安徽2015年房地产估价师制度与政策：住房置业担保概述考试试题

安徽省2015年房地产估价师《制度与政策》：住房置业担保概述考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险补偿金2、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B.廉租住房免征房产税C.廉租住房的供应以实物配租为主D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%3、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的一倍。3〜53〜63〜1010〜204、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%,该宗房地产的收益价格为一万元。133.90135.09143.101505、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原即、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。52%58%62%68%7、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C：通常只有客观收益才能作为估价依据D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E：工业用地的监测点评估价格8、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查9、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为一元/m2。321433473367345810、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。A：2.00%B：2.13%C：2.22%D：2.50%E：工业用地的监测点评估价格11、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。A：资产增加，所有者权益增加B：资产减少，所有者权益减少C：资产增加，所有者权益减少D：资产减少，所有者权益增加E：执行层的组织协调12、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面积大小D：土地权利性质E：工业用地的监测点评估价格13、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后—内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。1个月6个月3个月1年14、在我国，会计年度自公历止。A：上年的6月1日起至次年5月31日B：上年的8月1日起至次年7月31日C：每年的1月1日起至12月31日D：每年的6月1日起至次年的5月31日E：执行层的组织协调15、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性16、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。A：工商行政管理部门B：建设行政主管部门C：民政主管部门D：劳动主管部门E：执行层的组织协调17、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按_分类的。A.安装组合情况B.冷凝器冷却方式C.设备设置情况D.所用介质18、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法19、划定城市规划紫线的作用是确定。（2008年试题）A：绿地控制范围8：历史建筑保护范围C：地表水保护范围D：城市基础设施用地控制界线E：房地产估价机构必须加盖公章20、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法21、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是_。一般居住建筑和公共建筑B.中级居住建筑和公共建筑C.高级居住建筑和公共建筑D.具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑22、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。A.相等B.不相等C.可能会相等D.不能确定23、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用3年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%。该房地产的收益价格为万元。A：368B：552C：561D：920E：工业用地的监测点评估价格24、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B：凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质E：执行层的组织协调25、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。A：成本加成定价法B：价值定价法^目标定价法D：认知价值定价法E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。（2009年试题）A：施工定额B：预算定额C：概算定额D：概算指标E：投资估算指标2、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价3、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.城市房地产开发经营管理条例D.房地产估价规范E.城市房屋拆迁估价指导意见4、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为年，法律另有规定的除外。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调5、综合验收中的—是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收6、住房公积金管理的基本原则不包括_。A.住房公积金管理中心动作B.银行专户C.低存低贷D.财政监督7、下列不属于担保物权特征的是。A：担保物权以确保债务的履行为目的B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的D：担保物权具有从属性和不可分性E：执行层的组织协调8、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%,当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。A：717.50B：721.00C：724.50D：735.00E：借款合同9、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。A：养老保险B：职工工资C：住房公积金D：个人住房贷款E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴10、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。A.容积率土地用途土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质11、建筑物的功能折旧原因不包括_。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E.政府政策变化12、成本法中的利息计算，包括—的利息。土地取得成本和开发成本土地取得成本、开发成本和管理费用土地取得成本，开发成本、管理费用和利润D.借贷资金E.自有资金13、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括_。A.营业税B.教育费附加C.城市维护建设税D.房产税E.土地使用费14、盈亏平衡分析是研究投资项目—的平衡关系的方法。A.改进B.产品成本C.产销量D.盈利E.投资15、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一B：财政政策的主要内容包括政府支出（政府购买、举办公共工程与转移支付）和税收C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策16、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。A：继续作为城市基础设施用地的B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C：国有企业改组为股份合作制的D：国有企业租赁经营的E：非国有企业兼并国有企业的17、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。A：征用土地实行两级审批制度B：征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C：征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批D：征用土地实行三级审批制度E：其他用地和已批准农用地转用范围内的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案18、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是—。一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E.三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师19、企业确定广告预算的主要方法包括。A：销售百分比法8：目标任务法C：谈判法D：竞争对等法E：量力而行法20、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。A：细分市场的可衡量性B：细分市场的规模和发展前景C：细分市场的差异性大小D：企业的目标和资源E：细分市场结构的吸引力21、对一般—的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。A.规模小B.内容复杂C.规模较大D.不太复杂22、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有_。A.确定项目合理规模B.确定功能分区C.选择建设地点D.工程变更E.设计方案评价23、房地产市场营销因素调查包括的类型有。A：产品调查B：价格调查C：市场需求质量调查D：分销渠道调查E：促销策略调查24