广西南宁时代广场大厦建设项目投资可行性研究报告

Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。南宁市时代广场大厦商住综合楼工程投资可行性争论报告Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、工程概况〔一〕工程名称《南宁市时代广场大厦》商住综合楼〔二〕工程地址广西南宁市民族大道与古城路交汇处〔三〕工程性质合作开发〔四〕工程规模拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼〔每栋塔楼高十六层、一层12493.4〔亩37480.21624021240.2㎡，地下总建筑面积3248㎡，容积率3.0，建筑密度26%。〔五〕编写可行性争论报告的依据1、市人民政府提出的“136”城市建设打算2、市房地产开发的有关政策和文件。3〔六〕工程背景12493.4〔折合18.74亩，拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于南宁市民族大道最吵闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民设施齐全。该宗地城市环境较成熟，开发此工程将有宽阔的市场前景并取得良好的经济效益。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。本工程周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居、星湖路〔IT、七星路〔高档服饰精品、民族宫购物中心〔华联、梦之岛，大热门〔购物、饮食〕等多功能的商业带，在四周，类似的竞争工程主要是城市阳光100，但我们的市场定位和市场细分与阳光100是有区分的，而且随着南宁旧城改造工程步伐的推动及的“六县六城区”大南宁框南宁已向区域性国际大都市方向进展，南宁有着前所未有的进展机遇，这也将给南宁的楼市带来阳光绚烂的春天，同时也使本工程具有良好的市场前景和宽阔的市场进展空间。〔七〕工程建设的必要性也吸引了国内外各地商贾云集南宁投资置业，更引起了国际上很多著名的大公司进驻南宁2023会会址永久性落户南宁，南宁社会经济进展和城市建设步伐加快，城市辐射功能增加。南2023136民族大道作为南宁的主干道，也是南宁最繁华的街道之一，但是现有的商场和住宅建筑不仅没有满足人们的消费和居住要求，也影响了城市景观，更无法适应南宁日益增长的商业经济进展要求和南宁提出的建设区域性国际大都市的要求。因此，开发建设一个设施配套完善、集商场、住宅、停车为一体的商住综合楼迫在眉睫，以适应南宁快速进展的梦之岛、大热门和饮食一条街，人流量格外大，所以本工程将能满足人们的消费和居住需求，同时也为民族大道以至南宁市增加一道亮丽的风景。〔八〕工程建设开发的社会、经济意义Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。布局合理、功能配套设施齐全的抱负家园。二、工程所在地原状调查及动迁安置〔一〕房屋建筑状况大局部为砖混构造，少数为简易房。〔二〕拆迁补偿方式以货币补偿为主。〔三〕拆迁费用估算居民、其他补偿费用暂定为392万元〔一〕南宁市概况1、中心城市的地位南宁自古以来就是中国南疆重镇，清朝便有人称之“南控交趾，东瞰浔梧，西接西息中心，是广西壮族自治区党政军首脑机关的所在地。南宁不仅在广西发挥着区域中心城市的作用，而且已进展成为中国大西南出海通道的枢纽城市。凭借面对北部湾、背靠云贵川、邻粤、港、澳的区位优势，南宁在进展中对北部湾城市发挥中心城市的依托作用、对华南、西南地区发挥枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥中国前沿城市的开发作用。2、自然气候Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜21.7度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期345－360天，有“草经冬而不枯，花非春仍奔放”之说。3、地理环境107°45’—108°‘5122°12’—23°32最大的支流郁江，穿城而过的一段称为邕江，汇入珠江水系。4、城市荣誉南宁市1991年以来先后荣获“中国城市综合实力501998为精神文明建设的典型在全国广泛宣传。2023年获中国城市居住环境建设的最高奖项——化资本构造试点城市、城市综合配套改革试点城市以及扭亏增盈试点城市。5、区位优势〔1〕沿海的开放城市战略，充分发挥南宁市对广西沿海地区的大城市依托作用和辐射作用。这一地区将成为广西乃至中国大西南经济进展最活泼的地带，成为中国沿海地区进展的热点。沿边的首府城市811西凭祥、东兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个县〔市〕与越南接壤，陆地边疆1020沿江的内河口岸城市西，经广东流入南海，是大西南地区通往港澳的一条黄金水道。目前南宁至广州、香港、Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。深圳、梧州等8条内河航线已开通，待西江航道二期整治工程完工，一千吨级内河船舶可从南宁直达广州和港澳地区。线的枢纽城市1／41／5，是一个巨大的市场。湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，使之成为粤琼港澳西进的门户，川黔滇藏南下出海的枢纽。华南、西南两大经济圈的交汇点又可以利用西南地区丰富的资源。在两个经济圈的结合部，南宁市作为中心城市，对区域经济的进展有着举足轻重的作用。6、立体交通运输网络立体交通运输网络：航空20250铁路达祖国的大江南北，其中湘桂线终点还和越南接轨。目前，西南地区最大的铁路编组站正在南宁建设。大路大路运输纵横穿插，通达广西各地、县、市和全国的大路共1611320218258371454463450万吨。航运水路运输已开通7条内河航线，沿西江逆水而上可通龙州、百色，直入云贵，顺可达粤、港、澳，南宁港年货运吞吐量385万吨。

Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜1998投入运营。市民和外地旅客出门乘坐的士可招手即停，出租车行业的文明经营让外地来客乘兴而来，满足而归。7、城市根底设施近年来，南宁市依据建设大西南出海通道枢纽城市的要求，加大投入，加强城市道路桥通畅全市道路总长599公里，纵横穿插的634条道路使市内交通四通八达；66座造型多样的大小桥梁则如道道彩虹飞架于江、河、湖、溪之上，其中市区内横跨邕江的大桥有439560城市外环线也将建成通车，南宁市的城市交通网络骨架已根本形成。水电充分南宁市民几乎没有缺水、少电之苦恼，即使在用水用电量顶峰的盛夏季节，日供水615463业用水用电供给了保障。邮政业务齐全国际国内特快、图文等多项业务，邮政业的功能日臻完善。电信进展迅猛199742.2623.435先进展列；移动、无线寻呼用户逐年增多；公用3704200环卫设施完备〔场〕334334东污水处理厂1座〔江南污水处理厂正在建设中保洁，生活小区、小街小巷都干净卫生。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。〔二〕政策法规环境1、房地产有关法规南宁市政府实行乐观措施促进房地产业进展。几年来，公布了《南宁市城市建设综合等一系列法规规章，加强了对全市房地产开发的宏观掌握和标准化治理。房地产开发建设治理部门对开发工程实施全过程跟踪治理，同时乐观引导开发企业确立全的开发理念，以市场为中心，实施精品战略，创立名牌楼盘，带动和促进房地产开发工程向高标准、高品质迈进。2“136”城市建设打算南宁制定实施“136”世纪经济主要增长点来抓，消退过去视城市建设为消费和花钱的观点，塑造城市最正确环境，把区位优势和环境优势转化为经济优势，促进生产力进展。同时，拉开城市框架，拓展城市空间，推动旧城改造，加快区开发，打通城市干道，完善配套设施，强化城市治理市建设治理年方案”的顺当实施，南宁制定公布一批重要的配套政策，以制造良好、宽松的投资和建设环境。此外，也加大旧城改造力度，促进城市功能布局的完善，加快旧貌换颜，突出绿城生态特色。3、决策影响中国—东盟博览会会址永久性落户南宁，这将会有大批的国内外客商聚拢南宁，推动着南宁房地产市场的急剧升温。4、西部开发优待政策南宁已出台西部开发优待政策。外商来南宁投资兴办企业，可以享受沿海开放城市和商投资的鼓舞类工程的各项优待政策。〔三〕经济环境

Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜1、经济进展趋势二十一世纪以来，南宁经济进展进入了较好的历史进展时期，今后南宁将连续全面实施“科教兴市、农业稳市、工业立市、三产富市、以法治市”的进展战略，不断推动社会20232023标，把南宁建成西南出海通道的枢纽、联结华南和西南地区的区域性商贸中心、对海外特别是港、澳、台地区及东南亚有吸引力的开放城市。2、投资方向1.3827.85%，第三产业占70.77%，第三产业完成的投资总量和所占比重均远远高于第一、其次产业。投资产业构造的合理化，为全市三个产业的协调进展作出了乐观的奉献。3、房地产业状况2023年，南宁市在实施“136”工程的目标指引下，进一步加大了旧城改造的力度，角经济圈概念的提出，种种利好消息极大刺激了南宁房地产的开发速度。2023719.9854.4%，202.2418563.6740.791.7747.931.0620232430/3870/㎡；2023以看出，各项指标均创出历史高，建设规模逐步扩大，销售市场也持续火暴，保持着供销两旺的良好局面。综上所述，二十一世纪的南宁市，在我国实施西部大开发战略的大潮中，在中国—东策的完善，南宁良好的区位优势和经济的快速进展，无疑使其成为具有巨大潜力的城市。本工程准时建设不仅有良好的投资环境保障，而且其经济前景也是格外乐观的。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、市场争论〔一〕市场供求现状争论1、市场需求状况2023161999〔人9〕72023180.4万人，常住流淌人口40万人，市区人口比1999年增加48.78万，南宁撤销郊区又40136”工程和住房制度的改革，这些都使南宁的房子有着巨大的需求，不管是住宅还是商业营业用房，因此，南宁的房地产开发有着宽阔的市场前景和无限的想象空间。2、市场供给现状2023年和2023年南宁市商品房销售〔含预售〕面积分别为113.03万㎡和192.20万㎡，2023202379.17房子供给体系已根本形成。2023578.2455.2647.93国—东盟博览会”将会拉大房子的需求，而且，民族大道作为南宁最繁华的街道之一，商住楼的需求空间远远没有满足，由于该地段人口密集，商贾云集，流淌人员多，商住楼供给紧急已初露端倪。〔二〕销售价格分析1、据我们对最近南宁几十个楼盘的调查，南宁市房价〔住宅〕起价根本如下：单位:元/㎡最高起价最低起价平均起价琅东区4500/㎡2700/㎡3490/㎡江南区3200/㎡1458/㎡2293/㎡城北区2800/㎡1966/㎡2320/㎡城区3500/㎡2500/㎡3183/㎡兴宁区3700/㎡1887/㎡3017/㎡Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜2、本工程的类比楼盘根本状况表名称名称地理位置楼盘性质主要配套起步价最高价均价开盘日期工程状况销售状况100民族大道住宅商铺地上停车场3088 65003500350002023.8竣工90%两河民族商住楼地下2998 358032002023.6竣工80%流域大道停车场朝阳朝阳路商住楼地下2880080%广场停车场几乎是开发一个成功一个，所以，本工程的开发具有良好的市场前景。〔三〕综合分析及推测2023年，南宁市房地产开发投资持续增长，房地产产品规格、档次越来越高，品种也厦》商住综合楼位于民族大道旁，交通便利，且其市场前景宽阔，商机无限，周边城市配套设施完善，环境美丽风光怡人，是商贾投资兴业的宝地。综上所述，基于《时代广场大厦》商住综合楼其独特的经济地理位置，本工程把中高档商住楼作为目标市场，主要面对南宁市及来南宁市投资置业的各地商贾，针对消费者市场，力求建成一座汇人文气息、无限商机、安家立业于一体的综合性大厦。五、建设安排〔一〕建设周期1.67应马上开展全面工作。安排好工作打算，缩短建设周期提前受益。〔二〕工程建设进度建议20234—202310202311Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2023122023420234—8附工程实施进度表:六、工程投资估算表一 工程投资估算表序号工程计算依据数量单位备注A开发本钱一+二+三+四+五+六+七12323.62万元一土地本钱2052.07万元1土地面积18.74亩2土地单价109.50万元/亩3其它土地费用二前期工程费用200.51万元1可行性争论费10.002规划设计费建安工程费*3%122.183审查费18.335场地平坦、临时设施费50.00三建安工程费4072.82万元四根底设施费5412.25万元1供电工程200.002供水工程100.003排水工程150.004设备费3600.005绿化、道路工程 9245㎡ 462.256煤气工程300.007五智能化工程公共设施配建费600.00万元六开发期间费税344.33万元1城规综合效劳费0.002城建配套设施费建安工程费*3%122.183教育费附加建安工程费*1%40.734人防建设费10/㎡37.485白蚁防治费2/㎡7.506工程质监费建安工程费*2.5‰10.187工程招标费建安工程费*1‰4.07Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜8监理费建安工程费*1.0%40.739工程保险费建安工程费*2%81.46七预备费241.64万元1根本预备费(一+二+三+四+五+六)*2%241.642涨价预备费B开发费用八+九+十1532.16万元八治理费用A*3%328.98万元九销售费用销售额*3.5%742.88万元十财务费用P=5500i=6.04%2460.30万元C总投资A+B13855.78万元表二：经济技术指标、建安工程、工程利润估算表序号工程计算依据数量单位备注D经济技术指标一总用地面积12493.40㎡二建筑密度26%三容积率3.00四绿地率30%五地上总建筑面积37480.20㎡1住宅建筑面积21240.20㎡2商业建筑面积16240.00㎡3办公建筑面积0.00㎡4地下车库建筑面积3248.00㎡5地下公共配建面积0.00㎡六道路、绿化面积9245.00㎡1道路面积㎡2绿化面积㎡E建安工程费4072.82万元1住宅建安费10002124.02万元2商场建安费10001624.00万元3办公建安费元／㎡0万元4车库建安费1000324.8万元5公建建安费元／㎡0万元F总投资本钱13855.78万元G销售利润6308.21万元一销售总额21225.25万元1住宅销售额25005310.05万元2商场销售额15915.20万元一层商场销售额150004872.00万元二层商场销售额120233897.60万元三层商场销售额90002923.20Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四层商场销售额70002273.60五层商场销售额60001948.803车库销售额1750.00二营业税销售额*5%1061.26万元H税后利润4226.50万元1应纳税所得额6308.21万元2所得税33%2081.71万元J1利润率销售利润率45.53%营业税后2税后利润率30.50%所得税后七、借贷偿贷打算〔见表三〕5500,8355.78为公司自有资金，则工程贷款总额为：55008355.78贷款分两期借贷：第一年贷款2023万，其次年再贷款3500万。建设期不付款偿息，6.04%,则其次年需付息:2023×6.04%＋｛2023(1＋6.04%)＋3500｝×6.04%=460.30八、工程财务分析〔一〕工程财务现金流量表〔见表四〕1、营业税营业税=当期销售收入×5%2、所得税所得税=〔当期销售收入－总本钱费用-利息-营业税〕×33%3、净现金流量净现金流量=现金流入-现金流出现金流出=总本钱费用＋利息＋营业税＋所得税从表四中看出：此工程工程的总投资额为 13855.78万元,其中建设期第一年投资7501.475894.016221.124686.80二〕工程资金来源与资金占用平衡表〔见表五〕资金来源=销售收入+自有资金+贷款资金占用=建设投资+贷款归还+利息归还+营业税+所得税Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜资金盈余=资金来源－资金占用从表五看出,此工程工程的根本建设投资分别由银行贷款和企业自有资金取得,其数额分别为5500万元和8355.78万元。由于还款期各年的还款数额不同，会导致工程在营业期内的资金的盈余状况有些波动。〔三〕工程损益表〔见表六〕利润=当期销售收入－总本钱费用－营业税－所得税从表五中看出：工程工程在建设期第一年内没有制造利润,则其次年制造利润。建设期第一年后且在销售期的1年中，依据归还付息及地下车库、商铺和住宅销售等状况的不同，导致制造的利润多少有所不同。九、工程经济效益分析〔一〕工程净现值、工程投资回收期现系数、净现值、累计净现值如表四所示。在基准收益率I=12%的条件下本工程累计折现净现金流量为2508.9970万元,大于零。在单方案分析中，认为可行。〔二〕工程投资回收期〔包括建设期〕投资回收期的计算以工程财务现金流量表〔见表四〕为准。该方案的使用寿命,即销售期，为1年，该工程的建设期为1.5年。不包括建设期的投资回收期=包括1.5≤12.5行。2.21＜2.5投资在打算期限2.5年内可全部回收，故工程可行；在考虑资金时间价值的条件下，本2.412.52.5收，故工程可行。〔三〕内部收益率益率和标准收益率〔Ic〕比较来评价方案的可行性。当工程净现值=0,I=39.82%=IRIc=12%，则有IrFdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Ic=12%,说明工程可行。十、工程的风险分析及针对风险的市场定位另外还有一个资金风险，本节就前三者进展分析并提出相应对策。1、全国范围内房地产开发投资风险加大2023317利率水平，实行下限治理，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷的最低0.2负更多的银行利息。这是国家试图通过抑制需求来平抑高涨房价的又一个措施。12120238·31”2023求最终患病打压。宏观调控下的市场风险会进一步增加，假设目前的政策没有明显奏效的话，将来出台更为严峻的政策几乎是确定的，温家宝总理在向全国人代表大会代表国务院做的报告2023政策的组成局部之一，这已经毋庸置疑了。另一方面，由于国家在非房地产投资热点热点地区的投资会向房地产二三线城市流淌。投资风险。2、南宁房地产开发投资的特点AFdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜BCDE2023160.4111.8%。其中，商品住宅空置52.21.440.425.61.5出，南宁商业营业性用房的投资风险比住宅和写字楼都大。3、市场风险应对对策及本工程市场定位工程筹划及市场定位必需富有特色。针对本工程的商场局部而言，本地段的商业失的状态下谁能先胜出，谁就必将尝到高档商业带来的巨大利益。附下表：表三 筹款打算及还款来源表121借款5500202335001.1年初本息余额2120.8002120.80序号项目合计计算期(年)序号项目合计计算期(年)作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1.2本年借款5500202335001.3本年应计利息460.30120.80339.501.4本年还本付息5960.5005960.50其中：还本550005500付息460.300460.301.5年末本息余额2120.8002还本资金来源2.1当年可用于还本的未安排利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金2.4备注:可用于还款的其他资金5960.50借款年利率按6%计算；第一期借款资金人民币借款年利率按6%计算；第一期借款资金人民币2023万元，其次期借款资金人民币3500万元；借款期限二年，建设期经营期其次年开头还本付息(其中建设期1.5年)。计算指标：工程财务净现值〔ic=12%〕=2508.9970工程投资回收期动态=2.41〔年〕静态=2.21(年)序号项目合计1计算期(年)231 现金流入21225.25014220.917004.341.1 销售〔营业收入〕21225.25014220.917004.341.2 回收固定资产余值001.3 回收流淌资金001.4 其他现金流入002 现金流出16538.457501.477999.791037.192.1 建设投资〔不含利息〕13395.487501.475894.0102.2 流淌资金002.3 经营本钱2.4 销售税金及附加1061.260711.04350.222.5 增值税2.62081.7101394.74686.973〔1-2〕4686.80-7501.476221.125967.154-7501.47-1280.354686.802508.9970期也满足工程投资经营期限的要求，故本工程投资可行。Fdc.21ask中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更速度最快的专业房地产资料库，月更居地产资料近千个。最大程度的搜序号序号项目合计123表五 工程资金来源与资金占用平衡表135081.036345.0021731.697004.341.1〔营业收入〕21225.25014220.917004.34自有资金8355.784345.004010.780向银行借款5500202335000216998.757622.278339.291037.192.1〔不含利息〕13395.487501.475894.0102.2460.30120.80339.5002.31061.260711.04350.222.42081.7101394.74686.973资金盈余〔1-2〕 18082.28 -1277.27 13392.4表六销售收入、销售税金与附加和营业税估算5967.15附表4销售收入、销售税金与附加和增值税估算表单位：万元序号工程合计计算期〔年〕1231销售〔营业〕收入21225.2514220.907004.351.15310.053557.731752.32住宅单价〔元/平方米〕250025002500住宅建筑面积〔平方米〕21240.2014230.937009.271.2商场销售收入15915.2010663.175252.031.214872.003264.241607.76一层单价〔元/平方米〕150001500015000一层建筑面积〔平方米〕3248.002176.161071.841.223897.6026