郭庄子小区设计委托书终稿

郭庄子xx住宅小区项目设计委托书北京天诚源房地产有限公司二零零六年四月致维思平建筑设计咨询有限公司：1.北京天诚源房地产开发有限公司的郭庄子xx住宅小区工程项目，已由北京市发展和改革委员会批准建设。经我司考察和与贵司的沟通，现诚邀贵司为本项目的建筑及景观设计方，委托贵司完成本项目的建筑及景观总体规划方案及概念设计、扩初设计，并完成建筑及景观施工图设计，负责组织及配合施工图设计单位完成结构、设备、电气施工图设计。2.项目概况：2.1项目批准单位名称:北京市发展和改革委员会项目批准文号:京发改〔2005）917号规划批准文号：2005年规意选字第0161号2.2建设地点：北京市丰台区郭庄子xx村2.3建设规模：（地上）146483平方米2.4投资额：≈30000万元2.5建设内容：居住及配套2.6设计周期：2006年4月15日至2006年12月31日3.设计阶段：方案及概念设计、扩初设计、施工图设计4.施工图设计人的资质要求：具有建设部颁发的建筑工程甲级设计资质设计条件及技术要求项目概况：1．项目名称：郭庄子xx居住小区（暫定）2．本项目位于玉泉路与京石高速路交汇处东北角，东至小屯四号路，南至京石高速路，西至玉泉路南延线，北至郭庄子xx一号路。3．项目建设用地概况：东临规划宽度为14米的小屯四号路，该路目前尚未修建，为规划中道路。西临规划宽度为50米的玉泉路绿化带和41米的玉泉路，该路铁路桥以南部分已经修建完毕，目前正在进行铁路桥以北至长安街段的修建。玉泉路是北京市西区重要的南北干道之一。南临规划宽度为100米的京石高速路绿化带和京石高速路，京石高速路在本地块位置无出口。两栋4层高的办公楼紧邻本地块南侧。北临规划宽度18米的郭庄子xx一号路，该路目前尚未修建，为规划中道路。第二条规划设计条件1.基本经济技术指标建筑使用性质：住宅和配套；总用地面积:120345.697平方米，其中建设用地面积：66582.828平方米；建筑面积：146483平方米；（地上）容积率：2.2；建筑密度：25％；绿地率：30％；建筑控制高度：45米。第三条设计依据：1．国家及北京市建筑、结构、设备、电气等专业现行设计规范和标准。2．北京市规划委员会批复的规划意见书（2005规意选字第0161号）。3．本文件之“设计条件及技术要求”。4．建设用地红线范围及桩位详见附件。5.本公司提供的用地范围实测图详见附件。6．本公司提供的产品策划定位报告及概念设计要点。第四条项目设计理念及要求：形象定位：主要为中青年知识人群定向打造的西部时尚社区。2.产品定位：纯粹的精装时尚小户型公寓3．产品类型及规划布局建议3.1住宅用地内侧，采用小高层板楼的建筑形式，如确实满足不了面积指标时可考虑增加点塔的建筑形式。3.2商业及公建在用地东、北、西三侧，分别以临街商铺、集中商业和公建3种形式体现。产品规划设计要求及建议要求：在充分消化、理解产品策划定位书的基础上通过沟通，运用建筑语言和专业技能通过设计将以营销为主的策划定位结果转化为建筑产品策划，并最终实现产品设计。规划设计原则：功能合理、满足人性化要求、技术先进、结构安全可靠、节能环保、经济耐用。规划方案及概念设计阶段应着重考虑的因素和解决的问题：▲商业最大化的安排与住宅及小区整体协调的关系。合理处理地上与地下的关系及充分利用地下功能。红线外城市绿化带与建设用地内的景观关系。策划定位的紧凑型小户型与要求设计全板楼的矛盾。景观与建筑的同步设计与协调。公寓入口与景观的自然融合、过渡与延续的处理。实现公寓式住宅的设计要素的把握。总图功能综合性好。4.1住宅产品（1）．住宅总体规划设计充分利用规划条件允许的高度空间，降低建筑覆盖率和社区的视觉密度。建筑形式应考虑具有鲜明个性特质、产品均好性强的板楼或新型塔楼；在满足规划指标及户型面积要求的前提下，尽可能出现薄板楼和短板楼的建筑形式。紧临京石高速的位置，住宅建筑形式以经济实用为主，其他位置尽可能以舒适度高的建筑形式出现。（2）.住宅单体设计尽可能采用正南北向的布局形式；交通核设计尽可能融入观景功能，实现观景楼梯间或外挂观光电梯；在首层入口处设计共享的公共空间作为入口小大堂；入口应与外部景观形成有效的自然融合与延续，避免完全割裂。住宅层高不低于2.8米。（3）.户型面积指标及比例关系要点（4）.户型布置要求及建议为保证居住人群的统一性，不同类产品应尽可能分布在不同组团中，实现产品的相对纯粹性。地块外围（尤其南侧）应设置低总价产品；用地中心条件较好的位置，应设置相对高总价产品。一居室及二居主要分布在位置及景观条件相对较差的部位，例如用地南侧临京石高速或其他临路的建筑中。二居半以及三居产品主要分布在景观、朝向、位置较好的小高层板楼的中间单元的中间层。三居半主要分布在景观、朝向、位置较好的小高层板楼的首层或端单元。顶层主要分布二居产品。适当的位置可实现1+2/1+3户型组合。塔楼应采用均好性较强的新型塔楼平面，以获得较多比例的外墙及外窗面积，从而达到控制单位户型面积的目的。均好性较强的中小面积户型，各功能面积应严格控制并避免不必要的面积浪费。标准层面积应尽量考虑经济性。(5).户型设计建议两居以上户型尽量拥有南向采光，90-100平方米的二居半宜采用一卫双门设计，客卫面积以功能摆放为准。在在三居以上（不含三居）产品中，可运用错层等手法丰富户型的室内空间效果。首层大户型与绿地结合形成私家花园；顶层二居户型实现超高空间，并附带露台。充分利用端单元三面采光的条件，设计特色户型。户型设计在控制总销售面积的前提下，尽可能多实现居家的实用功能，如生活阳台、储藏空间、多功能半居等，以增强功能性。通过外飘窗、转角弧窗、一步式阳台等手法尽可能加大使用空间。阳台全部封闭，卧室与阳台之间、客厅与阳台之间的分隔墙尽可能取消，实现阳台与卧室、阳台与客厅融为一体。（6）.建筑立面建筑立面风格注重时尚与品味。强调风格时尚、简约，色彩明亮，总体符合酒店式公寓的风格，满足目标客群文化及审美需求。阳台的设计形式要充分照顾到酒店式公寓的定位风格。（7）.立面材质及色调外立面饰材的使用着重表现项目价值感和品质感。（8）.社区入口的处理入口设置在符合建筑规划设计要求的同时，应突出其形象的重要性和空间的舒适性；处理形式在维持建筑整体形象和品质感的同时可以灵活的和外部空间进行过渡处理，例如可以将入口和入口小广场相结合进行处理。4.2商业及公建（1）商业定位市场定位：社区生活型商业中心档次定位：中高档次主题定位：时尚街区业态定位：中型综合超市、娱乐业、餐饮业、小型品牌专营店、商业、医疗保健服务中心、综合服务。（2）商业及公建整体规划方案地上部分临街商铺位置东侧北侧西侧权属住宅住宅及配套配套建筑层数单层单层单层层高规划允许的最高层层高规划允许的最高层层高规划允许的最高层层高业态社区服务业社区服务业+餐饮饮业态餐饮业态为主，社社区服务业主主辅分割面积60-80平方米米80-120平方方米80-120平方方米餐饮业面积分割略略大；社区服务业面积分分割尽可能小小。餐饮业面积分割略略大；社区服务业面积分分割尽可能小小。5-6个餐饮业态态，设计上要要求尽量集中中；具备大面积整体购购买以及小面面积零售的双双重可能性。技术要求部分商铺作为地下下商业的临街街出入口。进深不低于12米米，开间6-8米。地下部分层高净高4.6米权属配套业态中小型超市分割面积3000平米地上部分公建（用地西北角角）集中商业（用地西南角）楼层首层二层标准层大堂+咖啡吧+各各业态出入口口餐饮商务酒店商务公寓餐饮或独立办公权属配套配套住宅住宅配套层高层高4.8米净高4米净高2.8米净高2.8米首层层高4.8米米标准层净高4米档次中档餐饮经济型中档中档餐饮分割面积600平米为分割割单位3000-70000平米50-100平米米为分割单位位600平米为纵向向分割单位，总总面积约1800平米。纵向分割技术要求餐饮共用一个室外外烟道酒店标准办公标准共用一个室外烟道道，3个隔油池，3组独立楼梯梯，6个洗手间。地下部分层高净高4.6米净高4.6米净高4.6米净高4.6米净高4.6米净高4.6米权属配套配套配套配套配套配套业态健身会所泳池+桑拿洗浴羽毛球馆EVD影院KTV分割面积2000-30000平米500平米1500平米500平米1000-12000平米1500-20000平米技术要求在地上有相对独立立的出入口（3）商业设计要点及参考技术指标商业设计要点商业街风格与整体社区建筑风格协调统一，突出都市化特色。统一设计商业店招及屋顶商业广告位，在外立面3处位置（门面+悬挑+立柱）设计店招，在西侧、西北侧以及西南侧商业屋顶或外立面设置大型商业广告位。店招及广告位的设计应与建筑结构设计紧密结合，统一风格，并合理处理二者之间的关系，即满足商业氛围的营造，同时减少了商户二次改造的可能。考虑到整体市场的竞争激烈程度，应尽可能缩小临街商铺的分割面积，增加层高，降低总价，强化性价比优势，确保吸引社区配套型商业的数量和品质。西侧绿化带作成缓坡，形成地下商业街，地上商业采用过街桥与形式与地面衔接。地下商业在临街的位置有建筑出入口及醒目的标识，设计上考虑通风、采光的功能，并与内部园林有机结合。参考技术指标东侧商业，提供上下水（冷热水）、动力电，工程上预留变更为双层商业的条件。西侧、北侧商业，提供上下水（冷热水）、动力电。商业尽可能与住宅部分隔开，形成独立商业，工程上预留变更为双层商业的条件。西南角集中商业，按用地条件尽可能地满足商业规模最大化的经营目标。公建1-3层商业以600平方米为分隔单位，可适当设置外挂观景电梯满足各自独立的交通组织要求。供暖、供冷系统应充分考虑降低能耗的要求，保证每户可独立核算成本。（4）公建建筑风格：公建在居住区西北角，形成一定规模的社区中心，展示社区整体形象。因而建筑风格在保证与社区整体风格协调统一的基础上，应突出其标志性。经济型酒店基本结构：框架结构，柱距7米，要求必须为板式结构。大堂：酒店大堂与会所大堂合二为一，面积约150平方米。进深：楼体进深在14-18米之间，以16米为宜。上下水：酒店按20-23平米一个房间预留上下水及热水。智能化设施：1000M的网络主干，每个标准间提供1对语音点和2个数据点。设备设施：每户设置户式中央空调。消防：设烟感和喷淋系统。电梯：按照酒店要求设计。供暖、制冷：配备冷暖中央空调。安防：电梯及主要出入口配备摄像头监控。商务公寓商务公寓针对的是中小企业商务办公，因此标准层部分基本都采用小开间的设计，同时应预留整层购买的可能性。每层设置公共卫生间。每户设置户式中央空调。1000M主干，每户设置1对语音点和数据点/10平米。消防、安防等系统配置与经济型酒店相同。社区会所会所形象：文化、休闲、运动健身场所。会所功能室内：分布于公建及西侧商业街的地下部分。室外：小型休闲的康体设施分布于组团内为居民拥有，形成社区泛会所体系。篮球、网球场结合南侧绿化带形成运动主题公园。会所设计建议会所定位为区域型会所，同时也是商务酒店的重要配套设施，因而在形象上应塑造出高品质、高品味会所的形象。会所室内空间与室外园林相结合，地下部分与下沉式园林相结合，突出阳光与生态的概念。地下一层实现局部下沉，泳池、羽毛球馆分别占用地下一层及二层的双层空间，并尽可能与室外园林景观相结合，可考虑地上阳光顶形式。泳池充分考虑与健健身、洗浴分分别组合的可可能性。同时时因泳池具备形象象展示功能的的设施，应充充分发挥其观观赏特色，实实现室内与室室外的结合，并并考虑冬季室室外泳池的处处理。在会所出入口的设计计上同时满足足对内、对外外经营的条件件，以及成为为商务酒店配配套设施的条条件。会所前期用途为售售楼处，应兼兼顾楼盘形象象展示与商务务会所形象展展示的双重功功能。后期改为经营用途，因此应具有醒醒目标识，并并保证良好的的交通到达性性。4.3园林景观（1）.整体风格利用符合西部客群群文化特质的的艺术类表现现方式打造都都市化的景观观系统。突出出舒适、温馨馨的生活氛围围和都市化的的园林品质。（2）.主题化外部景观系系统利用社区南侧绿化化隔离带设置置体育运动主主题的园林景景观系统，实实现网球、篮篮球等运动功功能。社区西侧、南侧绿绿化带与商业业街、商务酒酒店、会所相相互穿插，尽尽可能利用外外部空间，塑塑造出都市化化的休闲商业业广场形象。前期售楼处设在公公建内，要求求有局部的小小环境，街景景设施、绿化化景观的处理均能代表项目目整体形象及及品质。（3）.社区内部景观系统统社区内部园林景观观采用下沉式式花园或微地地形的方式增增大园林面积积；通过道路路的处理、结结合园林小品品，尽可能将将景观延伸；；园林景观与与各楼座相融融合，将景观观延伸至各单单元入口处。通过不同道路的景景观化处理以以及景致的变变幻，区分园园林的公共空空间与各组团团的半私密空空间；园林设设计应考虑一一定的功能化化要求，考虑虑业主未来居居家、休闲和和社交需要，如如老人和儿童童的活动区、可可举办小型聚聚会的广场区区、可进行户户外活动的运运动健身区、亲亲切的休闲交交往区等。景观中采用照明、水水景、小品、铺铺装等形式，设设计深度、科科技含量应区区别于并高于于现有市场的的平均水平，水水景可考虑薄薄水和旱喷泉泉的形式。(4)保证社区设计计的统一性考虑部分建筑符号号和园艺符号号在景观设计计中的运用，以增加可识别性，同时保证项目整体形象统一。5.交通组织及停停车方式5.1出入口设置置(1)根据周边市市政道路规划划，本案西、北北均应设主要要或次要出入入口。(2)总平面布局局应注意考虑虑交通的便捷捷合理,注意人行和和车行分开,并应布置足足够的地面及及地下停车位位。(3).地面车位的设设置地面车位的设置应应尽量避免对对住宅楼前活活动场地的影影响，达到人人车分流。商业街实现独立的的外部交通流流线及停车区区域，停车区区域尽可能不不影响商业街街的视觉效果果。住宅区、商业区分分别实现人车车分流。(4).地下车库的设设置除占用地下二层的的羽毛球、泳泳池场地外，地地下二层其余余部分为车库库。在保证社区景观系系统完整性的的前提下，尽尽量降低需销销售的地下车车位比例。住宅与商业的地下下车库形成2个独立的系系统。地下车库净高设计计为3.6米，预留设设置双层机械械停车设备的的空间。车位设置应尽量与与偏大户型产产品相联，并并在设计中控控制其经济性性。建议实现下沉式花花园与地下停车库库的结合，从而而获得更多的的自然采光。地下车库的安排应应合理利用人人防区域，尽尽量做成六级级人防，达到到平战结合的的目的。6.小区配套设施施6.1在规划中应合理布布置卫生站、文文化站、居委委会、自行车车停车处和物物业管理用房房等服务性设设施。7．市政配套设施7.1规划应对垃垃圾回收、污污水排放、市市政管线接入入等综合考虑虑，并作出初初步计算和说说明。7.2由于地块周边不具具备市政集中中供热条件，规规划设计请按按燃气集中供供热锅炉房设设计安排锅炉炉房位置并作作为方案一；；另外请按水水源热泵集中中供应冷、暖方式式作为商业及及附属用房的的考虑方案2，两种方式式需做初步性性价比分析并并提供结果。7.3其他市政接入位置置请向有关部部门调查了解解，合理安排排规划设计。8.建筑节能及新新技术应用8.1小区建筑采用用新的节能标标准，即在采采用外墙外保保温的条件下下达到进一步步节能65％的要求。8.2区域内的雨雨水回收利用用方案。8.3中水系统的的设计方案。第五条设计各各工作阶段的的工作方式及及图纸文件要要求：规划设计阶段1.1提供甲方至至少三个不同同方向、不同同解决思路的的规划设计草草案供讨论。1.2在与甲方、策策划、营销充充分沟通的前前提下，综合合考虑市场、经经济、技术等等因素，经过过多方案修改、整整合；逐渐形形成共识，明明确一个方案案的方向后继续深化。1.3规划设计方方案重点解决决好（但不限限于）上述第第四条第4款考虑的因因素和矛盾。1.4规划设计与与景观设计同同步进行，景景观设计的实实施方案在规规划设计总图图中详细明确确，融为一体体。摈弃先建建筑后景观的的设计方式。2.总图成果内容包括括2.1方案说明及及专业技术说说明。除说明明建筑、景观观方案构思特特点之外，还还应就主要经经济技术标准准以及要求做做出说明。结结构、电气、暖暖通以及给排排水等专业应应列出独立章章节说明。2.2规划总平面面图及分项说说明（含交通通分析、绿化化分析、日照照分析、人流流分析、环境境分析等）。2.3总体鸟瞰图图。2.4各建筑单体体平面形状；；体型；竖向向轮廓线等。2.5小区市政规规划图及说明明。3．单体设计阶段成果果内容3.1根据策划定定位的产品要要求和总图方方案，综合使使用功能、经经济技术因素素，研究多种种户型方案,,最终完成单单体设计方案案。3.2各建筑单体体各层平面图图（含功能布布置、使用面面积）和屋顶顶平面图；地地下建筑平面面图。应标明明主要功能用用房名称以及及必要的标高高，做适当说说明。3.3各建筑立面面图、主要剖剖面图。3.4户型平面图图。（应作出出文字说明，说说明户型主要要特点）。3.5建筑单体效效果图。3.6各建筑入口口设计；公寓寓大堂平、立立、剖面图。3.7主要材料做做法。3.8甲方及政府府报批需要的的其他设计说明文件件及图纸。4.扩大初步设计计阶段4.1在政府和甲甲方对项目规规划及单体建建筑方案审定定的前提下，以以建筑方案为为龙头，组织织各专业共同同完成项目的的扩大初步设设计。4.2建筑设计应应着重把握人人性化的使用用功能；总体体风格的塑造造和细节的处处理，