业务技巧客户异议问答实务部分

第一 与业务相关中民经济合同法目录第一章总则第二章经济合同的订立和履行第三章经济合同的变更和解除第四章经济合同的责任第五章经济合同纠纷的调解和仲裁第六章经济合同的管理第七章附则第一 ， 为保障市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益社会， 经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，第七 三人权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其 第二 第九 第十二 第十五条经济合同当事人一方要求保证的，可由保证人担保。被担保的当事人不履行合同第十六条经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过（中产品数量、第十八条建设工程承包合同，包括勘察、设计、建筑、安装，可以由一个总包单位与建设第十九条加工承揽合同，应根据定作方品名、项目、质量要求和承揽方的加工、定第二十条货物合同，由托运方和承运方协商签订 供用电合同，根据用电方需要和电力可供量签订。合同中应明确规定电力、 第三 第二十六 第二十七条变更或解除经济合同或协议应当采取形（包括文书电报等。第四章经济合同的责第二十九条由于当事人一方的过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行，由有过错第三十一条当事人一方经济合同时，应向对方支付违约金如果由于违约已给对方造第三十二条违约金、赔偿金应在明确责任后十天内偿付，否则按逾期付款处理。第三十三条购销合同的责任 １．易燃、易爆、等物品和易腐物品，必须在合同中注明，并提供必要的资 第四十 ；；部第四十一条财产保险合同的责第四十二条经济合同发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协第六章经济合同的管理第四十五条对利用经济合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，由县级以上各级人第七 第四十七 中民建设部令第50号第一章总则第一条为了加强房地产中介服务管理,房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法第三条建设行政主管部门归口管理房地产中介服务工作.省、、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作.第四条从事房地产咨询业务的人员,必须是具有房地产及相关专业中等以上学历,有与房地房地产咨询的考试办法,由省、人民建设主管部门和直辖市房地产管理部门房地产估价考试办法,由省、人民建设行政主管部门、直辖市房地产管理部第八条房地产经纪人必须是经过考试、并取得《房地产经纪人资格证》的人员.房地产经纪人的考试和办法,由省、人民建设行政主管部门和直辖市房第九条房地产中介服务人员的资格考试,由建设主管部门统一制度考试大纲,指定培训.省、人民建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制定的考试办第十一条从事房地产中介业务,应当设立相应的房地产中介服务机构.房地产中介服务机构,应是具有独人资格的经济组织.第十二条设立房地产中介服务机构应具备下列条件:称人员须占总人数50%以上;从事房地产估价业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房查,经合格后,再办理工商登记.需要跨省、、直辖市从事房地产估价业务的机构,应报建设行政主管部第十三条设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记.房地产第十四条房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,第四章中介业务管理第十六条房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介机构统一受理并与委托人签订第十七条经委托人同意,房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具第十八条房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:(四)金额和支付方式、时间;第十九条房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取,房地产中介服务机构收取第二十条房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录,设立业务台帐.业务和业台帐应当载明业务活动收入、支出等费用,以及省、建设行政主管部门和直辖市房地第二十一条房地产中介服务人员执行业务,可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查(一)索取、委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的第二十三条房地产中介服务人员与委托人有利害关系的,应当回避.委托人要求其回避.第二十四条因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承第五章罚则第二十六条因委托人的原因,给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的,委托人应当承第二十七条房地产中介服务人员本规定,情节严重构成的,由司法机关依法刑、第二十八条房地产管理部门工作人员的房地产中介服务管理中以权谋私的,由所、第六章附则第二十九条省、、直辖市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则.第三十条本规定由建设行政主管部门负责解释.199621本规定发布前从事房地产中介服务的机构,应当按本规定补办手续,经合格后,方可国家建设部42（1995年6月1日） 为加强城市房屋租赁管理房地产市场秩序保障房屋租赁当事人的合法权益，第二 房屋租赁当事人应当遵循自愿、、互利的原则。 （未依取得房所的（二法机关和政机关法裁定决定查处（四权（五）六）七）的（八）符合环保、卫等主管部门有规定的（有关法律规出的其他形。 第八 第二章租赁合同第九条房屋租赁，当事人应当签订租赁合同，租赁合同应当具备以下条款（（（（（第十条房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。（第三 （（（第十六条房屋租赁申请经市县人民房地产管理部门合格后颁《房屋租赁证。第四 （（（（第五 第六章（（第七章附则、第三十六条省建设行政主管部门直辖市人民房地产管理部门可以根据本办法、199561，第三十六条本办法由建设行政主管部门负责解释。中国建设银行个人住房办1999121635建总发[2000]1号文19991230第一章总则第一条为支持居民购置住房，根据《中民商业银行法《中华人民担保法》银《通则《个人住房管理办法》第二条本办法所称个人住房建设银行用信贷向大陆第三条个人住房要坚持效益性、安全性和流动性原则，遵守国家有第四条本办法适用于中国建设银行所属各级分支机构的个人住房商业第二章的对象和条第五条对象具有完全民事行为能力的中国自然人及大陆有居留第六条条件。借款人必须同时具备下列条件：二、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还本息的能力其付所购（建造、大修）第三章的额度、期限和利第七条额度最高为所（建造、大修住房全部价款或评估价值的80％。第八条期限最长为30年。第九条利率按照银行有关规定执行第四章程第十条借款人申请个人住房应填写《中国建设银行个人住房借款申请三、合法的购（建造、大修）房合同、协议或（和）四、抵押物和质押权利、权属证明文件，有处分权人出具有同意抵押第十一条行对借款人提交的全部文件、资料的真实性、和行性进行评估并在借款人提交上述全部文件资料之日起15个工作日第十二条行同意借款人的申请后与当事人各方签订借款合同和担第十三条签订借款合同和担保合同后，应根据国家和当地的，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同。一、直接划款。按照合同约定，将款项直接划入借款人在行开立的行可根据的具体种类、金额、用途及借款人的信用程度，规定第五章担第十五条个人住房实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保第十六条抵押三、借款人以所购住房作为抵押物的，必须将住房价值全额用于抵作为抵押物，其额度不得超过抵押物价值的70％。，七、对设定的抵押物，在本息未清偿前行同意，抵押人不，第十七条质押一、个人住房可以用1999年以后（含1999年）财政部的凭式国二、借款人以符合条件的有价作质押，其额度最高不得超过质押权利凭证票面价值的90％。六、质押权利凭证兑现日期先于到期目的，可以选择以下方式处理，1、到期兑现用于提前清偿3、转换为行认可的有价继续用于质押4、用行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单5、用行认可的财产替换质押权利用于抵押第十八条保证一、保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部本息的能二、保证人应与行签订保证合同，保证人为借款人提供的担保为全变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如行认为变义务为行所接受的新的保证人。保证人为自然人时，如发生、或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知行，行五、仅提供保证担保方式的，只适用于期限不超过5年（含5年）的贷款，其额度不得超过所购（建造、大修）住房价值的50％。五、仅提供保证担保方式的，只适用于期限不超过5年（含5年）的贷款，其额度不得超过所购（建造、大修）住房价值的50％。第十九条抵押加阶段性保证，四、采用本担保方式的行应与借款人、抵押人、保证人同时签订措，第二 与业务相关的流程和工同一房源卖方抵押，将他项权利证抵押给银行，买方付款，同一房源卖方抵押，将他项权利证抵押给银行，买方也抵押，二手买方到加盟店挑选房意 买方填写《物业需求看房单》，经纪人带领买方现场看阶 买方 否满意 买方填写 意向书》，Y付定金，提出还

是否可办理转按达成一

卖方接受格YY卖方是否拿

N买方首付可否提 还清卖方剩N卖方在 意向书》上签 完Y

取买方6%手续Y签定 合同》，买方向卖方支付 付款，向加盟店支付佣金（房屋总价的 外籍人员必须证 费500左

经济适用房需要补交 地出让金， 相部门办理土地出让手 交齐证付款给卖

买方是否需？Y 办理评估和保

房 合加盟店收 的相关资料，送交银行进

通知买方原因并补

Y加盟店通知买方已通 ，并去银行提取相关材过 房地产交易中心开具收件收阶 变更手续完成，买方交纳相应费用，领证将他项权利证送交银

材料包括收齐材料后送达房地产交易中收齐材料后送达房地产交易中心，办理过《房地产转让登记申请书银行 加盟店账加盟店将卖方佣金扣除后，将款项交给卖

抵押登记买方确定此，提出出面报价，由经纪人与卖方协商价格需要收取手续费6‰。签《房屋合同（一式六本合同文本由当地统一印制合同附件里包括付款协议，房屋情况等。买方需要当天支付房屋成交价1.5合同的后面。处可以上门，标准价格是500元。加盟店检查的证件是否齐备，遗漏，应及时补办照国家规定比较高，100万以上的评估费为评估价值的5‰，而在有统一的个人抵押住房综合保险标准，对于同一，所有的保险公司的都是一样的。银行审核借款人资料，2-3天后批准，与借款人签定《个人抵押贷款合同（5本，标准按照成交价与评估价取低的一项（从这点可以看出， 合《房地产转让、登记申请书（买方委托加盟店办理证加盟店资料：、法人证明、经纪人资格证（银行申请用房地产交易中心办理过户程序（1个月加盟店将证交给买方，进行物业交割，二手房交易结束房屋买卖登记表地址金备注上家号下家姓名号如需贷款记费备注购买意向书 (一 区(县 弄 (二)买方愿意依下列条件以上物业 元第一次签订合同时，支付总房 (含定 第二次房地产交易管理部门移转申请文件之日起1天内，支付总房 第三次交付房屋，买方取得房地证时，支付总房 %(届时定金转为房款一部分第二条：意向支(一)买方为表示之诚意，同意于签订意向书同时，支付总价之1%，作为意向金。是受托人(二元买方签章 (三)本意向书自签署后72小时为约定的有效期间(至 (四)本意向书所列条件如不为卖方所接受，则本意向书无效，买方所支付之意向金立即无息返还第三条：合同之签方条件时，则原意向金即转为定金，同时应于达成一致意向之日起3日内，依受托方之安买方签名 买方店长 同意：本人同意买方以上总价或付款方式。卖方签名若卖方同意依买方总价与付款方式出售后，应即于同意之日起3天内依受托方之安排至受托方卖方签名 托方 房屋代购委托甲方（委托人：21 日 3、协助甲方屋人签订合同等程序。1、本协议期满------------内，不得与乙方介绍过的房主自行成交，否则乙方23、看房 4、鉴于房源信息登记表是本协议的一部分，甲方必须填写加有防伪的房源信56、甲方人，则甲方及其人保证全权履行合同条款配合乙方工作。1、服务费：总房款 2、费：----------3、其他：1、仲裁仲裁；2 工作单位或地址证号需求信息登记区域 人 公 开发 金融机 其他类型汉 英 其□东城 □崇文 □延庆 普通住 公 别 其 平 独 多 复式 跃自 投资或出 度假 其 毛 简 全 豪 其木地 大理 地 地 其壁 木包 其 无家 有家 全部家电 冰 洗衣 空调 其暖 管道天然 罐装天然 热水 学 医 活动中 体育场 邮 银 商不 分期 抵 日期 店经理 单位：123456789 二手房交易应缴纳的税费有哪几种买方应缴纳的税费契税：按房屋成交额的1.5%缴纳交易手续费：按建筑面积每平方3中介佣金：按成交价1%支付佣金立契过户印花税：成交额的： 的1%的土地出让金；如果系卖方第一次出售的买方可免交；：房屋所登记费：每建筑平方米0.30元权属登记印花税：每件5元房屋所工本费：每件4元其他：有的还要交费、费、评估费等卖方应缴纳的税费交易手续费：按建筑面积每平方3立契过户印花税：成交额的营业税：高档住宅需缴纳5.55%的营业税及附城市建设税及教育费附加：营业税的3%如属于一般住宅免征营业税城市建设税和教育费附加项标收取卖买一.意向阶总房价总房价)总房价 费总房价各处二.付款阶费额额处额*187三.过户阶面积*3面积*3方5个人住房公积金利率及万元还本息金额表单位:年月月利率年利月还款本息总总利123456789个人住房商业性利率及万元还本息金额表单位:年月月利率年利月还款本息总总利1还本付23456789123456789(自2002年2月21日起新的按本表执行第三 与业务相关的小知，市场。其中公房使用权三级市场中的主要内容相对于已购公房市的承租公房占绝，1.20m1.20m--2.10m1/22.10m金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过4000部分，人要和原单位进行收益分成，具体是每平方米在4000至5000元的部分，80％归个人所有，20％归原单位所有；每平方米5000元以上的部分，50％归个人，。和原单位按照房屋所份额比例进行分成人也可以向原单位补齐标准价和标准价出售的公房，原单位无权按照格收回人告知原单位是否履行优先及如何变更这一问题，市房管局有关明确答复，目前还没有出台有关的规定。。502%；另外旧1015，2675%，34＋3%，若是楼顶则为-5%；而朝向如无朝南窗则为-5%。二是响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为＋15%。三是的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理，心理因素为-8%。购房者看待同一宗往往容易将价格和性能开来，先看房价，然后才考还配有净水设备，采用管道输送饮用水到户。现在许多项目电视接收现在，有些发展商做的户型可以让买者根据自已的需求进行DIY，这就考虑到了户型的灵活性，并且后住家的人员发生变化时，这种户型也不会“落伍”征用价指征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使出让价指将国有地产出让若干年，并收取这些年的地租现值征税价如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就