深圳市某典型楼盘深度报告

典型楼盘深度研究报告——******镇目录一、项目开发背景分析1、区域概况2、***片区房地产市场现状3、"科学筑家"的新品牌核心理念二、项目总体开发策略1、项目总体开发理念2、项目发展定位三、项目规划设计1、城市化的规划理念"2、自由秩序的开放布局3、德式建筑规划设计四、T台式景观规划设计1、项目建筑设计2、德式纯净主义建筑风格3、双外立面设计4、样板楼设计5、科技建筑元素的运用6、建筑技术细节处理7、创意户型设计五、项目配套设施及服务1、三大主题时尚街区2、WI-FI时尚综合性会馆3、人性化的物管服务六项目营销推广策略1、特色广告牌一一代言城市未来2、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路3、***集团——2006年最新积分奖励计划方案4、项目营销推广活动一分钟摘要项目开发背景分析项目总体开发策略项目规划设计项目建筑设计项目配套设施及服务项目营销推广策略第一部分项目开发背景分析随着****镇的发展以及市政利好的影响，***片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。***经过充分的市场调查和研究，在2005年选择***，作为其走出福田的第一个站点。第二部分项目总体开发策略一、项目总体开发理念1、生活版的万象城2、强调一种城市感3、技术美和人性美的和谐统一二、项目发展定位1、目标客户群定位鉴于对***市场的精准把握，***·***的目标客户群定位为深圳年轻、主流并向上的力量人群。70年代末、80年代初的城市未来一代。2、产品定位***·***的产品定位为超大型城市主流社区，为中高档产品。其中项目一期以创新小户型产品为主。第三部分项目规划设计一、城市化的规划理念***·***从提供城市化的生活角度出发，采取"简于形而精于心"的规划设计理念，大胆突破传统郊区住区的谨小慎微，以面向未来都市的姿态展开小区的规划设计。二、自由秩序的开放布局12栋板楼(另有4期住宅1栋)全南北通透，呈闪电状，中央6栋高层单体点缀其中，拒绝了形式主义，形成自由布阵。三、德式建筑规划设计项目采用德式建筑规划设计，以现代主义的理性方式，追寻技术美与人性美的和谐统一。四、T台式景观规划设计***·***在景观设计上，通过台地的高差错落，将社区高高托起，形成"T"台式的独特景观。1、园林设计理念理念一:尊重原生地貌理念二:以"人景互动"为原则2、流动、丰富的园林景观设计***·***在景观设计上以时尚、前卫、阳光、健康、自然为总体风格。3、园林景观细节捉谜中央公园、组团庭院、派对架空层、都市气质的前广场、下沉式庭院、水立方泳池。第四部分项目建筑设计一、德式纯净主义建筑风格德国wsp建筑设计公司在建筑设计上采用简约、纯粹的德式纯净主义风格。二、双外立面设计***·***采用"两层皮"外墙设计，即在常规外墙立面之外，再加上一层非结构要求的着色载体。三、样板楼设计***集团在***·***建造了深圳第二个、***第一个样板楼。四、科技建筑元素的运用节能概念"无机房及小机房电梯产品"、LOW-E低辐射节能中空玻璃、蜂孔透水排水管。五、建筑技术细节处理边坡支护、冷扎带翼钢筋、地下车库、转换层和回填土层、拼装型不锈钢生活给水箱、排水出水管、消声系统、住宅新风系统。六、创意户型设计1、两大创意理念以客厅为动静分界线、以生态建筑学为原则。2、五大设计亮点赠送挑高露台和入户花园、增送大面积凸窗、通风采光且私密性良好、户型设计均好性强、次卧设计舒适性较强。第五部分项目配套设施及服务一、三大主题时尚街区1、商业街——T-street***·***(一期)商业街——T-street位于社区西面，临梅龙路分布，整个商业街总面积4800余平米，共66问独立街铺，由三个别具特色的小广场围合而成。2、凸凹有致的内广场突破传统的大社区商业手法，采用廊式多U型街铺布局，自然形成多个凸凹有致的内广场，增加了街区的都市风情。3、庭院内街商业街有节奏地设置多处庭院，通过曲直的道路，考究的块面铺装划分为自然亲和的休想活动空问。二、WI-田时尚综合性会馆***·***设置深圳首个Wl-FI时尚综合性会馆，该会馆约2000平方米，集运动、休闲、聚会、娱乐多项功能于一体，并且安排有新潮玩家的六大时尚阵势。三、人性化的物管服务***物业以"精品服务、真情关爱"作为企业的服务理念，通过深入把握业主需求，将专业化管理和人性化服务有机结合，为业主提供精品服务。第六部分项目营销推广策略一、特色广告牌一一代言城市未来2005年12月，首块入市广告牌"代言城市未来"在滨河路、梅林关、体育馆等六处深圳主要区段全线问世，该广告牌展示出全地·***独有的项目形象和主题定位。二、开通短信互动平台一一探索地产营销新通路为了切合目标客户群的行为习惯，同时在营销渠道上做出新的探索和尝试，***正式开通了***项目短信互动平台。三、***集团计划方案——2006年最新积分奖励为了更好的宣传集团在深圳开发的项目，2006年***集团启动针对***·家天下全体会员的最新积分奖励计划方案。四、项目营销推广活动为了推广项目，***深圳地产公司开展的具体活动有:举办项目启动典礼、推出摄影和文字网络作品征集活动、举办"全地***世界杯之夜"活动、举办"***先锋电影周"活动等。******——都市T台上的未来城******项目档案物业类型：普通住宅建筑类型：小高层、高层装修状况：毛坯占地面积：13.8万平方米建筑面积：42万平方米容积率：3.09均价：7500元/平方米栋数：18总户数：3676停车位：900物业管理费：2.38元/平方米/月建筑设计：项目位置：开发商：物业公司：******项目概况***·***位于深圳市***二线拓展区东北侧，北临***路，与****江南相望，西靠*路，南接世纪春城。项目总建筑面积约42万平方米，由11-18层小高层和24-33层高层建筑组成，分四期开发。项日一期占地约5万平方米，建筑面积近15万平方米，由7栋南北朝向的11-24层的小高层、高层组成，总户数约1280户:主力户型为100-122平方米的三房71-78平方米的两房，此外还有部分140平方米左右的四房和少量的复式、大平面单位。全部为一梯两户或一梯三户的板式结构。南北通透，户型方正实用，主力户型均设置入户花园、双层挑高大露台、超大凸窗等。一、开发背景分析随着***镇的重新定位，火车站迁址***，***国际物流中心的落户，以及本来地铁4号线、福龙路(接通***湖路和***镇)等快速交通干线的开通，***片区将以其在空间、交通和规划等方面的优势迅速发展成为深圳的城市新区。***经过充分的市场调查和研究，在2005年选择***，作为其走出福田的第一个站点。一、区域概况***·***位于深圳市***二线拓展区东北侧，北临***路，西靠***路，属于***片区的中心地带。作为福田中心E发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为"福田中心区"配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。1、***概况***位于***区东部，东与***区相邻，南与***市**心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区。***街道辖区面积88平方公里，现有人口79.3万,人口总体素质较高。***先后被省、市政府定位为"广东省中心镇"、"深圳市次中心区"、"深圳卫星城"、"深圳市物流中心"。2、***二线拓展区概况***二线拓展区位于梅林**西侧，东起***路，西至和***路，北邻**公路，南邻***壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。二、***片区房地产市场现状1、房地产市场概况近年来，***地产市场借多种利好发展迅速。***也成为深圳最具活力的地产区域，深圳白领置业安居首选的后花园。目前***片区房地产市场大致分为三个区域，一是梅林关口，二是沿民治大道两边，三是***中心区。而以***中心区为代表的区域地产则代表了***地产的主流。主要体现在:在圣莫丽斯别墅的带动下，***楼盘均价大幅上涨，城市明珠花园、锦绣江南、世纪春城三期等楼盘均价在6000元/平方米以上，且区域内楼盘呈现出了高档次的特性。2、在售楼盘分析近两年，***楼盘呈现出一种气势夺人的大盘形象，区域内集中了美丽365、锦绣江南、丰泽湖、世纪春城、书香门弟、风和日丽、世纪春城等一批大盘。2006年，***·***、圣·莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠三期、潜***城、碧水龙庭、春华四季园、世纪春城二期、卓能雅居、城投七里香榭、城色等十多个楼盘推出市场。其中在售的代表性楼盘有***·***、春华四季园、圣·莫丽斯、星河丹堤、世纪春城三期、碧水龙庭。小结目前***片区的在售楼盘被划分为三类档次:一类是以圣奠丽斯、星河丹堤为代表的高端楼盘，均价在2万元/平方米以上;一类是以***·***为代表的高品质楼盘，均价在7000元/平方米以上;一类是普通楼盘，均价在5000元/平方米左右。项目名称******园**********斯*********堤****春城三期期项目位置规模占地面积1999239.449M2总建筑面积4442520MM2占地面积2766164.772M2总建筑面积3331398MM2占地面积3600000M22总建筑面积2000000MM2占地面积329932.800M2总建筑面积500650M22主力户型90M2以上230-300MM2200-270MM237-85M2均价（元/M2）620028000(别别墅)32000（别墅墅）6700项目定位43万平米水岸坡地社社区世界500强的社社会塔尖人士士居住地大型低密度、低容积率高尚尚社t低密度、高绿化的大型情感感社区开发商开盘时间2006．6.2243、高档楼盘成为市场主流圣·莫丽斯、星河丹堤的问世提升了***片区的居住档次，此外，位于二线拓展区的"龙一号"、"信托地产项目"、"城投***项目"也处于运作为阶段，且均走高档路线。从目前***各项目进展情况看，未来1-2年内***预计有250万平方米左右的推盘量，其中只有面积不到80万平方米的住宅属干普通住宅(户型面积低于144平方米1，其余的均为豪宅。二线拓展区的高档楼盘概况龙一号:占地面积8万平方米，建筑面积8.2万平方米，容积率为1.2，开发商为鸿荣源地产。该公司通过挂牌方式取得该地块，成交地价为1805元/平方米。信托地产项目:占地面积14万平方米，建筑面积为8万平方米，容积率为0.6，全部为别墅。其开发商曾开发过著名高档楼盘"水榭花都'。日前项日现已进入运作阶段。城投***:占地4.7万平方米，建筑面积8.6万平方米。容积率为1.8，由深圳市城市建设投资公司开发。4、客户群特征分析析（1)从客户群自身身素质及经济济能力方面来来看，****房地产市场场的客户群具具有以下特征征：■部分大众阶层楼盘价格是大众阶阶层最为关心心的问题。由由于近年来，****的普通楼楼盘在质量、户户型、周边环环境和配套等等方面都有很很大提高，因因此部分大众众阶层是****近几年普普通楼盘客户户的主力军之之一。20006年由于****片区升温，普普通楼盘均价价不断上扬，对大众阶层的吸引力则会大幅下降。■中等偏高收入阶层层高品质楼盘和地铁铁四号线物业业是深圳中等等偏高收入阶阶层的聚焦点点之一。随着着***住宅物物业档次的提提高，地铁物物业将以高层层为主，容积积率在3.5-4之间，甚甚至可能出现现超高层住宅宅物业，地铁铁沿线物业售售价亦将较目目前有40--50%的提升幅度度，目标客户户群集中于中中等偏高收入入阶层。地铁4号线2004年1月115日，****地铁铁公司与深圳圳市政府签订订协议，由*****地铁铁公司负责建建造4号线2期及营运4号线全线30年，并获得得***4号线沿线车车站和车厂290万平方米地地块的物业开开发权，可建建设约2.6万个住宅单单位。根据****地铁公公司在*****以往成功功的操作经验验，地铁沿线线物业的开发发将会形成新新的地铁商圈圈，尤其是****中心区区。■政府公务员和年轻轻白领总面积高达13..38平方公公里的****二线拓展区，是是目前深圳最最大的政府预预留用地，作作为"福田后花花园"，二线拓展展区楼盘的目目标瞄准了福福田中心区的的置业人群。其其中相当一部部分置业者会会是收入较高高的政府公务务员和年轻白白领。而在特特区内土地资资源日渐稀缺缺、市中心楼楼价居高不下下的背景下，***将吸引越来越多来自市区的白领阶层。随着二线拓展区内内的--批高端项项目，如圣莫莫丽斯、星河河丹堤的问世世，以及龙一一号、城投项项日的开工，吸吸引了大批老老板级人物、港港商及5000强中外籍员工来来此置业。除此之外，由于地地铁四号线从从望岗口岸直直抵***，一些些香港客户选择择二线拓展区区高端物业。(2)从区域位置来来看，其客户户群具有以下下特征:■***镇老片区该片区的客户层结结构主要表现现为本地化，基基本是当地人人购买的多，他他们用途主要要是改善生活活以及投资。■关口片区该片区客户层次与与***镇老片片压的客户层层次截然相反反，***本地人人则较少，特特区内比例最最高，有超过过50%的业主来自自特区内的福福田和罗湖，主主要是关内客客户群因为距距离的问题，比比较喜欢的一一个片区。■二线拓展区片区该片区目前推出的的项目较少，其其客户群体主主要来自关内内。三、***片区房房地产市场发发展前景1、***的定位促进进了***房地产产市场的发展展***在深圳市的的定位是深圳圳市次中心区区、深圳市的的物流中心、深深圳市的后备备发展基地、深深圳中心区的的延伸。随着着***在深圳市的地地位日益突出出，以及各项项市政建设的的加快发展，因因此未来的****房地产会向高高品质、高素素质社区建设设发展，二线线拓展区将是是深圳优秀的的住宅区域之一。2、市储备用地的用用途决定****的房地产产业发展进程程由于***的土地地储备少。今今后***的城市市发展取决于于市政府199平方公里储储备用地的用用途，该片区区域的发展定定位将直接影影响***房地产产和物流业的的速度及档次次。3、交通对房地产业业影响巨大北京到深圳，上海海到深圳两条条高速铁路的的交汇点在****，必然然对***的物流流业影响很大大。而深圳市市的"一横八纵"的市政道路路规划使****的地理位位置更加突出出，加上地铁铁四号线的建建设，****将成为深圳市市的交通枢纽纽，对****的物流业、商商业、酒店业业、房地产业业都会带来重重大的影响。***交通改造情情况2007年，福龙龙路通车:起于北环香香环立交，长长约13公里，连连接二线拓展展区与香蜜湖湖，成为直达达福田的主干干道，城市拓拓展不再是抽抽象概念。2009年，地铁铁4号线通车:南起皇岗口口岸，向北延延伸至****新城中心，全长19..88公里，实实现深港一体体化。地铁44号线，将为为***片区房房地产发展带带来广阔的空间。2010年，****新客站:***火车站站是京广线和和东南沿海高高速铁路客运运专线的终点点站和交汇点点，将带来城城市新方向、新新功能，使都都市更强大4、***住宅在物业业品质上与关关内的差距在在不断缩小***置业者在楼楼盘细节品质质上更加追求求精雕细琢，置置业理念在升升级，生活方方式存改变。消消费者更满意意于良好的规规划建设和楼楼盘品质的升升级。5、中小户型需求加加大近几年，***人人口结构己经经发生显著变变化，特别是是富士康、华华为等科技企企业的进驻，吸吸引了大量年年轻人来此就就业，从而加加大了对中小小户型的需求求量。四、"科学筑家""的新品牌核核心理念2005年4月初初，***正式启启动新品牌战战略，亮出"科学筑家家"的形象宣传。这一形象象宣传标志着着***集团从从"理科***"升级为"科学***"。作为****启动新品牌牌战略后深圳圳的第一个项项目，全地·***的开发发要突出""科学筑家"的新品牌核心心理念。"科学筑家"的内涵涵在产品上，以科学学的方法创造造价值，使产品竞争争从功能上升升到性能，贴贴近人性需要要;在企业管理理上，强调科科学的现代企企业管理、改改选内部流程程，在保持原原有产品精细细化的基础上上，提高项目开发节奏和和速度，加快快资金周转，提提升运营效率率;在企业文化化上，强调科科学发展观，强强调经济利益益和社会责任任相统一，企企业有智慧的的成长。二、项目总体分开开发策略通过对***地产产市场的深度度研究，****集团得出出***地产市市场缺乏的是是建筑空间、土土地价值的科科学演绎，即即拥有一种现现代的、理性性的、城市化化色彩强烈的的小区环境。因因此，项目开开发将技术美美与人性化和和谐统一，在在充分体现居居住建筑在走走向理性的同同时，又注重重对人性的全全面关怀，力力求打造出一一个"有理想的***"。一、项目总体开发发理念现今的房地产市场场，素以""园"的抒情主义义，展示壮美美山河风光;;或以"城"彰显城市化化之后"造城"的壮志豪情情。***却"反其道行行之"，以"镇"说话，决心心打造--个"有理想的的***"。项目总体开发理念念：生活版的的万象城、强强调一种城市市感、技术美美和人性美的的和谐统一***城概况***中心首期项项目***城作为为****中心心的核心部分分，建筑面积积达18.8万平方米，拥拥有近300个独立店铺铺，集零售，餐餐饮，娱乐、休休闲、文化、康康体等于一身身，是真正意意义的"一站式"消费中心。*****城借鉴鉴国外购物中中心的成功经验验，万象城的的租户组合方方面采取了主主力店+次主力店+专门店的形形式。四家主主力店包括深深圳最大的电电影城--7厅嘉禾影城城、奥运标准准的"冰纷万象"滑冰场。有有近300个国内外知知名品牌专门门店，包罗万万象、异彩纷纷呈，其中三三分之一的品品牌商家是首首次进入中国国大陆或者深深圳市场。1、生活版的万象城城深圳***要把********项目打造成成生活版的万万象城，其最最大的特色是是"新、奇、特特"。2、强调一种城市感感***现有的大多多数项目，都都是以园林规规划为主卖点点的楼盘。而而***·***并不采采用其它楼盘盘所沿用的套套路。基于***是未来来城市发展的的一个必然方方向，****提供的不应应该是一种郊郊区式的生活活，而应该是是一个非常城城市化的生活活，项目开发发强调一种城城市感。3、技术美和人性美美的和谐统一一通过对***地产产市场的深度度研究，****得出***地产市市场缺乏的是是建筑空间、土土地价值的科科学演绎一一一对细节的关关注，贴近人人性的需要。因因此，项目开开发主张技术术美与人性化化的和谐统一一，在充分体体现居住建筑筑在走向理性性的同时，注注重对人性的的全面关怀。二、项目发展定位位作为深圳白领置业业安居首选的的后花园一一一***，区域域内聚集了深深圳的行政、工工商、科技人人才，大量的的白领阶层为为***的地产产发展提供了了广阔的市场场。另一方面面，鉴于****现有的大大多数楼盘均均以园林规划划为主卖点的的市场特点，为为了避免同质化现象象，***提出新新型产品定位位，力求将****·***打造成成为超大型城城市主流社区区。目标客户群定位目标客户群特征：：回归生活的的工作观、分分享圈层的人人际观、创意意惊喜的家庭庭观、无处不不在的审美观观、快感盛宴宴的消费观、活活在当下的享享乐观目前***的购房房主体来自白白领和中产阶阶层，以及部部分投资客。鉴鉴于对****市场的精准准把握，****·***的目标标客户群定位位为深圳年轻轻、主流并向向上的力量人人群——70年代末、800年代初的城城市未来一代代。他们为年年青白领，有有活力，有品品味，有追求求，对前途充充满信心，有有比别人长远远的眼光。■客户群配比根据目标客户群的的特征以及定定位，****·***的目标标客户群比例例为10%的高端客户户、50%的中高端客客户、40%的中端客户户。2、产品定位根据对目标客户群群的分析以及及受宏观调控控政策对户型型面积限制的的影响，****一改往日日打造高尚豪豪宅的一贯手手法，对目标标客户进行产产品上的量身身定制，把***·***定位为为超大型城市市主流社区，为为中高档产品品。其中项目目一期以创新小户型产产品为主。项目规划设计***·***以以代言城市未未来气势，采采取"简于形而而精于心"的城市化规划划埋念。通过过年轻、跃动动、亮丽的色色彩，极具城城市感的时尚尚街区，以及及流动、丰富富的社区内部部园林空间，充充分体现"德式简约"的规划理念，彰彰显了一个社社区独特的精精神气质。一、城市化的规划划理念***·***将将居住与建筑筑的思考置身身于区域发展展的大背景之之下，挑战常常规，从提供供城市化的生生活角度出发发，采取"简于形而精精于心"的规划设计计理念，大胆胆突破传统郊郊区住区的谨谨小慎微，以以面向未来都都市的姿态展展开小区的规规划设计。二、自由秩序的开开放布局12栋板楼（另有有4期住宅1栋）全南北北通透，呈闪闪电状，中央央6栋高层单体体点缀其中，拒拒绝了形式主主义，形成自自由布阵。三、德式建筑规划划设计项目采用德式建筑筑规划设计，以以现代主义的的理性方式，追寻技术美与人性美的和谐统一，以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然。四、“T”台式景观规划设计计***·***地地块高于周边边环境6-8米，用地内也有有1-3米的台地高差差，是方圆区区域的最高点点，设计师利利用这种地势势的错落高差差，规划丰富富、流动的架架空层与园林林景观，同时时与周边区域域形成区隔。台台地的高差错错落，将社区区高高托起，形形成"T"台式的独特特景观。1、园林设计理念理念一:尊重原生生地貌***·***地地块内有1-3米的台地高差差，在景观设设计中，对原原有地形、地地貌充分利用用，结合地面面起伏的台地地与坡地进行行简洁、流畅畅的设计，既既能丰富了视视觉效果，又又遮挡底层或或车道的地面面活动，形成成空间的趣味味性和层次感感。同时充分分利用坡地比比平整土地既既节约土地平平整费用和地地面设施费用用，又相对增增加了实际绿绿化面积。理念二:以"人人景互动"为原则采用构架、廊道、雕雕塑小品等元元素强调人的的参与性、景景观的可达性性，将人和人人的活动纳入入景观体系，完完全突破单纯纯景观的序列列和公园般的的组织。2、流动、丰富的园园林景观设计计***·***的的园林景观设设计以时尚、前前卫、阳光、健健康、自然为为总体风格。一一期的生态而而林分为太阳阳能的院子、纯纯净水的院子子、叶绿素的的院子和负离离子的院子四四大主题园林林。3、园林景观细节(1)捉谜中央公园园中央公园用非理性性造景，园林林源于对自然然的还原，由由二条垂直相相交的步行绿绿化轴线交错错连接，将休休想、运动、娱娱乐、沟通、赏赏玩等功能融融合在一起，在在互动中人与与空间形成最终的的圆满与和谐谐。(2)组团庭院与中央花园"交交互式补充""的组团庭院院，形成小尺尺度空间，强强化归属感。(3)派对架空层设计师把架空层作作为"自然泛会会所"来理解，一一期5个派对架空空层，多种情情景设置。另另加1个运动健身身区和1个儿童游乐乐场。（4)都市气质的前前广场磨砂玻璃浮雕、在在线形中寻求求变化的大型型叠水设计、领领域感的大台台阶、便捷通通道、考究的的地面铺砖以以及细部雕塑塑小品，形成成繁华、便利利、开放、融融合的前广场场，昭示都市市气质。(5)下沉式庭院设有生态大堂的下下沉式庭院和和车库相通，即即可丰富景观观层次，让景景观更具有空空间感和趣味味性，又增强强了其功能性性。（6)水立方泳池造型独特的多层次次立体泳池，设设有成人池、儿童池、按摩池、休闲木平台以及悬浮空中泳道。其中悬浮空中泳道长30米，宽7.5米，水深1.2米，离小区平台层地面3.75米，离商业街前广场地面13米，全钢结构池体，玻璃溢水边线，前方5米位置为玻璃池底。四、项目建筑设计计***集团聘请德德国WSP建筑设设计公司担任任***的建筑筑方案设计，采采用简约、纯纯粹的德式纯纯净主义风格格。外立面采采用"两层皮"设计，在环保保节能的同时时，极具视觉觉震撼力。在在户型设计上上，采用两大大创意理念，同同时具有五大大设计亮点。另另外，项目非非常注重科技技建筑元素的的运用以及建建筑细节的处处理。一、德式纯净主义义建筑风格德国wsp建筑设设计公司在建建筑设计上采采用简约、纯纯粹的德式纯纯净主义风格格，突出简洁洁的线条，用用直线条的造造型，让建筑筑大胆出位。二、双外立面设计计***·***采采用"两层皮"外墙设计，即即在常规外墙墙立面之外，再再加上一层非非结构要求的的着色载体。在在功能上，可可活动式的装装饰类百页具具有遮阳、节节能、环保、降降低噪音等功功效，同时起起到保护建筑筑物内部构造造的效果以及及更有效地保保证住户的私私密性;在外观上，色色彩鲜艳、出出挑，富有变变化，极具视视觉震撼力。这种设计在华侨城城的锦绣花园园以及天鹅堡堡的身上有过过局部尝试，不不过***目前的的做法则是更更彻底和更大大胆。三、样板楼设计***集团在****·***建造了了深圳第二个个、***第一个个样板楼。项项目在地块动动工之初，预预先按1:1比例在在地块南侧靠靠世纪春城一一侧建设了样样板楼，方便便设计师和工工程师实地体体察和推敲外外部形态和内内部空问，现现场模拟生活活实际需求，从从而对全面施施工的铺开开开展提前检讨讨与改进。四、科技建筑元素素的运用***·***在在产品创新上上体现了循环环经济的概念念，运用新工工艺、新材质质，采用了节节能的“无机房及小小机电房电梯梯产品”"LOWW-E低辐射中空空玻璃、住宅宅新风系统。在建筑的节能方面有突出的特色。1、节能概念“无机机房及小机电电房电梯产品品”******所选选择的通力公公司是世界最最大无机房及及无齿轮电梯梯供应商，己己被众多国家家著名项目选选用，成为北北京奥运会首首选。2、LOW-三低辐射射节能中空玻玻璃******各栋栋南侧立面，部部分楼栋东、西西两侧或一侧侧立面门窗玻玻璃采用了""高性能SUPPERSEETM超级LOW--E低辐射玻玻璃"，它有效隔隔热保温，与与同类产品相相比节能高达达1/3。3、住宅新风系统在卧室、客厅设进进风口，厨房房或卫生间设设排风口，并并安装减噪装装置。排气量量140M33/H，可避免免室内墙壁、家家具、衣物的的发霉现象。五、建筑技术细节节处理1、边坡支护由于场地高差大，因因此边坡及支支护结构较多多，是所有****小区中中最多的。其其中有重力式式挡土墙、土土钉墙、岩土土锚杆支护等等三种。此外外，大跨度板板都大量采用用预应力或非非预应力多孔孔板结构，提提供了精度和和效率。2、冷扎带翼钢筋康平星萌科技生产产的节能新品品冷扎带翼钢钢筋，这种产产品的优点在在于经过对镶镶纹钢的改进进。增加了附附着力、改善善了施工便利利性、抗拉强强度也大大提提高。这种产产品日前在深深圳的小区建建设中应用较较少，只在体体育馆、地铁铁等场合应用用较多。3、地下车库所有栋的地下车库库都是连通的的，这种做法法很类似华侨侨城的地下车车库。这种连连通的做法，有有一个很大的的好处是，可可以通过地下下车库，实现现不同楼体之之间的交通，所所有车库都连连成一片。而地下车库实现了了自然采光和和通风，在两两处开设了很很大的通风孔孔·架空平台以以及平台花园园处都开了巨巨大的车库通通风孔。4、转换层和回填土土层地下车库与架空平平台花园以上上部分的转换换层设计非常常巧妙，没有有象一般常规规项目设计成成骤变的四方方柱，而是从从地下车庄的的大方柱通过过梯形转换，缓缓慢地转变成成架空平台上上的较小的方方柱。这有两两个好处，---个好处是是转换柱不过过多侵占空间间，另外一个个优点就是梯梯形转换与平平台之问的角角度不是900度，而是超过过100度，这这就形成了不不容易积水的的暗角，增强强了防渗漏的的功能。架空平台回填土层层的高度达1108cm，这这个厚度加上上局部再增厚厚，有利于小小区绿化.5、拼装型不锈钢生生活给水箱***·***的的给水箱没有有设计在楼顶顶，因为设计计在楼顶水质质受污染的面面就大，而是是设计在地下室。生生活和消防水水池都在地下下室，这一点点与红树西岸岸是一样的。同时与一般小区采采用混凝土水水池不同的是是，***·***生活水水调节水池由由拼装型不锈锈钢水箱组成成，永远也不不全锈，保证证水质不受二二度污染。同时，两组变频调调速泵供给中中高楼层引用用水，另外，在在变频泵的基基础上，辅以以减压阀细分分区域，保证证各楼层压力力平衡，供水水压力平稳，不不会出现各个个楼层压力各各不相同的情情况。6、排水出水管***·***将将所有的排水水出户管敷设设布地下室顶顶板覆土层内内，基本不进进入地下车库库，未来的车车库将是相当当整洁的。7、消声系统***·***的的高温排烟风风机选用了带带消声外壳的的风机，在进进入机房这一一段安装了消消声器。同时时，排烟机房房在内墙上也也作了吸声处处理。各类水水泵止回阀均均采用消声止止回阀，水泵泵基础加隔振振垫等，以减减少消除噪声声。排水管穿过墙板时时都加了橡胶胶套管，即使使有所震动也也能够降低到到最低限度。而而己经运到现现场的屋顶排排气风机，均均设置了机房房消声、箱式式吸声和消声声器。同时机机房(包括电梯j都采用隔声声门，贴有吸吸音材料。8、蜂孔透水排水管管经过加工的，表面面布满了密集集小孔、而且且外表用可渗渗透式玻璃纤纤纬的埋址排排水管lpvvc管材瓜密集孔孔保计·士中的水能能够迅速渗漏漏到管中然后后疏散了雨水水系统中，而而可渗透式玻玻璃纤维则阻阻止泥土混入入管内发生堵堵塞。六、创意户型设计计1、两大创意理念理念一:以客厅为为动静分界线线***·***的的户型设计抓抓住动和静的的分界线客厅厅，把动态的的起居室和静静谐的卧室区区隔，空间的的"享受+功能"巧妙融为一一体。理念二:以生态建建筑学为原则则***·***的的户型设计充充分利用自然然采光通风，降降低能耗，将将平面花园引引入高层建筑筑，并使之成成为家庭的生生活空间和自自然结合的亮亮点"2、五大设计亮点亮点一:赠送挑高高露台和入户户花园几乎户户都有送双双层挑高露台台，局部露台台宽达3.15米，大部分户户型均有入户户花园。亮点二:增送大面面积凸窗几乎每户均送1..05米的超宽凸窗窗，采光、视视线良好，而而凸窗部分作作为附送面积积也使房问更更为宽敞。亮点三:采光、通通风、私密性性良好1梯2户和1梯3户的板楼设计带来来的采光、通通风优势，这这在同等条件件的楼盘中是是很少见的。同同层的户数少少，保证了私私密性和居住住素质。亮点四:户型设计计均好性强如1梯3户中，端头两户南南北通透，中中问一户为面面积较小的两两房，客厅及及卧室全部超南，舒舒适度强。亮点五:次卧设计计舒适性较强强对于100-l110平方米的三房房主力户型，次次卧面宽均在3米以上。第五部分项目配套套设施及服务务***片区相对落落后的周边配配套而言，********的自身配套套设施则显得得特别重要。项项目的配套设设施主要体现现在商业街配配套和会馆配配套，以及人人性化的物管管服务上。其其中商业配套套为120000平方米，恰到到好处地满足足了社区内居居民的日常生生活需要的同同时，不会因因为商业面积积过大而影响响商业街扭转转的形成。一、三大主题时尚尚街区项目沿梅龙路和民民安路南北布布置了1.2万平方米的三三大主题时尚尚街区，时尚尚、生活、美美食分布罗列列，同时高出出周边约3米，为T台SHOW商业风格，形形成台阶式沿沿街商业，主主要是满足小小区内部的日日常生活需求求。1、商业街——T--streeet***·***((一期)商业街——T-sttreet位位于社区西面面，临梅龙路路分布，整个个商业街总面面积48000余平米，共共66间独立街铺，由由三个别具特特色的小广场场围合而成。体验式商业店铺分布错落有致,商铺具有超常高层高,实用率高达98%左右,店铺面积以28-70平方米为主,尽度合宜。2、凸凹有致的内广广场突破传统的大社区区商业手法，采采用廊式多U型街铺布局，自自然形成多个个凸凹有致的的内广场，增增加了街区的的都市风情。3、庭院内街商业街有节奏地设设置多处庭院院，通过曲直直的道路，考考究的块面铺铺装划分为自自然亲和的休休想活动空间。另外为方便便携带孩子的的家长们购物物，还特别设设置“小人国”，并提“儿童托管服服务”。二、WI-田时尚尚综合性会馆馆***·***设设置深圳首个个Wl-FI时尚综合性性会馆，该会会馆约20000平方米，集运运动、休闲、聚聚会、娱乐多多项功能于一一体，并且安安排有新潮玩玩家的六大时时尚阵势。具体表现如下：传讯场：数码能量量场，WI-FI无线上网，打打机+上网+电影+聊天。时尚主场：攀岩、击击剑、斯诺克等等多种活动。创意厨房：厨房心心情，是一门门创作的艺术术。唱作影院：BANND房、HI-FI、影院系统统，可以做观观众也可以做做主角。健身瑜珈：定期健健身计划咖啡OR酒：时尚的休休闲生活方式式三、人性化的物管管服务***物业以""精品服务、真真情关爱"作为企业的服服务理念，通通过深入把握握业主需求，将将专业化管理理和人性化服服务有机结合合，为业主提提供精品服务务。1、量身定做***根据项目特特点、业主构构成及人文地地理、社会环环境等特点，为为业主“量身定做”出最符合需需求的服务产产品，并全力力满足业主“个性化”的需求。2、放心家园以退伍军人为主体体并经过职业业化培训的保保安队，网络络型岗位布点点，24小时不间断断巡逻，可视视监控及红外外报警系统，友友好而严格的的来访确认程程序，保卫小小区的安定。六、项目营销推广营销推广策略是一一个楼盘取得得成功销售的的关键因素之之一，****·***作为***启动新新品牌战略后后在深圳开发发的第一个项项目，开发商商势必采取独独特的营销推推广策略来对对项目进行宣宣传推广。其其中最为独特特的营销策略略为开通项目目短信互动平平台，这一营营销策略为项项目的推广、客客户积累、客客户互动等方方面发挥重要要作用。一、特色广告牌--一代言城市市未来2005年12月月，首块入市市广告牌""代言城市未未来"在滨河路、梅梅林关、体育育馆等六处深深圳主要区段段全线问世，该该广告牌展示示出***·***独有的的项目形象和和主题定位。二、开通短信互动动平台产营销销新道路手机短信作为""第五媒体'，以其投入入成本低，参参与互动性强强等优势在媒媒体推广中占占据了越来越越重要的地位位。特别是对对于年轻的目目标客户群体体来说，他们们大多是""拇指一族"，短信互动动是他们喜闻闻乐见的参与与形式。为了了切合目标客客户群的行为为习惯，同时时在营销渠道道上做出新的的探索和尝试试，***正式开通了****项目短信信互动平台。这这一领行业风风气之先的互互动平台的使使用，将在今今后项目的推推广、客户积积累、客户互互动等方面发发挥重要作用用。三、***集团奖奖励计划方案案----20006年最新新积分为了更好的宣传集集团在深圳开开发的项目，2006年全地集团启动针对***·家天下全体会员的最新积分奖励计划方案。会员级别和奖励兑兑付会员级别积分数奖品设置钻石会员3000分获赠3000元的的礼品;获赠全年《****月刊》;获邀作为嘉嘉宾，参加****新年晚晚会或其他文文化活动。白金会员2000分获赠价值20000元的礼品;获赠全年《****月刊