车库、商业、配套

10.车库、商业、配套子项面积计算产品说明书20081228目录HYPERLINK\l"_Toc216163165"一．依据及参考工程2HYPERLINK\l"_Toc216163166"1.规范、标准：2HYPERLINK\l"_Toc216163167"2.图集：2HYPERLINK\l"_Toc216163168"3.公司内外部总结文件：2HYPERLINK\l"_Toc216163169"二．目标与方法2HYPERLINK\l"_Toc216163170"1.目标：2HYPERLINK\l"_Toc216163171"2.方法：3HYPERLINK\l"_Toc216163172"三．知识点3HYPERLINK\l"_Toc216163173"1.表格的基本类型：3HYPERLINK\l"_Toc216163174"2.计算成果表：3HYPERLINK\l"_Toc216163175"3.数据单位：4HYPERLINK\l"_Toc216163176"4.表格数据及其释义4HYPERLINK\l"_Toc216163177"四．关键设计内容记录6HYPERLINK\l"_Toc216163178"1.权衡问题记录6HYPERLINK\l"_Toc216163179"2.特殊问题解决9HYPERLINK\l"_Toc216163180"五．分类（建立使用时筛选构架，显示未及研发的内容）9HYPERLINK\l"_Toc216163181"1.项目性质筛选分类9HYPERLINK\l"_Toc216163182"2.单体性质筛选分类9HYPERLINK\l"_Toc216163183"六．使用提示：10HYPERLINK\l"_Toc216163184"1.主要提示：10HYPERLINK\l"_Toc216163185"2.实物文件内附加提示简介10HYPERLINK\l"_Toc216163186"七．产品实物文件11HYPERLINK\l"_Toc216163187"1.实物文件清单11HYPERLINK\l"_Toc216163188"2.电子文件位置11HYPERLINK\l"_Toc216163189"3.纸质文件11依据及参考工程规范、标准：国家标准：《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005《房产测量规定》GBT/17986-2000地方标准：《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》2003年（以下简称《共有建筑面积分摊规则》）《容积率计算规则暂行规定》沪规法[2004]306号《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》2007年修订（以下简称《城市规划管理技术规定》）图集：暂无公司内外部总结文件：3.1《建筑面积计算规则比较20080414》（表格）3.2《面积计算规定及相关计算书（征询意见稿）》2006年12月20日目标与方法目标：形成公司内部统一的单体面积计算规则，确定单体面积计算常见问题的应对方法；确立单体面积计算工作的一般流程；减轻单体面积计算的工作量，尽力避免可能出现的人为错误，为以后的工厂化生产打下基础；引导建筑方案设计师使用本产品，争取实现从方案设计到施工图设计的整合设计（远期目标）。方法：制作符合公司规则的单体面积计算表（XLS格式）；在计算数据的准确性和工作量的多寡之间寻找合理的平衡点；从公司实际工程特点出发，本表格适用于包含多种功能空间的住宅楼（住宅、商业服务网点、公建配套用房、辅助用房、自行车库和架空层），具有一定的通用性；记录设计知识点的思路以便培训或应对质疑。知识点表格的基本类型：通过分析面积计算的基本流程与结果特征，将表格划分为三种基本类型――基础数据输入表、计算过程表和计算成果表这三种基本类型包含不同的具体内容。基本类型表格功能具体内容基础数据输入表汇集计算所需的基基础数据，便便于输入与检检查单元基本数据输入入表计算过程表将计算过程集中于于此，有利于于简化基础数据输入入表格与计算算成果表单元计算过程表计算成果表汇集计算成果，便便于成果的查查找单元套型面积计算算表单体建筑面积与计计容面积计算算表分层面积表计算成果表：包括两种类型的表格――单体分层面积表：单体建筑面积与计容面积计算表；各部分功能面积统计表（分摊后）。各部分分摊面积计算表包括需要分摊的功能（如商业部分）和不需要分摊部分（如配套面积）建筑面积的统计；单体建筑面积与计容面积计算表主要用于两个目的：单体面积指标的统计；为总图专业统计综合经济技术指标提供数据；数据单位：长度单位统一为“米”，面积单位统一为“平方米”；表格数据及其释义表一：基本数据输入表（字母释义：S－建筑面积、C－周长、L－一段长度、D－构造层厚度、R－系数）表格名称数据类型数据名称数据涵义基本数据输入表公建配套用房部分分商业用房S商业主体商业用房套内建筑筑面积（外墙墙部分至结构构完成面）S商业阳台商业阳台建筑面积积之和L商业主体商业用房中，进行行饰面装修的的外墙长度之之和L商业阳台商业阳台与外墙结结构完成面的的拼接长度之之和L’商业阳台商业阳台凌空部分分结构完成面面的拼接长度度之和公共配套设施用房房S配套主体公共配套设施用房房套内建筑面面积（外墙部部分至结构完完成面）S配套阳台公共配套设施用房房阳台建筑面面积之和L配套主体公共配套设施用房房中，进行饰饰面装修的外外墙长度之和和L配套阳台公共配套设施用房房部分阳台与与外墙结构完完成面的拼接接长度之和L’配套阳台公共配套设施用房房部分阳台凌凌空结构完成成面的拼接长长度之和公共部位S公共部位多个功能区公用的的走道、楼梯梯、辅助用房房及一半外墙墙皮（外墙部部分至结构完完成面）等空空间的建筑面面积自行车库S自行车库主体自行车库套内建筑筑面积（外墙墙部分至结构构完成面）S自行车库阳台自行车库阳台建筑筑面积之和L自行车库饰面墙体体自行车库中，进行行饰面装修的的外墙长度之之和L自行车库阳台自行车库阳台与外外墙结构完成成面的拼接长长度之和底层架空层S底层架空层底层架空层的建筑筑面积表二：单元计算过程表＋单元套型面积计算表＋单体建筑面积与计容面积计算表（字母释义：S－建筑面积、C－周长、L－一段长度、R－系数）表格名称数据类型数据名称数据涵义单元计算过程表公建配套用房部分分商业用房S商业用房（不含粉粉刷与保温）商业用房建筑面积积，含主体、阳阳台与雨篷，不不含粉刷与外外保温S商业粉刷层商业用房外墙粉刷刷层面积S商业外保温层商业用房外保温层层面积公共配套设施用房房S配套用房（不含粉粉刷与保温）公共配套设施用房房建筑面积，含含主体、阳台台与雨篷，不不含粉刷与外外保温S配套粉刷层公共配套设施用房房外墙粉刷层层的面积S配套外保温层公共配套设施用房房外保温层面面积公共部分S公共部位多个功能区公用的的走道、楼梯梯、辅助用房房及一半外墙墙皮（外墙部部分至结构完完成面）等空空间的建筑面面积自行车库S自行车库（不含保保温与粉刷）自行车库建筑面积积，含主体、阳阳台与雨篷，不不含粉刷与外外保温S自行车库粉刷层自行车库外墙粉刷刷层面积S自行车库外保温层层自行车库外保温层层面积S自行车库（含粉刷刷，不含保温温）自行车库建筑面积积，含主体、阳阳台、雨篷与与粉刷层，不不含外保温，主主要用于计容容面积的计算算S自行车库（含粉刷刷与保温）自行车库建筑面积积，含主体、阳阳台、雨篷、粉粉刷与外保温温，用于建筑筑面积的计算算S建筑面积（不含粉粉刷与外保温温）各种公建配套用房房的建筑面积积之和，包括括其主体、阳阳台与雨篷，不不含粉刷与外外保温S粉刷层面积公建配套用房外墙墙粉刷层建筑筑面积之和S外保温层面积公建配套用房外保保温层建筑面面积之和底层架空层S单元底层架空层本单元底层架空层层的建筑面积积之和表三：分摊面积计算表（字母释义：S－面积）表格名称数据类型数据名称数据涵义单元套型面积计算表套型S使用面积套内建筑面积，含含阳台建筑面面积S分摊的共有建筑面面积套型所分摊的共有有建筑面积S套建筑面积套内建筑面积与分分摊的共有建建筑面积之和和S单元套内建筑面积积小计单元中各套型套内内建筑面积之之和关键设计内容记录权衡问题记录面积计算规则的选择目前，在上海地区的面积计算工作中，主要依据三本相关规范或文件：《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规定》和《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，三者在计算规则上有若干不统一的地方（见附录一）。在本表格中，建筑面积计算规则以《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》中“建筑面积计算规则”部分内容为准。这样选择主要基于以下考虑：一，保证规划数据与房地数据的统一；二，《共有建筑面积分摊规则》为上海市地方标准；三，《共有建筑面积分摊规则》中面积计算规则较为严格，按其所测得的套型面积数据通常会略大于按其他两本规范所测得的数据。“计容建筑面积”与“不计容建筑面积”指标在国家与地方的相关规范中，没有“计容建筑面积”和“不计容建筑面积”这两个指标，但在实际工作中，这两个指标得到设计单位、建设单位和上海地区规划管理部门的广泛认可，所以在本表格中，保留了这两个指标。“计容建筑面积”的计算计容建筑面积的计算规则主要依据两份文件：一，《容积率计算规则暂行规定》（沪规法[2004]306号）二，《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》2007年修订这两份文件中关于容积率的计算规则基本一致，不一致的部分建议以《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》为准，或者通过咨询当地规划主管部门，形成书面文件，作为设计依据。“主体”面积测量选择结构面还是外饰面？基本数据输入表格中有“S商业主体”、“S公建配套主体”等数据，其数值为相应功能空间结构完成面所围和区域的建筑面积，之所以采用结构完成面而不是外墙饰面完成面，主要基于下列考虑：一，使本表格能够适用于建筑设计的各个阶段：在方案设计阶段，图纸中通常不会表达外饰面，要获得外饰面的面积数据比较困难。而结构面在各个设计阶段都会加以表达，容易获取面积数据；二，采用这样的方式，本表格能够较方便地反映外饰面设计方案调整所引起的面积变化：方案中外饰面厚度有变化时（如饰面材料变化、外保温层厚度变化等），表格中，只要作简单的修改（修改粉刷层的厚度值）就能获得新的面积数据；粉刷层（外保温层）面积的计算方式在本表格中，粉刷层（外保温层）的面积=饰面外墙长度×粉刷层（外保温层）厚度。这样得出的数据会比实际数据小一些（大概会减少1‰左右）。粉刷层（外保温层）面积的数值本身就不大，这样的误差对最终结果的影响十分有限；但是采用这样的计算方式可以简化数据提取，减轻设计师的工作量。综合考虑，采用了这样的计算方式。存在多种功能空间（住宅、商业服务网点、公建配套用房、辅助用房、自行车库）时，所采用的面积计算规则按照《共有建筑面积分摊规则》中的相关规定，“有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不累所处功能区使用（停靠。连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各种公那个区共有建筑面积。”采用此方式分摊综合楼的共有部分。分摊后的共有面积参与房屋类型内部分摊。由于商业的特殊性，商业部分采用分摊系数R＝商业公共部分面积和S1/商业部分使用功能面积和S2各部分建筑面积＝使用面积*（1+R）的原则。确定这样计算规则，原因如下：一，公司许多的工程项目均采用这样计算规则，实践证明是可行的；二，有利于简化计算表格的复杂程度；但是，请注意：公建配套部分不使用公摊的原则，所列建筑面积为图纸设计的使用面积。地下部分的共有建筑面积的确定《共有建筑面积分摊规则》的条文中没有明确住宅地下部分中共有建筑面积所包含的内容。参考公司以往的设计工程，在本表格中，采用“谁用谁分摊”的原则。输入数据时，请注意明确电信间、配电间等辅助用房的服务对象。共有建筑面积分摊系数（K）本指标出自《共有建筑面积分摊规则》；架空层对于建筑面积计算而言，架空层是一种特殊的“负”空间，其数量一般也较少。在表格中，将架空层单独列出，使用者可以根据工程具体情况采取恰当的方式来获取架空层面积数据。雨篷与外墙拼接部分的粉刷层与外保温层面积在本表格中，雨篷与外墙拼接部分的粉刷层与外保温层面积被重复计算了一次，得到的数据比实际数据略大。采用这种计算方式是因为：通常这部分面积很小，对最终结果不会造成较大影响；二，不需要提取“L雨篷与外墙拼接长度”这一数据，减少了工作量。非封闭阳台、雨篷自身的粉刷层面积现有规范条文（《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》）中都没有要求计算这部分面积，故在本表格中没有计算这部分面积。封闭阳台面积的计算方法《房产测量规范》和《共有建筑面积分摊规则》中均要求封闭阳台要计算全面积，与住宅套内空间的计算规则一致。在本表格中，建议将封闭阳台作为套内空间的一部分来对待（如在提取“S套内（不含阳台）”这一数据时，将封闭阳台纳入其中）。“占地面积”的计算方法在现有的建筑设计相关规范中，缺乏对“占地面积”计算规则的详细规定，在本表格中，“占地面积”在数值上等于单体的底层建筑面积。（注：在后续的研发工作中，会对“占地面积”的计算规则做出明确规定。）特殊问题解决幕墙建筑面积的计算《共有建筑面积分摊规则》第二部分第14条：“玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算既有主体墙又有幕墙时，以主体墙为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。但在部分实际工程中（如万科宝山四季花城），测绘部门所执行的计算规则是：干挂石材的石材厚度计入公摊，石材空腔不计入公摊，石材厚度与空腔计入容积率；由此看来，对于幕墙建筑面积的计算，还存在一些模糊的内容，建议在项目初期，由建设单位征询当地相关部门，形成该项目计算规则的书面文件，作为设计依据。分类（建立使用时筛选构架，显示未及研发的内容）项目性质筛选分类（可筛选出几条符合项目要求的产品线，具体功能待平台研发）（打勾为已研发内容）地理位置：上海□北京□重庆□长三角地区城市□东三省城市□珠三角城市单体性质筛选分类（打勾为已研发内容）建筑类型：公建配套小型商业小型配套、商业住宅地库□大型公建□停车楼地下部分层数：不多于3层□多于3层地上部分主体层数：不多于35层□多于35层屋顶机房层层数：不多于2层□多于2层功能空间类型：住宅住宅下部商业服务网点