海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告

海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告报告摘要本报告估价对象为一幢主楼（停建综合大厦）及一幢附楼（住宅现房）。主楼于1994年停建，主体结构已封顶，外墙装饰已完成，内装修、设备及水电安装未完成。附楼于1992年建成。估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未办理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金的遗留问题。估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。针对估价对象停建工程占总建筑面积70.6%，现房为29.4%，既有商业用房，也有商住用房，划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际情况，采用两条估价技术路线，一是针对商业、居住及停建各部分分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价；二是采用成本法，然后综合两条技术路线的计算结果确定其价值。****房地产评估有限公司房地产估价报告项目名称：*******房地产评估报告委托方：******区人民法院估价方：****资产评估有限责任公司作业人员：****估价作业日期：2002年6月18日至2002年7月20日估价报告编号：**估字（2002）第445号目

录致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件致委托方函海南××人民法院：

受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇**大道东侧××大厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。此致

****房地产评估有限公司

二○○二年十月八日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。估价师签名：估价的假设和限制条件1、经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。2、依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南××有限公司向琼山市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。3、依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准。幢层次面积(㎡)备注主楼二层1581.012含一层（架空层作设备用房)及顶层局部分摊三层2028.073含一层(架空层)、二层步梯间、顶层局部分摊四层966.344五至二十层13803.115附楼整幢1183.156查房产局档案资料合计19561.704、依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。5、估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。6、本报告有效期为半年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。估价结果报告（一）委托方：海南××人民法院（二）估价方：****房地产评估有限公司

住所：**市***路**号**大厦*座***室

资格等级：贰级

法定代表人：

（三）估价对象基

本

情

况名

称××大厦主楼及附楼公共配套齐全坐

落海南省琼山市府城镇**大道东侧现

状主楼主体为停建工程，其中2-4层已装修使用。附楼为现房面

积总建筑面积19561.70㎡，其中主楼18378.544㎡,附楼1183.156㎡；宗地总面积3596.5㎡地

势坡地景

观良好环

境良好权

属海南××有限公司建

筑

物

情

况

表层

数主楼共20层（第一层依坡地而建为架空层），附楼9层（错层式）。朝

向座东向西结

构钢筋混凝土平面布置主楼合理、附楼较差用

途商住综合工程质量主楼19-20层天棚渗水严重，局部梁露筋，附楼未见异常。维

护稍差建成年月主楼1994年停建,附楼1992年建成主

楼

建

筑

物

装

修

表外墙面2-3层正面采用落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰；4-20层均以条砖贴面外

门第二层（沿街）正门不锈钢玻璃地弹门内墙面2-4层部分包木墙面，部分刷涂料；5-20层墙面已批挡刷白内

门2-4层木夹板门包门套；5-20层已安装门框及普通夹板门（部分已损坏）地

面2-4层50×50地砖,局部花岗岩地面；5-20层地面未做窗铝合金玻璃窗(5-20层窗扇及窗框被盗严重)天

棚2-4层部分木夹板吊顶,部分龙骨刷黑吊顶，部分龙骨石膏板吊顶；4-20层，部分批挡刷白，部分未做保

养2-4层一般，5-20层较差卫生间2-4层铺砌20×30墙砖至顶,铝扣板吊顶，地面铺地砖，卫生洁具齐全；5-20层贴2m高墙砖，已预埋上下水管道，其余未做楼

梯电梯井未安装电梯；消防梯为旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗岩面，铁艺护拦木护手附

楼

建

筑

物

装

修

表外墙面条砖外

门铝合金玻璃门及拉闸防盗门内墙面多彩喷涂内

门木夹板门地

面40*40地砖，4层以上地板胶地面窗铝合金玻璃窗(窗扇部分被盗)天

棚二层部分木夹板吊顶,部分轻钢龙骨石膏板吊顶；其余部分批挡刷白保

养稍差户型每层两个单间和一个套间，有公用厨房，平面布置不规则。卫生间马赛克地面，木窗。楼

梯花岗岩贴面，不锈钢扶手(四)估价目的：为海南××人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据。（五）估价时点：2002年10月8日（六）价值定义：本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。（七）估价依据：1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》2、国家和地方的法律、法规和有关政策文件3、鉴定委托书[海南××（2002）第××号]4、房屋所有权证（琼山文庄证字第公××号）5、“××大厦”各层房产平面图6、国有土地使用证[琼山国用（府城）字第××号]及土地登记审批表和宗地平面图7、估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料（八）估价原则：1、合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价。3、替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。（九）估价方法：根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29.4%，停建工程部分占项目总建筑面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的定义：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的定义：以开发或建造估价对象房地产所需要的各项费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出房地产的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。基准地价修正法定义：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。（十）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。（十一）估价人员签名中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师（十二）估价作业日期：2002年9月23日至2002年10月8日（十三）估价报告应用的有效期：本报告书应用有效期为半年，即从2002年10月8日至2003年4月7日止。****房地产评估有限公司

二○○二年十月八日估价技术报告（一）个别因素分析1、估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2-4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5-20层现为半拉子工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会(浮仕会)高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的餐厅及木夹板隔断的包厢约36间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。五至二十层原设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙批挡扫白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼于1994年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。2、估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已10年，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。3、估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。（二）区域因素分析估价对象位于海南省府城镇主干道**大道东侧，与××楼隔路相望，北面为××公司。区域内有××大厦、××医院、××电影院、中学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。（三）市场背景分析

由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。（四）最高最佳使用分析根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将部分改造为商住两用房，更能符合当前市场的需求。估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商住综合用途。（五）估价方法的选用根据估价对象现房部分占项目总建筑面积的29.4%，停建工程部分占项目总建筑面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。对主楼（塔楼）5-20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场比较法）。第二条技术路线：因项目主体大部分为停建工程，现房部分因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。(六)估价测算过程第一条技术路线：分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象的市场价值。A、采用收益法计算估价对象现房主楼2-4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）

采用收益法的计算公式为:

V＝a/r[1－1/(1＋r)N-n]

公式中:

V:房地产市场价值总额

a：为年净收益

r：资本化率

N：耐用年限

n：已经过年限1、计算估价对象主楼2-4层的年有效毛收入（1）采用市场比较法确定估价对象第二层(即沿街首层)租金。①选取可比实例实例选用表

表A-1

实例项目实例A实例B实例C名

称红峰木业（琼山市烟草专卖局铺面）海南新华印刷厂宿舍首层铺面（茶艺馆）来福楼首层铺面位

置府城镇**大道府城镇红城湖路府城镇红城湖路类

型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面结

构钢混钢混钢混装

修普通中等普通成交日期20002．920002．920002．9出租价格(元/㎡㎡)2030366注：选用实例均为为实际可出租租建筑面积租租金，物业管管理费、水电电费由承租方方负担。②交易情况修正：根据所掌握的资料料，可比实例例A、B、C均为正常交交易，无需进进行交易情况况修正。

③交易日期修正：根据府城房地产租租赁市场状况况，选取的实实例成交日期期至估价时点点时间较近，故故无需进行交交易日期修正正。

④区域因素修正：根据估价人员现场场勘察和所掌掌握资料，三三个可比实例例与估价对象象的区域因素素比较修正列列表如下：

区域因素比较表

表A-2区域因素权数估价对象实例A实例B实例C繁华程度0.221011010..510..5交通便捷度0..2101010010环境0.2101010010配套设施0.2210111.511111规划限制0.22101101010综

合1.010001011031103⑤个别因素修正：

据现场勘察和所掌掌握资料，三三个可比实例例与估价对象象个别因素比比较修正列表表如下：个别因素比较表

表A-3个别因素权数估价对象实例A实例B实例B临街宽深0.331088.511111装修标准0.22107797新旧程度0.22107710112建筑结构0.22101101010平面布置0.111077.510010综

合1.0100080.55101101⑥求出比准价格

a、把以上比比较修正后的的各项结果，综综合计算出可可比实例修正正后的单价，其其计算列表如如下：综合修正计算表

表A-4

实例例项目实例A实例B实例C成交价格（元/㎡㎡）2033036交易情况修正1100/10001000/100100/1100交易日期修正1100/10001000/100100/1100区域因素修正1100/10011000/103100/1103个别因素修正1100/800.51000/1011100//101修正后单价（元//㎡）2522935b、采用简单算术平平均法计算出出一个综合结结果作为比准准价格:估价对象第二层（沿沿街为首层）租租金＝（25＋29＋35）/3

＝30元／㎡（2）鉴于琼山市府城城镇房地产市市场第二、三三层类似出租租案例较少，故故采用海府地地区类似物业业各层之间租租金的价值环环比，求出估估价对象各层层租金,环比百分率率列表计算如如下：位

置物业名称租金二层与首层层租金环比三层与二层层租金环比海秀路宝晟大厦厦首层70元/㎡·月二层40元/㎡·月三层30元/㎡·月57%75%五指山路鼎华大大厦首层187元/㎡·月二层80元/㎡·月三层50元/㎡·月43%63%海秀路34号瑞瑞联商场首层150元/㎡·月二层50元/㎡·月三层30元/㎡·月33%60%综合百分率444.33%66%（3）估价对象主楼22-4层营业用房房年有效毛收收入列表计算算如下：表A-6估价对象租金（元/·㎡·月）建筑面积（㎡㎡）出租率(%)可出租面积(%)年（月）年有效毛收收入（万元/年）二层(首层)3015881.0122959921249.744三层(二层)30×44..33%=113.322028.00739009211226..8四层(三层)13.3×666%=8..89666.344909221288.45合计4575.43384.999

2、计算主楼楼2-4层年运营总总费用：（1）管理费：取有效毛毛收入的3%计管理费＝84.999万元×3%＝2.55万元/年

（2）维修费：维修费取建筑物重重置价的1%，建筑物重重置价按1200元/㎡计，则：维修费＝45755.43㎡×1200元/㎡×1%÷110000＝5.49万元/年年（3）税金：

营业税及附加为有有效毛收入的的5.5%计算，房产产税为有效毛毛收入的12%，合计为有有效毛收入的的17.5%。税金＝84.999×17.55%＝14.87万元/年（4）保险费：按建筑筑物重置价的的2%0计，则保险费＝45755.43×11200×22%0÷100000

＝1.1万万元/年（5）年运营费用合计计＝管理费＋＋维修费＋税税金＋保险费费

＝2.55＋5.49＋14.87＋1.1

＝24.01万元/年3、计算主楼2-44层年净收益益：

年净收益＝＝年有效毛收收入－年运营营总费用

＝884.99－24.011

＝660.98万元/年4、资本化率r的确确定：采用安全利率加风风险调整值法法：

安全利率取国家一一年期存款利利率1.98%%,风险调整值值根据府城地地区的社会经经济现状及预预期,结合估价对对象所处位置置及物业类型型的特点,确定风险调调整值为5.02%%。

资本化率rr＝1.98%＋5.02%＝7%5、计算估价对象主主楼2-4层收益价格

V＝ａ/r[[1－1/(1＋r)N-nn]

估价对象耐用年限限60年，已经过过年限8年，则：

市场价值总额V＝＝60.988/7%×[[1－1/(1＋7%)600-8]＝845.31万元元B、采用市场比较法法计算估价对对象现房附楼楼在估价时点点的公开市场场价值。1、选取可比实例

实例选用表

表B-1

实例项目目实例A实例B实例C名

称凤翔山庄A栋3111房天鹅花园C栋807房金竹花园B幢304室位

置琼山市凤翔路琼琼山市凤翔路路琼山市龙昆昆南路类

型住宅住宅住宅结

构钢混钢混钢混装

修普通普通普通成交日期20001.7.11320001.9.11120001.8.113成交价格(元/㎡㎡)80007477662、交易情况修正：：根据所掌握的资料料，可比实例例A、B、C均为正常交交易，无需进进行交易情况况修正。3、交易日期修正：根据琼山市府城镇镇房地产市场场状况，去年年七月份至今今该区域房地地产交易市场场价格较为平平缓，没有明明显上升或下下跌现象，故故无需进行交交易日期修正正。4、区域因素修正：：根据估价人员现场场勘察和所掌掌握资料，三三个可比实例例与估价对象象的区域因素素比较修正列列表如：

区域因素比比较表

表B-2区域因素权数估价对象实例A实例B实例C环

境0.2101313313景

观0.2101313313交通便捷度0..2109.599.5100繁华程度0.1110999100小区配套设施00.11001211212规划限制0.11101101010治安状况0.11101101010综

合1.0100011211211145、个别因素修正：：

据现场勘察和所掌掌握资料，三三个可比实例例与估价对象象个别因素比比较修正列表表如下：

个别因素素比较表

表B-3个别因素权数估价对象实例A实例B实例C楼

层0.210139..513新旧程度0.2210113.5113.5113.5装修标准0.11101101010工程质量0.11101101010朝

向0.1101010010平面布置0.11101131313设施设备0.11101101010建筑结构0.11101101010综

合1.0100011610911166、求出比准价格（1）把以上比较修正正后的各项结结果，综合计计算出可比实实例修正后的的单价，其计计算列表如下下：

综合修正正计算表

表B-4

实例例项目实例A实例B实例C成交价格（元/㎡㎡）8007477766交易情况修正1100/10001000/100100/1100交易日期修正1100/10001000/100100/1100区域因素修正1100/11121000/112100/1114个别因素修正1100/11161000/109100/1116修正后单价（元//㎡）6166125579（2）采用简单算术平平均法计算出出一个综合结结果作为比准准价格。

附楼楼市值单价＝＝(616＋612＋579)//3

＝602元/㎡（3）附楼市值总额＝＝602×11183.1156㎡

＝7122660元

＝71.23万元C、采用假设开发法法计算估价对对象主楼(塔楼)5-20层的市场价价值。假设开发法的计算算公式为：停建工程价格＝续续建完成后的的房地价值―续建成本―管理费用―投资利息―销售税费―续建投资利利润―买方购买停停建工程的税税费1、采用市场比较法法测算续建完完成后的房地地产市场价值值

①选取可比实例实例选用表

表C-1

实例项目目实例A实例B实例C名

称港苑大厦A17001房钟诚大厦A12011金泰大厦1905房位

置琼山市龙昆南路琼山市龙昆昆南路琼山市龙昆昆南路类

型高层商住两用高高层商住两用用高层商住两两用结

构钢混钢混钢混装

修中等中等中等成交日期20001.12..720001.8.22420001.8.113成交价格(元/㎡㎡)123301000012000②交易情况修正：根据所掌握的资料料，可比实例例A、B、C均为正常交交易，无需进进行交易情况况修正。

③交易日期修正：根据琼山市府城镇镇房地产市场场状况，可比比实例成交日日期至估价时时点房地产交交易市场价格格较为平缓，没没有明显上升升或下跌现象象，故无需进进行交易日期期修正。

④区域因素修正：根据估价人员现场场勘察和所掌掌握资料，三三个可比实例例与估价对象象的区域因素素比较修正列列表如下：

区域因素比较表

表C-2区域因素权数估价对象实例A实例B实例C繁华程度0.22101101010环

境0.2101210010景

观0.21011.5911交通便捷度0..11010.510100.5小区配套设施00.11001011010规划限制0.11101101010治安状况0.11101101010综

合1.01000107..598102.55⑤个别因素修正：

据现场勘察和所掌掌握资料，三三个可比实例例与估价对象象个别因素比比较修正列表表如下：个别因素比较表

表C-3个别因素权数估价对象实例A实例B实例B楼

层0.2101413314工程质量0.22101111111装修标准0.11101101010新旧程度0.11101101010朝

向0.1101010010平面布置0.11101101011设施设备0.11101101010配套设施0.11101111111.5综

合1.010001111091112.5⑥求出比准价格

a、把以上比比较修正后的的各项结果，综综合计算出可可比实例修正正后的单价，其其计算列表如如下：综合修正计算表

表C-4

实例例项目实例A实例B实例C成交价格（元/㎡㎡）123001000012000交易情况修正1100/10001000/100100/1100交易日期修正1100/10001000/100100/1100区域因素修正1100/1007.51100/988100//102.55个别因素修正1100/11111000/109100/1112.5修正后单价（元//㎡）103119361041b、采用简单算术平平均法计算出出一个综合结结果作为比准准价格:估价对象5-200层市值单价价＝（1031＋936＋1041）/3

＝1003元/㎡

2、续建成本本：根据估价对象5--20层停工现状状及琼山市工工程造价确定定(按商住两用用房的设计标标准)，续建成本本为450元/㎡。续建成本估算表

表C-5项

目单方造价(元/㎡)门窗工程90装饰工程及局部改改造工程(含脚手架)1300楼地面工程及其他他35水电安装90电梯95局部改造工程设计计费用10合

计4503、管理费用：取续续建成本的2%计

管理费用＝4500×2%＝9元/㎡

4、投资利息息：利率按国国家一年期贷贷款利率5.31%，续建期为为半年，设停停建工程价值值为×。投资利息＝停建工工程价值×[（1＋5.31%）0.5－1]+续建成本和管理费费×[(1＋5.31%%)0.255－1]

＝××00.02622＋（450＋9）×0.0113

＝（0.0262×＋＋6）元/㎡5、销售税费：“两两税一费”按处置积压压房地产政策策免征，销售售费取房地总总价的1%，交易手续续费按处置积积压房地产政政策2元/㎡计:

销售税费＝10003×1%＋2＝12元/㎡6、续建投资利润：：取停建工程程价值和开发发成本的5%计算

利润＝（×＋4550）×5%＝（0.05×＋22.5）元/㎡7、买方购买停建工工程的税费：：按处置积压压房地产政策策免征，故不不计。8、计算估价对象55-20层（停建工工程）市场价价值①停建工程价值单价价:×=1003－4450－9－0.02662×－6－12－0.05×－22.5×=551.5元元/㎡②停建工程价值总额额＝551.5元/㎡×138003.1155

＝761.224万元D：估价对象市值总总额＝A＋B＋C

＝845.331＋71.23＋761.224

＝1677..78万元

第二条技术路线：：采用成本法法计算估价对对象的整体价价值(在计算土地地价值时采用用基准地价修修正法和假设设开发法)。采用成本法的计算算公式为：房地产价格＝土地地重新取得价价格＋建筑物物重新建造成成本－建筑物物折旧1、计算土地重新取取得价格：（1）采用基准地价修修正法和假设设开发法对土土地使用权在在估价时点的的市场价值进进行估价。经测算，估价对象象3596..5㎡土地使用用权公开市场场价值总额为为345.998万元，大写写人民币叁佰佰肆拾伍万玖玖仟捌佰元整整[详见附件《土土地估价报告告》明正评(20022)估字第××号]。（2）主楼、附楼地价价分摊①分摊系数＝总地价价/建筑面积＝345.98/119561..7＝0.01768666②主楼分摊地价＝118378..544×00.01766866＝325.05万元元③附楼分摊地价＝11183.1156×0..01768866＝20.93万元2、计算建筑物重新新建造成本：：

建筑物重重置成本＝开开发成本＋管管理费＋投资资利息＋销售售费用＋开发利润＋＋税费(1)开发成本＝＝建安工程费费＋勘察设计计及前期工程程费＋市政设设施配套费①建安工程费根据估价对象现状状及琼山市建建安造价确定定估价对象主主楼及附楼建建安工程费如如下表：主楼已完工程造价价估算表项

目单方造价(元/㎡㎡)备

注桩基础工程1110综合2-4层二次装修修及水电安装装钢筋混凝土工程350砖石工程50脚手架工程400门窗工程40楼地面工程222装饰工程2100其

它18水电安装20合

计860附楼工程造价估算算表项

目单方造价(元/㎡㎡)基础工程90钢筋混凝土工程230砖石工程50脚手架工程400门窗工程1300楼地面工程455装饰工程1200其

它15水电安装80合

计800主楼建安工程费＝＝183788.544××860元/㎡/100000

＝1580..55万元附楼建安工程费＝＝1183..156×8800元/㎡/100000

＝＝94.65万元②勘察设计及前期工工程费：按建建安工程费的的6%计，则：主楼勘察设计及前前期工程费＝＝1580..55×6%%＝94.83万元附楼勘察设计及前前期工程费＝＝94.655×6%＝5.68万元③市政设施配套费：：按政府有关关规定40元/㎡计算，则则：主楼市政设施配套套费＝183788.544××40＝73.51万元附楼市政设施配套套费＝1183..156×440＝4.73万元

④开发成本合计＝①①＋②＋③

主主楼＝1580..55＋94.83＋73.511＝1748.89万万元附楼＝94.655＋5.68＋4.73＝105.06万元元(2)管理费：（土土地取得费＋＋开发成本）×2％主楼管理费＝（3325.055＋1748..89）×2%＝41.48万元附楼管理费＝（220.93＋105.006）×2%＝2.52万元

(3)投资利利息:利率按国家家一年期贷款款利率5.31%%,按现状建设设期为一年计计，则①土地费用利息主楼:325.05××[（1＋5.31%）1－1]＝17.26万元附楼:20.93×[[（1＋5.31%）1－1]＝1.11万元②开发成本、管理费费利息主楼:（1748.89＋＋41.48）×[(1＋5.31%%)0.5－1]＝46.92万元附楼:（105.06＋22.52）×[(1＋5.31%%)0.5－1]＝2.82万元③投资利息合计：

主楼:17.26＋446.92＝64.18万元

附楼:1.11＋2..82＝3.93万元

(4)销售费费用：未发生生,故不计

(5)开发利利润：取土地地价格、开发发成本的3%计

主楼开发发利润＝（325.005＋1748..89）×3%＝62.22万元附楼开发利润＝（20.93＋105.006）×3%＝3.78万元(6)税费：税金金按处置积压压房地产政策策免征，交易易手续费按2元/㎡计,则:主楼税费＝183378.5444×2/110000＝3.68万元附楼税费＝11883.1566×2/100000＝0.24万元

(7)建筑筑物重置成本本主楼＝1748..89＋41.48＋64.18＋62.22＋3.68＝1920.45万万元附楼＝105.006＋2.52＋3.93＋3.78＋0.24＝115.53万元元3、计算建筑物折旧旧(1)物质折旧：：建筑物耐用用年限为60年，主楼已已经过年限为为8年，附楼已已经过年限为为10年。主楼成成新度＝1－8/60＝86.677%，结合现场场实际观察，由由于停工时间间较长，物业业维护差，部部分楼层露筋筋、渗水，因因停业多年,营业用房室内装修部分分损坏，故综综合确定主楼楼成新度为83%，附楼自然然成新度＝1－10/60＝833.3%；结合现场场实际观察，由由于查封后无无人使用，物物业维护稍差差，故综合确确定附楼成新新度为80%。主楼物质折旧额＝＝1920..45×(11－83%)＝326.448万元附楼物质折旧额＝＝115.553×(1－80%)＝23.11万元(2)功能折旧::由于建筑物物设计至今已已相隔10年,需求市场的的变化必然影影响到原设计计使用功能的的贬值。依据据最高最佳使使用原则，主主楼需要改造造为商住两用用方适应市场场需求，附楼楼平面布置不不合理，故分分别取主楼功功能折旧率10%,附楼功能折折旧率15%计，则:主楼功能折旧额＝＝1920..45×100%＝192.005万元附楼功能折旧额＝＝115.553×15%%＝17.33万元(3)经济折旧：：由于估价对对象主楼主体体为半拉子工工程，目前市市场积压半拉拉子工程较多多，变现的难难度较大,附楼所处位位置建筑密度度大、环境景景观差，加之之目前琼山市市府城镇房地地产交易市场场低迷，结合合估价对象环环境状况及物物业类型的特特点，综合确确定主、附楼楼经济折旧率率为15%。主楼经济折旧额＝＝1920..45×155%＝288.007万元附楼经济折旧额＝＝115.553×15%%＝17.33万元(4)建筑物折旧旧总额主楼折旧额＝3226.48＋192.005＋288.007＝806.6万元附楼折旧额＝233.11＋17.33＋17.333＝57.77万元4、