购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底

底增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两保底分成方两种方式。固定租金方式简称定租，是指对在购租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方用面积或建筑面积。表面上看，实用面积等于建筑面积乘等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响管理费的面积测度。商铺的物业管理费通常按准。在决定物业管理费水平时，一般用月作为单位时间，为单位时间的影响；单位面积的测度则要与固定租金的单个使用实用面积而另一个使用建筑面积。等于建筑面积乘以实用率。国内购物中心建筑实一般来讲，用实用面积计算比较方便和准确，用建筑面积用面积计算较低水平。一般来讲，这种感觉上的误差价，而对租金定价的影响没那么直接。联营方式，是指对在购物中心租用数和租赁面积，然后在约定时期按销售收入乘以分成点数计收月收取租金，分成点数用百分率计算，但通常用百分点表种形象说法的来源。特别要注意按扣点计算时虽然只与销售收有出现租赁面积的因子，但实际上销售收入与租赁面积紧密相果是采用扣点的方式，商户有追求面积大的倾向，因为此时租商户主要考虑装修、道具费用和与面积相关的物业管理费；而每个商户的面积有控制标准的，特别是对无法约定固定物业管理费水点时则反之；同时，扣点方式下物业管理费的收取方式也是制制强度的重要影响因素。两种租赁方式各有利弊(参见表2《购物中心租赁方式比较》)，主要体现在风险程度，定租由于约定了固定收益，购物中心方的租金收入受商，但很难享受商户经营增长收益；扣点由于只约定分成点入直接与商户销售收入挂钩，受商户经营状况影响很大，但益。其次，定租的计租方法简单，不需要更多的技术手段，并不复杂，但与之相关的诸如商户销售收入控制、分成结术手段和人力资源也要增多。及租金递增，于是出现了保底分成的方式。保底综合运用，是指对在购物中心租用商铺的商户约定一个固定定一个分成租金，按月计算两者取其高。通常保底租金与租金水平金与商户销售收入与分成点数挂钩。这种方式保证了购物中底租金，回避了商户经营风险，又可以在商户经营收入增长的经营收益。表面上看，这似乎是一种两全其美的方式，但表明存在如下“翘翘板现象”：就好象翘翘板一样，处于平分一定不会比单纯的定租高，分成的部分一定不会比单纯的的要求。联营方式，购物中心采用这种方式增加了技术POS统，才能从技术上保证扣点的可操作性。收银，需要配备相应的操作人员和管理人餐饮、娱乐等非零售业种，保证销售额的真实象。慎就会导致税务成本增加。比较定租方式，所应该充分利用已经投入成本的上述技术手段，法时，定租一般是约定年租金水平增长率，扣点通常是按点数，所以习惯上称为租金递增。租金递增幅度在国外主要参照长水平，国内的情况则复杂的多，主要取决于购物中心与程度。在三种方式中，对于购物中心方来说，扣点比定租费及空白市场租赁决策抛弃了购销模式而采用联营方式的中心采用。购物中心行业与百货公司有两个很大的区别：店铺装修，百货公司不仅提供公共装修，通常还负责店铺致了购物中心在借用百货公司扣点和保底分成方式时会碰基础装修费用的接受程度问题。在购物中心发展不够成熟白城市，购物中心经营者在制定租赁策略和实施商户组合这里不讨论店铺基础装修费用，下面用一个购物中心空白商策略案例，说明租赁方式与物业管理费联合决策过程。队在项目工程动工不久开始招商，在制定租赁策略时，遇到制定理费；由于该城市的经济欠发达以及项目处于初建状态，外于强势也意在压低物业管理费水平甚或不同意另行计收管理么还要交管理费，在本地的其它商场都没收管就几元钱，为什么购物中心要几十元的收，在以理解，但招商团队中的不理解就令人费解，这种难题对回避的考验：考验管理团队懂不懂购物中心的基本运营规要制定出符合实际的招商团队思想认识。针对商户的三点意见，首先招商人员要明白商户的经营环境，商家所交的物业管理费都可以通过由于经营同样的道理，购物中心决定物业管理费标准的依据主要是物业和当地的市场原因不能一步到位地执行，也要一步到位地制定要的是，决不能将物业管理费与租金合并计算，因为物业管理管理方式都不同，而且合并计算容易增加商户心理帐户反应。业管理成本以及物业管理与租金分开计收的，制定出每一种租赁方式的适用范按一个稍低的水平执行，并明确这；明物业管理费的固定标准，采用联营方式的商付固定管理费的，要进行专项评估并在合同中明确扣心招商工作有序进行，也基本保证了购物中心的运营费用，至另一方面要毫不动摇地坚持购物中心的基本运行规或在购物中心成熟地区新开购物中心，经营者在决策租赁但是事情不是一成不变的，下面看一个成熟期购物中心租进行再次谈判的时候，对方不同