临港新城项目可行性研究报告n

PP临港新城项目市场研究报告【第一部分:临港新城概况】一,区域基本概况1。 地理位置临港新城位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的最前端，距上海中心城区75公里，南离洋山深水港约32公里，北距浦东国际机场25公里,一方通向海洋经济的全世界，而另一方将辐射上海长三角乃至全中国。虹桥国际机场浦东国晞机场市中心临港新城上海临港新城虹桥国际机场浦东国晞机场市中心临港新城上海临港新城＞位于长氏口外东岸，前1州湾北岸最东请的南汇区海源A距上海市中心约75公里A南寓详丄探水港32公里＞北距浦京国际机场25公里洋山深水港P3亠1.1目前交通 沪芦高速、城市轨道、郊区环线、A20、两港大道、浦东铁路等城市快速交通网使临港新城与上海各区县之间仅咫尺之遥。公交线路现已开通龙港快线、三港快线、龙临专线、龙芦专线等。以上图片资料来源“临港集团以上图片资料来源“临港集团”规划中的轨道交通11号线南段从龙阳路直通临港新城，在临港新城内设置有两个站，一个是主产业区里的临港新城北站，另一个是位于主城区内的临港新城站。预计该项目将在09年开工，并于2012年建成。P52.临港新城区域地位2.1临港新城发展目标临港新城的开发建设，是上海市委、市政府为抓住新一轮国际产业转移和港口竞争机遇、实现经济跨越和城市可持续发展而做出的一项重大战略决策.依托洋山集装箱国际深水枢纽港和浦东国际航空枢纽港，临港新城将成为中国及至世界现代装备制造业重要基地.2.2临港新城之于世界临港新城依托“两港”（洋山深水港和浦东国际空港），辐射长三角，服务全国，面向世界。不仅拥有得天独厚的区位优势和滨海低商务成本、原生态的自然环境、叠加的政策、体制优势，还具有海运、空运、内河航运、高速公路、铁路〃五龙汇聚"的立体交通运输体系和完备的能源供给体系.随着洋山深水港的开港、洋山保税港区封关运作，浦东国际空港二期扩建工程全面启动，以及国务院批准闵行经济开发区扩区临港新城，临港新城将成为国际航运中心的核心功能区。P62.3临港新城之于中国开发建设临港产业区打造国家级装备制造业基地是上海市委&政府落实〃振兴装备制造业国家战略，着眼于提升产业能级，培育新的经济增长极，提高城市国际竞争力作出的战略决策。2.4临港新城之于上海建设好临港新城，对于加快上海〃四个中心”和现代国际大都市建设，对于发展先进制造业和现代服务业，提升上海城市能级和综合竞争力，对于上海拓展城市发展空间，优化城镇布局和功能布局，都具有举足轻重的作用。至2020年，临港新城将全面实现规划目标，成为上海辅城。—此外，临港新城区域内的芦潮港健上海〃十五”期间重点开发的九镇之一将 实施重点突破、有序推进的方针,并借鉴国际成功经验,实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。

3・区域人口情况3.1人口现状及分布人口划分泥城芦潮港书院万祥总人口25812141014512058976男1267570582320525362女1313770432191533614家庭户户数9901509212410167320—14岁（总）397423508795906415—64岁（总）1904510544336144223165岁及以上（总）2793120727117681本地户口住在本地23031112943726650069非本地户口住在本地2781280778548907（以上数据来源于“2009临港新城人口普查"）P83.2未来人口规划至2020年，临港新城规划居住人口80万，按照城市区和城镇生活区划分:城市生活区约60万人（规划主城区约45万人，主产业区核心区约5万人，综合区约10万人），城镇生活区约21万人。按规划片区划分：主城区约45万人，主产业区约16。5万人（包括书院镇和万祥镇），综合区约10万人，重装备产业和物流园区约9。5万人（包括泥城镇和芦潮港镇）.【主产业区规划人数】居住人口16.5万主城区规划人数】【书院现状】总人口：45120本地户口：37266【综合区人数】居住人口10万【万样现状】总人口：58976本地户口：50069以上资料来源“临港集团以上资料来源“临港集团”网站以上资料来源“临港集团以上资料来源“临港集团”网站4.区域经济状况4.1经济增长临港新城于2003年正式开发启动，5年来，临港新城实现固定资产投资581.7亿元，其中基础设施投资225亿元;引进外资总额12亿美元，合同外资4。8亿美元；实现生产总值年增长60.4%,工业总产值年增长48.1%,税收收入年增长34。9%。4.2投资情况2008年12月底外资项目17个，投资额近7亿美元;内资项目15个，投资额68亿人民币，涉及现代装备制造、医药及医疗器械、现代服务业等多个主导产业.导产业.以上资料来源“临港集团”网站5.1区域整体规划上海临港新城是洋山港的陆域腹地和主要的集疏运基地，并包括了环境优美的生活区和高效益的产业区.规划总面积293平方公里。主城区空间布局是以滴水湖为核心的典型的〃田园城市”的布局模式.海港新城分为主城区和产业区（包括主产业区、重装备产业区、物流园区和综合区）。P125.2各分区功能划分5.2O1主城区它以滴水湖为中心形成三条环湖功能带：一环带，设置行政办公、商业金融、文化娱乐、步行购物街区及高档公寓住宅等综合功能建筑群；二环带，规划有〃城市岛”居住小区、大型楔形绿地适量布置低密度低层独立小住宅和高级中学等公共配套设施。三环带，设置行政办公及社会公共服务设施以上资料来源“临港集团”5.2。 2产业区 该区域将形成与重装备产业区在产业结构上高度关联、专业相对集聚、上下游产业适度配置的以装备制造业为核心的综合生产体系。重点建设光仪电制造、IT制造、汽车零部件制造、通用机械制造四大产业集群，以丰富装备制造业的内涵.5.2。 3重装备产业区该区域将重点发展以船用设备、港口机械及物流装备、大型发电装备、自主品牌汽车、航空产业、大型海洋工程装备、轨道交通制造及维修等为主的先进制造业,并发挥产业集聚效应，吸引相关产业链上下游企业，打造完整的重装备制造产业链。5.2.4物流园区该区域运用比邻重装备产业区及洋山港的区位优势重点发展以二、三产业高度融合为特征的国际物流服务业，努力打造东北亚国际航运中心。在继续引入有实力的物流企业进驻的同时，欢迎贸易型的企业在区内注册.5.2O5综合区该区域的功能规划目标是成为技术创新的发源地，提供高新技术产业的研发培训I与业务外包。区内将以错落有致的点状布局发展高新技术产业、教育培训、旅游休闲等，充分体现知识创新、技术创新和产业创新。5.3重点开发项目及进度5.3.1上海中国航海博物馆（主城区）我国首个经国务院批准设立的国家级航海博物馆，位于上海临港新城,临近上海海事大学和上海海洋大学。博物馆占地面积24830平方米，建筑总面积46434平方米，工程于2006年10月8日动工兴建，计划2009年7月全面建成开放。航海博物馆的主体结构凸显海洋主题特点。该馆首先将建设航海历史展示区、航海技术展示区、航海辅助支持区、文化军事展示区等4个展区。除了在建的博物馆，临港新城的其彳他娱乐设施也很丰富.P155.3O2滴水湖（主城区）目前国内在尚未成陆的海滩上开挖的最大人工湖，其水域面积和杭州西湖相当，湖面呈圆形，直径2。66千米，平均水深3。7米，最深处6。2米。〃滴水湖”的引水历时两个月，引水渠的水流截面积约2.6平方米，现已呈现碧波万顷、绿水荡漾的动人景象。该项目地处上海市南汇区临港新城滴水湖南岛，四周碧波荡漾，景色非常优美.滴水湖南岛面积16.43公顷，其中公共绿地面积2。97公顷，酒店及游艇俱乐部用地为13.46公顷，酒店用地为12。67公顷，酒店占地面积19600平方米，总建筑面积69196平方米，其中地上4层，地下1层，将是港城地区第一座五星级酒店，同时也必将成为港城的标志性建筑，将于2010年初建成开业。二,基础建设及企业概况1.基础建设现状已经建临港已经建成一期市政主次干道、河网水系、桥梁和绿化配套等工程,成防汛标准为00年一遇高潮位和12级以上大风的防汛大堤工程;已经建成供水、污水系统一期工程、电信工程和天然气中压管线工程;完成深水港配套工程、世纪塘加高加固、口岸查验区、铁路中心站配套等工程；两港大道西延伸段、大芦线、轴线大道、连接市区的轨道交通线、城区公共交通等正在建设或即将开工.到竺8年底，临港新城在基础设施建设上累计投入225亿元。已经建P182・企业状况2・1企业入驻及展望截止2008年12月，临港新城共签约32个项目。此外，临港集团目前已同中船集团、中船重工集团、中国商用飞机公司、中航集团、上汽集团、上海电气集团、中集集团、三一重工、华仪电气、开山集团、卡特彼勒、沃尔沃、三井造船、蒂森克虏伯、西门子、科尼、卡尔玛、瓦锡兰、韩国东和恩泰等100多个国内外著名装备制造企业集团建立战略联盟，投资额逾16亿美元。P192.2企业分布以上资料来源“临港经济管委会”—3・政府扶持3.1临港产业区优惠政策经过有关部门或临港新城管委会认定，落户临港产业区的企业在项目规划、立项审批、企业设立、人才引进等各方面可以享受国家、上海市以及临港新城管理办法中心规定的各项优惠政策：•国家级经济技术开发区的各项优惠政策•国家级保税区的各项优惠政策•鼓励现代装备制造及技术创新的各项优惠政策•鼓励科技成果转化和产业化的各项优惠政策•鼓励软件产业和集成电路产业的各项优惠政策•促进中小企业发展的有关优惠政策•鼓励投资和改善投资环境的其他相关政策2保税港区政策洋山港保税区集保税区、出口加工区、保税物流园区的政策优势于一体，是目前我国港口与陆地区域相融合的保税物流层次最高、政策最优惠、功能最齐全、区位优势最明显的中国特色的自由港。国际配送：对进口货物进行分拣、分配或进行增值加工后向国内外配送。国际转口贸易:进口货物在区内存储后不经加工即转手出口。国际中转：对货物进行分拆、集拼后，转运至境内外其他目的港。国际采购：对采购国际货物进行综合处理和加工后向国内外销售。国际加工：专门从事出口深层次加工为主的服务。P21企业服务体系项目咨询服务：为项目提供前期咨询服务，包括政策和产业导向、项目经济分析等.项目审批服务：招商主体和审批部门提供便捷全面的服务通道。金融服务中心：临港产业区内建立金融服务中心大楼，引入农业银行、工商银行、建设银行等国有大型商业银行，为客户提供点到点结汇、购汇、单证核销等一揽子金融服务。物流配套服务：与海关、商检、外汇等相关机构合作，为企业报关、商品报检、出口收汇、出口退税等提供咨询服务和解决方案，提供物流运营效率。生活配套服务:依托临港新城主城区和四个分城区的商业生活配套能力，为入驻企业和引进人口提供生活住宿、酒店餐饮、学校医院和娱乐休闲等各项服务。三,区域发展趋势总结1浦东、南汇正在快速融合浦东新区作为上海发展的特区，给上海经济的发展提供了巨大的推力。而目前，浦东新区的发展已经受到了地域环境的限制.浦东、南汇正呈现出快速融合的趋势。浦东新区的向南快速发展必将给南汇区的发展带来更加优越的发展环境。作为南汇发展核心的临港新城将逐渐成为发展的焦点区域。浦东国际机场的向南扩建、迪斯尼选址在靠近南汇的川沙以及中国大飞机项目落户临港新城都为区域发展带来巨大利好。2、 空港、海港的核心区位成为发展的巨大引擎浦东国际空港和外高桥港区的区位优势给浦东新区带来了独特的发展区位。随着浦东新区发展的完备和外溢，处于浦东国际空港和洋山深水港核心区域的临港新城新一轮发展的新兴区域。借助两港带来的巨大引力,临港新城将进入高速发展的时代。3、 区政府对区域发展的优势政策倾向轨道11号线的建设、通勤客运列车的开通都在逐步改善区域的进入条件。南汇区政府也为临港新城的发展提供了优越的政策导向。2008年3~4月，南汇区委、区人大、区政府、区政协四套班子领导及区委组织部、区委宣传部、区政法委、区发改委、区国资委、区规划局等36个区级机关分三批进驻位于临港新城滴水湖畔的新建的区机关办公中心，凸现出临港新城在南汇区的核心地位。据统计，目前共有约1300名工作人员在新中心内办公，包括后勤服务人员在内,总入驻人数约为1600人。P23【补充部分：洋山深水港】一,洋山港概况位于杭州湾长江口外的崎岖列岛，西北距上海南汇芦潮港约30公里，距国际航线仅45海里，是离上海最近的具备15米水深的天然港址.P242・港口规划至2012年，洋山港四期全部建成后,在北港区小洋山一侧，可形成十一公里的深水岸线，布置近三十个泊位，年集装箱吞吐能力达一千五百万个标准箱以上。届时，不仅上海港的吞吐量在世界上的地位将得到巨大提升，上海将成为全球航运市场重要参与者，洋山港也将成为上海经济助推器。3・港口金融目前保税港区产业发展导向有:展示交易、加工制造、金融、研发创新、航运物流等服务。是以上海为中心、以江浙为两翼联动，同时通过与周边港口的合作来发挥作用，使周边地区也都能获益，具有集装箱国际中转、国际采购、国际配送、转口贸易和出口加工等综合功能.包括达飞、叶水福、礼才、中储、普洛斯、丰树、施洁、海博斯班赛在内的44家中外知名企业已经注册洋山港保税港区，这些外资企业的注册资本在1000万美元以上总投资约为76亿美元，范围涉及第三方物流、贸易、货代、船代、报关、保险、金融等多个直接参与物流服务或为物流服务提供配套支持的业务环节。P254.港口政策上海国际港务集团为了扩大集装箱中转，大力发展枢纽港，透露将全面下调港区中转费用，沿海和国际中转的码头装卸费下调20%左右，长江内河中转下调50%左右；外高桥至洋山港间的国际集装箱中转免收装卸费；船舶在外高桥和洋山港〃两靠"的，将从原先的两次收取移驳费、引航费，减少为一次收费;水上〃穿梭巴士”驳运国际集装箱中转，费用将降低一半以上。总体成本有望下降三成左右。这些优惠措施将大大降低船公司的运营成本，提高了洋山港的国际竞争力。5・港口居住以往，洋山深水港只是一个以工业港口为主的基地，缺乏一定的服务设施。而目前正考虑吸引更多的知名品牌或者〃国际管家”走进来，逐渐形成一个成熟的产业基地.目前芦潮港已成为酒店等配套服务业的“生产基地"。已初现城市形态的临港新城将加快建设步伐，力争又好又快发展。“2007年上海临港新城管委会工作会议”上，明确了临港新城今年的工作任务，作为港口经济“首个登陆地”的临港新城将承载起洋山港巨大资源流。P26二,港口,港城互力作用1.港口对港城的作用港口的区位因素引导生产要素向港口城市聚集。随着港口的开发利用，港口经济会不断发展，在港口发展期间，港口及其临近的地区，凭借其有利的区位和水、陆、空交通枢纽等经济要素的成长和壮大，逐步发展成为一定范围内最具活力和潜力的经济生长点，从而吸引更多的生产力要素向其周围集中「2・港城对港口的反作用港口城市是临港产业的依托的发展同临港产业的发展呈正相关关港巨城市的规模越大，港口发展的可容空间就越大，特别是国际性港口大城市，人流、物流、信息流、资金流等经济能量的集中和扩散都将极大地扩展港口的发展空间。港口城市的各种服务设施和交通、通讯条件是港口发展和发挥作用的主要物质基础,港口城市一般拥有发达的工商业、国内或国际性的金融机构、咨询机构以及通讯网络等服务设a为港口产业的不断延伸、扩张、辐射提供了必要的条件。【第二部分：区域房地产】一,规划城区特征1・滴水湖1.1地理位置 上海临港新城主城区位于新城的最东南的大海边，申港大道最东面，西接A2 沪杭高速、北接A30郊环,南接东海大桥，临港新城以滴水湖为中心向夕卜延伸。1.2发展目标 该区域以南汇区政府行政办公中心深水港口岸审理机构、商务商贸、居住生 活、高等教育、休镲旅游、商业服务等功能多元屶且集聚，势打造成临港新城居住 氛围最佳,自然生态最优美,配套设施最齐全的新城核心区域。281.3区域优势主城区拥有高品质的生活休闲和商务办公环境，中国最大的人工湖〃滴水湖” 超五星级酒店〃东方迪拜",国家级航海博物馆，城区展示馆,大型商业街等，是临 港新城生活配套规划最为齐全的城区。 一2.泥城2.1地理位置雲港新城泥城分城区基地总面积约7.12平方公里，距浦东国际机场18公里，足巨芦潮港码头4公里，距海港新城主城区约10公里，南邻浦东铁路和重装备产业区，东邻国际物流园区，北部与规划中的新城主产业区相对，西接郊区环线、沪芦高速公路（A2）,交通便捷，四通八达.2.2发展目标临港泥城分城区是临港新城城市建设区的组成部分，是重装备产业区和临港物 流园区生活服务配套的重要补充。将建设成为环境优美、配套设施齐全、以生活居住用地为主的生态型城市社区。2.3城区优势处于临港新城入口处的临港泥城，以其特殊的区位优势毫无争议的在众多项目中拔得头筹，独领风骚。地理位置来看洋山深水港和临港泥城分别占据在临港新城的两个出入口：一方通向海洋经济的全世界，而临港泥城的另一方联系着上海长三角乃至全中国。P313.芦潮港3.1地理位置海上出芦潮港码头到浙江宁波、舟山、普陀山、大小洋山等地，在一、二小时之内。陆路距离海港新城5公里，距离洋山深水港32公里，距离浦东国际机场27公里，距离上海市中心52公里.紧邻沪芦高速、两港高速、东海大桥、区内有D2，D3大道与临港物流园区和重装备产业区贯通。

P32发展目标 到2020年力争把芦潮港建设成为：生态环境优美，基础设施完备，商业功能齐全，现代月艮务业高度发展的滨海小城镇，成为东海之滨集聚人气、富有魅力的“临港之玉”3.3区域优势芦潮港分城区毗邻临港物流园区和重装备产业区，两大园区的人流和产业外溢为芦潮港发展现代服务业提供了“近水楼台”的先机。此外，该区域水陆交通尤为发达（具体见2。1"地理位置"）P334.书院4.1地理位置临港书院分城区位于临港新城主产业区北翼，城区北倚新城内河航运干道--一大治河；东邻连接浦东国际航空港和洋山深水港的快速交通干道两港大道；南接新城重要交通干道白玉兰大道；西靠主产业区交通干道 Y6路。P344.2发展目标该城区主要分为产业区、西北社区、西南社区、东北社区、东南社区及中央公园社区六大区域,通过运用国际先进设计理念，全面打造与临港新城相匹配、充满生机活力的现代化生态城区和产业配套区.4.3区域优势书院是临港新城四大城区中占地面积最多，人口最密集的城镇，交通便利,环境优美，是临港新城最具活力的分城区P355.万祥5.1地理位置万祥分城区位于临港新城的西北部的主产业区内，是临港新城的门户距离市中心城区仅55公里（车程约45分钟），与浦东国际机场相距12公里（车程约15分钟）。分城区紧靠A30郊环线和浦东铁路。市区至临港新城万祥分城区交通路线：

A20夕卜环线（浦东机场方向）一A1迎宾大道一A30郊环线一东大公路出口一临港新城方向一万祥分城区。P365.2发展目标万祥作为临港新城的四大分城区之一,将通过建设现代化的产业配套区和高标准的新型生活区，逐步成为环境优美、配套设施齐全并与临港新城协调发展的新型生态型城市分城区。5.3区域优势根据临港门户的地理位置，定位〃海洋风”的设计风格，简约、大气、优雅，一条绿环以欧式风格为主，连接分城区各个功能区，形成一个从公共领域到私有领域不断深入的城市绿色景观大道,形成水清、气净、天蓝的生态之城格局。P37两備鬲定伸:安置适用房企，||蜘■炒副P37两備鬲定伸:安置适用房企，||蜘■炒副1.整体规模到2008年年底临港地区将有350万平方米的农民安置配套房建成分配,70%ta価米醇供rtii||I^L燃巴8965181723462663881390274§底LLmJCXI9kbCXIm<—i<oO00Lno9CXI寸003寸Omm区QtSLLriimI7|燃o§LnCXIg§O6LnLn6COLn96毋Oco00coCXIO§9CNSOO6mCXIm<—1寸gO36CXII—1寸O§co00oCXI9mCNmco6g<b9g9OOmm<—16CXI会°早O寸LnCXICXIO006欤5O欤Ln9CXICXIZ66uCXI2Ln欤Ln餘o3sCXI9LnOmmuCXIsLnco俄<—i2晅皿s1醐0M由凶积米米00s11醐0M由凶施選M冊11醐0M后丨凶占地平平M冊II醐0M由凶施選Ms1醐0M由建平S11醐0M由计CXI冊g醐0M由凶W<sII醐0M由凶WQQ冊II醐0M由凶Ws1醐0M由凶甲冊II醐0M由凶甲s1醐0M由凶批賃凶棋胞氐-|f*其那*—甲如<r（今后有放量）万祥社区动迁安置基地二期172664.9425127452（以上数据来源于“临港新城安置房情况表"）P393.安置房购买条件首先由专业部门进行估价,居民将房屋估算出的价格按每个户口40平方米，每平方米2900元的价格购买安置房，多退少补，若需要超面积购买，则以市场价每平方米4156的价格予以购买，所购安置房5年内不得挂牌出售。安置房仅用于安置拆迁户，不得对外销售。公式：【建筑面积总合/原住居民-（安置最低限额）40平方米】*原住民总量•泥城本地户口：23031人•芦潮港本地户口：11294人•书院本地户口：37266人•万祥本地户口：50069人换算：•泥城分城区安置房剩余可调控面积为802222平方米•芦潮港分城去安置房剩余可调控面积为444758平方米［临港新城安置房•书院分城去安置房剩余可调控面积为826759平方米J需求120万平方米•万祥分城去安置房剩余可调控面积为1612468平方米小结：以每人40平方米的人均住房需求，目前临港新城仍有3万居民还不能改善居住条件，约占目前总人口的30%。三,滴水湖周边（主城区）土地供应和潜在项目1已供应土地统计当前，可以从官方网站查找到的滴水湖周边（主城区）的土地成交数据共有6项，其中只有一项为居住用途的土地，由绿地集团获得，用于开发绿地•东岸涟城,将在下面部分详细分析。其余5项均为商业、办公用途的土地，且土地面积都不大，在12-19亩之间。其中上海刚泰置业有限公司获得土地用于开发〃刚泰国际大厦〃，总建筑面积3.2万平方米左右，由1栋高层商办楼和5栋多层商业楼组成，已于2008年出开工。P42已供应土地统计表编号项目面积（E）容积率金额（万元）用途获地单位获地曰期1南汇区临港主城区一环水芸路西侧地块挂牌8313。333500综合商业、办公上海刚泰置业有限公司2007-01-262南汇区临港主城区一环区山兰路东侧地块挂牌9309.333950综合上海毓阳投资发展有限公司2007—01-263南汇区主城区一环区山兰路西侧地块挂牌9719。92。53988综合商业、办公上海昊坤置业有限公司2007-01—264南汇区临港主城区一环区云鹃路东侧地块挂牌10385。22.53800综合商业、办公上海百业信资产管理有限公司2007—01—265南汇区临港主城区一环区云鹃路西侧地块12861.32.53930办公上海广昊建设发展有限公司2007-01—26

挂牌南汇区上海临港新城主城区WSW-C4-2地块挂牌合计317700.1368289。1挂牌南汇区上海临港新城主城区WSW-C4-2地块挂牌合计317700.1368289。136500居住上海绿地（集团）有限公司5566812006—11-24从官方网站显示数据看，目前位于滴水湖周边（主城区）有一幅面积为237621m2（约合356亩）的土地正在挂牌交易中，容积率为1。1。该土地的开发可能与我项目产生直接的竞争。而滴水湖周边（主城区）土地供应总量在3万亩以上，当前仅供应2000亩左右，未来的土地供应量巨大.预计每年供应土地的可建筑面积在100万m左右。三,南汇区政府配售商品房项目一宜浩佳宜浩佳园是上海临港新城投资建设有限公司开发的，为南汇区政府定向配售的商品房项目，不对外销售。项目位于申港大道、环湖西三路交叉路口，紧邻区行政中心、航海博物馆、办公事业中心该项目占地面积为55。05公顷（约合826亩），总建筑面积约62万平方米，住宅建筑面积约为48万平方米，总户数约5374户，其中20%为12层的小高层，其余为四层的多层住宅。项目的建筑密度为22。4%综合容积率0.95绿化率35.2%。该项目共有18个房型，建筑面积从75平米到145平米不等.在新技术的应用上，项目采用先进的“集中集热-分户水箱”的太阳能热水系统和直饮水技术。其中，太阳能热水系统已申请国家建设部可再生能源建筑应用示范工程推广项目。项目预计将在2009年5月竣工。项目配套幼儿园和小学。P45

路FrT■rtfiFt子巻AH待g宜浩佳园总平图项目实景图路FrT■rtfiFt子巻AH待g宜浩佳园总平图项目实景图P46、竞争项目调查

注：本次竞争楼盘调查将针对目前临港新城唯一在售项目绿地•东岸涟城展开1.绿地•东岸涟城概况M东旧M东旧I示埼'苫向绿地•东岸涟城地处上海市南市区临港新城核心主城区，位于申港大道、环湖西三路交界处,紧临中国最大人工湖.P471.2项目介绍 绿地•东岸涟城总体规划强化45°城市岛居住小区的独特性，以契形绿地与正南北向的居住单元形成趣味的社区外部空间。景观体系遵循以人为本的设计原则从社区滨江公园到街坊间的契形绿地再到居住单元的内部庭园，形成自夕卜而内的绿化网络。1.3项目规划临港新城1号作品，共分3期开发，规划占地面积约50万平米，建筑面积约51万平方米，规划总户数3598人.以上图片资料来源于“绿城-东岸涟城”售楼处P492.绿地•东岸涟城各期概况2.1项目一期概况

开盘时间。7年9月交房时间08年9月占地面积50000平方米建筑面积60000平方米产品形态叠加别墅、花园洋房、公寓装修状况毛胚容积率1.04绿化率38%平均价格叠加别墅：8700/平米花园洋房:7000/平米公寓：7300/平米规划户数600户销售率90%以上项目进度已交付使用面积户型以公寓50~80平米房型为主客户情况投资客58%、原住民22%公务员17%、产业13%广告诉求区域价值推广渠道咼速户外、大众媒体丹项目二期概况开盘时间07年12月交房时间09年6月占地面积142000平方米建筑面积118000平方米产品形态叠加别墅、花园洋房、公寓装修状况毛胚容积率1。04绿化率38%平均价格叠加别墅:11000/平米花园洋房：9200/平米公寓：8600/平米规划户数1323户销售率85%以上项目进度现房发售，未交房面积户型以公寓50~80平米房型为主客户情况投资客53%、原住民17%公务员20%、产业10%

广告诉求区域价值推广渠道咼速户外、大众媒体2.2.3项目三期概况开盘时间08年9月交房时间09年12月占地面积300000平方米建筑面积330000平方米产品形态叠加别墅、花园洋房、公寓装修状况部分精装容积率1.04绿化率35.60%平均价格叠加别墅:未推出花园洋房：8100/平方米公寓：7800/平方米规划户数1675户销售率38%项目进度在建面积户型以公寓50-80平米房型为主客户情况投资客32%、原住民21%公务员22%、产业15%广告诉求产品性价比推广渠道以老带新、咼速户外、大众媒体P523.绿地•东岸涟城各期数据分析3.1推盘时间、体量以及销售情况分析期数开盘时间建筑面积销售率期数开盘时间建筑面积销售率17%17%一期07年9月60000平方米90%以上二期07年12月118000平方米85%以上三期08年9月330000平方米38%小结： 从上表可悉，该项目在一年中已连续推出三期，目前一、二期销售情况良好,三期虽表面销售率有所下降，但实际与之放量巨大有关，实际整体销售速度较为稳定.3.23.2客户情况分析二期客户情况10%20%53%口投资客口原住民口公务员口产业客

二期客户情况10%20%53%口投资客口原住民口公务员口产业客一期客户情况13%58%口投资客口原住民口公务员口产业客三期客户情况22%口投资客口原住民口公务员口产业客一期客户情况13%58%口投资客口原住民口公务员口产业客三期客户情况22%小结：从客源比重来看，区域未来价值已受到投资客认同。另一方面，随着区域建设日益成形,交通、生活配套的逐步完善，加之产业园区及管理单位的人口导入，自住型客户的比重也正呈上升趋势。随着临港新城的发展，相信不久的将来，自住型客户将成为本区域的购房主力。12000r10000800060004000200012000r100008000600040002000一期二期三期口叠加别墅口花园洋房口公寓小结：整体价格浮动与大市场背景较为符合，三期价格的上升可理解为区域抗风险能力较强.从各类型产品价格变动来看，叠加别墅在一期至二期的价格上升幅度最大，证明类别墅产品的市场接受度较高，而三期在没有类别墅产品提出的情况下，花园洋房价格的大幅度提升，证明市场对高端产品的需求十分明显P56热销户型分析■fFiriivw<'IvJ■—1■.她•詛G2-hTinure-Ctry做地JW*加■耽略％层I两室两厅一卫 厂勺.亀覇而粗者貝项勺卤震•札暑?1収77.扑.M?3.W討31口号虚黄现庙「别一室函厅一卫厦新，1例HS3rnG^-hWVflLflir#■21>?.>'J./H51.7-Xg.切.34小结：从户型情况来看,该项目公寓产品的主力及热销户型集中在50—85平米之间,小型投资客为主要客群.但随着外来企业及高质人群的递增，中高端产品的需求将日趋明显。P573.5推广分析—期主要推广渠道以大众媒体、高速公路户外卜拦截（A20高速），以临港新城区域炒作激发客户投资欲望，而作为临港新城1号作品，绿地•东岸涟城无疑是客户唯—的选择，并凭借较高的性价比最终触动客户购买。另外，07年房地产市场因素导致该项目一期开盘火爆，开发商乘势加推二期房源，仍以区域价值作为闪光点再一次吸引了大量投资客，去化了部分房源。 08年下半年，由于市场因素，客户开始理性观望，开发中的临港新城无法打动客户购买，开发商改变策略，以产品性价比加以促销活动进行推广，随着临港新城建设日益完善，企业不断涌入，项目主力产品单身公寓受到市场认可，在09年房地产市场低迷的环境下，仍保持较好的销售。总价3&，万，月供1700元

•曜建璃#號■最独甘划.世尊逮行中总价3&，万，月供1700元

•曜建璃#號■最独甘划.世尊逮行中亀■■塑曜，jyjki：mnjr4HnM.rn!»■4HMHnmiSU.il.■4.促销手法时间促销活动时间08年10月以老带新，赠送汽车油卡08年11月每月特价房最低8。5折08年12月房展会期间购买任意户型均8.5折09年2月会员积分活动09年2月精装单身公寓，送家具、家电09年2月兀宵特惠最冋优惠可达15万【第三部分:项目研究】一,项目概况1.项1.项位置 项目位于临港新城主城区滴水湖附近，北临花柏路、南临申港大道、西接沪城环路、东接茉莉路。2.项目经济指标地块编号WNW—C5—10用地代码R2/R3用地面积105440平方米容积率1.00建筑面枳105440平方米建筑密度30/25建筑限咼24/40绿地率35P63.周边配套分布情况□9L*边检5?I托炳l!l本案商业中心（建设中）3,公务员安置商品房Jn理阙d届曲典続函Q政府大楼LrfflrI.nI「、丸耳君字巧可'中国航海博物馆（建设中）\Q4.1公务员安置房（在建）P654.2政府大楼P663商业中，顷在建）

4.5海事大学P69二,项目SWOT分析1。项目优势（S）项目优势分析表编号要点诠释/对策1团队开发实力（研发、管理）产品是我们的重要优势.基于团队的开发实力，所开发产品的品质领先于市场的同类产品，应在推广中强化对产品品质的诠释。2项目的显著区位优势项目位于区政府、商业中心、大学园1区、轨道交通11号线、航海博物馆等一系列标志性设施的核心，地块本身具有的区

位优势非常显著。这成为项目重要推广诉求。P7°2.项目劣势(W)项目劣势分析表编号要点诠释/对策1公司品牌、产品品牌实力不足目刖，不管是德普的企业品牌，还是常青滕的产品品牌，在上海房地产市场的影响力都还严重不足。这是一个新兴的发展区域未来肯定有众多大品牌的进入.在向他们的竞争中扇牌将处于劣势。2临港新城内的购房需求已经过第一轮释放区域内安置用房、绿地•东岸涟城、公务员商品房等项目已经将区域内的购房需求进行第一轮释放，特别是大学园区的就近需求被提前消化，区域内购房的爆发能力不足，需要对市场进行一定的引导，寻求新的爆发点.3项目区域现有的配套设施严重不足目前，项目周边没有成熟的生活配套设施。区域是一个全新的城市规划体系，各种设施目前大多处在规划阶段.目前有配己套处于新建过程中，但是由于人气不足的因素，区域配套设施的完善还需要相当长的段时期.P713.项目7机会(0)项目机会分析表编号要点诠释/对策1"上海辅城"的区域定位得到政策的强力支持临港新城的整体定位得到了上海市政府的支持，区域的信息已经在全市有了清晰的占位，各种园区经济和洋山深水港的发展,推动区域城市化建设的快速发展.区域在一个较长的时期内处于快速上升的良好环境。2临港新城中心城区的优项目位于临港新城的中心城区,其城区按照环形进行规划矩形居住用地、大面积的槭形公共绿地，在上海市中具有高度

越居住品质的独特性，具有突出的居住品质，产生一定的向心力。3区域内的基础设施投入具有前瞻性目前，临港新城的基础设施投入已经超过200亿，公路建设、通勤列车等设施已经具备2012年轨道交通11号线的建成，区域与主城的联系将更加快捷，区域进入性基本完善.P724.项目威胁(T)项目威胁分析表编号要点诠释/对策1国际国内大经济环境回暖的推迟国际国内经济大环境的回暖，将直接影响到临港新城内大型项目的投资进度.虽然目前各种基础设施投资正快速推进，但工业园建设的放缓将直接影响区域内人口的数量和质量，区域城市化的速度受到严重影响。2区域可开发土地量巨大，竞争环境有恶化的可能区域内可开发土地量在2万亩以上,而目刖绿地一个商品房项目在开发，未来可开发的项目众多，项目周边就有大量未开发土地。这些未知项目的开发可能对本项目产生直接的威胁，需要紧密关注区域房地产市场的发展动态.P73三,项目初步定位1项目市场定位1.1.市场地位■一临港新城首个中高档住宅项目目前区域房地产市场处于起步阶段。区域内仅有的房地产项目绿地•东岸涟城主要定位于公寓型住宅产品，档次中等。我项目定位于临港新城第一个中高档住宅项目，档次高于目前的绿地•东岸涟城。我项目的出现，将有助于提升整体区域的房地产开发层次。而未来在二环带出现低密度项目将定位在区域内的高档项目，我项目在档次上与其拉开一定距离。P7412。客户群定位■一新城区域部门经理及副总经理级别的中产阶层与绿地•东岸涟城主要以小资阶层为主要目标人群不同，我项目将以新城区域部门经理及副总经理级别的中产阶层为主要目标人群，为其更多的营造居家的生活氛围.项目周边商业中心的建成、轻轨11号线的竣工将为项目提供更多的生活配套服务，具备相对优越的外部环境.1。3。产品定位——强调低密度、高绿化率的自然生态家园 本项目将在产品营造上给上海带来冲击性的视觉体验。项目将从强调低密度、高绿化率出发，营造更加亲近自然，更加生态的居住氛围。并采用目前上海少有的欧式建筑的风格，使项目的外卜部视觉感受和进入社区的内部视觉感受产生根本性的改变，力求达到耳目一新的效果.多层洋房意象图联排别墅意象图P76,2、产品形态2.1.方案一：考虑"90/70”法则下的产品形态•在90/70法则下，产品将以9+1小高层住宅为主，5+1多层花园洋房为补充。•9+1小高层住宅将重点提供90平方米以内的住宅产品，约在总开发面积的70%。•5+1多层花园洋房提供大套型的高档住宅产品，作为提升项目档次的重点。•项目综合容积率控制在1。0以内，将呈现更优的低覆盖率,为园林景观的营造提供更多的空间，突出项目的生态特色.多层洋房意象图多层洋房意象图P72。2.方案二：不考虑"90/70"法则下的产品形态•这种状况下，项目将充分运用1.0的容积率,以9+1小高层住宅为主要产品形态，以联排别墅为补充，并可考虑项目所有住宅产品提供复式产品形9+1小高层住宅约占总开发面积的80%，主要提供大套型产品。联排别墅约占总开发面积的20%，容积率约0o5o项目综合容积率控制在1.0以内。P79联排别墅意象图项目初步经济性分析下面分别就上述两种方案进行初步经济性分析。1.产品方案一经济性分析1.1.项目经济技术指标项目数值单位备注用地面积105440容积率1.0按地上建造面积总建筑面积117800地上建筑面积1054009+1住宅728005+1洋房31200

公建配套1400地下建筑面积12400包含半地下建造面积P811.2.项目投资测算编号项目面积项）单价（元/E）金额（万元）备注1土地费用117800.001936。0422806。56土地成本117800。001879。6522142.29建设用地面积105440皿，按照140万/亩进行计算，容积率1.0,总建筑面积125400此契税117800。0056.39664。27土地成本x3%2前期费用117800。00440.005183.20勘察设计费117800.0060。00706。80按照60元/平方米计算城市建设配套费117800.00320。003769。60民防费117800.0060.00706。803工程造价117800。002600.0030628。00包含建安成本、配套设施、园林景观、管网等费用，按照2600元/皿进行测算4期间费用117800。00478。615638.00管理费用117800.00140.511655.20销售收入x2%销售费用117800.00210.762482.80销售收入x3%财务费用117800.00127.331500。00按照贷款15000万兀，年利率10%,期限1年测算5开发成本合计117800。005454。6564255。76P821。3.项目销售收入测算项目可售面积（E）销售单价（元/E）金额（万元）9+1公寓72800.007000。0050960.005+1洋房31200.009000。0028080.00军库12400.003000.003720。00合计116400.0082760.00

P831.4.项目税费测算税种税基（万兀）税率税额（万兀）比重营业税及附加82760.005.75%4,758.7074.19%土地增值税82760.002%1,655。2025。81%总计6,413.90100。00%P841.5。项目收益项目数值单位总投入64,255。76万元总收入82,760.00万元营业税及附加4,758.70万元土地增值税1,655.20万元所得税前利润12,090.34万元所得税前利润率14.61%所得税3,022.59万元净利润9,067。76万元净利润率10。96%项目自有资金投入为22806。56万元，约占项目总投资的35.49%。项目自有资金税前利润率二所得税前利润！项目自有资金投入二53。01%项目自有资金净利润率二净利润！项目自有资金投入=39。76%P851.6.项目现金流量表2009年2010年2011年合计现金流入37806。5641380。0041380.00120566.56股东投入22806.5622806。56银行贷款15000。0015000。00销售收入41380。0041380。0082760。00现金流出37558.2930844。4620289。5088692。24土地款22806.5622806.56建造成本13500。008924。4813386.7235811.20税费1251.736919。986902.7815074。49营业税2379.352379.354758。70

土地增值税827.60827。601655.20管理费用551。73551.73551.731655。20销售费用700.00900.00882.802482。80财务费用750.00750.001500.00所得税1511.291511.293022。59归还银行贷款1500015000。00现金净流入248。2710535.5421090。5031874。31累计现金净流入248.2710783.8131874。31P861.7内部报酬率(IRR)及敏感度分析经测算，本方案的内部报酬率(IRR)为13.53%,高于10%的惯用贴现率，方案基本可行。项目敏感度分析：项目敏感度分析表税前利润率销售价格变化—20%-10%010%20%30%工程造价变化10%1.07%10.65%18.31%24。58%29。80%34.22%0—3.55%6。54%14。61%21.21%26。72%31。37%10%-8.18%2。43%10。91%17。85%23。63%28。53%20%-12.80%-1。69%7.21%14.48%20.55%25.68%•项目对销售价格的敏感程度明显高于对工程造价的敏感程度。•在工程造价不变的情况下，销售价格下降20%,项目出现负利润。•在销售价格不变的情况下，工程造价上涨20%,项目利润低于10%。2。产品方案二经济性分析2。1.项目经济技术指标项目数值单位备注

用地面积105440容积率1.0按地上建造面积总建筑面积124100地上建筑面枳1054009+1住宅83200联排别墅20800公建配套1400地下建筑面积18700包含半地下建造面积P882.2。项目投资测算编号项目面积（E）单价（元/E）金额（万元）备注1土地费用124100.001837。7622806。56土地成本124100.001784.2322142.29建设用地面积105440,按照140万/亩进行计算，容积率1.0，总建筑面积124100此契税124100.0053.53664.27土地成本x3%2前期费用124100。00470.005832.70勘察设计费124100.0090.001116。90按照90元/平方米计算城市建设配套费124100。00320。003971。20民防费124100。0060.00744。603工程造价124100。003000。0037230。00包含建安成本、配套设施、园林景观、管网等费用，按照3000元/皿进行测算4期间费用124100.00512。216356.50管理费用124100。00156。541942.60销售收入x2%销售费用124100。00234。802993。90销售收入x3%财务费用124100。00120.871500.00按照贷款15000万兀，年利率10%，期限1年测算

5开发成本合计124100.005819.9672225。76P892.3.项目销售收入测算项目可售面枳（E）销售单价（元/E）金额（万元）9+1住宅83200.007500。0062400。00联排别墅20800.0014000。0029120.00军库18700.003000。005610.00合计122700。009