房地产项目前期配套工作小结

10/20房地产工程配套工作小结一、配套工作的各个阶段1、工程建议书阶段地块开发意向选定地块，通过协议、招标、竞拍猎取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向打算、建设、规划等治理部门领取有关批准文件。土地费用〔不包括土地出让金〕包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费〔可不包含〕等，可通过协商分阶段支付。市场调查及营销筹划总体调查宏观上：区域经济环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况相关上：同类楼盘的供给量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及缘由、购置者的兴趣及层次、对购置者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等的内容市场：

调查报告经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供求状况；客源分析；市场优劣势分析环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析规划定位分析可行性分析个案市场分析及推测方案竞选邀请三家以上的设计院供给方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。提交工程建议书30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括工程建议书申请、工程建议书、设计方案及主要经济技术指标、。批文要求自批准之日起至可行性争论报告批复，有效期为两年。假设可行性争论报告未获批准又未申请延期的，工程建议书批文即行失效。工程建议书的主要内容包括：建设内容〔设计方案供给指标〕分期建设打算建设总投资同时应作出相应的估算分析2、可行性争论、设计阶段勘察、设计招标有资质可自行办理招标，否则需托付代理招标。IC卡。需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。发放招标文件、提交方案、专家评审。xx、签约。初步设计方案调整、选定内容包括：规划总平图经济技术指标：占地面积、建筑面积〔住宅、地上、地下〕、容积率、建筑密度、绿化率、停车位〔机动、非机动〕、幢数〔层数〕、户数建筑设计〔平立剖面图、房型图〕构造设计说明环境设计说明交通设计说明供水、排水、供电、煤气、消防设计说明等用地预审报告向房地局提交用地预申请表〔领表〕、营业执照、资质证书、法人代表证书或托付书、工程建议书批复、原房屋土地权利人房地产权证、土地协议或批1年。上水、排水〔雨、污〕、电、煤、通信、道路路口、有线电视等市政、公用配套征询向各公司提交征询申请、工程建议书批复、设计方案等资料。上水：给水管网系统由引水管道、水厂、水库、输水干管〔500毫米以上〕、配水支管〔300毫米以下〕及用户组成。给水需用量估算〔xx最大量〕：230升/人·500升/人·25升/建筑平方米、15升/20升/建筑平方米。办理红线内《接水前期业务办理记录卡》〔用水征询〕提交资料：工程批文、书面征询报告、综合管辖线图、地形图、总平面图。批复意见有三种，直接批复同意接水、需做供水技术方案、需做“小区工程可行性争论报告”〔针对成规模小区的规划，且红线外有工程需付费〕。办理红线内正式申请资料〔6~8个月〕：申请用水报告、接水前期业务办理记录卡、工程批文、消防给水批文、门牌号批文、型墙体材料协议书、住宅建设配套费凭证〔320元/m2或小区包干批文、免征证明〕、扩初设计中给排水、消防给水章节、市政管辖线图地形图〔1：5002份〕、小区总平面图及给排水总平面图〔1：5002份〕各单体给排水施工图、蓄水池泵房水施工图。小区红线外市政道路上的上水排管工程，应提前按打算〔上水公司内部施工打算、掘路打算、住宅局市政设施建设打算等〕实施，并接通施工用临时用水。上水公司的主要工作流程为：正式受理编号、现场勘察、审批、发单、收费、设计、通知接水、施工、竣工。上水公司总揽住宅建设配套费〔320元/m2或小区包干批文、免征证明〕的交付状况，状况未明确则不接水。排水〔雨、污〕：雨水排放有两种方式：一是排出法，即通过雨水管道集中，经雨水泵站排入河湖；二是收集循环利用法，即通过雨水管道汇于蓄水池，略加沉淀过滤，经泵站输入送水管进入家庭作为二级冲洗用水。污水处理有五种方式：一是通过污水管道集中经污水泵站输入城市污水合流管，排入远离城市的大水体稀释〔主要方式〕；二是通过污水管道集中直接送入污水处理厂，经二级处理后排入自然水体〔主要方式〕；三是集中于化粪池，投放好氧菌，经过滤等简易处理，排入自然水体，沉淀污泥半年清运〔现代城市禁用〕；四是集于蓄粪池，环卫车定期清运到别处处理〔旧城区使用〕；五是埋地设置中小型污水处理装置〔地埋式装置〕，承受生化接触氧化法经二、三级处理，使之达水源标准。200~250升/人·日。依据小区实际状况确定雨、污水是合流还是分流。开工前向水务局办理排水征询，凭回复意见办理住宅工程配套建设条件审核。施工进入总体配套阶段向水务局办理接收申请，交纳红线外污水管养护费、接收费、污水处理费等。供电：电力系统由电厂、线路、变电站、用户组成。电力需用量为：6~8KVA/80w/80~120w/平方米。变电的选择：一是邻居站，二是箱变〔推广选择〕。邻居站体积、占地面积较大〔160~200平方米，6000KVA〕，影响总体布置及景观，但维护便利，在箱变条件不成熟的状况下也较经济；箱变个体小，易布置，对景观的影响较小，但需开关站〔100~1206000KVA〕，需露天维护。办理供电征询时应提交的资料：书面申请〔用户名、地址、联系人、、、主要用电设备、特别用电要求、估量用电量及进展容量、估量用电时间等〕、立项等批文、1：1000地形图〔2份〕。办理住宅用电申请时应提交的资料：填写《用户用电申请单》、申请报告〔注明大约建筑面积及打算竣工日期〕、打算规划批文、住宅配套费证明〔320元/平方米〕、公安门牌〔出具证明并在地形图上标明也可〕、地形图总平图管线图〔2份〕、电气图及建筑图、对高层建筑及建筑群体的用户要说明用途、分布及性质〔出售、出租及最小单元〕。办理邻居变电站或开关站应提交：申请报告、总平图纸〔2份，注明用户、地址、建筑面积等〕。施工临时用电与正式用电申请一道申请，开工前供电，用电量依据施工进度打算计算施工机械、生活用电。供电主要工作流程为：用电申请、答复供电方案、付贴费、供电工程设计、设计图审核〔用电监察部门〕、付供电工程费、施工、签订供电合同、装表接电、竣工。煤〔燃〕气：燃气系统由煤气厂经中压〔或高压〕输气管道、储气输配站和中压支管、5~6立方米/户·日。办理燃气申请提交资料：工程批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证〔320元/m2或小区包干批文、免征证明〕、综合管辖线图、地形图、总平面图。如小区周边的管网容量有限，也要争取不将调压站〔占地约100平方米〕设在本小区内。燃气主要工作流程为：征询批复、审图、收费、托付设计、托付施工、竣工。通信：通信网络由一个或多个交换局所组织的中继线路、用户线路及收发端的话机所构成。通信线路分架空和埋设两种。通信用量标准：居民1.2~1.5主线/60平方米/100平方米/主线。通信申请提交的资料：工程批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证〔320元/m2或小区包干批文、免征证明〕、综合管辖线图、地形图、总平面图。小区内需要建设备间〔15平方米〕。通信主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。道路路口24~679米。道路作为总体规划的一局部由规划部门审核。路口的设置、施工及验收由路政、市政治理部门审核治理。有线电视广电部门治理〔有线电视中心〕审核，提交资料包括：申请〔含面积、户数〕、总平面图纸。有线电视主要工作流程：申请、审图、付费〔60%〕、设计、施工、竣工〔40%〕。《住宅工程配套建设条件审核申请表》审核意见通知单向住宅局提交住宅工程配套建设条件审核申请表〔领表〕、经批准的住宅建设工程建议书〔或上报的住宅工程可行性争论报告或住宅打算文件〕、地形图、管线图、水、电、煤各公司征询意见等其他文件。消防、交通、人防、环保、环卫、卫生防疫征询向各公司提交征询申请、工程建议书批复、设计方案等资料。消防公安消防部门办理。提交审核资料包括：工程批文、总平图、地形图及管线图、设计综合管线图、单体平立剖图〔附光盘〕关键是审核消防用水方式〔合用、分用、变频、水箱〕，在11层高层是否可不设水箱而承受变频、增压泵供消防用水上，消防与上水公司在理解上目前仍存在分歧。消防主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。交通公安交通部门办理〔市总队批准〕。提交审核资料包括：工程批文、总平图、交通设计图等。主要审核机动车与非机动车停车位数量、人流车流线路及出入口设置是否符合要求。交付前完成交通标志标线的设置。人防向人防办提交资料包括：申请报告、打算批文、规划方案及总平设计图等。人防工程的选择有：按人防办面积及技术标准要求建设人防设施、建一局部人防设施并交纳剩余局部的人防费、全部交纳人防费。人防工程主要工作流程：申请批复、托付设计、审图、质量安全报监、施工许可、施工、竣工。环保有资质单位作出环评测试报告。向环保局提交申请批复报告：申请报告、打算批文、扩初设计、环评测试报告、建设工程规划许可证等。xx。环卫市容治理局审核，主要包括小区卫生清扫、垃圾处理及清运。垃圾处理可考虑设置垃圾压缩站〔120平方米〕或生化处理。卫生防疫卫生局审核，主要包括水箱等设施的卫生审核。选址意见书向规划局提交建设工程选址意见书申请表〔领表〕、批准的工程建议书、地形图〔3〕、土地权属证〔转让协议〕、联建协议书、选址论证〔大中型工程、规划设计单位作出〕6个月，假设可行性争论报告未获批准又未申请延期的，本书即行失效。应获红线图。可行性争论报告〔商品房建设投资打算〕向计委提交可行性争论报告申请、可行性争论报告、工程建议书批复、用地预审批文、配套建设条件批文、选址意见书等。可行性争论报告主要内容包括：工程概况：包括地理位置、市政公建配套状况、周边环境、建设经济指标〔暂定〕基地状况市场分析：宏观市场分析、基地周边楼盘分析、主要竞争楼盘分析、楼盘自身定位、目标客户分析等。工程公司状况初步设计方案工程经济效益分析工程敏感性分析绿化、技防征询绿化建委园林所审核。绿化配置可如下考虑：乔木为主，布置肯定数量的落叶木，常绿与落叶乔木比例不低于1：2，乔木与灌木比例为1：3~6；考虑布置色叶植物、花灌木、香源植物、多年生花卉300040种，3000~100平方米60种，100~20080种，200100虑吸引蜂蝶鸟的植物；承受养植污染少的植物。技防区公安分局审核，技防系统为智能化系统的一局部。xx系统包括：光纤到楼宽频率局域网、物业信息化治理系统、车库治理系统、电子巡更系统、楼宇对讲及门禁治理系统、闭路电视监控系统、周界防盗报警系统等。扩大初步设计召开各部门、单位参与的扩初会审会议，向计委报送扩初方案，获扩初批复。除供给扩初步设计并听取政府、配套部门意见外，还有如下工作要做：制做效果图、建筑模型：供销售用。日照分析报告：xx时应供给。街道居委意见：住宅局开工打算预审时需提出意见、要求。会后获各相关单位、部门审核意见及各配套部门的正式批复。地名征询向规划局地名办申请地名查询、征询〔暂命名〕。待建设用地规划许可证办理后正式申请、定名。获地名办命名通知及地名使用批准书。门牌号公安部门办理。获门弄号牌通知。交付前制备门牌标志。设计方案审核〔区府、规划局供给规划设计要求〕向规划局提交设计方案送审单〔领表〕、选址意见书、规划设计要求通知单、地形图、设计方案图〔总平及单体平立剖〕、命名征询单、打算批准文件等。设计方案应遵循规划局的具体规划批复。获规划局技术方案要求批文，之后再获总平图、管线图、交通图、绿化图批复。xx向规划局提交建设用地规划许可证申请表〔领表〕、打算批准文件〔计委〕、地形图〔6〕、土地使用权出让合同及附图〔实际在本证之后办理〕、其他文件图纸。建设用地申请向房地局提交建设用地申请表〔领表〕、打算批准文件、选址意见书、用地规划许可证、规划核准的总平面图、出让地块勘测定界技术报告及附图、营业执照、资质证书、法人代表身份证复印件等。获批准后填“内资六类工程用地申请表”〔宝山〕，办理土地出让手续〔获政府批文、出让合同〕，交纳土地出让金。建设用地批准书申请向房地局提交建设用地批准书申请表〔领表〕建设用地、建设用地批文及附图、土地出让合同、土地有偿使用费的缴费凭证、工程总平面图、建设工程规划许可证及施工许可证〔可在本书之后办理〕。土建及各公建、市政配套工程施工图设计整个工程技术经济指标明确，总平面图、综合管线图、地形图上附建筑单体图、单体平立剖、桩位图、工程概算、人防图、环境设计图等要确定，并尽快出齐构造、水、电施工图。施工打算预审、申报向住宅局提交施工打算预审表〔领表〕、施工打算工程申报表〔领表〕、施工打算申请书、批准的具体规划、建设用地批文、打算批文、配套费交纳凭证等。预申请表需经街道盖章〔日后小区居委会治理〕。xx向规划局提交建设工程规划许可证申请表〔领表〕、打算批准文件〔扩初或可行性报告〕、土地使用权属证件或用地批准书、地形图〔4〕、总平面设计图〔4〕、建筑施工〔2〕、根底构造图、概预算书〔可自编〕、消防环保卫生等有关部门审核意见单等。〔20〕xx审核施工图纸需由由上海市规定的审图公司审核通过，人防图纸交人防部门审核。3、施工预备阶段〔1〕施工监理、施工单位招标程序与勘察、设计招标根本一样，一般需公开招标。〔2〕xx审核向审图公司提交图纸〔4套〕、建设工程规划许可证〔复印〕，获审核意见。工程质量、安全报监住宅工程提交资料：上海市建设工程质量安全监视申报表及上海市建设工程质量监视书〔领表〕、工程质量联系单、见证单位及见证人员授权书、建筑工程施工人员人身意外损害保险投保单附件、建设工程中标通知书、施工及设计单位资质等级证IC卡、建设工程规划许可证、施工及监理合同、施工图审核意见。人防工程提交资料：上海市人防建设工程质量监视申报表〔领表〕、人防立项批复、扩初设计批文、建设工程规划许可证、勘察设计监理施工中标通知书及合同、人防图纸审核意见、建设单位营业执照、施工平面图、勘察设计监理施工单位有关资料等、建设工程质量人员从业资格审查表、见证单位及见证人员授权书、上海市人防建设工程技术档案立项登记表、保险等。三通一平水、电、进场道路接通，场地平坦。该项可包含在土地费用中，三通为红线外的大市政配套，红线内的临水、临电开发商负担，场地平坦主要涉及到拆迁的处理状况。试桩、预制桩〔或买桩〕通过试桩〔静载荷试验〕，确定桩基的竖向极限承载力，从而对工程的地质条件、设计要求、施工质量等进展检验与复核，并为优化设计供给依据。1%3根〔50以内，不少于2根〕，试桩的选择应具有代表性，模拟实际荷载状况。从成桩到开头试验的间7天以上〔4周〕，灌注桩达设计强度〔28天〕。试桩加荷方法有重物加荷法〔目前较少承受〕、锚桩千斤顶加荷法〔费用较高但较安全，目前较普遍〕、重物-千斤顶加荷法〔前两种综合〕。依据试验结果绘出荷载和沉降量关系曲线图、沉降量和时间对数曲线图来确定单桩时间承载力。可利用实际工程桩作为试桩及相应的锚桩，然后接桩以节约费用。买成桩的费用比预制桩要高。xx向市建委有关部门提交建设工程施工许可证申请表〔领表〕、建设工程规划许可证、资金入帐凭证、三通一平证明〔可自己供给〕、建设工程承发包合同幅本及廉洁协议、监理合同、质量安全监视申报所需要的资料、工程施工登记卡、勘察设计施工中标通知书、住宅工程配套建设条件申请审核意见通知单、审图通过证书等。复验灰线向规划局提交复验灰线申请单〔领表〕并现场复验。档案预备物业治理前期介入从小区物业治理的角度考虑设计调整及施工工艺。营销介入从小区营销的角度考虑设计调整及施工工艺。开工筹划开工典礼及广告宣传。4、施工、预售阶段预售标准：多层构造封顶，高层主体完成。向房地局申请预售需提交的资料：上海市内销商品房预售申请、审核表〔领表〕、预售申请书、企业营业执照及资质证书、立项及打算批文、建设用地规划许可证、用地批准文件〔附图〕、建设用地批准书、建设工程规划许可证〔工程表、附图〕、建设工程施工许可证、工程施工登记卡、土地出让批准文件合同及土地出让金交款凭证、房地产权证〔土地〕、开工审核意见通知单、工程承包合同、水电煤配套文件、工程竣工日期确认单〔住宅局〕、价格构成表〔领表〕、商品房预售监管协议及证明、售房方案及预售商品房清单、预售单体工程进度鉴证报告〔房地局交易中心〕、分层平面图及建筑面积明细表〔含暂测面积测绘成果报告〕、总平面图〔在预售房屋上加盖公司图章〕、预售商品房楼盘表〔注明建筑面积〕、前期物业治理合同及修理基金确认单、地名使用批准书及派出所确定的门牌号。〔增计委散墙办墙体材料审核单〕办理房地产权证〔土地〕向房地局交易中心提交的资料：上海市房地产转让过户登记申请书〔领书〕、上海市房地产登记法人代表身份证明书〔领书〕、上海市房地产登记托付书〔领书〕、界址确认书〔领书、无相邻单位不需〕、营业执照、法人身份证复印件、用地批文及附图、建设用地批准书〔原件〕、建设用地规划许可证、计委批文、土地测量报告〔原件〕、土地出让合同〔原件〕、土地出让契税单〔贴花原件〕、土地出让金发2份。5、竣工验收交付使用阶段土建工程初验施工单位组织配套工程验收开发商组织规划验收灰线验收向市测绘院提交《建设工程竣工规划验收测绘单》、总平图、建设工程规划许可证及核准图纸〔复印〕、分层平面图、南立面图、地形图图号；市测绘院现场勘测土地面积并出具测绘报告及附图〔在地形图上加上建的房屋〕规划合格证明环保验收环保局出具环保测试报告及竣工验收单消防验收公安分局防火监视处出具消防验收意见质监站验收验收申请条件竣工通知单、施工质量保证书、工程费用报告、设计评定报告、勘察评定报告、施工评定报告、监理评定报告竣工验收备案文件竣工验收报告及备案表〔领表〕、工程施工许可证、施工图审图意见、单位工程质量验收文件〔工程质量竣工报告、质量检查报告、质量评估报告，由施工单位预备〕、建设工程质量检测报告和功能试验资料〔施工单位预备〕、规划公安消防环保等部门出具的证明文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、其他文件等。此外还有：建设单位验收组长的法人代表托付书，必备规划、环保、消防验收合格报告，此外还有环保、卫生防疫、市政出入口验收合格报告，安装工程〔电梯〕经安装质监分站验收合格、每幢楼的质量保证书及交付使用说明书、现场验收质监人员的报告质监站沉降观测质监站现场验收依据结算〔或决算〕补齐质监费xxxx住宅局办理，预备资料有：上海市建住宅配套实施交付使用申请表、投资打算批复、施工打算批复、配套打算批复、建设用地批准书、建设工程规划许可及工程表、经规划部门审批的总平面蓝图〔原件核对〕、市住宅局统一印制的供电证明〔原件〕、市住宅局统一印制的供水证明〔原件〕、市住宅局统一印制的煤气证明〔原件〕、市住宅局统一印制的通信证明〔原件〕、雨污水排放证明、建设工程竣工验收备案表〔原件核对〕、建设工程竣工验收报告〔原件核对〕、上海市建住宅配套费证明或包干批复、房屋面积测估表、所在乡镇街道社区接收证明〔原件〕、公安门牌号证明、技防办证明、住宅质量保证书及交付使用说明书、电梯安全检测证明及消防证明。住宅局现场检查办理房地产权证房屋局部〔大产证〕交易中心办理初始登记建筑面积用地面积核定提交资料有：核定表〔领表〕、土地使用权属证明复印件〔土地证、建设用地批准书或建设用地规划许可证〕、建设工程规划许可证复印件〔含工程表、审照总平图〕、土地及房屋测绘报告复印件〔测〕、地籍图〔依据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋〕、商品房打算〔投资、施工、配套〕、土地使用权出让合同〔复印〕、房屋修理基金发票〔复印件〕。办证提交的资料有：申请书、托付书〔原件〕、法人身份证明书、经办人身份证明、营业执照〔复印〕、法人代表经办人身份证〔复印〕、计委批文、建设工程规划许可证及附图工程