建设项目可行性研究的方案

建设工程可行性争论的方案一、可行性争论的含义成果，深入争论分析工程在技术上、经济上、工程上是否可行的科学分析方法。其主要任务是争论拟建工程在技术上是否先进、有用、牢靠材料、燃料、动力、交通运输以及建设投资上是否可能，从而得出建设工程的可行或不行行的结论,如建设工程可行,则通过多方案比较，推举最正确建设方案,以便使建设工程的投资费用和生产本钱降至最低限度，取得显著的经济效益。建设工程的可行性争论报告是其次次世界大战前后进展起来的一门兴学科.随着世界科学技术进步和经济进展，技术经济问题越60进展，已成为具有系统理论根底的科学分析方法。现在在国外，不管是工业兴旺国家，还是进展中国家都开展了建设工程可行性争论。析方法被渐渐吸取进来。联合国派专家来我国讲解了联合国编写的1981-1982委先后下达的几个加强根本建设治理的文件中,都强调了要进展工程的可行性争论;1983争论》作为建设程序中的重要组成局部；1987年国家计委印发《建;1989年底国家计委又拟定出《固定资产投资治理条例〔送设计任务书时,须附工程的可行性争论报告。目前，建设工程的可善.二、可行性争论的目的和作用〔一〕可行性争论的目的一个现代化建设工程的建成,往往是集中了多种科学技术的成果，在客观上存在着内部和外部的简单的技术，经济因素,而这些技术、经济因素又直接的、间接的影响建设工程的经济效益。可行性争论的目的就是要在工程决策前，对建设工程的这种内部和外部技术、经，到达有效使用建设投资，提高投资效果的目的。〔二)可行性争论的作用对建设工程进展了定性、定量、定时、定址的科学论证,涉及方面很多，经过审批的可行性争论报告,在建设工程的筹建和实施的各个步骤中,可以发挥以下的作用：1、作为报批工程设计任务书的依据工程设计任务书是依据可行性争论推举的最正确建设方案编制的。按国家规定，在我国现行固定资产治理体制下,上报工程设计任务书时，经审批机关认可,还可以代替设计任务书。2、作为银行审批贷款的依据由于在可行性争论报告中,对建设工程的财务、经济效益、贷款是工程贷款后有无力量归还，何时能归还。因此，可行性争论报告是银行审批贷款的重要依据。按现行规定，银行在审批发放贷款时，银行对报送的可行性争论报告,要进展再评估，依据评估结论才审批贷款.3、作为建设工程初步设计的依据步设计。可行性争论报告对工程的建设规模、产品方案，工程标准、建设地址、总投资等都有定论,可为工程设计供给必要的根底数据资料，因此可行性争论报告可作为初步设计的依据。4、作为与有关协作单位签定合同和有关协议的依据在可行性争论报告中，对拟建工程的原材料、燃料、电力、运输议的依据.假设是引进技术设备的工程,可行性争论报告中已经对各国有关的技术设备进展了调查，取得了报价资料,经过争论比选，确可行性争论报告,才能与外商签约.5、可作为环境保护部门审查建设工程对环境影响的依据按我国建设工程环境保护法规定，在编制工程可行性争论报告时，必需对环境影响作出评价，审查可行性争论报告时，要同时审查6、可作为国家各级打算部门编制固定资产投资打算的依据。三、编制可行性争论报告的内容1983治理方法》和1990〔争论稿》都所差异，或有所侧重，但根本内容还是一样的.下面以一个房地产工程为例，编制可行性争论报告的主要内容.前言一、报告编制的目的二、报告编制的依据三、工程概况第一章工程开发经营环境分析一、XXXX二、X三、有利投资经济形势成因分析一、投资地块的地理环境二、地区区域分析〔竞争对手分析)四、区域消费者调查状况第三章工程开发经营优势点与时机点分析一、房地产投资工程开发经营时机形式模式二、工程开发经营优势点三、工程开发经营时机点第四章工程定位一、目标市场定位二、产品定位第五章工程规划、建筑设计建议一、工程总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议第六章工程开发经营策略及投资估算一、工程开发经营策略二、工程投资估算三、工程实施进度安排四、工程投资与筹资打算第七章工程开发经营状况分析一、估算工程二、工程价格定位四、工程销售收入估算五、工程经营本钱估算六、工程利润估算七、工程现金流量与财务净现值、财务内部收益率第八章工程开发经营风险分析一、工程盈亏平衡分析二、工程敏感性分析三、工程开发经营主要风险及对策分析第九章结论与建议四、可行性争论报告的依据和步骤〔一)可行性争论报告的依据编制可行性争论报告要收集大量的资料，其中主要的依据是：1建设方针、政策、任务、产业政策、投资政策与技术经济政策，这是提出拟建工程的工程建议书的依据,也是工程可行性依据。2、批准的《工程建议书》和托付单位的要求。3、国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划、生产力布局规划.对交通运输工程要有有关的江河流域规划和路网规划.4、拟定选址当地的自然、经济、社会等根底资料。5、有关行业的工程技术，经济方面的标准、标准、定额资料。6〔社会折现率，行业基准收益率、外汇汇率、价格换算系数等。如涉及国家没有公布的经济参数,则使用部门或地区拟定的数据标准；如部门和地区也没有数据标准,则由评价人员参考国外资料和历史资料确定。〔二〕可行性争论报告的步骤行性争论报告的单位一般应组织经济、市场分析、经营治理、财务、工艺、机械、土建等专业技术人员组成工作班子，进展可行性争论，在争论过程中,还可视需要请地质、土壤等方面的科研人员参与短期协作工作。具体可行性争论报告的工作步骤是：1包括：提出工程开发设想；托付争论单位，或组建争论机构;筹集争论经费;担当争论课题的部门则要摸清工程争论的意图，工程细化，房地产投资商可将投资工程的可行性争论活动托付房地产询问公司、房地产投资工程争论机构等来担当2、市场调查。可行性争论报告涉及的内容很广，必需进展深入种工艺路线，初步确定技术方案。以房地产市场为例,房地产市场调查就是要通过肯定的调查方式和方法，系统地收集相关市场、商品、顾客行为、销售等方面的数据与资料并依据具体需要加以整理的活决策供给参考依据。房地产市场调查的内容(1)背景调查经济形势调查。主要包括:宏观经济形势、区域经济形势、工程所在地的经济形势;形势、工程所在地房地产进展形势；相关政策形势调查.主要包括：金融政策、经济政策、工地政策、房地产开发、销售相关政策和其他相关政策等。〔2)市场供给调查的供给量和潜在的供给量;在的供给价格，另一方面是将来可能的供给价格；成交量。成交量是工程的实际购置力量的表达；以及是否有相关的优待等等;已说明白消费者实际购置力量和市场实际供给力量之间的差距,其缘由的分析将对开发同类物业有很大的借鉴意义。(3)市场需求调查面积之间的差异和生活品质提高期望改善环境的需求量,都是消费者能够支付的需求量;直接影响开发商、消费者的利益和乐观性；产产品或者对调查人员供给让他认知的工程产品都会有肯定的赞同或者不赞同的地方，这种意见对工程的开发具有相当的指导意义。〔4〕市场产品变动趋势调查对产品的需求特性.产品包含两方面的含义,一方面是模糊状况下的产品需求特征，另一方面是指导下的产品需求特征；容，一方面是对将来房地产产品价格的进展趋势的推测和认同程度，另一方面就是对初步定位下的产品将来的价格认同程度；供给、需求趋势。这里的供给、消费趋势应以对业内人员的调查为主外的调查对象的意见只作为一种参考。(5)消费者购置行为调查因此在调查前应对房地产产品依据一般消费者生疏的分类方式进展具体的分类,然后再进展调查;消费群体购置力调查。对于消费者的购置力应主要从收入状况、调查，深入细致的调查才能够反映真实状况;建设具有很强的指导作用。〔6)市场竞争调查区域内竞争企业.在拟建工程的辐射范围内工程的竞争企业的状况态指标代替;的产品;区域外可比工程的调查.区域外可比工程主要是指与拟开发工程的借鉴作用。房地产市场调查的主要方法在房地产市工程场调查过程中由于调查深度和目的的不同可以将房地产市场调查划分为摸干脆调查、描述性调查、因果性调查、推测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐步深入的关系，不同，可以进展不同的划分，但常用的方法有：〔1)访问法。访问法的根本原理是由调查人员依据调查的目的,资料和数据。访问法的优点在于本钱较低,并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强，对调查目的的实现力量不强.访问法主要有三种形式:面谈、调查和通讯调查。(2)观看法.观看法是指调查人员通过观看被调查人员的行为来较多，并且大多只能了解事物的表象,难以了解被调查者的内心的感情、态度等内在因素，因此该方法一般要同其他的方法结合使用.(3〕试验法。试验法就是依据需要了解的信息，在假设一些条件需信息的方法。房地产市场调查的主要步骤程序如下：〔1〕市场调查的预备阶段调查预备阶段的工作格外重要，将直接影响到调查的质量,一般包括以下几个方面内容：打算.市场调查打算的内容主要包括：调查对象确实定、调查方法确实定和调查进度打算安排等内容；调查人员的选择.调查人员作为调有肯定的根本要求,如专业要求,并应当在调查前进展适当的培训。〔2)市场调查的实施阶段几个内容：其中包括市场资料、具体工程资料、宏观经济资料、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程;设计调查问卷。调查问卷的设性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行；进展现场调查.现场调查中最应当留意的问题就是调查的质量,因此要求调查人员要不断的总结和调整方法,为进一步调查做出合理的行为供给帮助。〔3)资料处理阶段编辑整理信息资料.编辑整理信息资料中的一个格外重要的工作估调查工作的有效性;撰写市场调查报告。不同的市场调查其撰写的要恰当的描述市场的状况。〔4)专题调查深度相对而言要求更深一些，并且最终应当形成专题调查报告。3、优化及选择开发方案优化及选择开发方案是可行性争论的主要步骤.房地产开发工程的开发方案主要是工程的规划及开发进度的安排.为了便于进展优化行性争论的部门或规划部门独家提出规划方案的做法,谈不上方案的选择及优化,是不行取的做法.很多投资开发工程,这一步骤是实行员进展规划设计，评比小组再组织方案的评比，通过对方案的技术、4、具体争论由于房地产投资工程的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方工程经济效益产生的影响。5、编写报告书可行性争论报告是投资工程可行性争论成果的最终表达，对该工程投资决策成功与否关系极大.房地产综合开发工程可行性争论报告书设计任务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据,作为与有关部门签订合同的依据，作为编制初步设计和工程建设预备工作的依据。五、编制可行性争论报告的要求1在工程可行性争论中，收集资料要客观、全面、准确，对工程可行性争论有利的数据资料要留意收集,对工程可行性争论不利的数据