房地产项目前期物管(示范区样板房售楼部)管理及相关标准

xx集团前期物管（示范区、样板房、售楼部）管理及相关标准制定标准目的通过对示范区、售楼部、样板区的优质物业服务，来保证客户舒适尊贵的服务体验，使客户对项目树立良好的印象，并且对项目的未来和开发商的实力更加坚定信心，创造良好的市场口碑。最终促进项目整体品牌推广和带动产品的销售。二、前期物管的部门职能1.营销现场（包括示范区、售楼部、样板房和样板区）综合管理和业务监督。2.营销现场客户礼仪接待工作。3.营销现场公共秩序维护和安全防范管理，及车辆行驶停放管理。4.营销现场的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通工作。5.营销现场绿化的养护和管理。6.营销现场设施设备的运行、维修、养护和节能管理。8.配合开发公司作好营销推广宣传活动。前期物管组织框架及工作职责（根据项目大小及档次，人员数量配置不同）。安保主管工作职责（1名）：主持全队工作，坚决执行物业经理指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫和客户服务工作。对所有保安员的管理，督导训练及考核。每日检查保安值班日记内容，发现问题及时处理。督导保安值班注意礼节及相关规定执行状况。定期组织保安人员学习业务知识和军训及进行消防训练。熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。每日不定时进行查岗和晚上不定时查夜，并及时纠正保安人员的违纪行为，督促保安人员巡视样板区域。负责制定每月值班安排表及人员异动管理。负责对宿舍及生活水电的管理。突发事件的处理（如火灾，偷盗，打架，工伤等）及与消防治安单位的联系。警报系统，消防设施的保养维护，检查，申购与验收。负责对所有保安用品的分发，使用和回收监督，管理。做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。门口安保工作职责及人员分配人员分配：项目主入口一名，两人轮换门前迎宾岗人员应整理好个人的仪容仪表，车辆指挥动作规范，精神饱满。车辆行至距岗位五步远时军姿敬礼，示意停车。礼貌的问候并询问是否为看房的客户，在得到肯定答复后指引客户指定停车区的方向，同时通知停车区安保人员。打车来的客户要主动为客户打开车门，如多人乘车则先打开右后门，再打开其它车门。向客户指引售楼处入口方向，同时通知售楼处迎宾岗位人员。开车门规范动作：一手开车门，一手挡住车顶楣请客户出车厢。下雨或太阳照射严重时提供并协助客户撑伞。当有客户问及销售情况时，应礼貌简明回答，如有不清楚或不确定的事项要引导客户咨询现场销售人员。停车场安保工作职责及人员分配人员分配：项目主入口一名，两人轮换在接到门前迎宾岗的通知后，当车辆行驶至岗位五步远时敬礼，指挥客户车辆停放整齐。车辆指挥动作规范、简便，精神状态饱满。主动为客户打开车门，如多人乘车则先打开右后门，再打开其它车门。开车门动作需规范，一手开车门，一手挡住车顶楣请客户出车厢。客户下车后向客户指引售楼处入口方向。下雨或太阳照射严重时提供并协助客户撑伞，太阳辐射严重时提供遮阳板盖住车辆挡风玻璃。引领客户行进时，走在客人左前侧1米左右距离，并附有必要的手势。当有客户问及销售情况时，应礼貌简明回答，如有不清楚或不确定的事项要引导客户咨询现场销售人员。妥善保护客户的车辆不受任何外力损坏。售房部、样板区安保工作职责及人员分配人员分配：两个岗位各一名客户到访时行军姿敬礼，然后指引客人进入样板区和售房部。礼貌劝阻衣冠不整及无关人员进入样板区及售房部。如有情况及时通知领导并采取措施制止。检查临时施工单位人员，负责登记施工人员进出信息。实施物品出入管理，货物出入与出门凭证保持一致。当有客户问及销售情况时，应礼貌简明回答，如有不清楚或不确定的事项要引导客户咨询现场销售人员。参观样板区的来访客户如需拍摄，需佩带售楼处“摄影证”。未佩带“摄影证”的来访客户，本岗位保安需小步快跑至身前，军姿敬礼，口头礼貌阻止其拍摄行为：“请不要拍摄，谢谢您的合作。”等待客户取消拍摄后，该岗位保安归位。发现区域内的治安、消防、水浸等异常情况，及时通知领班并在现场采取必要措施。夜间巡逻安保人员配备：2名保安巡逻路线应覆盖营销现场区域内各重点部位，应保持巡逻区域内的设施、设备及消防设施器材完好，发现损坏及时报修。巡逻岗保安人员对夜间临时施工人员进行巡视。发现区域内的治安、消防、水浸等异常情况，及时通知领导和后勤部门，夜间无法及时修复的需在现场采取必要措施。发现可疑人员需上前询问和检查并劝离无关人员，如有情况及时通知公安部门并采取措施制止。电瓶车驾驶员人员分配：1名电瓶车应停放在指定的地点等候，除看房客人、销售人员、公司领导外（看房客人应由销售人员陪同），其他人应谢绝乘坐，说：“对不起，这是看楼专车，请您谅解”。接到通知后，驾驶员应站立于驾驶座旁，等待客人全部上车座稳后，驾驶员应军姿敬礼，说：“欢迎参观***。”然后上车。车辆启动前，应提醒客人：“请抓好扶手，车辆马上起动了。”车辆行进中不要主动与客人谈话，认真注视前方情况，如有客人主动提问时做简明回答。车辆转弯或行人较多时，减速行驶车速保持在5公里/小时以下。车辆转弯时应提醒客人：“车辆转弯请抓好扶手。”路上行人较多时减慢速度，按一至二声喇叭提示，注意使用文明用语。到目的地车辆停稳后才能让客人依次下车。保洁主管（1名）工作职责：按周编制管辖区域各部门（岗位区域）工作日程，并负责组织实施。巡视清洁作业区域，对分担区域的保洁质量、进度、安全进行督导和控制。负责保洁人员考核、奖惩工作。负责管辖区的《采购计划》编报及《保洁作业日记》填报工作。负责与业主方的协调及出现问题的疏导和解决。负责管辖区域清洁药剂、工具及设备的保管及保养工作。负责新上岗员工保洁培训工作。每日负责主持保洁员工班前班后例会。负责员工的仪容仪表检查工作。案场保洁：1名服从并执行上级的工作安排，保持良好的工作状态准时上岗。按照操作规程和工作要求做好售楼处卖场、办公区域和卫生间的清洁卫生。负责检查责任区域内各种设施设备的完好程度并及时报修。对在物业范围内捡到的一切遗留、遗弃物品要及时如数上缴，不得私自处理。正确使用各种清洁设备，对使用后的设施设备进行妥善的清洁保养，及时放回指定场所。下班前要清理工作场所及各种用具，清点所有物品，如有丢失要及时查找并报告。合理使用各类清洁剂及水电，尽量降低成本。保持良好的仪容仪表和精神面貌，随时向客人提供礼貌服务。掌握物业基本服务设施布局和服务项目，能及时回答客人咨询，帮助客人解决困难。售楼处内植物的日常养护。园林示范区(包括样板区)保洁人员配备：～5人工作职责：示范区入口处每天都必须几次彻底清洁。以保证良好的企业形象。示范区外车道每天清扫而且要用水去冲洗，每周刷洗。所有的植物每天检查、浇水，将垃圾、烟头收走。清洁所有的垃圾筒，每天将所有的垃圾放在指定位置。所有口香糖和杂草从车道上清除，发现裂缝、损坏及时汇报给领导。墙上的污渍及时去除。售房部的门窗清洁和示范园林中各种指示牌的清洁。示范区植物的日常养护。示范区喷泉、水池每周彻底清洗一次。样板房保洁人员配备：每套样板房1名工作职责：样板房地面、墙面和家具饰物的清洁和擦洗。负责定期对使用过的鞋套进行清洗。在样板房中见到客人要微笑问好。样板房的清洁要在每日正式接待客户之前或下班之后进行。负责样板房中门窗的清洁。负责样板房中植物的日常养护。负责样板房的物品不被损坏及丢失。后勤主管1名向物业经理建议及提交绿化维护和项目保养计划。管理及统筹后勤部运作和工作执行。监察各二次装修工程过程是否符合标准。监察样板区公共用电和用水量，并设法省电省水。监察项目各系统之运行情况，并设法加以改善。监察和确保项目所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期检查、测试和保养。保证售房部水吧正常运行。保证示范区食堂正常运行。每月向物业经理提交工作报告。绿化养护人员一名室外绿地养护人员应按统一着装，佩戴胸牌，仪表仪容整洁端庄。养护工具应随身携带，不允许随意放置。养护作业时不应妨碍营销的正常活动。售房部室内植物的日常养护指导和病虫害的处理。户外植物的养护，养护完毕后妥善处理养护现场，保持地面清洁，无污水、积水。植物病虫害的防治和过冬植物的处理需完全按照标准流程和专家指导。植物花卉在日常放置和施肥过程中，应确保无有害或刺激性异味释放，保持空气清新。维修技工一名按设备设施特性及保养要求制定适宜的维护计划并实施，保持管理区域内设备设施正常运行，监测指标符合要求。维修人员按规定着统一制服，佩戴胸牌，持有效操作证书上岗，安全操作。建立健全设备设施档案，满足设备设施正常维护与运行，维护保养记录清晰、全面、完整、正确。文明有序作业，最大限度地减少对环境和客户的影响及员工的人身危害。特种设备的维护保养应委托具有相应资质和能力的专业维保单位，由法定专门机构按规定频度进行检验，确保有效期内安全运行。无资质人员不得自行维修和维护。水吧服务人员2名水吧人员应提前10分钟到岗，整理好个人的仪容仪表。检查岗位物品是否摆放在指定位置和各种设施设备和器皿的清洁和完好。客人到访并在洽谈区入座后，主动上前向客户问好同时递上水单，礼貌的询问客户需要哪种饮品。对多次到访和熟悉的客户要记住客户的喜好，同时要记录每一名客户所点的酒水名称和特别要求。按不同饮料的制作程序和标准迅捷的进行准备。以女士及老年人优先的原则（如有儿童，则儿童优先）进行服务。在把饮料放在客人的桌上以前，轻声的提醒客人“对不起，请您慢用”。服务时要随时走动，注意观察，勤换烟灰缸（烟灰缸中有三个烟头时应更换）。客人离座后，要及时的将杯具或桌面清理干净，将桌面上原有的物品整理好，并整齐的摆回原位，达到能够接待下一桌客人的状态。将客人使用过的杯具及相关器具收回到酒吧后，及时按照洗消程序及标准进行清洗，然后用消毒柜进行消毒处理。每天下班前清点器皿的数量和饮品等物料数量，并做记录。如物料缺少需要补充，则应及时向后勤主管提出申请。食堂人员2名工作职责热爱炊事工作，树立全心全意为公司员工服务的思想，态度热情，平等待人，遵纪守法，加强工作责任心，做到优质服务。服从分配，认真做好所分配的工作，遵守劳动纪律，做到出勤出力，有事有病要及时请假。加强业务学习，不断提高烹饪技术水平，虚心听取公司员工意见，使员工吃得实惠，吃得满意。关心集体，爱护公物，节约用电、用水、用气。合理使用粮油调味品，固定设备要爱惜，勤保养，做到轻拿轻放，经常清理，妥善保管，严格执行食品卫生法，注意清洁卫生。注意个人卫生，坚持穿戴工作服、帽上班，做好四勤；勤洗手，勤洗澡、勤洗衣、勤换工作服、帽。前期物管工作标准第一节：保安管理标准（一）仪容仪表1、服装：各岗位员工必须着本岗位制服上岗，着装统一。制服应勤洗勤换，确保制服的干净、整洁、无污迹、油渍。制服应平整、挺括、无皱褶。制服应完好无损、不开线、不掉扣。制服应扣好扣子，不得翻起衣领，不卷起制服袖子、裤脚。按规定佩戴帽。按规定打领带、扎腰带。员工上岗须穿黑色袜子并将其拉展。下班后不得穿制服回家。2、服务铭牌：员工上岗须戴铭牌，统一戴在左胸，位置与地面平行，不得歪斜。铭牌应字迹清晰、完整。3、个人卫生：员工上岗前应整理个人卫生，做到整洁、干净、无异味。员工不得留长指甲，保持指甲干净。男性员工不得留长发，小胡子，长鬓角。女性员工不留奇异发型，发型应美观大方、整洁。4、饰物：员工上岗可戴饰物手表，结婚或订婚戒指。员工上岗不得戴贵重戒子、耳环、手镯、项链。（二）形体动作1、站姿：站立服务采用跨立式。站姿应优美，精神饱满，表情自然，面带微笑。站立时应两眼平视或注视服务对象，不斜视客人或东张西望。2、走姿：行走时动作文雅，面带微笑，自然大方。两眼平视，正对前方，身体保持垂直平稳，不左右摇晃，无八字罗圈腿。步速适中，（每步45cm，每分钟90步），注意前方。与客人相交时，微笑问好，侧身让道。引导客人行进时，主动问好，指示方向，走在客人右前方1.5－2步距离处，身体略为侧向客人。行进中与客人交谈，应走在客人侧面0.5步处或基本与客人保持平行，转弯先向客人示意指示方向。3、坐姿：当班或与客人交谈需坐下时，坐姿平稳、端庄、自然、面带微笑。两脚并齐，两手垂于体侧或放在两腿上，重心垂直向下，双肩平稳放松。坐下服务或与客人交谈时，两眼注视客人，精力集中，不斜视客人。4、手势：为客户服务或与客户交谈时，手势正确，动作优美、自然、符合规定。手势幅度适中，客人易于理解，不会引起客人反感或者误会。使用手势时，尊重客人的风俗习惯，注意同语言结合，不用可能引起客人反感的手势。（三）服务质量1、主动热情、用户至上：牢固树立用户至上，用户满意第一的观念，以高度的责任心对待本职工作。想用户之所想，急用户之所急，服务于用户开口之前。注重礼貌，态度和蔼，待客诚恳，一视同仁。2、耐心周到，体贴入微：服务有耐心，不急躁、不厌烦、操作认真。不怕麻烦，有忍耐精神，忍辱负重，一视同仁。3、礼貌服务，举止文雅：注重仪表仪容，感观庄重、大方。说话和气，语言亲切，称呼得体，使用敬语。服务操作和举止言行文明、大方、规范。尊重服务对象的风俗习惯，注重自身的礼貌修养。4、助人为乐，施以亲情：亲情对待所有服务对象，尤其对老弱病人应主动照顾，问寒问暖，细致服务。对残疾人服务更要细心周详，体贴入微。努力为有困难的客人提供帮助，对客人的求助不要说“不”。（四）礼节礼貌1、日常礼貌：对客人谦虚有礼，朴实大方，表情自然，面带微笑。尊重客人的习俗和习惯，不品头评足，按客人的要求和习惯提供服务。严格遵守约定的时间，不误时，不失约，快速准备提供服务。上岗或在公共场所，不高声呼叫，动作轻稳，声音柔和，不打扰人。主动为客人提行李，爱护客人物品，轻拿轻放，不翻动客人物品。同客人交谈时注意倾听，不随意插嘴或打断客人的谈话。不说对客人不礼貌的话，不做客人忌讳的动作。2、使用敬语：根据时间、场合、对象，正确运用迎接、问候、告别等敬语。对客人要用请求、建议、劝告式语言，不准用否定、命令、训戒式语言。服务中要平心静气，有耐心，不和客人争吵。服务语言应使用普通话和规范语言，不用俗语、俚语和粗语。（五）工作纪律严格遵守工作时间，不迟到，不早退，不无故旷工，不擅离职守，自觉请销假。认真做好班前准备和交接班工作，没有接班不准擅自离岗。上岗前检查个人服装，仪表仪容，保持饱满精神和愉快情绪。上岗前不准喝酒和吃有异味的食物。上岗时不喝带有酒精性饮料。上岗时不准吃零食、吸烟、聊天、打闹；不准做与工作无关的事情，不打接私人电话。不准向客人索要物品，小费和私收回扣；不准擅自接收客人礼物。不准讽刺、挖苦、刁难客人，严禁与客人争吵、打斗。不准乱动客人设备、物品，不准私拿客人遗弃或遗失物品。不准蒙骗客人，不准乱收费，不准私自向客人兜售与工作无关的产品。不准私自动用和侵占公物。不准向客人泄露单位内部情况。（六）言行禁止：禁止在客人面前打喷嚏、打哈欠、伸懒腰。禁止在客人面前挖耳朵、鼻子、眼屎，搓泥垢，抓头痒，修指甲，照镜子。禁止在客人面前剔牙、打饱嗝。禁止随地吐痰、乱扔果皮纸屑、烟头或杂物。禁止上岗时吃零食、吸烟、聊天、打闹、做与工作无关的事情。禁止敞胸露怀、挽袖撸腿、歪戴帽子、随意蹲坐。第二节保洁员管理一、保洁员管理目标示范区达到5S标准(整洁度、舒适度、美感度)；室内温度保持夏季（25度左右），冬季（22度左右）；保持室内空气清新、干湿适宜。销售大厅整体环境较洁净，办公物品摆放有序；接待区域：地面整洁光亮、桌椅摆放整齐；前台接待台：台面整洁、加配鲜花，接待台里面办公物品摆放非常整齐，电话放置规整，接待台下面无杂物；签约台：整体整洁，合同内容公示全面，电脑、打印机等办公设备摆放规整且洁净；员工办公室：办公桌面无污迹、办公文件及用品摆放整齐；样板间：专人负责保洁、整理，有客户看房时能热情服务并简单介绍；售楼大厅内的背景音乐以柔和、抒情为主，音量适中（背景音乐播放由保安人员负责）；灯具照明无缺失、熄灭、闪烁等现象，如有灯具需维修、更换，报物业维修部，维修应在24小时内修复，如无法按时修复，也应给予答复；沙盘有破损、照明不亮等情况报物业维修部，24小时内修复，如无法按时修复，也应给予答复；二、保洁时间：每日定时保洁每日上午8：00以前、下午18：00后清运垃圾，特殊情况可随时处理；除定时打扫外，在不打扰到客户及工作人员的前提下，以随时发现脏污随时清理为原则，随时保持台面、地面整洁；访谈区客户离开后，3分钟内清理接待桌的烟灰缸、水杯等，桌椅摆放回原位；卫生间应随时打扫,每三小时清理一次，并填写卫生间保洁记录表；三、保洁员管理标准：注意保持个人卫生，男员工不得留胡须，女员工不得浓妆艳抹及佩带过多的饰物，工作服干净平整，配带胸卡上岗。在工作中保持良好的仪态，手不插兜，行走轻稳。工作时间禁止闲逛，嬉笑打闹，聊天，吃东西，吸烟或做与工作无关的事情。岗前不得喝酒，吃有刺激性气味的食物。工作中不得外出，串岗，下班后更换服装离岗，不得无故逗留。员工必须按规定的班次上岗，提前10分钟到岗，做好班前准备，不得无故迟到、早退，未经批准不得私自换岗。员工有事不能出勤时，应及时办理请假手续，并在接班前获得领班批准。使用礼貌用语，态度热情，注意礼让。操作时如需配合，要征得对方同意。如需进入房间工作，先敲门并报明身份，征得同意，方可进入，开关门要轻。不得对客人指手划脚，品评议论，有问题及时报告上级，不得与任何人发生争吵，吵闹。不得私自收集废品或擅自处理。使用指定的员工通道出入售楼处，除工作需要外，并主动出示证件，配合保安人员的工作。不得随意搬动拨弄消防工程设备，按钮等。掌握保洁常识，一般保洁部分严禁使用强酸、强碱、钢砂、锋利器具，避免破坏建筑物材质。爱护财物，挪动物品应轻拿轻放，避免磕碰，发出噪音，工作完毕恢复原位。工作中要集中精力，注意安全，进行湿作业或高空作业时要设立作业告示牌，避免污染，伤害客人。在操作中尽量避免扬尘，溅洒液体，油污及其它。搬运物品及清运垃圾时不得在地面拖拽行走，防止划伤污染地面、墙面。垃圾运到指定地点，严禁乱扔乱倒。检查卫生间各类易耗品的使用情况及时补充卫生间手纸、洗手液及卫生球。四、清洗安全操作规程牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。清扫保洁员在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上。清扫人员不得私自拨动任何机器设备及开关以免发生事故。清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为上。清扫人员在泡开水时，应思想集中，以免烫伤。室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。五、清扫保洁应注意的事项：【售楼处内】避免在客户集中时清扫。在看到地上有纸屑烟头等物后应及时拾起。注意售楼处的通风机空气流通。【办公室】对办公室的日常清扫，由于受时间制约，需要在规定的时间内迅速完成作业，作业路线、作业程序、作业时间，要求作业人员按计划作业，动作利索快捷。进入办公室作业时，最好由2人以上同时进入，并注意不做令人怀疑的动作，以免产生误会。擦拭办公桌时，桌面上的文件、物品等不得乱动，如发现手表、项链、钱包等贵重物品，应立即向保安部门报告。吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在上班前或下班后进行。管理办公室的钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交于任何人员。【样板间】对样板间的日常清扫时，避免在客户参观时清扫。管理样板间的钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交于任何人员。注意样板间的通风机空气流通。【卫生间】清理卫生间所用的工作应专用，使用后应定期消毒，与其它清扫器具分开使用、保管。作业时应在现场竖立“正在清扫”的告示牌，以便客人注意，予以配合。注意卫生间的通风，按规定开关排风扇。六、操作规范及细则【售楼处内】先使用扫帚扫除垃圾尘土，再用拖布拖擦1-3遍（如地毯要吸尘）。而后视情况每30分钟巡视一遍。清倒烟灰垃圾筒，并将烟灰垃圾筒冲洗干净，将地擦干净后，按原位摆好。按预定顺序，依次擦试门窗、墙壁饰物、镜面、开关座、插座盒、消火栓、消防门、标识牌、风口、踢脚板等（墙面积大为定期作业，可穿插在日常清扫中进行，即每天只做一段）。【办公室的清扫】备：准备好清扫工具，水桶、抹布、清洁剂、垃圾袋、吸尘器。进：室内有人者，应先打招呼，得到允许后再作业。查：进入办公室后，先查明有无异常现象，有无客人遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品，如发现异常，先向主管上报后再作业。倒：清倒烟灰缸，纸篓，垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒纸篓，集中垃圾袋时，应注意里面有无危险物品，并及时处理。擦：从门口开始，由左至右或由右至左，擦试室内家具时由高到低，先里后外，擦墙壁时，重点擦墙壁饰物、电开关插座，空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。墙面的擦试为定期作业，可穿插在日常保洁中进行。整：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等擦拭后应按习惯的固定位置摆放，报纸书籍码放整齐，文件资料及贵重物品不动。吸：按照先里后外，先边角，桌下，后大面积顺序进行吸尘作业。椅子等设备挪后要复位摆好，发现局部脏污应及时处理。关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格然后关灯，锁门。【样板间的清扫】备：准备好清扫工具，水桶、抹布、清洁剂、垃圾袋、吸尘器。进：样板间内有客户参观时不允许作业。查：进入样板间后，先检查有无异常现象，有无客人遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品，如发现异常，先向主管上报后再作业。擦：从门口开始，由左至右或由右至左，擦试室内家具时由高到低，先里后外，擦墙壁时，重点擦墙壁饰物、电开关插座，空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。墙面的擦试为定期作业，可穿插在日常保洁中进行。整：样板间内摆放的物品，如电话、台历、台灯、装饰品等擦拭后应按习惯的固定位置摆放，报纸书籍码放整齐。吸：按照先里后外，先边角，桌下，后大面积顺序进行吸尘作业。椅子等设备挪后要复位摆好，发现局部脏污应及时处理。关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格然后关灯，锁门。【卫生间的清扫】备：作业前，备好以下器具，扫帚、簸箕、水桶、抹布（两条以上异色毛巾，深色为便器专用，浅色擦其它）、座便消毒药剂以及手纸、皂液、香球等。冲：进入卫生间首先放水将小便池、座便器冲洗。倒：扫除地面垃圾、清倒纸篓、垃圾筒，同时将手纸篓、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。洗：按照先面台，后便池的顺序，逐项逐个刷洗卫生间设备。卫生便器要用专用毛刷、毛巾、百洁布等刷洗，然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。便器存在臭味是因便器里部边缘存有脏污，特别是小便器的漏子和大便器的下部，冲刷时应特别注意。擦：用浅色抹布擦拭门窗，隔板，墙面，镜面，烘手器等。拖：用拖布擦净地面，注意边角犄角，注意小便池周围不要留有水迹。补：补充手纸、皂液、香球、垃圾袋等，手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。喷：按规定洒除臭剂、清香剂。撤：撤去“正在清扫”告示牌，把门关好。【垃圾的收集处理】每天最少收集清运一次，部分场所需每天收集清运多次。收集烟头必须使用金属等耐燃容器，收集前先检查确认烟头已完全熄灭或收集起的烟灰烟头上洒水，以防火灾。收集清运时，垃圾筒不能装得太满，垃圾不能洒落，厨房垃圾的汤汁不能流出。收集清运时要选择适宜的通道和时间，不要给购房客户造成麻烦，作业人员应戴口罩，防护手套，作业后应认真洗手消毒。第三节保洁管理标准【室内部分】售楼大堂及前台：大堂中央处雕塑是否擦净，无积尘；大堂水池是否有杂物，水质是否干净，池内是否有死鱼；所有门窗玻璃是否光明透亮，无清洁分界线、水迹、指纹、胶印等；大门及门把手是否洁净，无手印、指纹、污迹，无破损；地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；墙面无油迹、污迹、印迹、无张贴物；前台台面整体整洁，无杂物、报刊、灰尘、污迹、水迹等；前台ＬＯＧＯ背景墙字体是否完整，无积尘；台下无杂物堆放，整洁；照明灯无积尘、污迹、破损，开关正常；是否擦净门窗、窗台、镂空隔断、栏杆、背景墙、暖气片、珠帘、镜面、开关座、插座盒、消火栓、消防门、标识牌、踢脚板等各类设备及物品，是否无积尘、无污迹；是否清倒烟灰垃圾筒，并冲洗干净，将地擦干净后，按原位摆好；绿植叶子保持旺盛，叶子无污迹、灰尘、枯黄，盆、瓶内无杂物、落叶；沙盘区及次接待区：地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；墙面无油迹、污迹、印迹；是否擦净墙面展板并挂正，画面上无污迹、破损；沙盘模型是否擦净，无破损，无杂物、灰尘、积土、污迹等；接待台面盆景、糖果等是否摆放整齐统一，无杂物、报刊、灰尘、污迹、水迹，客人离开时，烟灰缸是否清理，无剩余、无污迹；销售资料展示架是否摆放整齐统一，是否美观；主接待区、水吧及辅助接待区：门窗玻璃是否光明透亮，无清洁分界线、水迹、指纹、胶印等；地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；接待桌、椅是否擦净，无灰尘、污迹、油迹、杂物、垃圾、破损，摆放是否整齐，客人离开后，是否及时摆放整齐；各类物品是否整洁，资料架资料是否摆放工整；沙发等座椅是否有污迹、明显座印、杂物等；绿植保持旺盛，无污迹、灰尘、枯黄，盆内无杂物、落叶，无破损；水吧吧台是否整洁光亮，台面无杂物，台下无垃圾、杂物堆放，整洁；财务室办公区：地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；地毯是否吸尘，无变色、霉变、潮湿，墙面无油迹、污迹、印迹；是否擦净标识、墙壁饰物、电开关插座，空调风口、踢脚板、门窗、窗台等，并无污迹、手印、破损；是否擦净办公家具，无灰尘、污迹、油迹；注意桌面如电话、台历、台灯、烟灰缸等桌面摆设是否擦拭后按习惯的固定位置摆放，报纸书籍码放整齐；客户档案柜子表面是否无灰尘、污迹、油迹、印迹、无张贴；办公设备（电脑、打印机、传真机、扫描仪、点钞机、支票打字机）无灰尘、污迹、油迹办公电话摆放是否整齐，电话线无缠绕、灰尘、污迹、油迹；办公桌椅是否洁净，摆放整齐，无污迹、油迹、印迹，室内电线无缠绕、无尘、无摆放凌乱现象；是否清倒烟灰缸，纸篓，垃圾筒，并套入垃圾袋；视听室：地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；地毯是否吸尘，无变色、霉变、潮湿，屏幕墙无油迹、污迹、印迹及划痕、破损；座椅是否洁净，摆放整齐，无污迹、油迹、印迹；播放器运行正常无故障。卫生间：是否擦净地面，地面无垃圾、杂物、纸屑、烟头、污迹、积水，垃圾,特别注意边角犄角，注意小便池周围不要留有水迹。墙面无污迹、印迹、油迹，墙角无挂灰；洗手池台面、镜面无积水、水迹、污迹、杂物，洗手盆无污渍、水锈渍、无异味；便池用清水冲净，无污垢、异味，特别是小便器的漏子和大便器的下部；是否清倒纸篓、垃圾筒并套入垃圾袋，清理茶叶筐并冲洗干净；是否刷洗卫生间设备，擦拭门窗，隔板，墙面，镜面，烘手器等；手纸、皂液、香球、垃圾袋等是否补足，手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。是否洒除臭剂、清香剂。楼梯间楼梯口,台阶无积水、溜滑、污迹、破损、灰尘；地面无污迹，有垃圾、烟头、纸屑等杂物台阶扶手无灰尘、污迹、破损；灯具无积尘，开关正常；更衣室地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；地毯是否吸尘，无变色、霉变、潮湿，墙面无油迹、污迹、印迹；保持更衣室的整齐，禁止随地乱扔果皮、纸屑、烟头；保管好个人财物，锁好柜门，更衣柜上禁止摆放任何物品；用餐完毕将餐盒、剩饭倒进垃圾筐中，禁止随意弃置在桌面上；样板间：入户门处鞋套摆放整齐，座椅无尘、无杂物、污迹、油迹；标识牌无积尘、污迹、破损，并摆放整齐；玻璃是否光明透亮，无清洁分界线、水迹、指纹、胶印等；墙壁无污迹，油迹、印迹，壁纸无裂口、起跷；地面整洁光亮，无积土、积水、杂物、零星碎片、鞋印等印迹；室内物品（沙发、家具、玩具）无污迹、破损，无杂物，摆放整齐、无缺失；室内空调是否擦净，室内是否通风、空气清新，温度、干湿适宜；地毯无变色、霉变、沙粒、积土、污迹、灰尘、脚印、泥、沙、虫；绿色植物或鲜花保持旺盛，无叶子枯黄、花朵凋谢、花盆（瓶）无污迹、无破损；金属质地物品无锈渍；阳台、露台无堆放杂物，阳台玻璃围拦无积尘；水吧所有门窗玻璃光洁透亮，无清洁分界线、水迹、指纹、胶印；门口及门把手无指纹、污渍、损坏；地面是否干净，无积土、杂物、鞋印等；室内物品及家具（沙发、茶几、器皿）摆放整齐，无灰尘、污渍、破损；吊灯是否擦拭干净，保持通透明亮；吧台无灰尘、水迹，物品摆放整齐；酒架保持整洁，不放置与其无关的物品；【室外部分】小区主入口及展示街区、广场、园林等室外区域；精神堡垒是否无积尘、污迹、泥迹、水迹、破损；室外所有指示牌、标识牌是否无积尘、污迹、泥迹、水迹、破损；有玻璃处是否光明透亮，无清洁分界线、水迹、指纹、胶印等室外所有地面无落叶、积尘、污迹、泥迹，垃圾、杂物、动物粪便、乌龟纹、青苔等；草坪平整、无大面积泥土暴露，无枯黄、斑枯，无垃圾、杂物、动物粪便、烟头等；垃圾箱是否及时清倒，并用清水冲净，擦干，无水迹、泥迹、污迹；喷泉保持活水，池里是否无垃圾、杂物、青苔、污垢等；第四节：示范区绿化管理标准一、管理标准绿化外观管理：每天应全面巡查一次，并做好相关记录及后续跟进工作，及时清理盆面及盆底杂物、植株枯枝黄叶等；对于枯黄面积过1/3以上叶片应整片剪除，枯黄面积达成1/3以下者，应用剪刀顺着叶形将枯黄部分剪除，注意保留叶形,不可一刀切过；要求每周用清水喷洗一次叶面，喷后应注意抹干地面的水，注意不能将墙纸及其他家具淋湿；每月应清一次套缸/盆及花槽底的多余水分及杂物。淋水：室内花木淋水量根据花木所处环境决定淋水量，原产于热带地区的植物应放于光线强的地方。空调出风口等位置的花木一般需水量大，视具体植物决定浇水量及次数。绿化管理质量标准：植株丰满健壮、叶面干净光亮；无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害；没有枯黄叶；盆面没有杂物，花缸、花槽底无积水杂物；植物无缺水干旱现象。应该撤出的残花标准：时花单盆开残率在2/3以上；观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2以上；植株有较严重枯黄或生长不良，影响美观；植株有较严重病虫害；植物不适应所摆放的环境产生落叶等症状；根据实际情况要求撤出的植物。绿化养护标准：草坪管养草坪二级管养的目的是草种生长良好，草坪整齐雅观，三季常绿，覆盖率达95%以上，杂草率低于5%，无坑洼、积水，无裸露地。生长量达到该草种规格的平均年长量，叶色青绿无枯黄叶，考虑季节的特点和草坪的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，草坪高度在4—6cm根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥在每年春、夏、秋季节加强淋水，淋水均匀无积水，经常除杂草和松土，除杂草松土时要注意根系，不能伤根及根系裸露。无明显的杂草，纯净率达98%以上。新接管的绿地要求在半年内达到要求，及时平洼地，使草坪内无坑洼，平整美观。及时做好病虫害防治工作，以防为主，精心管养，采取综合防治，化学防治，物理人工防治和生物防治等方法防止病虫生长和影响植物生长，用化学防治时一般在晚上进行喷药，药物要符合环保的要求和标准，发生病虫为害最严重在8%以下。灌木和花卉的管养灌木和花卉的二级管养标准是生长良好，花繁叶茂、造型美观，具有一定的艺术感和立体感。生长量达到该规格的平均年生长量；枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝断叶，植株整齐，即造型美观又适时开花，花坛轮廓完美，无残缺。根据植物的生长及开花特性进行合理施肥。雨水缺少的季节，淋水量要求不低于该种类规格的蒸腾量，花灌木要适当控制水，以促进花芽分化，花芽分化后必须适当施肥，以使花多色艳，其余要求在每年春、秋季重点施肥各一次。以保证植物青绿，肥料要均匀、适量，防止过量或不均匀引起肥伤。肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法。埋施要先挖穴或开沟，施肥后要填土、踏实、淋足水、找平。一般可结合除草时进行施肥。及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等办法。尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药一般在晚上进行，要符合约量的标准。发生病虫为害。最严重的危害率在5%以下。乔木的管养：乔木的二级管养是生长良好，枝叶健壮，树形美观，修剪适度，枝叶健壮，无死树缺株，无枯枝残叶。每月修剪一次，主要修剪下垂枝、干枯枝，乔木整形要与周围环境协调，以增强小区的美化效果。根据不同生长季节的天气情况、不同种类和不同树龄适当淋水，并要求在每年的春、秋季节重点施肥1—2次，施肥量要根据树木的种类和主长情况而定。施肥后并加强淋水等保养措施，保证成活率达95%。做好病虫害防治工作。绿篱的管养对未郁闭的绿篱每月松土除杂草两次，已郁闭的绿篱每月清除寄生藤2—3次，养护面松土除杂草一次，为防止草坪长入，5—6月和8—9月各修边1次，修边宽度30cm环境卫生环境卫生的二级标准是绿地清洁，无垃圾杂物，无砖石瓦砾、干枝枯叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生地。每天918小时保持绿地无垃圾杂物，包括生活垃圾干枯枝叶、粪便，无鼠洞和蚊蝇滋生地等，发现鼠洞要随时堵塞。归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在指定的地方，垃圾要做到日产日清，不过夜不焚烧。绿地维护的二级标准是绿地范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，乱停乱放的现象。保证绿化工具配置齐全，绿化员工对小区内的各种花草树木有一定的了解，根据各种花草的不同生长状态，进行精心管养，使小区保证四季长青。前期物管部人员配置标准根据项目规模及示范区、售房部、样板房的功能设置人员数量，设置人员数量时，物业公司必须与集团营销中心、开发公司根据实际情况共同商定，但不能超过此标准。人员配置标准：物业经理1名2、安保人员配置标准：项目规模物业经理安保人员安保主管门口安保停车场安保售房部、样板房安保巡逻安保电瓶车驾驶员10万平方米以下

(含10万平方米）102020010-20万平方米

(含20万平方米）102220视有无电瓶车而定（1）20万平方米以上112202视有无电瓶车而定（1）3、保洁人员配置标准：项目规模清洁人员保洁主管案场清洁示范区清洁样板房清洁10万平方米以下

(含10万平方米）111视样板房数

量（每套1人）10-20万平方米

(含20万平方米）112视样板房数

量（每套1人）20万平方米以上113视样板房数

量（每套1人）4、后勤人员配置标准项目规模后勤人员后勤主管绿化养护维修技工水吧服务食堂人员10万平方米以下

(含10万平方米）010视有无水吧

而定（1人）10万以下

不配备食堂10-20万平方米

(含20万平方米）111视有无水吧

而定（1人）120万平方米以上111视有无水吧

而定（2人）2前期物管部工资标准根据集团现行前期物业管理人员的工资水平，制定前期物管人员的工资标准。七、前期物管部入驻及日常维护费用标准（一）、入驻时物物品配置标准及费用。1、物品配置标准物品名单价(元)数量单件总价备注对讲机700/台85600警用手电150/只3450警戒带40/卷280路障锥25/个5125警用手套2/双100200橡胶警棍25/根375迷彩服85/套11935迷彩鞋20/双11220岗亭伞750/把43000保安夏装105/套202100贝雷帽30/顶10300帽徽3/个1030肩章6/付1060臂章6/个1060腰带20/条10200领带6/条1060胸标4/个2080保洁夏装110/套161760高低床240/张3720礼宾锥150/个4600十字螺丝刀9/把196寸十字螺丝刀4/把144寸一字螺丝刀9/把196寸一字螺丝刀4/把144寸万用表70/台1701磅榔头18/把118电笔3/支1310寸扳手26/把1266寸扳手13/把113美工刀7/把17刀片2.5/盒12.5钢丝钳22/把244尖嘴钳13/把113工具包8/个185米卷尺9/把19电工胶布18/条118内六角扳手29/套129垃圾车900/辆1900高压水枪1400/台11400斜口钳15/把115岗台800/个21600胶扫把6/把742大扫把8.5/把759.5地刷8/把756胶撮箕10/个770拖布6/个742胶水桶10/个770尘推器60/把7420尘推油85/桶185刮玻器160/套3套480双面擦玻器65/个2130玻璃清洁剂45/桶145钢丝球1/个77铲刀3/把721胶手套6/副742刀片4/盒14毛巾4.5/张731.5不锈钢光亮剂75/桶175洗衣粉12/包784空气清新剂9/瓶763杀虫剂16/瓶232洁厕剂3.5/瓶13.5檀香3.5/盒724.5水管3.5/米30105垃圾袋（大号）18/把10180垃圾袋（中号）13/把20260垃圾袋（小号）3/把515白洁布5/块525白布6/张530雨鞋39/双7273吸尘器800/台180030升2.5米人字梯390/架1390步步高2.5米草酸5/斤20100除胶剂15/瓶460温馨提示牌18/个10180小心路滑一次性雨衣1.5/件5075大卷纸盒39/个14546擦手纸盒39/个278大卷纸110/件2220擦手纸110/件1110茶花垃圾桶34/个144761205垃圾兰8/个1512028不锈钢垃圾桶62/个2124垃圾袋2/把3060小号烘干机220/台2440卫生间指示牌29/个258女厕指示牌18/个236男厕指示牌18/个236门垫55/米452475门垫26.04/米751953草酸5/斤60240草酸2/斤218436床板47.5/块6285警用水鞋39/双10390小胶扫把3/个721洗手液13/瓶226洗手液30/桶260毛巾4/块1040白布6.5/块958.5草帽4/个416胶凳14/张456插板35/个270插板25/个125雨衣35/套3105一次性雨衣1.5/套3045洁厕王2.5/瓶25胶手套4/副1040钥匙扣15/个10150杀虫剂10/瓶330打火机0.8/个1081.5米人字梯100/架1100洗洁精12/瓶112擦手纸100/件1100大卷纸95/件3285吸尘器滤芯60/个160草酸2/斤54108胶水桶10/个440胶扫把4/个520地刷2.5/个512.5棉拖布5/把630警用白手套2/双100200杀虫剂10/瓶440垃圾袋（小号）2/把3060漂水25/桶125花扫把12/把448刀片2.5/盒12.5毛巾4/张1040铲刀2/个36打气筒10/个110钳形电流表85/个185玻璃清洁剂39/桶139铁线3.5/斤27擦手纸98/件198大卷纸98/件2196胶扫把4/把1560地刷4/把520胶撮箕5/个525拖布5/把630胶水桶10/个220胶手套4/双416刀片2/盒24洁厕剂3/瓶39檀香3.5/盒724.5白洁布5/包525毛巾5/张945草酸2/斤110220洗洁精12/桶224漂水25/桶125温馨提示牌18/个9162黄军大衣80/件3240迷彩雨衣70/件3210武装带30/条721037068.52、费用配置标准费用配置标准根据项目大小及前期物业配置的人员不同而不同，相关费用由开发公司与物业公司协商，但最高不超过30000元。（二）、食堂组建物品配置标准及费用。1、物品配置标准食堂用品配置标准及费用标准编号物品单位数量总价备注1不锈钢洗池1200/台112002消毒柜1000/台110003风机500/台15004工作台1200/台224005不锈钢双灶3000/台130006不锈钢菜架800/台180078人快餐桌520/张526008烟罩500/台15009刷把2.5/个2510烧箕12/个11211锅盖20/个12012篮子6/个53013抓子13/个11314锅铲20/个12015熟铁锅50/口210016方盘25/个37517圆盘7.5/个2015018压力锅280/个128019垃圾桶55/个211020削皮刀8/把32421炒勺15/把23022漏丝25/个12523百洁布5/袋52524木凳14/张22825不锈钢水勺15/个11526不锈钢水勺18/个11827不锈钢汤勺5/个52528调料缸10/个55029砍刀55/把15530切刀55/把15531煤气电饭锅950/个195032不锈钢密漏20/个12033不锈碗5/个5025034快餐盘13/个5065035刀子60/把318036盆子4.5/个209037盆子16/个58038快子5/桌105039不锈钢汤桶145/个114540碗2/个5010041大篮子28/个38442垃圾桶45/个14543双圈菜板80/个216044菜坛75/个215045点火枪5/个1546台称150/台115047大圆桌360/套272048冰箱1480/台1148049围腰7/条21450厨师衣服25/件410051厨师帽3/个41252胶手套10/双22053水鞋39/双27854挂钟45/台14555不锈钢调料台200/张120056冰箱1100/台11100合计200002、费用标准当项目超过10平方米时，可以在示范区配置专用食堂，食堂的配置费用标准为20000元。（三）、示范区运行每月费用标准1、人员伙食补贴：每人每天5元，月费用按人员数量核算。2、办公费用、清洁用品及维修费用，2000元/月。（四）、物业用房及水、电、气费标准1、前期物业用房在售楼部提供一间办公室；2、前期物业水、电、气费用由开发公司统一支付。（五）、物业公司管理费按费用总额的6%提取。目录TOC\o"1-2"\h\z第一章项目的意义和必要性 11.1项目名称及承办单位 11.2项目编制的依据 11.3肺宁系列产品的国内外现状 21.4产业关联度分析 31.5项目的市场分析 4第二章项目前期的技术基础 82.1成果来源及知识产权情况，已完成的研发工作 82.3产品临床试验的安全性和有效性 8第三章建设方案 233.1建设规模 233.2建设内容 233.3产品工艺技术 233.5产品质量标准 293.6土建工程 373.7主要技术经济指标 39第四章建设内容、地点 414.1建设内容及建设规模 414.2建设地点