湖南某房地产估价报告课程设计

房地产估价课程设计学号:****姓名:***指导老师:***************2006年12月12日房地产估价报告估价对象:****中西餐厅委托人:***市工商银行***支行估价机构:湖南****房地产估价公司指导老师:***************估价师:***估价日期:2007.11.30估价编号:20071212目录:一：报告说明二:致委托人涵三:估价师声明四:估价的假设及限制条件五:估价结果报告六:估价技术报告七:附件一：报告说明一、项目名称：****中西餐厅二、委托方：全称：***市工商支行住所：***路三、估价方：全称：湖南****房地产估价公司法定代表人：***住所：湖南**学院估价师：***四、估价作业日期：2007.12.01—2007.12.15二:致委托人涵***市工商支行：受你们委托，按照委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，我公司对****中西餐厅进行估价，求出该房地产市场平均价格．以便在抵押贷款时使用．现该估价结果已出来，我公司估价师估价结果表明：受委托估价房屋共一处，砖混结构商业用房，总建筑面积80平方米，2007年11月30日评估该房地产市场价格大约为5226元/平方米，此估价报告的作业日期为2007.12.01—2007.12.12，并附此涵交一份估价报告．湖南****房地产估价公司法人代表：***估价师：***三:估价师声明我保证在我的能力和知识的最佳范围内:1、估价报告中对事实的陈述是真实、准确的。2、估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、我是依照中华人民共和国国家标准的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、我们自接受估价委托之后，于2007年12月3日，派出评估人员-***，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。6、此估价报告有两位专家提供了重要专业帮助，分别为：注册房地产估价师:***估价师:***湖南****房地产估价公司估价师：***四：估价的假设和限制条件1．本报告提出的评估结果，是反映评估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。2.本报告提出的评估结果，是以被评估房地产维持现状且持续使用为前提。3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。4．本估价结果不含装饰、装修、室内设施等方面的评估价值。5、在此估价报告中，由于房地产可比实例的承租人对承租的确切日期已模糊，应此使用的大概日期。6、选取的可比实例在房屋成新率和保养方面有一些差别，因此采用收益法计算估价对象时选取的是市场平均价格，来计算估价对象的每年租金收入。7、在采用成本法计算土地重置价格时，采用的是2006年的基准地价，选取的估价对象在2006年为一级土地，而现在根据它的繁华程度为一级土地。五：估价结果报告1、委托方：***市工商支行2、估价方：湖南**学院****房地产估价公司（湖南**学院新校区）法人代表：***资质等级：二级3、估价对象（1）估价对象位置估价对象是****中西餐厅，位于***。（2）估价对象概况1）土地土地区位:**路土地面积：80平方米土地使用权年限：60年（1997—2057）基础设施完备程度：佳，且早已进行了三通一平，地势平整，交通设施完备,地质条件和水文条件比较好。土地使用性质：商业用地土地权属状况：国有土地协议出让2）建筑屋建筑屋名称：*******中西餐厅坐落:**路建筑面积：总1700平方米，评估面积80平方米层数：八层，评估第二层建筑结构：钢混结构经济寿命年限：60年装修：一般装修建成日期：1997使用情况：现第一层为出租商业门面公共配套设施完备程度：完备权属状况：湖南省***市商务局（3）估价目的：评估该房地产的市场价格，为***市**路改造拆迁提供依据。（4）估价日期：2007.1130（5）价值定义：本次估价采用的是2006年***市的土地基准地价和现行房屋的重置价格,以及本期***市银行的存款贷款利率（6）估价依据：1、有关法律法规规定；2．委托人提供的房屋所有权证等有关材料；3．评估人员现场勘查和掌握的有关资料。4.***市政府提供的基准地价及重置价格等5.***市建设银行提供的贷款及存款利率等（7）估价原则：遵循合法性原则，最有效使用原则，估价时点原则，预期收益原则,替代原则，公平原则等。（8）估价方法：采用了成本法、收益法、市场比较法等三种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格×成新率采用收益法评估房地产预期价格：收益价格公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]式中：V————房地产的价格a————房地产的净收益r————房地产的资本化率n————房地产的使用年限与剩余收益年限采用市场比较法：对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。（9）估价结果：方法总价（元）单价（元/平方米米）成本法3264284080.355市场比较法421996.885274.966收益法505919.3346323.999（10）估价人员:***（11）估价作业日期：2007.12.1—2007.12.12（12）估价报告有效期限：一年六:估价技术报告1、区域因素分析该房地产地处***市**路,为***市繁华的地区之一,交通比较便捷，景观尚可,规划限制条件多,接近学校,具有升值的潜力,该区域自然环境和人文环境好，***市质量技术监督局、***市党校、***市农机局等就在其附近,基础设施建设好，社会公共配套设施齐全。2、个别因素分析土地使用总面积：80平方米用途为商业土地使用年限：60年剩余51年宗地形状：矩形层数：八层结构类型：钢混结构建成年月：1998年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。3、市场背景分析近数年来，***市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。4、最高最佳使用分析根据贡献、均衡、合适等原则，评估出该房地产价值宜进行拆迁重建，充分利用地段优势和环境优势，或进行装修改造。5、估价方法的选用在估价的过程中对该房地产分别采用成本法、市场法和收益法等三种方法进行估价。在得出的三种不同结果之间进行权衡，最后选定最为公平、公正的一种市场估价结果。6、估价的测算过程对该房地产分别采用了三种方法对其评估，在确定土地还原利率时采用的是以往经验和***市的平均土地还原利率。综合还原利率的确定是根据：综合还原利率=(贷款利率+存款利率)/2+通货膨胀率*目标收益率评估时取目标收益率为10%，贷款利率为5.85%，存款利率为2.25%,,因此综合还原利率为7.3%。（附：R=M×Rm+(1-M)×Re式中R——资本化率（%）M——贷款价格比率（%）Rm——抵押贷款资本化率（%）Re——自有资金要求的正常收益率。R=35%×10%+65%×5.85%=7.3%）（1）收益法测算过程1、房地出租总费用a管理费＝年房地租金×4%b年维修费＝房屋重置价格×2%c年保险费＝房屋重置价格×0.2%d年税金＝年房地租金×12%e年折旧费＝C(1-R)/N2、房地总收益=年租金+年押金利息3、计算资本化率R=35%×10%+65%×5.85%=7.3%4、计算收益价格（1）房地总收益=年租金+年押金利息=6000×12+0=72000（元）（2）房地出租总费用a管理费=年房地租租金×4%=722000×4%=28880（元）b年维修费＝房屋重重置价格×2%=6770×80×2%=10072（元）c年保险险费＝房屋重重置价格×0.2%=670××80×0.2%==107.22（元）d年税金＝年房地租租金×12%=772000××12%=88640（元元）e年折旧费＝C(11-R)/NN=670××80×98%/660=8755.47（元元）年房地总费用=aa+b+c++d+e=113574..67（元）（3）年房地纯收益==（1）-（2）=720000-135574.677=584225.33（元元）（4）V=a/r[1--1/(1++r)^n==584255.33/77.3%[11-1/(11+7.3%%)^51]]×0.65==5059119.34（元元）因此，收益价格==5059119.34（元元）单价=66323.999（元/平方米）（2）利用成本法求取取估价对象的的价格成本法的理论依据据可以从卖方方的角度或买买方的角度来来考虑。从卖卖方的角度考考虑，成本法法的理论依据据是生产费用用价值论。从从买方的角度度考虑，成本本法的理论依依据是替代原原理。积算价格＝土地重重置价格+建筑物重置置价格-建筑物累积积折旧本估价报告中的估估价对象是钢钢混结构，建建筑物的重置置价格为6770元/平方米，故故此估价对象象的重置造价价为670×80=533600（元元）土地重置价格中采采用的是基准准地价，应对对其进行地价价的修正****中西餐厅厅宗地价格影影响因素的条条件及修正系系数表影响因素权重估价对象宗地条件件优劣程度修正系数区域因素基础设施完善度（20%）供水，供电，电讯讯，排水好优20%商业类型（6%）成熟一般0环境质量状况（99%）环境质量好较优10%出入道的繁华程度度（25%）人流量相当大优45%个别因素面积（11%）较小劣-3%形状（8%）规则优20%地势地质状况（66%）地势平坦优10%宗外地周围土地利用类型型（11%）商业优15%未来土地规划用途途（4%）商业优10%

总修正系数

20.07%土地价格为29224×（1+20..07%）=35100.85r取银行存款款利率2..25%建筑物重置价格==670×80=533600累计折旧=80440房地产价格=35510.855×80+533600-88040=33264288（元）单价=3264228/80==4080..35元/平方米）（3）市场比较法根据估价对象的情情况我们选取取了处在同一一地段的,用途相似,交易时间相相近的三个可可比实例.选取可比实例因素素条件说明表表

可比实例A

可比实例B

可比实例C马良路康富路五一西路2006.11..22006．5.77300035002800708072+4+5+3租赁租赁租赁商用商用商用较好较好较好好好好较好较好较好较近近较近稍好好稍好合理合理合理砖混砖混砖混

由于本次估价调查查时所收集到到的资料中没没有市场成交交价格，因而而估价过程中中运用收益法法求出其收益益价格后再进进行修正。r=7.33%

刘家香土菜馆哈尔滨饺子馆欢欣酒家年租金+押金利息息360004200033600年折旧费781.67893.33804年维修费9381072964.8年保险费93.8107.296.48年管理费144016801344年税金432050404032年净收益28426.53333207.47726358.722总价378698.223442389.992351150.887单价5409.975529.874877.09

(1)对可比实实例进行区域域因素修正::区域因素修正估价对象可比实例1可比实例2可比实例3繁华程度20202020道路通达程度10101010公交便捷程度10101010环境质量108127景观5752**基础设施15151012社会公共设施15151012规划限制条件154512治安状况5448对外交通1678总计10010195103(2)对交易情况进进行修正:(注:2001年到到2007年11月银行利率率平均每年上上涨1.733%).可比实例可比实例1可比实例2可比实例3成交价格5503.565625.544961.46交易情况+4%+5%+3%交易日期2006年11月月2006年11月月2006年11月月经过上述的修正后后可比实例的的正常交易价价格分别为::V1=5503..56×100/1101×100/1104×（1+1.773%）＝53300.13(元元/平方米)