来开发完成的房地产价值

（精华）１。在划分路线区段时，应符合的条件包括（）。A．形状相B.在一条街道上只有一个路线价区段ﻫC．面接近ﻫ。地块相ﻫ。可及性相当

（精华）1３．房地产估价所评估的是房地产的()。A.投价值ﻫB。账面价值Ｃ．市场价ﻫD．用价值ﻫE。交换价值

（精华）14．接资本化法的优点包括（）Ａ需要预测未来许多年的净收益，常只需要测算未来第一年的收益B。指明了地产的价值是其未来各期净收益的现值之，这既是预期原理最形的表述，又考虑到了资金的时间价12/15

值，逻辑严密有很强的理论基Ｃ。每期的净收益或金流量都是明确的,直观且易被理解D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模相同的类似房地产来求取适当的资本化率E。资本化或收益乘数直接来源于市场上所显示的收与价值的关系，能较好反映市场的实际情况

（精华）15．地产估价中，估价法的选择由)综合决定的ﻫ．估价象的房地产类型ﻫB估价方法适用的象和条件C。估价人员的技术水平D．委托人的殊要求ﻫE．所收集到资料的数量和质量（精华）三、判断1。估价假设是指一个房地产估价项目房地产估价师对于那些估价所必要,但不能定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（

)2ﻫ。房产价格通常有上下波动短期内可以看出其变动律和发展趋势。（）ﻫ３现实中有时评估的不一定是开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城房屋拆迁是强制性的,所以城市拆迁房屋估价不应采用公市场价值。（）４。就使用价值与交价值相对而言,房产估价所评估的是房地产的交换价值

）13/15

5.在场法估价中，可比实例的房地产状况，该是可比实例房地产在待估房地的估价时点下的房地产状况.()６。在同一地区、同时期的房地产，其资本化率相同。（）7．在土地的基础设施完备程度和场地整程度来讲，七通一”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价。（8.建物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格日起计，建造期不应计人（）9。对于有规划限制条件但尚未明确的地产，也可以适用假设开发法（

)1ﻫ０．实际观察法不是直以建筑物的有关年限（特别是实际过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际耗程度。()11。在毛收入是假定房产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（

)12ﻫ交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格（）ﻫ.在运用准地价法进行估价时，进行交易日期调，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期的值。)１人密度过高会导致生活环境恶化，而有可能降低房地产价格。（

)１。房地产供给限性的本质，主