闵行区住宅工程质量分户验收操作办法

闵行区住宅工程质量分户验收操作办法为切实保障住户的切身利益，提高闵行区住宅工程质量，加强住宅工程质量管理，指导区内住宅工程建设、施工、监理单位实施住宅工程质量分户验收，根据有关规定，现提出如下操作办法：一、分户验收质量标准住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）是指在国家和本市工程质量标准、规范基础上，还要根据上海市建设工程标准《住宅工程套内质量验收规范》DG/TJ08—2062—2009，以及《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》沪建交联〔2009〕770号、《上海市住宅工程质量分户验收实施细则（试行）》沪建安质监[2009]第105号、关于贯彻落实住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》的通知沪建安质监（2010）7号、《关于加强本市住宅全装修建设管理的通知》沪建交联〔2009〕1355号等规范性文件，对单位工程每套住宅进行验收，并形成每户的验收资料，作为工程竣工资料的组成部分。二、分户验收内容分户验收应以每套住宅作为一个子单位工程进行验收。分户验收应以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目。对于初装修和全装修住宅工程分户验收内容必须完成《住宅工程套内质量验收规范》所对应的全部验收项目。住宅工程质量分户验收项目及对应表格序号验收项目验收表格1建筑尺寸附表三室内净高、净净开间尺寸抽抽测表2室内地面附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录3室内顶棚附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录4室内墙面附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录5建筑门窗附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录6楼梯与护栏附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录7细部工程附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录8给排水与燃气附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录9通风与空调附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录10室内电气附表A住宅工程套套内分项工程程质量验收记记录11公共部分（1）楼梯间、电梯间、走走廊公共部分（楼梯间间、电梯间、走走廊）质量分分户验收记录录表（2）室屋车室屋分录（3）安装工程公共部分（安装工工程）质量分户验验收记录表11项验收项目检查完成且现场验收记录全部填写后，汇总每户单位工程的分户验收各项目验收情况（附表一、附表二、附表四）。三、分户验收数量和方法分户验收检查的住宅套数应为100%，检查项目应按上海市建设工程标准《住宅工程套内质量验收规范》DG/TJ08—2062—2009规定的检查项目和检查数量实施检查验收。所有分户验收项目检查应按照验收规范规定的检验方法，使用符合要求的专业检查工具进行检查验收。每套住宅验收完成后，应及时填写分户验收记录表。四、分户验收的组织实施1、对于新开工的住宅工程项目，建设单位必须在施工单位和监理单位招标文件写入分户验收要求。2、建设单位是分户验收工作组织实施与管理的责任主体。住宅工程主体结构验收前，建设单位应组织开展分户验收工作。根据有关规定成立分户验收工作组，实施和管理分户验收工作。已选定物业公司的，物业公司应参加。分户验收工作组分领导小组和检查小组。领导小组组长由建设单位项目负责人担任，成员为监理单位项目总监理工程师、施工总承包单位项目负责人、物业公司负责人。检查小组成员由领导小组任命。可根据验收工作量成立多个检查小组。3、分户验收工作组应依照分户验收的内容制定住宅工程质量验收方案。验收方案应包含工程概况、质量标准（不得低于《建筑工程施工质量验收统一标准》要求）、检查数量、检查方法、人员分组、仪器设备配置（应注明仪器型号、编号、校准有效期）、不合格项的处理措施等内容。验收方案由检查小组编制，领导小组组长审核，建设单位技术负责人审批。验收方案应归入施工总包单位竣工资料内。4、分户验收工作开展的几个时间节点质量控制由于工程质量是在施工过程中形成的，为避免出现“死后验尸”现象，所以，应加强事前控制和事中控制，分户验收宜提前介入，按不同阶段予以控制。（1）建筑尺寸控制：为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，应以加强施工过程控制为原则：①在主体施工阶段必须加强对于房间室内净高、净开间及进深、构件尺寸的质量控制。通过加强模板标高检查控制及现浇板厚度的检查控制，确保主体结构楼层标高控制准确；通过对墙体轴线、截面尺寸的检查控制，确保主体结构开间、进深、构件尺寸控制准确。②在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对每一房间结构净高、开间、进深、构件等进行测量。对过大的偏差及时纠正和处理，对确无法处理的应做好记录，在通过装饰施工中调整以消除缺陷。③装饰施工阶段，应重点对结构净高、进深、净开间等偏差较大的房间，在地面、墙面施工中通过适当技术措施进行有效处理，消除缺陷。（2）墙地面空鼓控制：由于顶棚一般采用免粉刷直接批腻子的做法，故靠近顶棚的墙面往往喷涂界面剂不到位和湿润不完全，造成顶棚下300mm范围内出现空鼓几率增多；同样原因靠近地面以上墙面300mm范围内亦出现空鼓几率也较多。靠近墙边的地面由于清理施工粉尘和碎渣不彻底，地面四周出现空鼓较多。为消除空鼓质量缺陷，施工单位应在装饰阶段开始前应予以控制。（3）门窗渗水控制：主要是门窗框与墙体间出现渗水。铝门窗与洞口墙体之间的间隙过大或过小，致门窗难以固定且填塞不实而产生裂缝。主要原因是洞口尺寸控制不严，应在主体结构施工过程中予以控制。门窗燕尾铁定位后，洞口应在干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损；框外侧应留5mm宽的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“⊥”型塑料条做槽口，打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶，严禁在涂料面层上打密封胶。应在门窗安装阶段进行过程控制。（4）填充墙面裂缝：蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块的线膨胀系数和收缩率均为粘土砖的2倍左右，所以在施砌时产品龄期不应小于28d（宜大于40d）；必须控制好砌块砌筑时的含水率，蒸压灰砂砖、混凝土小型空心砌块表面有浮水时不得施工；蒸压加气混凝土砌块在砌筑前，应适当洒水湿润，施工时含水率宜＜15%，尽量避免雨期施工淋湿砌块。加气轻型砌块的出釜停放期宜为45d(不应小于28d)，上墙含水率宜为5％-8％。所以应在主体结构施工过程中加强材料的现场管理和施工质量控制。（5）穿过楼板管道渗漏：管道穿过楼板，应设置金属或塑料套管。安装在楼板内的套管，其顶部应高出装饰地面20mm，安装在卫生间及厨房内的套管，其顶部应高出装饰地面50mm，底部应与楼板底部相平；穿过楼板的套管与管道之间缝隙宜选用阻燃密实材料填实，且端面应光滑；管道的接口不得设在套管内。所以应在管道安装时予以控制。（6）不规则房型建筑尺寸的量测：一般设计不是矩形的室内平面都可以称为不规则房型。对于不规则的房型规范没有明确是否量测，闵行区规定长、宽可以不量测，量测的话设计推算值可以计算出来，具体量测时由于不同的测量工具和量测的位置的偏差会给量测的结果带来偏差，不能准确量出真实数据；但是室内净高是要量测的。5、现场标识（1）为量测建筑尺寸，应在室内地面上距墙端200mm处，用墨线弹出井字线和对角线（全装修在图纸上），确定量测净高尺寸的5个点、2条对角线；由于住宅套内房间内墙面之间净距规范未确定量测高度，闵行区统一规定为从室内地面上距墙端200mm，向上量测1000mm处为内墙面之间净距的量测点。（2）墙面和地面上（全装修在图纸上）应标识好暗埋水管、电管的走向（可用带指示方向的印章标识）。（3）配电控制箱内电气回路应标识清晰。6、全装修住宅工程分户验收按下列程序进行：（1）全装修住宅工程的装修设计、施工单位应具有相应的资质。全装修住宅土建与装修工程的设计、施工应有效衔接。（2）全装修住宅工程的装修施工图设计文件宜在结构施工至±0.00前完成，经工程原设计单位确认及施工图审查机构审查合格后方可实施。当设计内容涉及结构和主要使用功能变更时应办理施工图变更审查手续。（3）全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，应对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按全装修住宅工程交接验收方案的规定进行交接验收，并形成书面验收意见《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》。未进行交接验收不得进行全装修施工。（4）全装修住宅工程装修施工前应先做一套样板房，并展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板房完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板房的装修施工单位一致。（5）全装修住宅工程在装修施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。7、分户验收以实物测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，逐户逐间对住宅工程的观感质量和使用功能进行检查验收，并做好检查记录（附录A）。有条件的工程，建设单位可委托有相应检测能力的第三方检测机构实施实物测量、功能性检测，第三方检测机构应出具检测报告；8、验收合格的，验收人员应及时填写《住宅工程质量分户验收记录》（附表一、二），并予以签字确认；9、对住宅工程套内观感质量和使用功能不符合要求的，分户验收领导小组应签发书面整改单，责成施工单位整改，并对整改情况进行复查；10、分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人应在按户出具的《住宅工程质量分户验收合格证》（附表五）以及《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表四）上分别签字并盖章。《住宅工程质量分户验收合格证》加盖的为企业公章，《住宅工程质量分户验收汇总表》可加盖项目章；11、《住宅工程质量分户验收合格证》应作为《新建住宅工程质量保证书》的附件交给住户。《住宅工程质量分户验收记录》、《室内净高、净开间尺寸抽测表》（附表三）以及相关原始验收记录（如委托第三方检测机构的应包括检测报告）应存于建设单位或物业管理单位，以备业主或住户查询；12、分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《住宅工程质量分户验收汇总表》报送闵行区建设工程质量监督站备案，同时提交分户验收资料电子版（光盘）。13、住宅工程竣工验收时，竣工验收小组应抽查一定的户数对分户验收工作结果进行复核。抽查比例：高层、小高层每个单位工程不少于3户；多层每个单位工程不少于2户；别墅工程按总户数的5％抽查，且不少于5户；顶层和底层必抽。五、质量监督站对住宅工程质量分户验收工作的监督核查1、分户验收工作的监督核查是指工程竣工验收时，质量监督站对竣工验收小组复核工作进行的程序监督；2、质量监督站应在监督记录中记载分户验收监督核查内容，并在监督报告中反映建设单位组织分户验收情况。六、凡未实施住宅工程质量分户验收的，建设单位不得组织竣工验收，质量监督站不予出具工程质量监督报告。七、住宅工程质量分户验收过程中发现弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的，一经查实工程质量监督站应按有关法规对责任单位和责任人予以严肃查处，并纳入不良行为记录。八、本办法自二〇一〇年十月十五日起实施。九、本办法由闵行区建设工程质量监督站负责解释。如有疑问或建议，可将有关信息反馈给闵行区建设工程质量监督站（地址：********邮政编码：201100电子邮箱：*********）上海市闵行区建设工程质量监督站二〇一〇年十月五日（附录A）住宅工程套内分项工程质量验收记录表分项工程质量验收记录编号：房号检查日期称质量验收规范的规规定检查验收记录主控项目12345一般项目12345验收结论参加验收单位建设单位监理单位施工单位（盖章）年月日日（盖章）总监理工程师年月日日（盖章）项目经理年月日附表一：初装饰住宅工程质量分户验收记录工程名称幢单元室建设单位20年月日－220年月日施工单位监理单位序号验收项目验收内容验收结论及记录1室内空间尺寸室内净高、净开间间、对角线尺尺寸2楼地面、墙面和天天棚裂缝、空鼓、脱层层、地面起砂砂、墙面爆灰灰3建筑门窗窗台高度、渗漏、门门窗开启、安安全玻璃标识识4楼梯与护栏栏杆高度、竖杆间间距、防攀爬爬措施、栏杆杆玻璃5给排水工程与燃气气管道渗漏、坡向、地漏水封、阻火圈（防火套管）设置6通风与空调送排风和防排烟、空空调工程7室内电气插座相位、接地、控控制箱配置8公共部分楼梯间、电梯间、走走廊室屋安装工程9其它综合验收结论建设单位监理单位施工单位物业公司验收人员：200年月日验收人员：200年月日验收人员：200年月日单位名称：验收人员：200年月日附表二：全装修住宅工程室内质量分户验收记录工程名称幢单元室建设单位20年月月日－20年月日施工单位监理单位序号验收项目验收内容验收结论及记录备注1墙面裱糊、软包1、拼缝、图案；22、色泽；3、翘边、气气泡、褶皱；；4、划痕、损损伤、胶污染染涂料1、裂缝；2.、颜颜色；3、起皮；4、划痕、损损伤、污染饰面砖1、空鼓、裂缝；22、接缝；3、色泽；4、破损木饰面1、裂缝、起皮；22、色泽；3、拼缝；4、损伤2天棚面层涂料饰面1、裂缝、色差、起起皮、水迹；；2、大面平整整、洞口处理理拼装式吊顶1、拼缝；2、大面面平整、洞口口处理、水迹迹3楼地面地砖(含石材)1、空鼓；2、裂纹纹、破损；3、接缝、高高低差；4、表面观感感木地板1、拼缝；2、响声声3、颜色；4损伤4门窗安装外门窗（含分户门）1、窗台高度；2、渗渗漏；3、开启；4、标识、5、划痕、损损伤内门窗1、开启；2、平整整；3、损伤5细部工程细木1、接缝；2、损伤伤厨柜门扇1、开启；2、损伤伤玻璃隔断1、开启；2、标识识；3、损伤台面安装划痕、损伤6栏杆安装1、栏杆高度；2、竖竖杆间距；3、防攀爬措措施；4、护栏玻璃璃；5、栏杆固定定及细部处理理7防水工程1、屋面渗漏；2、卫卫生间、阳台台等有防水要要求的地面渗渗漏；3、外墙渗漏漏序号验收项目验收内容验收结论及记录备注（过程验收人员及时间）8吊顶内管道专项验验收1、给水管道及接口口渗漏；2、排水管道道坡向、渗漏漏；3、吊顶内管管线敷设；4、空调管道道保温9给排水工程1、地漏水封高度；；2、卫生器具具表面观感、位位置、渗漏10电气工程1、配电箱回路标识识、相色及漏漏电保护；2、插座相序序、接线、接接地、插座类类型；3、照明通断11通风与空调工程制冷、制热、送风风12弱电工程1、多媒体箱；2、门门禁、对讲；；3、防盗、报报警、联动；；4、电话、网网络线路通断断13公共部分楼梯间、电梯间、走走廊；地立；安装工程14其它综合验收结论建设单位监理单位施工单位物业公司总包装修及其他专业施施工验收人员：20年月月日验收人员：20年月日验收人员：20年月日验收人员：20年月日单位名称：验收人员：20年月日附表三：室内净高、净开间尺寸抽测表房（户）号抽测时间200年月月日m实测值(mm)计算值(mm)HLXH1H2H3H4H5L1L2L3L4X1X2净高最大偏差相邻点极差最大偏差最大偏差实测房间，不不合格房间,需整改处理理房间：。抽测人员：：（建设单位位）（监理理单位）（施施工单位）（物业单位位）验收依据：《住宅宅工程套内质质量验收规范范》DG/TJJ08—2062—2009第、4.0.2条。室内净空尺寸测量量示意图套型示意图贴图区区附表四：住宅工程质量分户验收汇总表单位工程名称面积m2建设单位监理单位总户数施工单位200年月日－200年月日内容验收情况概况根据《上海市住宅宅工程质量分分户验收实施施细则》要求求，组织相关关单位于20年月日－20年月日日对本单位工工程户进行行了分户验收收。验收小组人员为：：初装饰共验收户，形形成《初装饰饰住宅工程质质量分户验收收记录》份，一一次验收合格格户，整改合合格户。全装修共验收户，形形成《全装饰饰住宅工程质质量分户验收收记录》份，一一次验收合格格户，整改合合格户。验收结论建设单位项目负责人：（公章）200年月日监理单位总监理工程师：（公章）200年月日施工单位项目经理：（公章）200年月日物业公司负责人：（公章）200年月日附表五：住宅工程质量分户验收合格证明书工程名称幢单元室建设单位20年月日－220年月日施工单位监理单位综合验收结论已按分户验收要求求对该户的工工程质量进行行验收，验收收结论为：合格建设单位项目负责人：（公章）20年月日监理单位总监理工程师：（公章）20年月日施工总承包单位项目经理：（公章）20年月日公共部分（楼梯间、电梯间、走廊）质量分户验收记录表单位工程名称小区号验收部位公共部分（楼梯间间、走廊）检查日期年月日施工执行标准名称称及编号现行《建筑工程施施工质量验收收规范》有关关标准施工质量验收规范范规定验收结论及记录主

控

项

目1楼（地）面面层质质量GB50209--2002第条第条2一般抹灰质量GB50210--2001第条3楼梯踏步及楼梯间间净高GB50209--2002第条及有关强制性条条文4楼梯栏杆、扶手质质量GB50210--2001第条及有关强条一般项目1门窗质量GB50210--2001有关规定2内墙涂料综合质量量GB50210--2001第条3456789综合验收结结论建设单位监理单位施工单位物业公司验收人员：20年月日验收人员：20年月日验收人员：20年月日验收人员：20年月日单位工程名称小区号验收部位公共部分（屋面、外外立面）检查日期年月日施工执行标准名称称及编号现行《建筑工程施施工质量验收收规范》有关关标准施工质量验收规范范规定验收结论及记录主

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目1屋面防水层及保护护层GB50207--2002相应标准2门窗GB50210--2001相关标准3雨水管道及雨水斗斗GB50207--2002相应标准4屋面排气管及排烟烟道出气帽安安装高度GB50207--2002))相应标准和设计要要求5地下室渗漏控制GB50208--2002相应标准一

般项目1屋顶栏杆及女儿墙墙高度按照设计要求2雨蓬及室外配件按照设计要求3楼（地）面面层及及散水GB50209--2002第条第条5一般抹灰表面GB50210--2001第条6室内外涂饰质量GB50210--2001第条及相关标准78综合验收结论物建设单位监监理单位施施工单位物物业公司验收人员：20年月日验收人员：20年月日验收人员：20年月日验收人员：20年月日公共部分（安装工程）质量分户验收记录表单位工程名称小区号验收部位公共部分检查日期年月日施工执行标准名称称及编号现行《建筑工程施施工质量验收收规范》有关关标准施工质量验收规范范规定验收结论及及记录一

般

项

目1配电箱（盘）内检检查试验GB50303--2002第条2避雷系统按照设计要求3给水系统及消防设备参照分户验收相应应标准4排水管道安装参照分户验收相应应标准5电气安装参照分户验收相应标准