某商业地产简要论述

北郊商业论述---蒋涛

——目录——第三部分：业态调查一、业态分析二、客户分析三、业态潜在需求第四部分：综述一、优势二、劣势三、发展潜力四、结语第一部分：北郊概述一、区位 二、历史三、现状第二部分：北郊商业地产一、主要商圈二、现状及发展三、主力楼盘分析四、发展潜力第一部分：北郊概述一、区位西安北郊位于北二三环之间原来称为经开区，现在名为“未央新城”，规划面积为24平方公里，依托西安市行政中心、文化体育中心、北客站交通中心等3个中心，建成集办公、居住、文化、体育、商业为一体的城市北部新区，形成新的中心区。从2010年10月起，西安市行政中心将陆续迁至张家堡区域。经开区版块西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。与此同时，西安经开区海要充分发挥区位、交通和出口优势，建设西安（咸阳）国际性现代化大都市的门户区，积极实施园区带动、产业带动、城市带动战略，推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向安置区集中，建设“关中—天水经济区”统筹城乡发展示范区。另外，西安经开区也要不断增强区域集聚辐射功能、综合服务功能、外向带动功能和文化引领功能，在集聚发展要素、拓展发展空间、增强发展动力中抢占先机。二、历史随着该是近年来西安房地产市场发展最为迅猛的区域之一随着西安行政中心北迁，火车北客站、地铁2号线的建设，西安城市重心向北转移，中心区将成为现代西安城市新中心。围绕体育运动中心规划调整和综合配套区建设，使中心商务区的功能进一步提升。它不仅是经开区的中心商务区，还将担负现代西安中央商务区的重任，不仅为经开区服务，而且为现代大西安都市圈服务。

西安经济技术开发区将完成两个发展跃升，即支柱产业向产业集群跃升、产业开发区向城市新区跃升；打造四个产业集群，即商用汽车为支柱的装备制造产业集群、电力电子为支柱的先进制造产业集群、出口加工为支柱的外向型产业集群、食品饮料为支柱的生态产业集群;建设一个城市中心，即西安北部城市新中心；成为西安经济发展最快的增长极;进一步走在中西部经济技术开发区的前列。三、现状第二部分：北郊商业地产

城北从大范围来划分分为十大商圈一、未央大道商圈二、大明宫商圈三、大学城休闲时尚商圈四、三桥汽贸物流商圈五、环汉城休闲服务商圈六、龙首商圈七、太华路商圈八、辛家庙商圈九、西安北客站商圈十、渭滨生态旅游商圈一、主要商圈二、现状及发展目前现有利君V时代，御道华城，赛高国际商务港，第五国际，天地时代广场，赛高国际街区，经发大厦，和谐大厦，中登大厦，凯鑫国际，雅荷中环大厦。金泰财富中心，海联国际大厦，天乙大厦，宏林名座，方兴大厦。文景路周边无大型商业，基本以住宅自主经营的底商。在建的边海荣豪佳花园二期底商，凤城四路中登城市花园底商，未央路MAX未来项目9000平米商铺、银池品智天下商铺、双威理想城2万平米商铺，目前只有御景华府的部分商铺正在营业，大部分在招租。白桦林居的底商大部分营业，香克林小镇的底商等。MAX未来——项目介绍MAX未来立足北城城芯区域，整体定位为“北城芯·;光合建筑·;精工智控社区”，打造集智控公寓豪宅、SOHO办公空间、高端商业中心、后现代都市文化街区于一体的国际化精工智控社区，缔造城市新中心封面建筑，引领未来都市高尚人居的发展方向。MAX未来项目占地约11.5亩，总建筑面积约5.6万㎡，由两栋30层后现代光合建筑体及5层高端商业广场构成。项目商住两用，产权50年。户型面积区间34—141㎡。包括SOHO办公、精品公寓、智控精装公寓、复式等。其中A座框筒结构，A栋6—10层为SOHO办公空间，11—28层精品公寓，29—30为顶层别墅级复式行政公馆。B座框架剪力墙结构，B栋5—24层为国际级晶钻公寓；25—30层为智控精装行政公寓、顶层空中院墅级复式公馆。总案分期命名说明——住宅：均价8000元/平米商铺共三层，一层销售带返租的形式，二、三层不销售只招商。面积区间：38——300平米不等商铺一层售价：50000——60000元/平米一层租价300元/平米，商品住宅销售套数：套起价：7500元/㎡均价：8000元/平米比上月涨跌（‰）↑500元/平米调价纪录2010年09月10日-2010年10月11日均价7500元/㎡2010年09月07日-2010年09月10日精装均价9000元/㎡2010年09月02日-2010年09月07日均价7500元/㎡2010年08月06日-2010年09月02日均价7200元/㎡2010年07月20日-2010年08月06日起价7000元/㎡均价7500元/㎡2010年06月21日-2010年07月20日均价7250元/㎡项目现有销售情况案例分析

未来城6万平米的高尚购物中心，由著名的新加坡怡丰城运营商全程运营，内部餐饮、购物、休闲、娱乐一应俱全。高档精品服饰、首饰，时尚电器，各类美食，国际影院……，汇聚时尚，名品浸染，定能带来全新的购物感受和休闲娱乐体验。

裙楼三层顶的平台上，设置了超过1000平米的国际休闲会所，配备恒温泳池、健身、洗浴等标准化设施。地下二层设置了大型标准停车库，提供给在此居住者和游览购物的人们停车使用。

此外，项目还拥有南二环罕见的2万平米的景观休闲广场，全球知名景观专家贝尔高林以其超前的设计理念，完全满足居者购物、休闲、娱乐、交流的需求。物业管理聘请全球知名物管公司—戴德梁行全程托管，国际化的管理理念，细致贴心的物业服务，细节生活专宠享受，感动无声。

未来城以极简主义的造型构思、领先的高科技技术将建筑体完整地置于时尚和富于动感的流线之下，打造一个功能完善、布局合理、智能健康、软硬件设施俱佳的国际一流城市综合体建筑。其高品质精装修标准和完备的功能配套，必将成为全城瞩目的焦点。

四、发展潜力

由于经济技术开发区的辐射效应和迎宾大道与北二环所带来的开发价值，同时也因土地储备充足及地价相对较低，今后将会吸引了越来越多的开发商加入到此区域的开发，竞争也将日趋激烈。"龙首商圈"和"张家堡广场"为该区域一南一北的核心地段和开发热点。"经开区"、"政府北迁"是重要炒作主题。

房地产的产业链是十分丰富的，不仅能够拉动相关的百余个产业，也受拉动于其他产业。先来看看城北这几年的成就吧。

随着未央大道的扩建、太华路立交、二环全线贯通、绕城高速公路等，交通设施目前逐步完善，区内现已形成七横十一纵立体交叉的交通网。现在的北城已成为名副其实的古城"门户"。

四、发展潜力未央新城应该是近年来西安房地产市场发展最为迅猛的区域之一。该区域汇集了经发地产、海荣地产、金源地产等知名本土企业，也吸引了绿地集团、首创置业、汇通国基、保亿地产等国内知名房企，目前板块内楼盘售价多在6000元/平方米左右，而绿地集团开发的海珀兰轩更是以18000元/平方米的均价刷新该板块最高楼价记录。随着新市政府今年10月进驻该区域，地铁二号线将于2011年开始运行，新火车北客站也将在今年投入运行，都显示了该区域近年来的良好的发展前景。而西安首创国际城、汇通太古城的国际化城市综合体的规划更将使该区域成为经开区最醒目的国际化商住区。业态调查大型购物场所人人乐崇尚百货、崇尚百货二店、金克拉百货、苏宁电器、医药超市大型餐饮娱乐肯德基、顺风肥牛、金帝KTV未央路两边建成已入住的社区，如雅荷、赛高社区配套底商经营不同的商业形式，如健身俱乐部（赛力店）、小型餐饮店、精品服饰店、美发店、烟酒店、医药店等。银行：中国银行、招商银行、工商银行、中信银行等；酒店：西安秦丰大酒店、西安凤城大酒店等。

早教中心、室内游泳馆现有的商业业态较全，从衣食住行，休闲娱乐，满足了此区域人们的生活需求。如有公园（文景公园），高档会所（经发会馆），高档餐饮（王子饭店），社区的底商配套（小型商超、水果蔬菜店、洗衣店、美容美发店、医药店、音像店、书店、小吃店等）、医院、等。在建项目海璟国际的商业配套（打造城北第一家数码港）也是此区域的一大点亮。商业业态不集中，文景路规划较宽，两边的商业零散。路两边的社区较少，大部分是厂地。在建项目基本上是以满足社区业主自用的形式，推出的商业模式。商业的连贯性差。目前地块正在开发中，成熟社区较少，没有大型商业。商业业态分布集中，大型百货购物场所多。有人人乐崇尚百货（一店、二店）、苏宁电器，周边项目开发较早，基本已入住，人流量大。商业氛围浓厚。商业基本定位为大众消费业态，没有大品牌。六村堡工业园区：按照低碳经济和资源节约型、环境友好型发展模式，打造以机械加工业、精细化工、电子和医药制造为主的节能、高效的都市型工业园区。汉城湖区域：依托汉长安城遗址区历史文化内涵和汉城湖水上公园生态优势，打造以休闲、娱乐、房地产、商贸为主的人文生态区。草滩高校集中区：重点发展房地产、现代服务业、文化产业引进大型连锁超市，建设集休闲、餐饮、生态、居住为一体的城市新区。渭滨生态景观区：以建设生态堤防，打造特色景观的方式，形成集防洪、生态、景观、休闲等功能于一体的渭滨生态景观区。觉识别统一的前提下，达到“更上一层楼”的视觉新境界；

其二，色彩的多元化可打破单一色彩的单调、乏味；其三，标识（我们主张以“人形”为项目标识）要始终贯穿整个项目，确保春申万科城的整体、统一。

二、客户分析长庆石油延长石油市政府电子电力汽车重型机械制造

文景路周边海荣豪佳花园二期引入的人人乐及大型娱乐餐饮，凤城四路中登城市花园引入的金鹰百货，未央路MAX未来项目9000平米商铺（待定）、银池品智天下商铺（待定）、双威理想城2万平米商铺（待定）西安经济技术开发区将完成两个发展跃升，即支柱产业向产业集群跃升、产业开发区向城市新区跃升；打造四个产业集群，即商用汽车为支柱的装备制造产业集群、电力电子为支柱的先进制造产业集群、出口加工为支柱的外向型产业集群、食品饮料为支柱的生态产业集群;建设一个城市中心，即西安北部城市新中心；成为西安经济发展最快的增长极;进一步走在中西部经济技术开发区的前列;为二次创业打造西部现代制造业基地，建设现代西安城市新中心努力奋斗。

第四部分：综述

由于历史原因，在经开区发展过程中，形成了30多个城中村。这些村庄的房屋、道路和环境与国家级经济技术开发区的整体形象形成很大反差，与现代化城市新区总体面貌很不协调。为搞好经开区的投资环境，树立现代西安城市新区的美好形象，“十一五”要探索对开发区授权和委托代管区内农村的体制，研究制定适合经开区的农村管理和城中村改造方案，加大城中村改造的力度，使改造后的居住小区与国家级开发区和现代城市新区相协调。

第二部分：假日风景商业业态不集中，文景路规划较宽，两边的商业零散。路两边的社区较少，大部分是厂地。在建项目基本上是以满足社区业主自用的形式，推出的商业模式。商业的连贯性差。目前地块正在开发中，成熟社区较少，没有大型商业。——目标人群分析——由于经济技术开发区的辐射效应和迎宾大道与北二环所带来的开发价值，同时也