2023年下半年重庆省房地产估价师制度与政策评估结果和报告送达考试试卷

20２3年下半年重庆省房地产估价师《制度与政策》:评估结果和报告送达考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为１８0分钟，总分１00分，６0分及格。一、单项选择题(共2５题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）１、在房地产周期循环过程中,空置率连续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段ﻭD.第四阶段2、某家房地产公司获得贷款１１000万元，期限为2年，年利率为１2％，若借贷双方约定按季度付息,则房地产公司每次为该笔贷款支付的利息总额是(）万元。ﻭＡ．１２0

B.200

C．220

D．2４03、商品房预售协议登记备案的申请人是__。

A．商品房销售代理机构ﻭＢ.商品房预售人ﻭC.商品房购买人

D.商品房购买人和商品房预售人4、下列关于路线价法中,不对的的是＿_。

Ａ.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近,是房地产价格形成的替代原理ﻭＢ．路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价ﻭC．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐ﻭＤ.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求基平均价格５、下列关于征收土地的表述中,对的的是__。

Ａ．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安顿补贴费只能发放给安顿单位ﻭC．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

Ｄ．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金６、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文献的总称。ﻭA：国务院各部委

Ｂ：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会ﻭC：国务院ﻭＤ：全国人民代表大会及其常务委员会

E：执行层的组织协调7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供应量为．【20２3年考题】ﻭA:存量＋新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C:存量＋新开发量＋空置房量-拆毁量

D：存量+新增竣工量-拆毁量

E:工业用地的监测点评估价格８、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由()负责。ﻭA．开发商

Ｂ．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位9、在现实中重要存在着下列相邻关系_＿。

A．通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系

B．通风、采光、排水、排污的相邻关系和和谐睦邻的相邻关系

C.和谐睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系ﻭD.通风、采光、排水、排污的相邻关系,和谐睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系10、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。

A：基本因素ﻭB：首要因素ﻭC:一般因素ﻭＤ：重要因素

E：借款协议

11、20２３年1月21日,B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金１００0万元,该土地使用权出让协议规定此项目于２02３年３月1日动工开发。后因建设资金未到位,直到２023年10月20日仍未进行。这时土地出让者。ﻭA：可以无偿收回土地使用权

Ｂ：可以征收20０万元以下的土地闲置费

C:可以对B公司处以相称于土地使用权出让金20％的罚款ﻭＤ：既不能收回土地使用权,也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：房地产估价机构必须加盖公章1２、资本化率构成中,流动性补偿的流动性是指__。

A．房地产开发公司自有资金周转的速度

B．估价对象房地产变为钞票的速度

C．估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发公司流动资金周转的速度1３、以集体所有制公司的房地产抵押的必须经通过。

Ａ:集体所有制公司工会ﻭB:集体所有制公司职工(代表）大会

C：集体所有制公司股东大会ﻭD:集体所有制公司董事会

E：执行层的组织协调１4、某幢楼房的土地总面积500㎡,总建筑面积1０00㎡，某人拥有其中8０㎡的建筑面积。假如按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A:６%ﻭB：7%

C:8％

D：９%

E:工业用地的监测点评估价格1５、《中华人民共和国协议法》规定，租赁期限不得超过年,超过部分无效。ﻭA:10ﻭB：2０ﻭC:25ﻭD:30

Ｅ：执行层的组织协调16、施工单位签署质量合格的文献上，必须有的签字盖章。

A:注册建筑师ﻭB：注册结构工程师ﻭC：注册建造师ﻭＤ：注册监理工程师

E：执行层的组织协调1７、拟定用于敏感性分析的经济评价指标,通常采用的指标为__。ﻭＡ．投资回收期

B．内部收益率ﻭＣ．财务净现值ﻭD．开发商利润18、某开发公司申请贷款5０００万元，该公司的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年,项目风险等级为A级,该贷款综合风险度是。

A：18%

B：２５％

Ｃ:３０％ﻭＤ:50%ﻭE：借款协议19、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。ﻭＡ.《中华人民共和国注册会计师法》ﻭB.《中华人民共和国会计法》ﻭC.《中华人民共和国注册会计师管理条例》ﻭD．《中华人民共和国会计管理条例》20、下列关于写字楼租金的表述中对的的是。ﻭA：基础租金是租户能接受的最低租金

B:基础租金低于市场租金时,应当考虑调整到市场租金水平ﻭＣ：写字楼市场比较抱负的状况下，市场租金一般低于基础租金ﻭＤ：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

E：借款协议21、在房地产交易中往往需缴纳一些税费,涉及__。①营业税；②土地增值税；③交易手续费;④契税；⑤补交土地使用权出让金;⑥印花税

Ａ.①③④⑤⑥ﻭB．①②④⑤⑥

C.①②③④⑤

D．①②③④⑤⑥22、收集记录资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用＿＿方式设立调查项目表。

A.判断提问ﻭＢ.多项选择ﻭC.单向选择

D.书面提问２3、货币供应层次中，为狭义货币。ﻭA:=钞票流通量

B:=单位和个人的活期存款ﻭC:=+单位和个人的定期存款＋其他存款

D：=+＋+政府存款ﻭE：执行层的组织协调2４、关于市场法的说法,错误的是。

A：测算结果容易被人们理解、认可、接受

B：测算结果有时并不一定是合理、真实的

C:需要估价师对本地房地产市场行情有足够的把握ﻭD:每个影响因素对可比实例成交价格的影响限度都可采用定量分析予以量化

E：工业用地的监测点评估价格25、专家认为,从历史多个周期变化的资料中计算出的，就是房地产市场自然周期中的平衡点。ﻭＡ:空置率ﻭB:长期平均空置率

C：吸纳率

Ｄ：长期平均吸纳率ﻭE：借款协议二、多项选择题(共2５题,每题２分，每题的备选项中,有２个或２个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)1、某公司拥有一办公楼,建成于1996年1月,1９9９年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起）。在20２３年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为４5年,则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。ﻭA.4５ﻭＢ.5０ﻭC．52

D.552、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是＿＿。

A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

Ｂ．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证ﻭＣ．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证3、下列情况,国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A:土地使用者因迁移、解散、撤消、破产或其他因素而停止使用土地的

Ｂ:国家为了公共利益的需要和城市规划的规定收回土地使用权ﻭC:各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权ﻭＤ：不按批准用途使用土地ﻭE:未经原批准机关批准，连续一年未使用土地４、实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成涉及。

A：物业服务成本

B:法定税费

C：物业服务公司的利润ﻭD:物业服务支出ﻭE:物业服务公司的酬金5、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于．【2０23年考题】

A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积

B：拆迁入提供的被拆迁房屋的面积ﻭＣ：拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果ﻭD：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果ﻭE：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积6、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅,假如该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。假如抵押贷款的期限为2023，按月等额偿还,年贷款利率为6%，则月还款额为元。ﻭA：1655.33

B:1７19．4３

C：1743.69ﻭD：2１49．２9ﻭE:借款协议7、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,价值的高低重要取决于。

Ａ：未来净收益的大小ﻭB:获得净收益的可靠性

C：获得净收益期限的长短ﻭＤ：获得净收益预期ﻭＥ：估价对象的现值８、投资者进行房地产投资的重要目的是。ﻭA：财富最大化

B：保值增值ﻭC：减少投资组合的总体风险ﻭＤ:减少通货膨胀的影响ﻭE:借款协议9、下列风险中属于系统风险的是。ﻭＡ：比较风险ﻭB：市场供求风险

C:未来运营费用风险

D：持有期风险

Ｅ:借款协议10、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。

Ａ:考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值

B：考虑抵押后的公开房地产市场价值

C：考虑查封后的公开房地产市场价值

D:公开房地产市场价值,不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响ﻭE：执行层的组织协调

１1、下列房地产开发公司融资方式中，属于债务融资方式的有。ﻭA：发行公司债券ﻭB:向银行借入信用贷款

Ｃ:房地产开发贷款ﻭD:在公开市场上发行股票

E:土地储备贷款1２、某在建工程预计一年后建成,也许存在情形的估价有＿＿哪几种。

Ａ.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格ﻭB．估价时点为现在,估价对象为未来状况下的价格

C.估价时点为未来,估价对象为未来状况下的价格

D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格

E.估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格１3、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是__。

A.市政规划方案选择ﻭB.项目构成及平面设计ﻭC.建筑规划方案选择ﻭD．市场调查分析14、影响消费者购买行为的因素涉及社会文化因素、个人因素和。

A:经济因素ﻭB：心理因素

C：环境因素

Ｄ:政治因素

Ｅ：借款协议15、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。ﻭA：房产税ﻭB:增值税

C:消费税ﻭD:营业税ﻭE:流转税1６、房地产开发项目所采用的建筑工程施工协议文献优先解释的顺序为__。ﻭA.协议协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书ﻭＢ．图纸、投标书及其附件、协议协议书、工程报价单或预算书

C.协议协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸ﻭD．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、协议协议书17、下列风险中属于系统风险的是。(２023年试题)ﻭA:比较风险ﻭB:市场供求风险ﻭC:未来运营费用风险ﻭD：持有期风险

E：借款协议18、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的５%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方250０元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方承担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的所有税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元／m2。ﻭA.２023．８0

B．22１4.29ﻭＣ．２３3６．45ﻭD．２４47.371９、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市，年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据()应按服装店用途进行估价。

A．合法原则ﻭB．最高最佳使用原则ﻭC.估价时点原则

Ｄ．替代原则20、下列关于地方性法规，表述对的的是。

A：其制定主体重要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会ﻭB：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要,也可以制定地方性法规ﻭC：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行

D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规,不能与法律、行政法规相抵触

E:省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超过本行政区域范围21、下列不属于房地产中介服务特点的是。ﻭＡ:人员特定

B：时间准确

C:委托服务

D：服务有偿

E：执行层的组织协调２2、一般来说,投资于房地产信托基金(ＲEITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这重要是由于REITs具有_＿。

A.较高的收益性

B．较强的流动性ﻭC．直接融资的功能ﻭD．抵御通货膨胀影响的功能23、房地产交易活动的部门__。ﻭＡ．房地产管理部门ﻭB．房地产中介机构ﻭC.房地产交易所ﻭD．房地产市场24、城市房