房地产周期与企业发展策略课件

房地产周期与企业发展策略2008年9月杭州2/8/20231一、房地产周期调整1、调整期的性质2、调整期的长度3、调整期的深度4、调整期的把握2/8/20232浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：性质国际经济周期、宏观经济周期和房地产周期共振形成的全面收缩2/8/20233浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2/8/20235浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导标准普尔美国房价合成指数走势2/8/20236浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导美国GDP增长率与房屋库存月数2/8/20237浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导FICO信用分值与抵押贷款拖欠率2/8/20239浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导华尔街有句名言：“如果要增加未来的现金流,就把它做成证券，如果想经营风险，就把它做成证券。”在分散风险和追逐更高的风险回报的驱动下，次级债从银行系统剥离出来，并由投资银行包装成各种证券，出售给投资者。这类证券称为担保债务凭证CDO（CollateralizedDebtObligation）。根据产生现金流的证券化资产的类型不同，资产证券化可分为住房抵押贷款证券化(mortgage-backedsecuritization，简称MBS)和资产支撑证券化(asset－backedsecuritization，简称ABS)两大类。其区别在于:前者的基础资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产则是除住房抵押贷款以外的其他资产。

一般CDO将资产池的现金流分拆打包为不同级别的债权，评级机构，如Moody’s，S&P，将对不同级别的债权给予不同级别的信用评级。退休基金,保险基金,教育基金和政府托管的各种基金购买高评级的部分，而对冲基金、投资银行等将购买低评级的部分。这样，CDO将大量的信用风险集中在低评级的部分，即次级系列。如果没有信用风险发生的话，次级系列将获得很高的回报，而一旦发生信用风险，次级部分将首先吸收损失。由于这样的特点，次级部分只在对冲基金同投资银行间买卖，流动性很差。2/8/202310浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导1992年之前，只有商业银行提供固定息，优质级住房贷款。从1994年到2005年，美国的次级债市场以每年25%的速度在增长。在克林顿执政期间，房屋的自有率以每年1.94%的速度在增加，2000年达到67.7%。1994年，5%以下的住房贷款是次级债，但到2005年，有近20%的新贷款是次级债。今天的美国，有10万亿的住房贷款，其中有1/4的是次级债和Alt-A债。

自2000至2004年4月，美联储的低利率政策，造成市场流动性充裕。在流动性充裕的情况下，个人购房大量增加，房地产价格上涨，同时头子银行同对冲基金大量购买CDO次级系列等高风险产品。而从2004年第二季度开始，房屋价格开始下降，房屋贷款的月供开始增加，导致了违约率的增加。长期的财政赤字，贸易赤字，以及通货膨胀的压力导致利率的上升。次级债务的价值不断下降，最终引发了这次次债危机的发生。2/8/202311浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导次贷危机的宏观经济原因1980年代，里根政府和撒切尔夫人奉行自由化“改革”，放松金融管制，扶持创新和高科技，缔造了1990年代“非理想繁荣”。2000年“网络泡沫”破灭，加上2001年“911”事件，美国经济大幅下滑。为防止经济衰退，美联储长期实行低利率政策，流动性泛滥，资产价格猛涨。2004年6月开始，美联储为抑制通胀连续17次加息，房地产价格在2006年形成拐点。2/8/202313浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导次贷危机的损失2007年初，汇丰银行计提18亿美元次贷坏账准备，全美金融公司和新世纪金融公司等主要次贷机构亏损预警截至2008年4月30日，全球商业银行和投资银行已经确认次贷损失3120亿美元。其中，花旗银行损失409亿美元，瑞银（UBS）损失380亿美元。瑞银估计总损失约6000亿美元，IMF估计损失约9450亿美元。2/8/202314浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导房利美（FannieMae）

房地美（FreddieMac）危机美国政府在1938年成立房利美（“美国联邦国民抵押协会”（FederalNationalMortgageAssociation），一般也缩写为FNMA），并于1968年私有化。十年后为了引入市场竞争成立了房地美（“美国联邦住宅贷款抵押公司”（FederalHomeLoanMortgageCorporation），一般缩写为FHLMC）。这两家公司主要功能是为了给房贷市场注入更多的资金，为美国家庭购房做出了巨大贡献。他们的运作原理简单———银行提供贷款给购房者，之后“两房”向银行收购这些房屋抵押贷款，资金来源是发行债券，或者打包成房屋抵押贷款证券出售给众多投资者，但他们通常会向投资者担保这些债务能够被偿还。由于政府背景，其债券评级高，成本低。由于房价长期上涨，贷款违约率低，担保风险低。但是，这种循环随着房价下降被打破。2/8/202315浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导房利美近五年来的盈利能力及分红水平日历年度20072006200520042003净利润（亿美元）-20.540.663.549.780.8每股收益（美元）-2.633.656.014.948.08净资产收益率（%）-8.311.319.516.627.6现金红利（美元）1911.810.420.816.8派息率（%）——32.417.242.120.8注：现金红利是指每10股派现金额；派息率=普通股年度红利/年度净利润。2/8/202317浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导房地美近五年来盈利能力及分红水平日历年度20072006200520042003净利润（亿美元）-30.9423.2721.1326.0348.09每股收益（美元）-5.373.002.733.466.67净资产收益率（%）-219.88.19.417.7现金红利（美元）17.519.115.212.010.4派息率（%）——63.956.934.915.6注：现金红利是指每10股派现金额；派息率=普通股年度红利/年度净利润。2/8/202318浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2008年7月7日，雷曼兄弟公司分析师发表的一份报告指出，一项会计准则的变动可能导致“两房”不得不募集750亿美元的资本金。2007年底这两家公司的净资产约800亿美元。这份报告的披露彻底摧毁了市场对房利美与房地美的信心。投资者开始在股票市场上抛售两家公司的股票。两家公司在短短一周左右的时间内便损失了一半左右的市值，最终导致美国证监会（theSecuritiesandExchangeCommission）不得不介入调查针对房利美与房地美的股权卖空行为。2/8/202319浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导据新华社2008年8月8日报道，备受关注的美国房贷融资巨头房地美6日公布了其最新财务报告。数据表明，今年第二季度其出现8.21亿美元亏损，而去年同期为盈利7.29亿美元。这一结果出乎市场预料。财报显示，房地美二季度每股亏损1.63美元，而在此前汤姆森金融公司进行的分析师调查中，市场对房地美当季亏损的平均预计是53美分。此外，该机构二季度收入也从去年同期的23.4亿美元下滑至16.9亿美元。房地美公布的数据还表明，二季度该机构的损失拨备达到25亿美元，是一季度的两倍多。房地美还表示需最少融资55亿美元。2/8/202321浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导据《FinancialTimes》2008年08月09日刊登署名为弗朗西斯科·古尔内纳的文章称，房利美于周五公布了今年第二季度的财务报告，显示房利美第二季度净亏损23亿美元，受此影响，房利美还削减了其红利数量，另外，其第二季度与信贷和投资亏损则达到了62亿美元的新高记录。与此同时，房利美也警告称，美国住房市场危机将持续至明年。2/8/202322浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2008年9月8日，美国政府宣布接管面临破产倒闭的“房地美和房利美”在8月7日的纽约盘后交易中，随着政府接管“两房”的消息传开，“两房”的股价一度重挫32%和27%，报4.79美元和3.70美元。要知道，“两房”股价最高时曾超过70美元。美股8日开盘后，尽管大盘受到“两房”的消息暴涨，但“两房”的股价却逆势下行，且跌幅达到惊人的80%以上。截至8日纽约收盘，房利美下跌6.31美元，至0.73美元，跌幅89%；房地美则狂泻4.22美元，至0.88美元，跌幅83%。2/8/202323浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导雷曼公司在9月15日发表的声明中表示，公司将向纽约南区的美国破产法院申请破产，此次破产申请仅涉及雷曼总公司，不包括下属的各分支机构。2008年9月11日,美国第四大投资银行雷曼兄弟股价再次下跌超过40%,收盘时每股4.22美元;而在这周开始时,其股价为17.62美元;时间再往前推,其年初的股价到达过66美元。雷曼兄弟命悬一线,在许多华尔街人士看来,这家拥有158年悠久历史的公司已接近倒闭，带给华尔街的是严重的危机和恐慌。2/8/202325浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2/8/202326浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导香港中原城市领先指数2/8/202329浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导新鸿基地产股价走势2/8/202330浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2/8/202331浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：性质2/8/202332浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：性质2/8/202333浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导中国房地产业的双S发展假说市场化、城市化、非农化、资产化、国际化1990201020302/8/202334浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：长度2010年前后进入新的上升周期2/8/202335浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：深度深圳市：1-5月份新建商品房销售面积137万平方米，同比下降56%1-5月份二手房交易面积126万平方米，同比下降68%5月份商品房销售均价11014元/平方米，比1月份的15080元/平方米下降了27%。2/8/202336浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导深圳市国土资源和房产管理局发布房地产市场分析报告显示,今年1-7月,深圳市完成房地产开发投资231.36亿元,比去年同期减少3.63%,其中完成商品住宅投资170.41亿元,同比减少1.27%;商品住宅施工面积为1975.39万平方米,同比减少0.14%;商品房新开工面积477.53万平方米,同比减少2.61%,其中商品住宅新开工面积313.55万平方米,同比减少16.99%;新建商品房销售面积197.69万平方米,同比减少53.49%,其中商品住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%;商品房空置面积165.68万平方米,同比增加29.08%,其中商品住宅空置面积67.07万平方米,同比增加95.65%。统计显示,今年1-7月,深圳市新建商品住宅的销售均价分别为15080元/平方米、16315元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11159元/平方米和12387元/平方米。2/8/202337浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：深度2007年杭州市主城区新建住宅成交均价变化2/8/202338浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2008年杭州市主城区新建商品房销售情况6月份，杭州主城区商品房成交2048套，成交均价为14080.54元/平方米，比5月份减少了1313套，环比下降39.07%。同时，相比去年的6月减少了4848套，同比下降了68.65%。7月份，杭州主城区商品房成交2163套，成交均价为13997.72元/平方米，比6月份增加了115套，环比增加了5.62%。同时，相比去年的6月减少了1961套，同比下降了47.55%。一、房地产调整期：深度2008年总面积（万方）平均价格（元/方）1月27.36136842月18.68141873月22.41142204月23.66154845月36.36133356月25.61140807月27.55139982/8/202339浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2008年杭州市主城区二手住宅成交情况6月，杭州市区二手房成交1248套，环比5月份下降30.47%，比去年同期下降了34.93%。其中，住宅成交了1151套，环比5月份上下降28.77%，比去年同期下降37.45%。7月，杭州市区二手房成交946套，环比6月份下降24.20%，比去年同期下降了52.65%。其中，住宅成交了841套，环比6月份上下降26.93%，比去年同期下降55.99%。一、房地产调整期：深度2008年总面积（万方）平均价格（元/方）1月6.28125882月4.17124383月12.23124574月13.07127525月13.39129376月9.78122227月7.45121292/8/202340浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2008年上半年浙江省形势2002-2007年，浙江省商品房销售面积年均增幅为16.7%。2004-2006年，尽管受宏观调控的影响，商品房销售面积仍然保持8.8%、10.1%和7.6%的增幅。受银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨等多个因素的影响，2007年10月后浙江省商品房销售增幅明显回落，至2008年1-2月则出现了负增长的局面，后期降幅持续扩大。1-6月，浙江省商品房销售面积1431.9万平方米，同比下降19.8%，降幅比1-5月进一步拉大了3.6个百分点。其中，1-6月住宅销售面积为1221.2万平方米，同比下降20.9%。2/8/202341浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导一、房地产调整期：把握2004年控制4个产业投资增长2005年“国八条”2006年“国六条”2007年“廉租房新政”，收紧住房信贷2/8/202342浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导回顾十六大以来历年中央经济工作会议，从２００２年提出“促进国民经济持续快速健康发展”到２００５年的“又快又好”；从２００６年的“又好又快”再到今年的“稳中求进”、“好字优先”，凸显出“好”在经济发展中的重要性不断提升，更强调科学发展，在速度、质量和效益之间寻求良性平衡。2/8/202343浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导2007年中央经济工作会议对2008年中国经济进行了规划，其中“好字优先”、宏观调控由“一防”增加为“两防”、货币政策从“适度从紧”调整为“从紧”等政策全新亮相。2008，透视中国经济“五大取向”

——从12月初中央经济工作会议看明年经济工作着力点2/8/202344浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导中国人民银行存款利率1999.06.100.991.982.162.252.432.702.882002.02.210.721.711.891.982.252.522.792004.10.290.721.712.072.252.703.243.602006.08.190.721.802.252.523.063.694.142007.03.180.721.982.432.793.333.964.412007.05.190.722.072.613.063.694.414.952007.07.210.812.342.883.333.964.685.222007.08.220.812.613.153.604.234.955.492007.09.150.812.883.423.874.505.225.762007.12.210.723.333.784.144.685.405.852/8/202345浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导人民银行存款准备金率次数公布时间调整前调整后幅度1508年6月07日16.5%17.5%1%1408年5月12日16%16.5%0.5%1308年4月16日15.5%16%0.5%1208年3月18日15%15.5%0.5%1108年1月16日14.5%15%0.5%1007年12月08日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月13日12.5%13%0.5%707年09月06日12%12.5%0.5%607年07月30日11.5%12%0.5%507年05月18日11%11.5%0.5%407年04月29日10.5%11%0.5%307年04月5日10%10.5%0.5%207年02月16日9.5%10%0.5%107年01月5日9%9.5%0.5%2/8/202346浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导把握周期，顺势而为

稳健经营，持续成长

2/8/202347浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导二、企业发展策略经过10多年的体制改革、政策培育、企业创业、市场繁荣、产业扩张，中国房地产业从2005年开始进入了宏观调控期、市场调整期、产业整合期、企业思考期。优势企业经营模式创新部分企业从“开发商”转向“投资商”部分企业战略退出部分企业战略进入部分企业战略调整2/8/202348浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授博导二、企业发展策略：思考房价收入比，租售比地价和房价循环上涨房地产投融资模式创新企业盈利模式创新企业核心竞争力土地开发物业经营产品生产融资、投资、运作模式2/8