2023年物业公司实习心得

第36页共36页2023年物业公司实习心得2023年物业公司实习心得。一：实习目的通过在物业公司的实习，可以让我们更好地将理论与理论相结合；熟悉自己即将从事的工作，为自己今后的工作打下一个坚实的根底；也可以更加明确自己的想法，选择更加适宜自己的岗位。二：实习时间XX年5月21号——XX年7月13号三：实习地点北京新浩物业管理有限责任公司第五分公司金澳国际工程四：实习内容及心得体会时间就像沙子一样无论你握的再怎样的紧，它仍然会从你的指缝间流走，让人是那样的措手不及，也让我们在即将完毕的喜悦中夹杂了浓浓的忧伤。虽然实习已经完毕了，但是第一次来这儿的画面却愈发的明晰了，就像是刚发生般的在眼前、在脑海中一一闪现。记得我们在新浩实习的所有的同学第一次来儿的时候，说是面试，其实大家都心知肚明，这就是一次见面会，一次入职前公司对我们的发动大会。脑海中还非常明晰的闪现着李晓波经理跟我们讲的话：“你们这些大学生在还未踏入职场之前就是一张白纸，我希望在这儿你们都可以把自己变成一张耐人寻味的、充满色彩的名画，而非一张可以让人随意丢弃的草稿纸。”“因为物业是一个效劳行业，书本上的知识它肯定是有用的，但毕竟更多的是理论，不见得你把书本上的知识照搬到实际中它也适用。所以为了减少不必要的费事，你们是可以做到多看、多听、多学习、少说话。”听到那些话，我真的好冲动，也好兴奋，感觉自己就像是即将上战场的将士被注入一剂强心针一样充满了昂扬的斗志，而我也坚信自己会在将来的两个月的实习中做得更加的出色。在新浩金澳国际实习的共有五个人，我们中三个人被分到了客服部楼长这块，相当于是楼长助理；一人被分到了客服前台接待那块；一人被分到了工程部。我有幸被分到了客服楼长这块，担任楼长助理。在跟在其他公司实习的我的同学们的交流中，我得知他们都是好多人只有一个师傅给带着，说有时会感觉蛮混乱的，有时会不知道自己到底该干什么。我就觉得我们公司在这点上做得很好，因为我们五个人每个人都由一个师傅带着，指引着，减少了我们一开场在工作上的毫无头绪。这也充分表达了新浩公司对于与我们学校这次合作的重视，真的很不错！经过了将近两个月的实习，我总结了一下自己的工作，发现楼长这块的工作主要有以下几项〔其实楼长的工作远比我以以下出的要多很多很多，但是我能接触到的也只有下面的了〕：一：日巡视：每天早上都检查整栋公寓的卫生情况以及是否有公共区域的设施设备的损坏等问题，并及时的记录下来，找相关的负责人签字处理问题，然后下午我们再去复查一次，看看那些问题的处理结果怎样。每天我们都要两次从35层一层一层的往下走，看似简单，但却是一个需要付出体力以及认真耐力的活哦。有时在巡楼的过程中碰到了业主我就会问他们对我们保洁的工作还满意吗，他们都答复很满意，我就好快乐。当看着本来很差的卫生情况在自己的监视下渐渐的有所改善，那种喜悦之感以及成就之感真的是很难用笔墨去形容的。二：检查空置房：这是一个周性的工作，并不需要我们每天都去干，但是一周至少要有一次。因为到目前为止，我们这边的公寓入住率可能只到达了65%，差不多还有二百多户没有卖出或者是租出，这就要求我们时刻保证那些空置房的内部设施设备的完好无损，好随时承受想要入住的业主的检查。因为我们这儿的都是精装房，所以跟毛坯房的检查并不一样。我们主要检查房中的壁纸是否破损开裂，地板上是否有划痕，淋浴房是否缺五金件，窗户是否漏水，附赠的东西〔比方洗衣机、衣柜等〕是否有短缺…然后将发现的问题写到门后的表上，还有就是要登记在检查空置房的维修记录表上，等工程部的师傅维修的时候我们再跟去盯维修。这儿就说到了我的第三项工作，那就是：三：盯维修：每天当前台接到报修单，工程部的师傅去维修的时候，我们楼长这块是必须至少得去一个人盯着点〔因为我们这儿共有三个楼长，每个人负责的方面不同，带我的袁浩楼长他主要是负责维修这块，所以更多的时候，盯维修都是我跟我师傅去的〕，好证明工程部的师傅确实有来维修，也好及时的与业主沟通，理解他们对此次维修的满意程度，也及时的将维修结果反响到前台以及上级领导那块。以上三项工作是我来这儿所做的最日常性的工作了，此外，因为正好是年中，所以我们还得配合做业主满意度调查。这项工作我们做了大约有两周，第一次做的时候我们是分为两拨由师傅们带着去的。先开场做得时候师傅们都是自己敲门跟业主沟通的，让我们在边上学习，两三户以后我们就开场自己做了，敲门——调查——感谢配合。其实工作中都是存在技巧的。我们共做了三遍，第一遍先做商户，然后做住户，最后再复调查一下前两次敲门不在家的业主，完事以后还是没在家的就进展访问。可能是我们在这儿还不是很成熟，所以并未接触到访问这项工作。在这次的业主满意度调查中，我真切的感受到了书到用时方恨少。有时我们敲开门业主是一外国人，你跟他讲中文他听不懂，他跟你讲英文你懵了，简直就是鸡同鸭讲，整的满头是汗也只能认了，只能感慨一句：英语是学来交流的，不是学来考试的。挨家挨户的敲门，手都红了痛了，但是心中很开心自己可以接触到那么多不同类型的人，那时也有在想既然是精装房为什么不给装门铃呢？呵呵！可能我自己也有照搬理论的嫌疑，个人觉得这份问卷调查所调查的内容有些太广泛了。假设只是问“您对我们客服部/工程部/保安部/保洁部的工作是非常满意/满意/不满意呢”并不会得到什么本质上的信息。因为在此次调查中我发现有些业主甚至不知道我们各个部都是干什么的，又怎么能做出客观合理的评价呢？但是我想公司这样设计问卷也是有他的理由存在的，毕竟站在业主的角度受骗然是问题越少越好埃我想假设是我的话，可能会设计一些诸如“您对我们物业效劳人员的统一着装满意吗？”“您对我们工程部师傅在接到报修后十五分钟内到达现场维修满意吗？”等一系列更加具细化的问题，因为这样不仅可以让业主理解到我们物业的工作内容，让他们知道他们所交的物业费都得到了怎么的效劳；也能得到更加详细的信息，以便我们更好地改良工作。当然，我的想法也存在不少的问题，因为在无形中也增加了我们的工作量。在实习期间，我还配合这边的民警用一天的时间做了一次北京市在住人口调查和跟我们的客服部吴经理一起去通知家里电量缺乏的业主及时充电，以便保证他们的正常生活。假设业主在家，我们就当面跟他说；假设不在家，我们就将经理事先做好的通知单贴在他家的门上。真的好希望这个通知单是我做的，我不怕辛苦，只想学到更多的东西。除此之外，假设有时间的话我会到前台或者是工程部去学习，增加经历。在与工程部的师傅们交流的过程中，我学到了譬如“要看窗户是不是漏水并不是在下雨天才可以进展，通过看窗边是否有水印我们就可以知道了”等一些很实用的知识；在前台我也学会了打派工单以及在原那么上我们是不可以代业主签收快件等物业小知识。五：实习建议在这短短的8周实习中，我发现公司中还是存在一定的问题的，在这儿我就自己发现的问题提出一点点自己的建议：①公司可以更加的明确分工，将每一个人的工作明确化，不要再出现工作穿插，最后责任推来推去的现象；②客服前台应该注意现象，见了业主要主动问好，微笑效劳；③再一些文书的书写上可以尽量的去研究讨论什么样的东西是既节省人力物力，又卓有成效的。六：实____结以前，在未踏入职场前总是会听人说职场是多么多么的黑暗，人们之间都是勾心斗角，所以在来这儿之前我还是蛮担忧的。但是当我正经融入这儿以后，觉得自己真的好幸运。这是一个充满了欢乐且轻松地工作环境，有很平易近人的领导，也有很热心幽默的同事。我真的好庆幸自己当初选择了这儿，也很感谢这样一个年轻、充满欢乐的公司为我保存了那份对职场的美妙向往。虽然两个月的实习对我们来说短促了点，但是可以让我们以一个全新的角度、站在一个全新的高度上去全面或者说是更多的理解我们所学的专业，也发现了自己在知识上的许许多多的缺乏，特别是在英语方面，在今后的学习中，我会更加的注重学以致用，有针对性的补足自己的缺乏之处。非常感谢学校以及公司可以给我这次实习的时机，在这儿我想致上自己诚挚的感谢！F132.【以下为赠送相关文档】实习报告编辑推荐物业公司实习心得光阴荏苒，转眼间我已经在物业实____五个月的时间了，非常感谢公司领导的关心与指导，以及同事之间团结愉快的合作。五个月的实习让我学到了不少也进步了很多，我感到书本上学到的理论知识与客观实际是有一定差距的。理论中学到的东西更具有实用价值，这有助于我日后走出校园踏入社会做好准备。刚开场工作时，让我感觉到，新的环境有许多不同之处，在工作中我很注重向周围同事的学习，多留意，多看，多考虑，多学习，以便能尽快熟悉和理解公司的情况及管理制度，用较短的时间融入到这个团队中，也便于今后能再这个环境中更好的学习与工作。在实习期间我从事了客服这个岗位，经过这五个月的磨练使我对物业管理有了一个全新的认识，同时对自己有了一个更客观更全面的理解，对自己以后的开展也有了一个初步的打算和规划。在这段时间内我常常在想我们到底要给业主提供什么效劳?为什么社会上会那么多的纠纷发生在物业管理中?以下就是我的实习心得与体会：1、有效的沟通沟通工作对我们物业管理工作来说至关重要。一方面，作为客服人员，要时时刻刻为业主着想，及时与业主沟通以保证我们的效劳质量。另一方面，公司内部需要有效的协调与配合把各个部门和人员安排好使我们沟通的重要责任，这有助于我们团结一心进步我们的效劳质量。2、走动式效劳经过在客服岗位五个月的学习时间让我对交房之后的维修工作有了一个全面的理解，必须身体力行走上一线岗位，亲自体验，发现问题并及时与业主沟通、回访，最后为其解决问题，从而到达业主的满意度。因此只有亲自走到一线岗位去才能有效实在的体验并熟悉各个岗位的工作流程，对以后工作的顺利开展也有着积极的影响。3、细节决定成败物业管理本身就是一个效劳性行业，效劳的对象是我们的业主，就是我们的上帝。物业效劳工作看似很简单，但要持之以恒的做的出色干的漂亮是不简单的。物业管理重在细节，重在琐碎，物业纠纷很多情况都是无视细节造成的。下水道堵塞，卫生间门口需要铺过门石，这些只需要我们平时注意到细节，做好防范，多提一个醒就可以了。有些事我们需要做到前面，做到未雨绸缪。4、换位考虑为业主着想，才会有商机，才会到达共赢的场面，我们是业主的朋友，业主的安康，业主的烦恼等等，都应该被我们关心。其实在人与人复杂的关系中，假设我们处理问题时能真心为业主着想，从业主的立场出发，换位考虑一下，大多数情况下都会得到他们的宽容，不是有句话叫做“精诚所至，金石为开”吗?遇到问题不妨来个换位考虑，假设我发生这种情况，我会怎么做?往往业主的“百般挑剔”都事出有因，是对我们效劳不满意的表现，另一方面也表达了我们工作的缺乏之处，例如：今晚我打给业主提醒他明天交报停费，业主以从交房到如今没有为其整改房修问题为由拒交报停费。因此，这也是对我们工作缺乏的一个警示。总之，经过这五个月的实习期，我觉得我可以胜任自己目前所担任的工作，可以积极主动的完成自己的工作，并全面配合公司的要求来开展工作，与同事可以很好的协调与配合。当然，我自身也存在很多的缺乏之处，在今后的学习与工作中，我会进一步严格要求自己，争取在各方面获得更大的进步。对人：与人为善，想业主之所想，急业主之所急;对工作：不做，只做更好，不断提升自己的综合素质，为公司的开展尽自己的一份力量。2023年物业公司实习报告还记得是去年的6月2号我们随学校一起走的同学都一起满怀期望的来到xx物业公司，最开场的一个月最漫长，我做过收费员，做过门岗，做过监控员，根本上懂得了这些工作的流程，只要上班尽心就可以做好。可是一个月以后，我开场遐想了，我不能就这样承受这一切，我需要寻找学习的时机，寻找提升的时机，就在这个时候，公司给了我们十个人一次时机——竞选物业管理员。我们都尽心的准备了，借这次时机，我通过网络，加强自己对专业知识的理解。最后，功夫不负有心人，我被提拔到客服部实习了。刚去客服部的时候，什么都不懂，只是接，前台接待，对客服部的相关事宜有了理解，可是，事与愿违，没有过多久就把我们调到了原来的岗位，心里开场不舒适了。不过在那里，我熟悉了最根本的装修流程和这样办理入伙。比方，办理装修流程为：一、装修申请1、确认业主身份〔如业主委托别人办理装修申请手续，应提交身份证原件和受权委托书〕；正确指导业主或装修负责人填写《装修申请表》；请业主提交装修平面图。2、与业主及装修负责人签订《装修管理协议》一式两份，如业主是自装应签订《装修保证书》并盖章。3、发放《装修指南》请业主阅读并签写《装修承诺书》；发放《装修、房屋使用本卷须知》、《装修管理本卷须知》并请业主签收，需口头告知业主装修管理的本卷须知；4、将业主装修申请及图纸一并交给工程部进展审核。5、工程部审核签写《装修审批通知书》后由客服部一并将业户装修申请全部资料交总经理审批，审批通过后通知业主与装修负责人一并到管理处办理装修手续。二、办理装修手续1、请业主到物业财务交清费用：1〕装修押金。2〕装修垃圾清运费：按建筑面积计算。2、管理处签发《单元施工容许证》、《装修审批通知书》给业主；需告知业主《单元施工容许证》须张贴在入户大门口。3、装修单位须办理工人出入证：提交一寸彩照2张、身份证复印件1份、出入证押金、出入证工本费。办理入伙的流程——首先，业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到销售中心、物业管理处办理入伙手续，假设在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，销售中心再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续，并做好相应记录。业主办理入住手续须带以下证件：《关于办理入伙手续的通知》、《购房合同》原件和复印件各一份、业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份，一吋彩照每人各一张、委托别人办理的，须带业主委托书。其次，入住手续的办理。验证：物业管理员在业主之前未办理入住手续时，应首先对以下证件进展检查：《购房合同》原件、业主的身份证原件、委托别人办理的，还须检查业主的委托书。检查无误后，物业管理员将《购房合同》原件，业主及家庭成员的身份证原件，单位营业执照副本返回业主，证件复印件及业主委托书存入档案。将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内。再次，交纳入住费用：物业客户效劳应指引业主到物业财务部交纳入住费用，财务部根据收款工程开具收款收据，一般情况下，入伙费用包括以下工程：煤气开户费〔属代收代缴费用，小区无此配套工程的不予收费〕、有线电视初装费、装修垃圾清理费。管理费：预收六个月物业费等等。再次，验房收档a)物业客户效劳在业主交完入住费用后交于工程组，由物业工程组带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入伙验房表中》。b〕房屋经历收合格的，管理员应请业主在《业主入伙验房表》中签字确认。c〕验收中发现问题，应立即协商整改。d〕整改完毕，再通知业主二次验收，二次验收不合格的，由____跟踪改良，至合格为止。再次，发放钥匙。业主领取钥匙时，应在《钥匙领用表》中签字。再次，签署《业主公约》再次，资料发放。管理员将以下资料发给业主保存：《住户手册》、《效劳指南》、《业主公约》、《住宅使用说明》、《住宅质量保证书》。在xx物业公司工作了两个月以后，我决然决然地选择了分开，不是因为我工作很累，而是因为我的心累了。经过一个星期的困难寻业，我在新地物业管理应聘上了房管员，可是，公司领导说我是实习的，在毕业证拿到之前不给予转正，由于我在成熟小区工作，所以，主要工作就是催费〔尤其是下半年〕，还有一些维修事宜要动用维修基金。经过这长达大半年的时间的实习，我觉得收费难的原因在于：1、物业费太高，业主认为物业效劳费的上下跟物业管理企业的资质有关。2、房屋质量。3、业主不理解物业管理的实际含意。为了加强收费效率，我觉得我们应该对不同性格的业主进展不同的沟通。比方：1、理性型：这样的业主占绝大多数，凡事好说好商量，只要“晓之以理，动之以情”，敞开胸襟，坦荡行事，因误解而产生的摩擦、干戈自然会渐渐瓦解、冰释。2、忧郁型：这样的业主看什么都是灰色的，甚至处处只看到事情的阴暗面。他们或因家庭、婚姻出现矛盾，或因事业或工作出现变故，心情烦躁就找物业管理公司撒气，甚至无理取闹，作为提供物业效劳的一方必须敢于承受、一如既往地耐心效劳。3、情绪型：这些业主常常随着情绪变化而变化，在与物业管理人员交流时，态度也随着个人心情变化而起伏变化。4、暴跳如雷型：这样的业主，往往在事情还没有讲清楚之前，就开场无理谩骂，拍桌子、瞪眼睛。总体来说，我觉得对待不同的业主采取不同的沟通方式，才能更有效地解决问题。积极有效的“沟通”是化解矛盾的良策，作为一名称职的物业管理人员，不仅要求自身具备良好的“沟通”才能，更要在日常工作和点滴事务中不断地培养公司员工的“沟通”才能、不断地锻炼他们，使所有物业管理人都能不断探究并掌握“有效沟通”的技巧，让“业主满意”恒久定格。其实，最关键的是要进步效劳质量、加大收费管理，尤其是对于无理拖欠费用的业主可通过以下三种方法收取：〔1〕一般性追缴。当上半年费用被拖欠时，物业公司在下半年向业主、住户发催款通知单。此单将上半年费用连同滞纳金以及下半年费用一起通知业主、住户，并经常以催缴和登门催缴。回访时以及在中要注意文明礼貌。〔2〕区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户，要区分不同情况，采取不同措施。对于费用大户，要亲自登门，进展解释和劝导，争取其理解和支持。〔3〕对于不是由于物业责任而不交物管费的一些“钉子户”，要实行三步走：首先登门拜访业主，理解业主不交物管费的原因，针对原因对其动之以情晓之以理，态度诚恳的为业主解释不交物管费是不能解决问题的，并对其心中存在的不满之处一一解答。假设业主仍然坚持不交物管费就实行第二步对他们发放律师函，限期交纳物管费，这样对于一些理亏的业主会主动交纳拖欠的物管费。假设业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付，那就实行第三步由物业公司根据相关管理制度以及相应的法律程序处理。最后，我觉得物业管理是效劳行业的同时，也是一门艺术，是永远讨论不完的话题。虽然我们无法施行完美，但是我们仍然不断探究，寻找效劳的真谛。用我们的专业知识和诚心管理为业主提供效劳。这就是我一直追求的目的。2023年物业公司实习报告通过公司各处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的理解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的详细业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的根底。在实习期间，我深深体会到了海纳物业的优势，以及在日照的影响地位。虽然海纳物业仅经过了短短几年的开展，却获得了如此大的成绩，这与海纳人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响海纳物业开展的问题，现总结整理如下。第一，内部管理不标准。首先，海纳物业受日照整个物业管理开展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理形式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、标准化的工作流程，大局部进展着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的开展，但当因此而无视了内部管理与对外效劳时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的安康开展。第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业开展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大局部是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建立与管理不分的场面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的场面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施装备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的效劳质量的进步和物业管理企业的安康开展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员装备不科学，造成了工作效率低下，人员充裕，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了效劳程度的进步。第三，根底薄弱，正常运行困难。首先由于局部物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修本钱高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建立单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改良设备，改善效劳，导致了效劳程度低，业主投诉率居高不下，对效劳不满意，进而导致局部业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大局部是中途搞物业管理，尽管经历相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，效劳意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性开展的轨道。这些问题，影响着海纳物业的开展，为改善我公司的物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、安康开展。1.明晰权利和责任。海纳物业欲走品牌之路，就必须走独立开展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承当其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，标准各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适宜本企业特点的规章、制度，来标准员工的行为。要树立海纳物业品牌，必需要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理效劳工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的标准。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立海纳物业品牌。3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，限度的提供优质效劳，尽努力满足业主的合理要求，以进步收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，可以独立正常运作。4.进步员工素质。只有进步员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立海纳物业品牌。进步员工素质可以从以下几个方面入手，一方面，内部培训。经常开展业务知识、专业知识、效劳意识学习活动，整体进步员工的业务程度和效劳意识；另一方面，就是从优秀的物业公司，请专业知识渊博，理论经历丰富的专家，进展培训，学习优秀物业管理企业的成功经历；最后，引进人才。企业应引进局部专业知识丰富的优秀人才，以补充新颖血液，进步企业的活力和创新力，促进企业的开展和品牌的树立。5.建立企业文化。物业管理企业的效劳特性决定了必须从文化层面上去进步员工素质，只有建立起适宜本企业特点的企业文化，从文化的高度和层面来突出企业价值观，以此标准员工的效劳程度、效劳态度和效劳意识。这样才能促进企业的正常运行、高速开展。总之，海纳物业走品牌之路，就应全面改善管理，明确公司之间、部门之间、岗位之间的职责与权利，建立健全各种规章制度，理顺、协调各方面关系，形成高素质的优秀管理队伍，建立起适宜海纳物业特点的企业文化，树立全新的海纳物业形象。另外，由于海纳物业所辖小区较多，各处的物业、业主各具特色，建筑物业差异较大。所以，还应根据各处的特点采取不同的改善措施。下面仅就对各处的初步理解，浅谈以下各处的开展思路。一.林海物业标准管理，精益求精林海小区，属我公司开发较早的物业小区，管理面积较大，居住人群复杂，管理难度较大。但相对其他几处小区，林海的物业管理起步较早，相对成熟，并且已经获得了相当的成绩。林海的物业管理比拟成型，各部门的设置、岗位的配置相对合理。在日照也称的上物业管理的典范。但与其他的优秀的物业管理相比缺乏也是非常明显的。仍有许多缺乏之处需要改良。针对林海小区物业管理的实际可以采取进一步标准管理，精益求精的策略。详细的说就是，一方面企业内部进一步完善各项规章制度，并加强落实，理顺工作流程，使其管理流程更加顺畅；向更优秀的同行企业学习，标准效劳行为，向更高程度的物业管理企业看齐，争取在当前能独立正常运行的情况下，进一步进步赢利程度。另一方面，在细节上下功夫，进步效劳质量，例如，员工效劳意识、效劳态度等方面。只有这样，效劳质量才能进步，企业才能进步。二.山海天物业理顺思路，创新管理山海天物业，在各处之中，是较为特殊的一处。作为别墅区的山海天，设备、设施配套齐全，各项智能化设备管理超前。尽管该处效劳管理质量要求更高，但由于其入住率较低，使得管理相对轻松。这一特殊性，就要求山海天的物业管理，当前来说不能采取象其他物业公司的正常的管理形式，因为该处的物业管理主要是对物业的管理，包括房屋维修、绿化管理、清洁卫生、保安等的管理，很少有直接针对业主的效劳。这种情况下的物业管理，就应该重新理顺思路，根据本身的实际情况进展创新管理，比方说，在一些公司设置的部门、岗位，在这里可以不设置或者尽可能少的安排人员，也可以将一些岗位合并，以减少开支，当然这必须是在不影响正常效劳质量的情况下。所以，山海天别墅的物业管理，可以采取适宜其特殊性的管理形式，开展创新管理。三.城市花园高起点，严要求，创品牌相对其他几处的物业，城市花园从硬件、配套设备设施上都是相当优越的。不仅绿化到位，各种智能化系统，如防盗报警系统、可视电子对讲系统等配套齐全。另外，该处的定位较高，物业接手较早，可以及早发现存在的问题，而且，管理人员效劳意识较强。这些为城市花园物业管理的开展奠定了坚实的根底。这就要求此处的物业管理必须高起点，严要求，创海纳品牌的典范。可以大胆的引进外地优秀物业管理正规科学管理形式，定位要高，从成立之初，便以做优秀物业管理企业要求自己，从管理制度、管理形式、人员要求、岗位装备都向秀的物业管理企业看齐，竭力将城市花园做成海纳物业的。城市花园将是海纳物业潜力的一处，是海纳物业创品牌的关键。不免从以下几方面入手。第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定标准的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外效劳。进一步进步员工的效劳意识，为业主提供全方位立体式人性化效劳，为业主创造平安、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造海纳物业的经典品牌。四、同发物业求生存，促开展同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有才能解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间困难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩本钱的前提下，限度的为业主效劳，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。总之，海纳物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和开展的必然要求，相信通过全体海纳人的努力，必将获得成功2023物业公司实习报告一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革开展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续开展的要求，伴随房地产商品经济开展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在剧烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于别人的管理形式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么？根据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济开展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值〔文化价值、经济价值〕的来。物业管理是一种效劳，它以物业为管理对象，以广阔业主为效劳对象而定位于社会人群。由此，创立这种效劳的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科开展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其效劳的品牌效应。在屡次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广阔的业主的支持与信赖那么主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。但是创立一个品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不标准、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广阔业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体程度低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济开展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要抑制大的环境困难外，还要程度上优化企业的内部构造和人员配置。对此，笔者在公司的四个物业工程实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述：〔1〕、物业人员的形象不标准。包括效劳人员的仪表、语言、行为形象。效劳人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广阔客户留下的形象那么代表了公司的精神相貌。〔2〕、规章制度不健全。主要包括对内〔员工标准、岗位职责、奖罚机制〕和对外〔管理制度、业主公约、处理程序等〕。〔3〕、物业管理工作宣传不到位。比方说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。〔4〕、效劳人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在理论的接触中，效劳人员对答允业主的事情不能及时的处理，比方说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。〔5〕、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的场面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的效劳费亏损是在所难免。二、通过在实习中理论的研究和理论的磨合，笔者认为这些根本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化开展的制约因素。如何解决这些问题，标准物业工程的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。1、建立标准、高效、专业化的队伍，作好根底管理是关键。优秀的根底管理是作好物业工作的基点而员工素质那么是优质效劳的决定性因素，也是一个物业企业能否持续开展的壮大的关键。〔1〕、标准效劳人员形象，加大企业宣传力度。标准形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表标准要求我们的效劳人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求效劳接待人员要讲普通话，由于在公司的工程上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。比方说在效劳人的接待中要首问“海纳物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作标准，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的非常重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量到达军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种效劳行业，其行为其实就是一个效劳的过程，即效劳传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于效劳缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，效劳人员的形象也是公司效劳的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。〔2〕、健全与物业有关的标准规章及各种档案保持制度。完善的标准规章可以标准员工的行为，有利于整个效劳流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对效劳者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，城市花园的首问责任制就值得为其他的物业工程所借鉴，即每一个与业主接触的效劳人员都要成为效劳流程上的一个点，实现效劳无缝隙。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要根据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立明晰合理的效劳流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚鼓励措施。〔3〕、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会那么是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监视者和协助者。一些重大的物业事项〔物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等〕必需要业委会审批，否那么有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全，重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。此外，在日常的管理效劳中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时管理中的缺乏和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，恳求其协助解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。2、效劳管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。〔1〕、以专业化为方向，首先要打好它的专业根底，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比方说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络〔因特网、局域网等〕使各个工程的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广阔员工的思想“站在海纳，跳出海纳”，以一个行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来”，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否那么只会浪费大量的人力、物力。在实习期间，笔者接触到的工程上很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，因为其是效劳质量的根底，所以我们要鼓励员工提出改革技能的方法、参加国家的技能考试，对获得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门构造、完善专业重组。举例来说，山海天工程由于人员配置少，一个人要负责几个部门的事情，所以在一些档案的管理上以致出现了些许的混乱。因此，对于部门构造要有明确的划分即办公室、效劳中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位标准且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比方说保安、绿化、工程部门在部门明确的根底上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。〔2〕、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联络，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比拟狭窄，假设在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发惹事故我们就要承当责任。假设我们给予醒目的警告，那我们只可能不承当责任或是承当连带责任。同样的情况比方在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以防止不必要的费事。3、首打营销牌，要走多条路。品牌的创立说到底就是营销的结果，当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以进步自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在不多增加的客户根底上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时，我们还要学会多条腿走路，目前海纳的四个工程部〔山海天、同发、林海小区、城市花园〕大多处在亏损状态，这是因为业主入住率低、公共设施老化等原因造成，所以在企业的运作中光靠单一的效劳费为生存来是不可行的。通过实习，笔者认为同发物业的工程部做法值得借鉴，那就是作完本小区的工作的同时，充分利用人力资承接企业外的维修等工作为企业创收，在的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比方做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约效劳，这都可以成为企业的一个收入来。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的的同时，肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的开展营造一个宽松、稳定的空间。4、针对小区的特点，因地制宜，建立各有特色的物管区域。假设说把公司现有的和将来的工程物业收敛到一面旗帜下塑造海纳物业的品牌的话，那么我们不能搞“一刀切”的形式，要采用“牵牛鼻子”的方法论去管理。通过理论，笔者有自己的一点体会：〔1〕、山海天工程，其购置者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，详细说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中，笔者看到伴海山庄的有些草地已经荒芜，这可能是由于前期开发遗留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是这肯定会给业主造成不满，由此就给物业收费带来了难度。因此，我们的重点应该放在房屋的环境管理上。〔2〕、城市花园工程，物业刚刚建成，前期投入较大，硬软件健全。于是为创优、9000认证提供了良好的条件，假设在获得成功的根底上，合理的进步效劳费，那么也会让广阔的业主心服口服。因此，城市花园创立一个全功能的优秀社区，应该成为可能。〔3〕、林海小区，业主入住率较高，物业历史长，因此怎样和业主处好关系是一个关键的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为中心，积极转变效劳态度，处处为业主着想，活泼小区的气氛。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管