海南某体育休闲公园项目可行性报告

海南海航***体育休闲公园项目可行性研究报告编制部门：投资管理中心编制部门：投资管理中心编制日期：二零一零年七月二十八日海南海航***体育休闲公园项目可行性研究报告目录ＣＯＮＴＥＮＴＳHYPERLINK\l"_Toc268734653"第一章海南海航***体育休闲公园项目基本情况5HYPERLINK\l"_Toc268734654"一、项目名称5HYPERLINK\l"_Toc268734655"二、项目业主5HYPERLINK\l"_Toc268734656"三、投资数额5HYPERLINK\l"_Toc268734657"四、项目简介5HYPERLINK\l"_Toc268734658"第二章总论6HYPERLINK\l"_Toc268734659"一、本项目研究的方法6HYPERLINK\l"_Toc268734660"二、本项目可行性研究的依据6HYPERLINK\l"_Toc268734661"三、可行性研究结论6HYPERLINK\l"_Toc268734662"第三章海南省及万宁县的基本情况分析8HYPERLINK\l"_Toc268734663"一、海南省自然社会经济概况8HYPERLINK\l"_Toc268734664"二、万宁县自然社会经济概况9HYPERLINK\l"_Toc268734665"第四章海南休闲度假地产分析15HYPERLINK\l"_Toc268734666"一、海南休闲度假地产的背景分析15HYPERLINK\l"_Toc268734667"二、休闲度假地产的内涵分析17HYPERLINK\l"_Toc268734668"三、海南休闲度假地产的类别17HYPERLINK\l"_Toc268734669"四、海南休闲度假地产发展的特征18HYPERLINK\l"_Toc268734670"五、海南休闲度假地产的开发模式19HYPERLINK\l"_Toc268734671"六、海南休闲度假地产的竞争态势21HYPERLINK\l"_Toc268734672"七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战22HYPERLINK\l"_Toc268734673"八、海南度假型居住地产发展趋势25HYPERLINK\l"_Toc268734674"第五章本项目区域休闲度假地产分析28HYPERLINK\l"_Toc268734675"一、万宁县关于度假居住地产的发展思路28HYPERLINK\l"_Toc268734676"二、万宁县度假居住地产的发展现状29HYPERLINK\l"_Toc268734677"三、万宁度假居住地产前景分析33HYPERLINK\l"_Toc268734678"四、国际旅游岛带给万宁的关键机遇38HYPERLINK\l"_Toc268734679"第六章海南海航***体育休闲公园项目客户分析40HYPERLINK\l"_Toc268734680"一、休闲旅游度假客户分析40HYPERLINK\l"_Toc268734681"二、海南海航***体育休闲公园项目客户分析45HYPERLINK\l"_Toc268734682"第七章海南海航***体育休闲公园项目区域概况、开发原则和目标48HYPERLINK\l"_Toc268734683"一、海南海航***体育休闲公园项目区域概况48HYPERLINK\l"_Toc268734684"二、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析49HYPERLINK\l"_Toc268734685"三、海南海航***体育休闲公园项目开发的原则50HYPERLINK\l"_Toc268734686"四、海南海航***体育休闲公园开发指导思想51HYPERLINK\l"_Toc268734687"五、海南海航***体育休闲公园项目开发目标52HYPERLINK\l"_Toc268734688"第八章海南海航***体育休闲公园项目规划方案53HYPERLINK\l"_Toc268734689"一、项目规划指导思想53HYPERLINK\l"_Toc268734690"二、项目规划依据54HYPERLINK\l"_Toc268734691"三、项目规划方案55HYPERLINK\l"_Toc268734692"第九章海南海航***体育休闲公园项目功能分区与重点项目建设56HYPERLINK\l"_Toc268734693"一、项目规划范围与空间布局56HYPERLINK\l"_Toc268734694"二、项目总平面布置图57HYPERLINK\l"_Toc268734695"三、项目综合用地指标57HYPERLINK\l"_Toc268734696"四、项目功能分区58HYPERLINK\l"_Toc268734697"1、休闲度假区58HYPERLINK\l"_Toc268734698"2、养生理疗区60HYPERLINK\l"_Toc268734699"3、农业观光区60HYPERLINK\l"_Toc268734700"4、体育活动区62HYPERLINK\l"_Toc268734701"第十章海南海航***体育休闲公园项目开发分期及各阶段目标64HYPERLINK\l"_Toc268734702"一、项目分期建设计划64HYPERLINK\l"_Toc268734703"二、项目第一阶段建设64HYPERLINK\l"_Toc268734704"三、项目第二阶段建设65HYPERLINK\l"_Toc268734705"四、项目第三阶段建设65HYPERLINK\l"_Toc268734706"五、项目第四阶段建设65HYPERLINK\l"_Toc268734707"第十一章海南海航***体育休闲公园项目组织管理、人力资源配置67HYPERLINK\l"_Toc268734708"一、项目管理体系67HYPERLINK\l"_Toc268734709"二、项目建设阶段划分管理67HYPERLINK\l"_Toc268734710"三、项目责任体系与流程67HYPERLINK\l"_Toc268734711"四、项目安全生产管理68HYPERLINK\l"_Toc268734712"五、人力资源配置69HYPERLINK\l"_Toc268734713"第十二章海南海航***体育休闲公园项目投资测算与财务评价70HYPERLINK\l"_Toc268734714"一、项目实施进度70HYPERLINK\l"_Toc268734715"二、项目土地利用规划71HYPERLINK\l"_Toc268734716"三、项目总投资估算分析74HYPERLINK\l"_Toc268734717"四、项目收益估算81HYPERLINK\l"_Toc268734718"五、项目损益分析83HYPERLINK\l"_Toc268734719"六、农场与投资方合作分成分析85HYPERLINK\l"_Toc268734720"七、项目风险分析87HYPERLINK\l"_Toc268734721"第十三章海南海航***体育休闲公园项目综合效益评价88HYPERLINK\l"_Toc268734722"一、项目生态效益分析88HYPERLINK\l"_Toc268734723"二、项目社会效益分析88HYPERLINK\l"_Toc268734724"三、项目经济效益分析89HYPERLINK\l"_Toc268734725"第十四章海南海航***体育休闲公园项目研究结论91HYPERLINK\l"_Toc268734726"一、从海南国际旅游岛建设发展趋势来看91HYPERLINK\l"_Toc268734727"二、从万宁县旅游总体规划体系来看91HYPERLINK\l"_Toc268734728"三、从万宁风景名胜区总体规划来看91HYPERLINK\l"_Toc268734729"四、从项目开发自身来看91HYPERLINK\l"_Toc268734730"五、研究结论91海南海航***体育休闲公园项目可行性研究报告正文第一章海南海航***体育休闲公园项目基本情况一、项目名称海南海航***体育休闲公园项目（以下简称“本项目”）二、项目业主1、企业名称：海航***投资开发有限公司（以下简称投资方）2、企业性质：有限公司3、企业概况：海航***投资开发有限公司隶属于海南海航地产控投（集团）有限公司。海南海航***地产控投（集团）有限公司是中国五百强企业海航集团有限公司旗下重点企业，下设海航地产、海岛高尔夫、海岛酒店、海岛商业、海岛农业、海岛物业、海岛游艇邮轮、海岛健康医疗等八大业态。三、投资数额本项目总投资20.08亿元。四、项目简介本项目位于万宁县风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、体育活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。第二章总论一、本项目研究的方法本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南海航***体育休闲公园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。二、本项目可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；3、国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》；4、万宁总体控制详细性规划；5、海南国际旅游岛规划纲要；6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7、国家所规定的经济参数和指标；三、可行性研究结论1、从海南经济发展趋势来看海南海航***体育休闲公园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进万宁新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。2、从万宁县旅游总体规划体系来看海南海航***体育休闲公园项目的开发，它的开发对万宁县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。3、从万宁风景名胜区自身条件来看其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。4、从海南海航***体育休闲公园项目开发来看本项目挖掘、反映了万宁的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。第三章海南省及万宁县的基本情况分析一、海南省自然社会经济概况1、自然地理社会概况海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28℃、最低平均气温18.8℃，年平均气温23.8℃。年平均日照时数2225.2小时，年降水1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。2002年省委省政府通过的《海南省旅游发展总体规划》中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。2、经济情况2009年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%，占生产总值比重由上年的9.6%提高到10.8%，税收占地方一般预算收入比重84.9%、同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增支126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分别增长35%和40.1%，银行业盈利40.3亿元、增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，实际分别增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1万人，高校毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万人。3、国际旅游岛建设契机2009年12月31日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。海南的发展迎来了一个重大的机遇。意见中对房地产行业的指导意见是：地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。二、万宁县自然社会经济概况1、历史沿革“万宁”的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的《万宁县志》通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了1840至1996年的史实。叙述在万宁这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们，万宁县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。2、万宁县地理情况万宁县地势北高南低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气温24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境内河流不少，流域面积在100平方公里以上的河流有18条，总流域面积达1293.2平方公里，是“三高一优”农业开发的宝地。3、万宁县自然资源万宁县辖有万城、长丰、礼纪、东澳、南桥、北大、山根、龙滚、后安、和乐、三更罗、大茂12个镇，5个国营农场。辖区东西宽45.5公里，南北长68公里，总面积4443.8平方公里，总人口55.4万。辖区内资源蕴藏丰富：【水资源】水资源丰富，集雨面积100平方公里以上的河流有18条，呈网状分布，各类水库87宗，水库面积达9万亩，山塘36宗。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。【矿产资源】境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产10多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。【植物资源】粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。【动物资源】已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等40多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。【旅游资源】主要旅游区和景点有：有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾等。其中万宁古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对万宁乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。【作物资源】万宁县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔4.7万亩，且还呈迅猛增长趋势。山根镇、长丰镇和南桥镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为万宁县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶9.1万亩，胡椒1.6万亩，荔枝2.33万亩。冬季瓜菜9.4万亩。4、社会经济情况在海南国际旅游岛建设中，万宁发挥了东南部城市的重要作用，经济发展势头良好，产业结构进一步优化。2009年全县生产总值完成50.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。其中：第一产业完成23.14亿元，增长9.7%；第二产业完成12.33亿元，增长24.6%；第三产业完成15.18亿元，增长15.7%。三次产业比重为46.8：19.4：24.8。地方财政收入2.042亿元，增长46.1%。城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。农民人均纯收入3336元，增长16.6%。社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛12.5万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。万城工业园区建设设步伐明显加加快，已入园园区工业企业业48家，其中已已建成投产27家，在建14家，已批待待建7家，万城工业园区区已成为拉动动工业经济增增长的主要支支撑。旅游经经济健康发展展，全县各景景点接待旅游游过夜人数21.34万人次，比比上年增长15.4%；实现旅游游收入1.3亿元，增长18%。5、基础设施建设情情况基础设施建设力度度加大，发展展环境明显改改善。20009年全社会固定定资产投资总总额完成100.68亿元，增长49.2%，其中，城城镇固定资产产投资总额88.3亿元，增长61.9%，比全省平平均增速18.9%高43个百分点。全全县投资额在在500万元以上的的项目有31个，比上年年增加16个，其中投投资1000万元以上的有17个。基本完完成了万城新区行政政大楼、宣传传文化中心大大楼、就业大大厦、法院审审判大楼、检检察院办公大大楼、人武部部新办公区等等大项目建设设，启动了老老城区10条道路改造造、文体广场场、文化公园园项目及潭榄榄河休闲带项项目建设。积积极培育万宁宁房地产市场场，引进房地地产开发项目目14个。完成了了岭口水尾洋洋等3个国家级土土地整理项目目、南扶水库库除险加固工工程项目等重重点水利工程程项目建设。基基本完成总里里程74.4公里的农村公公路通畅工程程项目建设，改改造建设了新新竹大桥、新新竹更生桥和和雷鸣担干桥桥。强化规划划指导作用，完完成了万城新区、老老城区、潭榄榄河休闲带、尖峰片区控制性规划及长丰镇等9个镇的总体规划。6、万宁县旅游发展定定位万宁县围绕构建国国际旅游岛，加加快旅游业转转型升级，提提升现代服务务业发展水平平，努力以打造造琼北旅游强强县为目标加加快发展旅游游业。一是加大旅游业开开放力度。高高水平编制万万宁县旅游产产业总体规划划。以旅游开开放新政策和和北京举办2008年奥运会为为契机，精心心策划系列旅旅游促销活动动，对吃、住住、行、游、购购、娱等旅游游要素实施国国际化改造，提提升现有万宁宁高尔夫球场场规模档次，启启动新的高尔尔夫球场和1～2家五星级酒酒店、会所建建设，开拓国国际国内高端端旅游市场，发发展高尔夫休休闲旅游经济济。二是加快精品旅游游项目建设。启启动万宁风景名胜胜区基础设施施建设和丁湖湖路改造，推推动我县旅游游基础设施上上规模、上档档次。制订督督促机制，促促使华田、昌昌炜、水木金金华、中国基基建集团等公公司加快注资资，将策划理理念转变为实实质开发，推推动万宁核心区和和外围区协同同发展。采取取有效措施，提提升接待软硬硬环境，增加加游客流量。全全面启动尖峰峰康体休闲度度假村项目动动工建设，打打造海口郊外外第一旅游休休闲胜地。加加快创建“百里百村”乡村生态休休闲游和“母瑞山”红色旅游项项目，招商引引资开发久温温塘冷泉，完完善接待设施施建设，争取取将南部旅游游列入我省特特色旅游定点点线路之一。三是加强旅游市场场规范管理。积积极采取措施施融入琼南湛江旅游经经济圈，推进进旅游市场全全面开放。加加强旅游市场场监管，建立立和完善旅游游投诉及应急急处理机制，实实行旅游联合合执法。四是扶持发展现代代服务业。重重点围绕旅游游业，科学规规划、有序推推进旅游房地地产业健康发发展。以尖峰峰休闲康体度度假村、海南南神州半岛、万宁幸福城为为载体，加快快发展休闲、养养生、运动产产业，高标准准建设适应中中外游客需要要的中医保健健设施。7、招商引资情况2009年共有意意向到万宁县投资项项目40个，已落户户的项目20个，计划投投资额5122亿元。拟投投资额在100亿元上的项项目有万宁神州半岛岛项目拟投资资100亿元、博鳌特别规规划区万宁区区项目拟投资资100亿元、兴隆旅游区区建设项目计划投投资100亿元、石梅湾旅游游开发项目、东山岭旅游游区综合开发发等。其中万宁宁神州半岛项目目，由香港中信信泰富集团开开发，规划面面积约为38.43平方公里，发发展目标是创创建“符合国际标标准的目的地地度假区”、“现代服务业业和科教知识识产业集聚区区”和现代生活活方式和优良良生活环境的的“康健人居高高档社区”。计划投资100亿元人民币币，今年计划划投资12.1亿元。梅湾旅游开开发项目，由由华润石梅湾湾公司开发，规规划面积12平方公里，建建设目标是以以“自然、生态态、环保、文文化”为主题线索索，建成一个个国际性生态态型热带海滨滨旅游度假区区，计划投资资50亿元人民币币，今年计划划投资8.8亿元8、交通万宁县陆路交通十十分便捷，海海口至三亚东东线高速贯穿穿境内，县城城镇距省会海海口139公里、距三亚亚市112公里，县内公公路四通八达达，全县各镇镇已全部实现现公路通车。第四章海南休休闲度假地产产分析一、海南休闲度假假地产的背景景分析1、海南建省20余余年成为旅游游业为支柱产产业的旅游目目的地，在全全球财富重新新分配的大背背景下，其休休闲地产市场场方兴未艾。（1）近年来，东部南南部沿海众多多旅游度假城城市吸引大规规模国内居民民前来旅游；；（2）海南更以其独特特的自然资源源、气候条件件成为度假首首选地。（3）海南对北京、东东北两地人群群拥有极大的的吸引力，是是理想的第二二居所，特别别是老人会选选它。2、百企千亿下海南南:海南岛重重回房地产市市场巅峰时代代（1）北起海口南至三三亚的海南东东海岸，正在在开发休闲房房地产项目的的海岸线超过过120公里长，这些些项目总投资资额超过1000亿元。投资资还在向内陆陆延伸，海南南省五指山市市的楼市也因因此水涨船高高。（2）典型项目：中建海南分公司：：国电集团投投资近10亿元的万丽丽酒店外交部下属的世界界知识印刷厂厂参股投资的的世知酒店项项目，广东雅居乐地产耗耗资200亿建设的海海南清水湾项项目。10年之内，在在这片1.5万亩的海滩滩上，将出现现一个包括别别墅、高尔夫夫球场和顶级级酒店的超级级度假村。整个海棠湾规划成成“国家海岸”之后，5月29日，便有10家超五星级级酒店项目同同时开工。和记黄埔、保利地地产、嘉里集集团等地产大大鳄已经确认认投资。3、背靠中国大陆是是海南休闲地地产最大的宏宏观背景中国富裕阶层、超超富裕阶层增增长迅速产生生了巨大的消消费势能。受受旅游度假市市场带动，度度假区置业渐渐成主流；庞庞大的中国市市场是滨海高高端度假物业业的强大支持持，这为休闲闲地产的发展展提供足够的的客源。4、以三亚为代表的的海南休闲房房产以其天然然的稀缺性和和长远的增长长潜力成为优优选的财富工工具休闲地产具有极大大的投资、保保值价值，海海南岛滨海物物业在经济危危机中一枝独独秀，经济危危机后，价格格仍保持上涨涨趋势，目前前海南岛的休休闲度假地产产仍是中国房房地产市场中中的价值洼地地，发展潜力力巨大。（1）中国的海岸线长长1.8万公里，岛屿屿海岸线长1.4万公里，相对对中国广大的的腹地，海岸岸线是绝对的的稀缺资源。（2）滨海城市中海景景住宅同非海海景住宅存在在明显价格梯梯度，价格由由内陆向海岸岸线逐渐递增增，并形成相相对独立评价价体系。（3）海南岛的热带资资源、海岸资资源在整个中中国的气候条条、海岸线资资源具有双重重的稀缺性。5、财富阶层自900年代中期开开始出现滨海海度假候鸟性性迁移现象，表表现出由内陆陆向海边，由由纬度高地区区向纬度低地地区迁移（1）从国际富人群体体度假资源偏偏好统计数据据可知，滨海海休闲度假，、滨滨湖休闲度假假、山地运动动是国际旅游游度假的两大大趋势。（2）近年来，东部南南部沿海众多多旅游度假城城市吸引大规规模国内居民民前来旅游；；（3）海南更以其独特特的自然资源源、气候条件件成为国内富富裕人群的度度假首选地。（4）海南对北京、东东北两地人群群拥有极大的的吸引力。6、随着富人群体对对豪宅市场的的消费心态进进入主动尊贵贵的阶段，高高端休闲地产产市场将吸引引中高端富人人群体的青睐睐。富人群体体对房地产投投资偏好的提提升源于其在在房地产投资资中的高回报报率，海南岛岛的双重稀缺缺资源对富人人群体具有很很强的吸引力力二、休闲度假地产产的内涵分析析1、内涵：休闲地产产作为休闲产产业与房地产产业两大黄金金产业交织而而成的产业类类型，简单地地说就是为休休闲活动服务务的地产。休休闲地产以住住宅为主体，融融合了多种休休闲设施。2、定义：在一般住住宅要素的基基础上，依托托项目周边良良好的资源环环境，把房地地产和房地产产以外的其他他产业资源，包包括生态资源源、旅游资源源、文化资源源等进行嫁接接，在建筑规规划、配套设设施、社区生生活中导入休休闲元素，使使居住者能够够充分放松身身心，享受到到休闲生活的的地产类别。三、海南休闲度假假地产的类别别目前海南的休闲地地产主要包括括两类：1、度假型居住地产产（第二居所所）集中分布地区：亚龙湾国家旅游度度假区大东海三亚湾海棠湾代表楼盘：清水湾：雅居乐清清水湾项目三亚湾：三亚湾新新城海口：海蓝椰风，龙龙墅湾香水湾：香水湾一一号亚龙湾：中粮.公公主郡2、专业性旅游地产产（酒店、度度假村等）集中分布地区：亚龙湾国家旅游度度假区已建成成为一个国际际一流水准的的、服务设施施高档次的度度假旅游胜地地，其作为三三亚市的标杆杆性度假区已已基本打造完完成。大东海和三亚湾已已具备承接三三亚当前细分分度假游客市市场的能力，近近几年发展迅迅速。海棠湾已完成建设设三亚新兴的的国际顶级滨滨海度假旅游游区的初步规规划。红塘湾拥有绝佳的的资源，目前前尚未开发。代表项目：酒店：凯悦、喜来来登、希尔顿顿、万豪、假假日、香格里里拉、凯宾斯斯基等世界著著名酒店集团团已落户三亚亚。全市现有有五星级和准准五星级11家，四星级级和准四星级级29家。09上半年海棠棠湾将有15家超五星级级酒店开工。高尔夫：有高尔夫夫球场3个，有高尔尔夫俱乐部和和球会，承办办职业高尔夫夫赛潜水：有潜水基地地5个，有全国国接待规模最最大的潜水公公司，进行远远海潜水、海海底漫步、夜夜潜等水上运动：冲浪、快快艇、钓鱼、空空中拖伞、帆帆板等娱乐配套：三亚大大型表演场所所主要集中在在中高级酒店店，市内有4家电影院和和一些酒吧，清清水湾等大型型社区有娱乐乐配套。四、海南休闲度假假地产发展的的特征海南旅游地产开发发进入新阶段段，呈现四个个显著特点：：1、点线面结构形成成海南休闲地产已经经跳出了传统统的海口和三三亚两个热点点城市，具有有明显特征的的开发热点区区域初步形成成，且在空间间上呈现出了了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。2、产品结构更加丰丰富海南岛的旅游地产产摆脱了以产产权酒店为代代表的度假地地产“唱独角戏”的局面，产产品日渐丰富富，独栋别墅墅、花园洋房房和度假公寓寓等度假型居居住地产一样样受到了市场场的欢迎。3、养老地产客源丰丰富发展迅速速养老地产的客源方方面，随着人人民生活水平平的提高，岛岛外客群的来来源更加多元元化，西南省省份（川、渝渝、贵）和西西北的客户增增长迅速，成成为新一轮购购房热潮中的的主要构成力力量。4、同质化竞争严重重聚焦到海南的休闲闲地产：海南南优质海岸线线资源已基本本瓜分完毕，市市场定位均为为“中国富人度度假居所”，同质化竞竞争严重五、海南休闲度假假地产的开发发模式海南目前度假型居居住地产开发发特点，主要要是依靠地块块资源开发，被被称为“资源地产”，主要有三三种开发模式式：1、模式一：高档度度假地产开发发模式——湾区开发雅居乐清水湾将优优越的自然环环境和外销地地产结合，打打造高端度假假型居住地产产2、模式二：养老地地产开发模式式——海岛中部部万宁代表的“候鸟型”社区开发海岛中部绿荫浓郁郁，形成了世世界上同纬度度中极为珍贵贵的热带生物物圈和生态系系统，被誉为为“回归大自然然的好去处，未未受污染的长长寿岛”。海岛中部部大型的候鸟鸟型社区主要要依附于水库库、温泉、森森林等丰富的的生态资源，非非常有利于老老年人养生度度假。海南岛中部的候鸟鸟社区，摆脱脱了滨海湾区区带状地形带带来的限制，在在占地规模和和开发规模上上都是滨海湾湾区难以比拟拟的。开发商商可以从容的的进行各种设设施的摆布和和配套，利用用丰富的水库库资源和森林林资源组成区区域的养生环环境。海岛中部的养生养养老价值逐渐渐被更多的人人认识，面对对的客户群也也不仅限于候候鸟客户了。目目前针对高端端客户推出的的独栋别墅、联联排别墅等高高品质产品，在在中部候鸟型型社区中逐渐渐增多。海岛中部的温度、湿湿度等气候条条件更适合老老年人、候鸟鸟一族养生度度假，养老地地产开发潜力力巨大，在海海南有着独特特优势，虽没没有滨海资源源，但和滨海海地产相比这这部分旅游地地产性价比较较高，吸引了了更多中低收收入者购买；；并且海岛中中部的温度、湿湿度等气候条条件更适合老老年人、候鸟鸟一族养生度度假，因此养养老地产开发发潜力巨大，在在海南有着独独特优势。海海南中部高速速沿线的、屯屯昌、琼中、五五指山、保亭亭等地的旅游游地产已开展展得如火如荼荼，将成为海海南旅游地产产开发体系中中不容忽视的的力量。3、模式三：复合旅旅游地产的开开发——文昌代表表的城市拓展展新区开发（1）发射基地建设2007年8月222日，经国务院189次常务会议议批准将在海海南省文昌市市建设新航天天发射场，主主要承担地球球同步轨道卫卫星、大质量量极轨道卫星星、大吨位空空间站和深空空探测卫星等等航天器的发发射任务。这这是继酒泉、西西昌、太原三三大内陆发射射场后，中国国建设的首个个滨海发射基基地。（2）航天主题公园作为开放型大型旅旅游项目，配配套区拟建的的航天主题公公园，将填补补国内乃至整整个亚洲的空空白，从而对对海南实施科科研配套和科科普教育、建建设国际旅游游岛，实现旅旅游进一步转转型升级产生生重要影响。发发射基地建成成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望望在文昌开展展，文昌必将将成为全世界界关注的焦点点。（3）重要影响航天产业给文昌旅旅游带来的转转型升级效应应——海南旅游游格局重新洗洗牌，文昌成成为重要亮点点，并带动相相关产业升级级发展。4、其他近年来，越来越多多的国内外企企业看好海南南，竞相来这这里投资。海海南的大项目目建设取得了了较好成效，城城市建设也随随着国家重大大战略的实施施进入了发展展的快车道。在在海南的产业业规划中，列列出了几个重重要的节点城城市。例如：：作为我国未未来最大航天天基地的文昌昌、拥有石油油加工工业的的东方和洋浦浦、临高等城城市。这一类类城市的旅游游地产和上两两类的发展模模式迥然不同同。六、海南休闲度假假地产的竞争争态势国内进入旅游休闲闲度假迅速发发展时期，三三亚成为旅游游、度假置业业首选地；亚亚龙湾具有很很好的资源优优势和先发优优势，成为专专业性旅游地地产中的最大大赢家；受旅旅游度假市场场的影响，三三亚城市未来来将向东、向向西两翼进行行持续的功能能扩展，海棠棠湾发展前景景很好；其他他优异的自然然资源有待开开发。1、度假型居住地产产竞争态势——主要是依靠靠不同的资源源，做资源地地产，通过资资源的差异化化来竞争。2、专业性旅游地产产竞争态势——依靠品牌力力量、服务质质量来打差异异化竞争。3、启示:（1）抢占稀缺资源，提提高品牌形象象;（2）资源价值值最大化，提提高品牌美誉誉度;（3）打造品牌牌力量，提高高品牌知名度度;（4）通过服务务质量来保持持品牌忠诚度度。七、海南休闲度假假地产发展的的机遇与挑战战1、海南国际旅游岛岛建设带来的的机遇（1）国际旅游岛前奏奏：建省200年历程，发发展定位从“一省两地”到国际旅游游岛，经济结结构从工业为为主到旅游业业为支柱；全全面开展基建建和资本市场场建设（2）国际旅游岛时代代：2010年1月，国务院发发布《关于推推进海南国际际旅游岛建设设发展的若干干意见》，将将海南建设国国际旅游岛上上升为国家战战略，发展重重心从工业转转到旅游业，且且得到中央政政策、资金双双重支持。相关意见和政策具体内容发挥海南特色优势，全面提升旅游游业管理服务务水平建设富有海南特色色的旅游产品品体系，大力力发展新型旅旅游项目，如如海上运动、潜潜水、邮轮、游游艇、自驾游游、森林生态态旅游、温泉泉、高尔夫等等。打造精品旅游景区区，塑造“阳光海南、度度假天堂”的整体旅游游形象，规划划建设海洋、热热带雨林等旅旅游主题公园园。进一步规范旅游市市场秩序，推推进旅游服务务标准化和国国际质量认证证。加强旅游公共服务务体系建设，完完善应急救援援、公共医疗疗、卫生检疫疫防疫等安全全救助体系。投融资政策支持符合条件的旅旅游企业发行行企业债券，设设立旅游产业业投资基金，将海南省增增列为《中西西部地区外商商投资优势产产业目录》执执行省份。财税政策中央财政加大对海海南的均衡性性转移支付力力度，抓紧研研究在海南试试行境外旅客客购物离境退退税的具体办办法和离岛旅旅客免税购物物政策的可行行性。5年补贴50亿。土地政策推进城乡土地一体体化管理，科科学选划发展展海洋经济集集约用海区域域，引导海洋洋产业相对集集聚发展。开放签证政策增加芬兰、丹麦等等5国为入境免免签证国家，对对俄罗斯、韩韩国、德国3国旅游团组组团人数放宽宽至2人以上（含2人），入境境停留时间延延长至21天。2、海南休闲旅游度度假地产发展展的机遇转型后的海南国际际旅游岛将成成为大陆居民民的后花园，加加快旅游资源源建设，丰富富旅游项目，提提升旅游服务务质素，为承承接中国旅游游市场的进一一步开放扩大大做好准备。（1）随着经济高速增增长，人民日日益富庶，中中国正日益成成为全球最具具生机活力的的旅游市场。中中国国家旅游游局的数据显显示，2008年中国入境境旅游人数为为1.3亿人次，国国际旅游外汇汇收入达408亿美元。出出境游总人次次4,584万，是亚洲洲最大的客源源输出国。联联合国世界旅旅游组织预测测,到2015年中国将成为为世界第一大大入境旅游接接待国和第四四大出境旅游游客源国，成成为世界第一一大旅游市场场。（2）中国旅游市场庞庞大，发展後後劲充足，中中国旅游业”蛋糕”做大了，海海南也必将从从中分享更多多的利益。海海南还可以与与香港大力发发展”一程多站”的旅游模式式，甚至将整整个东南亚串串连起来，使使彼此的旅游游资源形成互互补，海南作作为未来的区区域旅游枢纽纽的地位指日日可待。（3）海南历年来接待的的海内外游客客维持在15500-20000万的水水平，且逐年年递增，近五五年对GDPP的贡献在6%%以上，预计计2020年增增加到12%%。海南应该加加快旅游资源源建设，丰富富旅游项目，提提升旅游服务务质素，为中中国旅游市场场的进一步开开放扩大做好好准备。3、海南度假型居住住地产发展面面临的挑战（1）资源的稀缺性，使使得海南度假假型居住地产产在08年的经济危危机中表现较较稳定，国际际旅游岛的批批复将为海南南房地产进一一步奠定发展展基础。2008年10月月至2009年10月海口市商商品房供求走走势图（2）目前海南度假型型居住地产主主要凭借优势势资源，走的的是“资源地产”的路线，目目前发展势头头强劲，远期期发展受资源源的限制。（3）目前市场上存量较较大，未来110年内，大大规模综合住住宅开发主要要集中在主城城区和新开发发度假区，竞竞争同质化严严重。区域规模开发时间居住项目建设主城区阳光海岸3.6km22007年基本为高层和小高高层公寓，规规划占地330亩三亚湾新城6.7km2

为三亚湾仅可开发发的二线用地地鹿回头半岛2.98km22006年6月正正式开工独立别墅占地17725亩；联排别别墅360亩凤凰岛0.3km22006年开工，计计划2011年建设完成成产权式公寓，建面面共9万平米山水国际1.57km22006年起，开开发至2012年左右未来供应量87..81万M2凤凰水城2.1km22006年开工主要为多层集合式式住宅和公寓寓，占地大于于2250亩大东海

01年起楼盘开发，目目前已全部开开发完毕亚龙湾

二期为中高档别墅墅度假区，目目前有部分在在售海棠湾51.62km22处于一级开发阶段段；2011年全面开发发2010年以高档档酒店建设为为主；居住用用地规划13545亩坎秧湾

只允许顶级度假设设施的建设红塘湾2.58km2城市发展备用地；；一级开发阶阶段用地控制为18000亩；高端住住宅规划(4)目前海口的的供应仍以城城区居住物业业为主，但009年清水湾湾入市后，标标志着新兴度度假型居住地地产时代已经经拉开帷幕，度度假型居住地地产逐渐入市市并成为主体体(5)滨海度假型型居住地产存存在的问题第一：是开发规模模限制。由于于地形特殊，这这一类项目的的纵深较短，一一般沿海岸线线呈带状分布布，在功能分分区和景观、路路网设计方面面受限制较多多；第二：在文化的导导入上缺乏海海南特色的原原创滨海休闲闲文化，更多多是对欧美和和东南亚滨海海休闲文化的的模仿和借鉴鉴；第三：各个湾区的的设计产品单单一，目标客客群重合，竞竞争压力大。(6)中部旅游度度假地产存在在的问题第一：服务配套低低。候鸟型社社区作为独立立于当地社会会的“飞地”，远离城区区，项目规划划自成一统，缺缺乏和周边社社会的必然联联系。第二：产品档次低低。中部地产产的主力产品品是小户型的的公寓，主要要以价格低来来迎合市场。第三：产品使用率率低。社区的的入住率随着着季节的变化化大起大落，也也为社区的管管理带来了巨巨大的挑战，不不利于社区气气氛的行成。海海南岛城市中中除海口和三三亚外，城市市市政基本配配套设施档次次低，城市功功能不完备，历历史欠账较多多，城市医疗疗和文化娱乐乐设施缺乏。单单个开发商难难以承担市政政配套设施的的建设，在土土地的一级开开发中要为其其预留发展用用地。八、海南度假型居居住地产发展展趋势1、针对湾区度假地地产——丰富产品品走综合性发发展战略海南岛湾区的度假假区档次较高高，预计将来来世界知名的的一流酒店品品牌都会加入入进来，但是是不容回避的的是未来湾区区开发的同质质化。为了避避免恶性竞争争，湾区开发发要丰富产品品谱系走综合合性发展战略略。（1）湾区要加大体育、养养生、修养等等多样配套的的营造。为了了避免产品的的单一，适当当引入和度假假产业相关的的产业，并充充分挖掘地域域文化与历史史背景，发挥挥出地域的文文化优势。这这样度假产品品才会有丰富富的个性，有有效的避免低低层次竞争。（2）为了追求更大利益益，海南湾区区的开发强度度较大，随着着度假区的成成熟，将向更更为高级的低低密度度假区区发展。这也也当今滨海度度假地产的发发展趋势。在在前期规划中中生态敏感区区要禁止开发发，协调好生生态保护和旅旅游地产开发发的矛盾。在在尽可能保护护自然的同时时，做到体验验自然，享受受自然。（3）目前的湾区开发发在空间上呈呈现出平行于于海岸线的高高强度带状开开发，对纵深深二线地产的的开发利用不不够。应加以以重视。（4）海南度假型居住住地产将顺应应中国经济发发展过程中的的各类需求，突突出休闲度假假和健康长寿寿主题，成为为大陆度假型型居住地产中中的佼佼者。2、针对养老地产———统筹发展展完善配套可可持续发展战战略海南岛中部的经济济较为落后，基基础设施滞后后。大型候鸟鸟型社区的开开发为当地的的经济发展和和城市建设提提供了新的活活力，建议在在中部旅游地地产开发中要要统筹考虑，完完善配套，走走可持续发展展的战略。（1）通过城乡统筹发展展，提升当地地居民生活质质量，营造良良好的养老度度假环境，有有利于置业人人群将养老型型度假居住地地产转化为第第一居所。同同时吸纳当地地的就业人口口，完善医疗疗、餐饮、娱娱乐等配套设设施，为当地地居民安居乐乐业提供帮助助。（2）通过深入的市场研研究，针对不不同的自然资资源条件和人人文积淀，完完善相关的配配套设施，形形成不同特色色的养老度假假基地，避免免同质化竞争争。海南当地地文化原始淳淳朴，对旅游游和发展都有有很强的促进进作用。（3）养老地产的特殊殊性表现在其其针对的客户户都是老年人人，生活中有有大把的闲暇暇时间需要打打发，建立社社区的人际交交流机制至关关重要。要有有和当地交流流的公共空间间，如学校、中中心广场、配配套商业区等等，注意加强强养老社区和和所在城市的的互动关系。3、针对城市拓展区区复合旅游地地产开发———超前规划空空间聚集战略略如东线文昌的航天天产业将带动动大规模高素素质人口和爆爆炸性旅游人人口，海南岛岛西线东方、临临高、洋浦等等地线聚集了了海南主要的的工业项目。这这些城市既有有丰富的旅游游资源也有巨巨大的发展机机遇，但旅游游地产的开发发起步晚，正正处于探索阶阶段。（1）海南城市面貌日日新月异，城城市拓展区的的地产规划面面临的挑战也也更大。既要要和城市的总总体规划紧密密衔接，也要要和当地的市市场状况结合合，与前两类类相比需要采采取迥然不同同的发展战略略。（2）规划方案要站在城城市发展的角角度，对未来来前景有着超超前的认识。在在规划范围内内，预留未来来市政发展用用地，特别是是要预留现代代城市功能必必须的体育场场馆和文化娱娱乐、医疗卫卫生、水处理理等设施用地地。（3）在适当区域内提高高开发的强度度，不仅能够够节约用地，更更能够聚集人人气，形成都都市氛围。引引导开发项目目与当地城市市建设和地方方市场相结合合，增强城市市设施的丰富富性，避免形形成孤岛式的的居住地域，造造成生活氛围围的不足。（4）在海南岛的空间规规划当中，西西部的工业产产业带和东部部的旅游产业业发展带，发发展方向不同同。这一区域域的地产开发发和产业要紧紧密互动，共共同承担起海海南振兴的责责任。第五章本项目目区域休闲度度假地产分析析一、万宁县关于度度假居住地产产的发展思路路1、海南后花园万宁——海南后花花园，位于海海南岛东南部沿海，南渡江江中下游南畔畔，全市境内内国道2条共160公里，市（县）道道14条共179公里，乡道239条共861公里。近些年来来，科学的定定位，清晰的的思路，有效效的执行，让让万宁县这个海海南传统农业业县在国际旅旅游岛建设上上取得长足发发展，现已成成为海南的后起之城、后后花园，成为为国际旅游岛岛上的璀璨明明珠。2、重视规划先行万宁县政府在066年完成了万宁宁县城市总体体规划、万宁宁风景名胜区区总体规划、万城新区控制性详细规划、全县12个镇总体规划修编等29个规划。又在07至08年期间完成了万宁县旅游发展规划、全县土地利用总体规划等21个规划。有了新思路，有了新规划，真抓实干也是不可或缺的，万宁以新思路、新规划为准则扎实地一步一步前行。在思路的指引和规规划的统领下下，万宁万城工业园区区的基础设施施建设得到快快速改善，入入园企业纷至至沓来，顶津津、新台胜、高高远、达川、德德威士等企业业建成投产。引引来多个投资额超超亿元的大项项目，总投资资1.2亿的万宁槟榔深加加工厂，目前前正在加紧建建设厂房。此此外，中惠、华润集团等上上马的项目正正在开展前期期准备工作。据据预计，这几几个大项目全全面投产后，全全县年工业产产值就可增长长10倍以上。如如果这与05年万宁万城一带一片片荒凉的情况况比拟，不由由得人感叹：：新规划的先先行，给“海南后花园”带来了前所所未有的新貌貌。3、重视招商引资在国际旅游岛建设设背景下，万万宁休闲地产产也是迅速崛崛起。“后花园”将旅游地产产集中布局在在“一带两区两片片”(万宁周边，县县城范围和南南渡江边、潭潭榄河两岸、丁丁湖路九公里里等)，计划打造造成“吃住行娱购”的上规模休休闲人居社区区。有了规划划，县城做大大了整整一倍倍；有了规划划，万宁的投资上上了档次，引引进了宝安、百创投资、金手指集团团和南湖投资资公司等大企企业。万宁县和香港中信信泰富签订了了神州半岛项目目合作开发框框架协议书。计计划从温泉水水城开始，一一直延伸至万万宁的万城项目，规规划用地4万亩，总投投资约1000亿元，布局局了住宅区、旅旅馆街区、商商业街区、影影视基地、酒酒吧街区以及及主题公园等等。整个项目目定位为万宁宁县休闲高档档旅游地产产产业带；和华华润集团签署署石梅湾旅游游合作开发项项目协议，约约投资50亿元，计划用三到五五年时间，优优化配置石梅梅湾生态、文文化优势资源源，打造高规规模上档次的的风情小镇和和国际知名的的休闲、娱乐乐、健康、养养生的生态度度假基地，亮亮化万宁“南大门”形象。短短短的时间内，旅旅游地产在万万宁异军突起起，原因不仅仅在于万宁浓厚的文文化底蕴、优优美的自然风风光和优越的的地理位置，还还在于投资者者看中了万宁宁作为“海南后花园”的后发优势势。万宁以优质的投资资环境和高标标准规划的项项目引进大公公司后，将充充分利用大公公司资金、技技术、设备等等优势，整合合土地储备资资源，用国际际眼光去谋划划开发建设，打打造顶尖的休休闲旅游地产产项目，使万万宁在国际旅旅游岛建设大大背景下，发发展现代休闲闲旅游服务业业中抢得先机机，实现万宁宁经济社会跨跨越式发展和和崛起腾飞。二、万宁县度假居居住地产的发发展现状案例一【万宁宁“神州半岛”】开发商：香港中信信泰富集团公公司楼盘位置：万宁东东澳镇项目均价：一期住住宅项目“万宁•中信温泉水城”，综合价格5300元/m2，基本售罄罄项目介绍：万宁中信温泉水城城由海南世佳企业集团有有限公司和香香港中信泰富富集团有限公公司联手开发发。2008年7月227日，万宁县人民政政府和中信泰泰富集团签署署了《万宁新城“神州半岛”合作开发协协议》并举行行了新闻发布布会。“神州半岛”规划范围为为万宁县东澳镇东南南方，距市区区38公里，规划面积达达4万亩，是一一个大型综合合型国际型旅旅游地产项目目。建筑设计采用用热带简约的的建筑风格，很很好的诠释了了生态、健康康、时尚三大大生活意境。项项目将兴建一一座五星级酒酒店，酒店内内设有娱乐、餐餐饮、健身、网网球场、温泉泉泳池等配套套设施，以点点带面，全面面向所有业主主提供星级物物业服务，充充分满足业主主休闲、度假假、养生养老老的需求。项项目在配套设设施上更进一一步的满足业业主的生活需需求，商业面面积设有银行行、医疗、超超市等，小区区内设有温泉泉泡池、篮球球场、网球场场等设施。考考虑到项目目目前的交通出出行状况，开开发商将在一一定时间内为为项目提供免免费的巴士车车往返三亚和项目地地址。案例二【万宁宁·长信美庐】物业类型：别墅开发商：万宁长信迪力力房地产开发发有限公司楼盘位置：万宁城城市中心项目均价：目前价价格未定，别别墅估计7000元/m2左右项目介绍：位于万宁城市中心心，项目总投投资15亿元，占地360亩，拟建筑面面积34万平方米。该该项目首期推推出的别墅群群，以两大超超两万两千平平方米生态湖湖区为中心展展开，由著名名SRT(加拿大)公司规划设设计，拥有超超大花园，超超大露台，居居所沿水系而而生，临湖而而立。原生态态地貌被充分分保留，力求求为万宁打造一个个规划优、品品质高、景观观好、配套齐齐全、性价比比高的温馨居居住环境。案例三【石梅梅湾旅游度假假区】（1）投资方：华润集集团有限公司司（2）石梅湾旅游度假区区位于万宁东南部。作为为热带天堂，海海南岛自然风风光极其优美美，为本项目目打造成世界界级旅游目的的地提供了很很好的背景。石梅湾旅游度假区总规以项目选址自然本底为基础，完好的原生乡野景色和湿地景观构成一个整体的开发范围。桥南镇作为主要人口聚集区。各景点间设置探险游览区，既把分散景点和湿地保护区连接在一起，也将各个景点和自然保护区分离开来。以此构成一个完整旅游度假区。游客可以通过自驾车、巴士，或连接东线高速的轻轨进入石梅湾旅游区。这些入园方式都将以“自然之旅”进行主题化，让游客一进入景区就立刻感受到浓厚的尊重环境的氛围。（3）石梅湾旅游度假区区景区石梅湾旅游度假区区，占地面积积12平方公里，由由两个新月型型的海湾组成成，三面环山山，面朝碧波波荡漾的南中中国海，6公里长沙滩银银白如练;年均气温24.8度，冬暖夏夏凉，适合四四季休闲度假假。海水水质质属于国家一一类水水质标标准，能见度度为9米，自海岸向向外200米内水深不超超过2米，水底平坦坦无礁石，适适宜游泳、帆帆板、游艇等等各种水上活活动。开发区区内有面积1.4万亩的青皮皮林，是省级级自然保护区区，形成至少少有4000年历史，为为世界上仅存存两片海滨青青皮林之一，自自清朝已经立立碑保护。建建设中的东环环轻轨从度假假区外围经过过，预计于2010年底建成，届届时石梅湾到到海口和三亚亚行车时间将将缩短至40分钟内。石梅湾度假区由华润润集团属下的的海南华润石石梅湾旅游开开发有限公司司作为主开发发商。开发区区总体规划面面积12平方公里，其其中可建设的的土地面积约约8000亩，以“行云流水——石梅湾”为主题，突突出“自然、生态态、环保、文文化”等特色，将将建成为集高高端度假酒店店群、度假别别墅、度假公公寓、购物、餐餐饮、健康养养生、特色水水疗、人文艺艺术、海洋运运动于一体的的国际性生态态型热带滨海海旅游度假区区。三、流溪湖银发度度假居住地产产前景分析1、流溪湖介绍流溪湖位于万宁县县城东北20公里。总面积44平方公里。其其中湖区面积积8平方公里；；水面面积44平方公里；；平均水深66米；常年水温22-23℃，气候宜人。景区内内星级酒店、高高尔夫球场、农农家乐庄园、垂垂钓中心等度度假游乐设施施齐全。万宁宁周边，有着着丰富的旅游游养生资源。2、资源优势（1）湖景资源、高尔尔夫资源、温温泉资源流溪湖水面4000公顷。这里湖湖水清澈，碧碧波荡漾，四四周胶林环抱抱，绿树翠竹竹临岸，山青青水秀，明净净瑰丽，环境境幽静雅逸，气气候温和，终终年宜泳，宜宜浴、宜钓。远眺万宁，烟波浩浩渺，水接着着天，天连着着水，碧波粼粼粼，湖面上上空丽日融融融，白云悠悠悠，徐网习习习。水面云影影浮游。万宁宁水域，原来来是低谷、高高山、岩岭。1958年，万宁人民在这这里修起水库库，于是低谷谷积水成湖，原原来的高山峻峻岭成了湖中中小岛，有方方的，有圆的的，有长的，共共有13个。面积最大的小岛有有240000平方米，最小小的有33000平方米。这些些小岛树木竹竹丛葱翠欲滴滴。五彩野花花争妍斗艳，林林间鸟啼不歇歇，草地兔子子蹦跳一个个小岛犹犹如宝石翠玉玉般美丽，人人游其中如醉醉如痴。几年来，流溪湖开开发建设的基基础工程及旅旅游设施进展展迅速，在完完成道路交通通、供电供水水等建设的同同时，豪华的的大酒店、餐餐厅、别墅、水水面娱乐及高高尔夫球场等等旅游设施相相继建成。为为游客提供游游、玩、住、吃吃的配套齐全全的系列服务务，是一个旅旅游度假的理理想的名胜风风景区。（2）适合开发度假居居住开发区根据对富人群体资资源偏好的分分析：国际富人群体度假假资源偏好度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%流溪湖的湖景资源源具有重要的的资源优势，加加上气候舒适适，生态环境境好，是理想想的度假居住住开发区。（3）对流溪湖的开发发，需要结合合生态保护进进行开发。着着重考虑复育育一个富有自自然韵味及田田园野趣的水水库风景名胜胜区；提供一一个超大型的的野外活动场场所，提倡环环保及生态旅旅游；发展一一个国际级的的湖滨度假胜胜地，提供多多样化的度假假娱乐设施；；发展一个结结合湖体、水水岸及山林的的国际型健康康社区，促进进身心平衡发发展。3、万宁风景名胜区内内的居住地产产项目开发情情况案例一【万宁宁1号】物业类型：别墅开发商：海南幸福城投投资有限公司司楼盘位置：海南万万宁项目均价：目前项项目一期已售售完，每套约约80m2，售售价约100万元。二期600余套别墅群群，预计11月份开盘。项目介绍：万宁1号,占地66500余亩，是由由海南幸福城城投资有限公公司在海南万万宁开发兴建建的第一个以以湖居养生大大盘。它源自自天然极致的的身心修缮之之道，筑就天天、地、人合合一的养生智智慧。项目集集养生别墅、度度假公寓、美美国埃里克森森养老社区、观观光游览、运运动休闲、养养生度假等设设施于一体，依依山就势，以以天然高尔夫夫坡地为肌肤肤，以自然山山水为骨骼，打打造了一处依依山傍湖的国国际级养生假假日庄园。其其特征有：地中海风情园林：：取自地中海海环境精髓的的园林规划，通通过景观主轴轴、次轴和环环线规划塑造造出不同韵味味的园林小品品；极尽展示示的水景空间间与万宁彼此呼应应；并结合地地形特征，设设计出起伏有有致的休闲栈栈道；不同主主题的大小广广场，演绎着着艺术地中海海的浪漫与风风情。核心景观区：万宁宁1号采用了浪浪漫的地中海海风格。由一一主轴伊比利利亚大道、两两次轴、一环环线、多节点点构成，点线线面相结合，相相互串联环绕绕，塑造一系系列相互关联联且各具特色色的空间环境境，即满足功功能使用要求求，又最大限限度地展示了了地中海的浪浪漫风情和西西班牙田园的的原汁原味。会所景观区：内部部圆形景观空空间是会所景景观区的核心心，spa泡池、喷泉泉、泳池相互互辉映，周边边自然水系环环绕。圆形景景观空间与滨滨湖景观带、居居住区景观有有机联系，能能直达滨湖景景观带和游艇艇码头。滨湖景观区：滨湖湖景观带是全全园景观的灵灵魂所在，沿沿湖设置了晨晨曦、暮霞栈栈道、风车园园、圣荷赛游游艇码头、佛佛拉明戈水上上剧场、伊莎莎贝拉码头、垂垂钓亭等，方方便您休闲娱娱乐；居住区内部景观：：居住区内部部规划有一条条水溪、四条条轴线，形成成全园的景观观骨架；四个个景观节点和和若干组团则则是小区内部部的景观精粹粹；百花园、百百果园、百草草园及百鸟园园尽情演绎热热情、烂漫、休休闲的热带海海岛风情。药膳养生神农农百草园：本着对养生生环境的全面面理解与细致致安排，万宁宁1号在园区重重要的景观轴轴线上，规划划了中医药材材特色景观带带——“百草园”。其中有利利养生的各种种中药可供您您采集、观赏赏、养护，不不仅为居住环环境打造了难难能可贵的中中医药文化氛氛围，更使您您每每经过此此处，即能嗅嗅到中药的芬芬芳，吸取其其养生精华。案例二【海南南东山岭旅游游区开发】（1）投资方：海南东东山岭开发有有限公司（2）用地情况建设用地781..37公顷，占总用用地的67.900%，其中主要要建设区用地地193.770公顷，占总用用地的16.83％，景区、体体育公园用地地430.339公顷，占总用用地的37.40％，道路、市市政等配套用用地119..21公顷，占总用用地的10.36％，村庄用用地38.07，占总用地地的3.31％。建设用用地还包含了了万宁控规所属属用地。在符合万宁控规用用地的前提下下，东山岭旅旅游区项目用用地294..19公顷（合4413亩），道教教文化苑用地地（已建成）100.79公顷（合1512亩），万宁景区度假项目用地51.28公顷（合769亩），花卉体育主题公园区（体育用地）177.83公顷（合2667亩）。非建设用地包括特殊用地、农业用地、水域、水域防护绿地，非建设用地共计369.43公顷，合5541亩，占总用地面积32.10%。规划总用地面积为1150.80公顷，总建筑面积为160.37万平方米，总容积率为0.14（包含非建设用地），净容积率为0.21（不包含非建设用地）。（3）功能分区道家文化体验区占地面积208..72公顷，合3131亩。由道较较文化苑和道道家文化体验验区组成。花卉体育主题公园园区占地面积积244.557公顷，合3669亩。由花卉卉体育主题公公园和花卉体体验区两部分分组成组成。海南新农村风情体体验区占地面积积57.80公顷，合867亩。规划考考虑保留基地地原有的风貌貌，对原有村村庄进行改造造使其形成能能反映社会主主义新农村面面貌的现代化化村庄。海南风情小镇体验验区占地面积积157.998公顷，合2370亩。主要由由居住区，风风情小镇体验验区，动漫、创创意、教育试试验区三部分分组成。海南文化展示园区区占地面积积151.663公顷，合2274亩。是集中展展示海南本土土历史和文化化的景区。海南养生文化体验验区占地面积积76.34公顷，合1145亩。用地是是整个景区中中紧临万宁的地块。花卉产业基地占地面积积为253.776公顷，合3806亩。由花卉卉产业基地、乐乐活村和自驾驾游基地四部部分组成。案例三【尖岭岭温泉森林旅旅游养生度假假社区】华田投资有限公司司与中国工商商银行海南省省分行签署40亿元的授信信，华田投资资有限公司在在3-5年内斥资80亿元倾力打打造万宁高端旅游游养生度假社社区。按照协协议规定，2010年，华田投投资有限公司司将总投资7.11亿元，分三三期全面开发发该公司在尖尖岭风景名胜胜区的重点建建设项目，一一期投资1.35亿元，3月17日启动万宁国际高尔尔夫社区建设设，计划1年内完成现现有台建高尔尔夫球场和会会所的建设工工程；二期投投资3.1亿元完成球球道内部1期别墅(131栋、约5万平方米)建设；三期期总投资2.16亿元启动丽丽湖万宁大酒店改改造工程，计计划用1年时间完成成，年内完成成投资1亿元，同时时投资0.5亿元完成新新近收购的鸿鸿扬大厦的装装修工程。四、国际旅游岛带带给万宁的关关键机遇1、建设富有海南特特色的旅游产产品体系依托优势资源，发发展特色旅游游产品，进一一步优化旅游游产品结构。加加强林区基础础设施建设，加加快发展森林林生态旅游。合合理开发温泉泉资源，发展展康体保健服服务。在符合合土地利用总总体规划和城城乡规划、不不占用耕地特特别是基本农农田、有效保保护森林和生生态环境。大大力发展红色色旅游和民族族、民俗风情情文化旅游，着着重开发：发生态