浅谈饭店改造中的业主项目管理

浅谈饭店改造中的业主项目管理在日趋激烈的饭店竞争中，周期性的更新建设，以提高饭店档次，已成为各饭店的必然措施。在饭店建设中什么最重要？有人说施工管理重要，物色一家有实力的施工单位，通过严格的招投标，可提高项目质量、缩短项目工期、甚至降低造价；有人说资金管理重要，影响工程进度、材料设备档次的最终决定因素还是资金，所以资金管理是项目管理的前提；还有人说饭店改造建设是为了提高档次，现在提倡重设计轻材料，做到既节约又有风格才是目标，所以设计最重要。当然这些理念都很好。但饭店改造建设并不只是提高硬件档次这么简单，一次好的饭店改造建设应是硬件与软件的全面提升，把软件要求溶于硬件改造，这样才能使饭店更有生命力。然而要达到这一目标单靠建筑设计师或装饰设计师来完成是有一定困难的，因为设计师很难把握在特定地点，特定文化环境下饭店面向什么市场、如何经营，而这些是应该由业主和管理公司把握的。这就需要在设计前进行详细的考察、反复论证、不断沟通，进行详尽的可行性研究，科学地把握设计过程，最终达到业主的预期目标，但要达到以上目标必须依赖科学合理的业主项目管理系统，项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算所进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调，由于项目是一次性的，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行管理，具有全面性、科学性和程序性。项目管理的目标就是项目的目标，项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调。按建设工程生产组织的特点，一个项目往往有许多参与单位承担不同的建设任务，而各参与单位的工作性质、工作任务和利益不同，因此就形成了不同类型的项目管理，由于业主方是建设工程项目生产过程的总集成者和总组织者，所以业主方的项目管理是工程管理的核心。建设工程的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。如图所示：时间决策阶段施工阶段设计准备阶段设计阶段动用准备阶段时间决策阶段施工阶段设计准备阶段设计阶段动用准备阶段保修阶段阶段编制项目建议书编制可行性研究报告编制设计任务书初步设计技术设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束项目决策阶段项目实施阶段方案设计阶段业主项目管理涉及项目全寿命周期的全过程，对于实现业主项目目标而言，施工图设计前的几个阶段尤其重要。做好业主项目管理，首要的就要做好项目可行性研究，可行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、产品方案、总体布置、工艺流程、设备选型、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行、值得投资，还要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书、可行性研究报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。

可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可行性研究报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“烂尾楼工程”，给投资业主带来巨大损失。工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于方案设计。如果设计项目管理早一点介入到建设前期中去替业主把好关，在设计前就对项目设计提出一些功能要求，设计中变更工作量就会减少，设计周期就会缩短。如果设计任务书不完整，可行性研究报告深度不够，就会使设计者无从下手，其结果是设计图纸泛泛而绘，边设计边施工，很容易匆忙急就，草率交图，给施工和项目建设管理带来困难。以前饭店改造建设的一般流程是：由建筑设计师进行平面设计→由系统设计师进行系统设计以满足功能要求→由装饰设计师进行平面调整、装潢设计以达到视觉美观→建造竣工→由管理公司考虑如何经营。这样做最为常规，但是最终的满意程度很难把握，例如有一家集团投资建造一个饭店，数周后便完成了方案设计：在市中心一条宽阔的河边一座很漂亮的异域风格的建筑倒映水面，对称结构，一半为饭店，另一半为写字楼，由于设计师经验丰富设计理由也相当充足，业主看后相当满意，当场确定方案。很快建筑设计完成，为及早收益便立即投入施工，接近结构封顶便请了知名装饰设计单位进行设计，此时必然要谈到服务流程、风格、档次。但经过考察，业主目标发生变化，追加投资，要求按五星级设计，这样一来便带来一系列问题，房间面积不够，大面积拆除墙体，房间数量不够，把写字楼改为饭店，墙体、设备安装重新设计、大规模返工，造成巨额资金浪费。装饰公司最终把饭店装潢的很漂亮，但3.6米开间的房间、4㎡多的卫生间、功能分区不合理、半幢楼没有服务电梯、后勤保障区面积远远不够等问题已成为难改变的遗憾。业主项目管理的第二步就是要做好方案设计，有一些饭店在经营过程中发现功能布局不合理，流程不顺畅，运行成本居高不下，很有可能就是前期方案设计不到位。笔者参与天目湖宾馆改扩建工程全过程，由于此次改造是在原有宾馆基础上扩建新楼，建设过程中老宾馆不能停业，所以就必须加速建设进程，以减少对原由区域的影响。在此前提下宾馆决策层并未急于开工，而是与管理公司一起，进行前期大量的考察论证，对周边地区近年的发展、交通的规划、以及数年后目标市场及其消费需求进行详细分析。在初步方案的基础上进行反复论证、调整，综合了管理公司、设计公司、旅游管理职能部门、市政规划、环保、消防等各方面意见，形成最终方案。仅前期方案设计就花了半年多的时间，但磨刀不误砍柴功，由于各方面最终意见统一，在之后的建筑设计及系统设计中一帆风顺，很快便投入建设，紧接着装饰设计开始。由于装饰设计师参与方案设计过程，所以装饰设计过程中无须对建筑设计提出较大的调整，现场施工进行完全不受影响，装饰设计完成后，现场土建隔断施工便按装饰要求进行，墙砌到什么位置、哪些地方使用轻质隔墙、安装如何配合、哪些地方为满足装饰标高、造型须预先进行施工图局部调整等都得到了很好的事先控制，总之现场配合的非常准确，这些都离不开前期方案设计的准确性和有效的业主项目管理。如果说建筑设计给饭店提供形体，装饰设计给饭店提供容貌，那方案设计则是给饭店注入灵魂，引导着其他工作的开展。但最直观体现饭店档次的是装潢，影响最终工期的往往也是装潢，因为装饰施工期很难压缩，慢工出细活，再说一般情况下装饰进场后建筑和安装为与装饰配合衔接而进行的调整也需占用相当大的工作量，而通过有效的前期管理天目湖宾馆把时间压缩在前面，建筑和安装都以装饰为中心，配合细致，所以装饰进场后便大面积施工，施工进度丝毫不受影响，且由于工期得到保证，装饰质量也令人相当满意。2.5万平方米的饭店，整个建设过程仅用了十六个月，整个施工过程中配合协调没有返工，开业后经营流程顺畅、各功能分区合理、装饰风格得到客人高度评价，当然整个工程造价也相当低廉，达到了业主项目管理的“投资、进度、质量”三大目标。因此，搞好可行性研究和前期方案设计这两个环节非常有必要，这两个环节的工作做的不细，决策失误不但工程项目没有经济效益，而且损失可能是惨重的。可行性研究与前期方案设计管理是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。

可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。以充分的依据指导设计，设计是将科学技术转化为生产力的桥梁，图纸上每一条线、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金，设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。据专家测算，在设计阶段前可以控制70—85％的工程投资，施工阶段只能控制15—30％。设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。当然影响改造成功与否的因素很多，但最重要的还是业主项目管理中的有效的前期控制，所以笔者认为在建设要求日益提高的今天，饭店建设施工图设计前阶段有必要进行细化调整：由业主、管理公司进行大量的考察、咨询、论证，确定项目为满足特定市场所需要的风格、档次、规模、各功能分区的大致比例等纲领，形成详细的可行性分析报告，出具详细规范的设计任务书---由业主、管理公司、装饰设计师、建筑师共同确定初步方案---由装饰设计师对初步方案平面进行整理，从装饰的要求对平面进行再次调整---由建筑师综合以上所有要求，经过各方综合论证形成最终方案。把建筑方案设计放到最后并不是建筑设计不重要了，而是建筑设计师才能综合各种因素，在综合了各方面要求后形成的方案才更准确更合理。在此基础上进行建筑、装饰设计，可以使整个工程的完整性和协调性大大提高。只有在方案期谨小慎微、考虑周全，才能为建设过程减少损失，为以后的经营带来更大的效益。饭店设计施工是一个系统工程，要改造、建成一个好的饭店必须各方面协调统一，而要达到这一目标就需要有一个科学、合理的业主项目管理系统，随着饭店改造要求的日益提高，业主项目管理是否有效已成为决定建设中各阶段成功与否以及工程造价的关键。但在现实经济环境中，许多业主、建设单位希望降低工程管理费用，在这方面重视不够，特别是一些民营、个体业主，他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究，因此下达的设计任务书作为设计依据的基本文件就很不规范。因