2023年房地产经纪延伸服务

第六章房地产经纪延伸服务考试规定

1．熟悉房地产登记信息查询；2．掌握房地产登记手续代办业务；3．掌握房地产抵押贷款手续代办业务；4．熟悉房地产投资征询业务；5．熟悉房地产价格征询业务；6．掌握房地产法律征询业务；7．熟悉房屋质量保证业务；8．了解履约保证业务。第一节房地产交易相关手续代办服务

一、房地产登记信息查询房地产登记信息涉及房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证涉及房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移多、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）所记载的信息，涉及房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。

查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询申请表，明确房屋坐落（室号、位置），以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房地产登记信息，需支要付相关费用，收房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。

二、房地产登记手续代办按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人（18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为重要生活来源的未成年人）可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人（10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的的精神病人）和无民事行为能力的人（不满10周神病人），可由他们的法定代理人（即监护人）代理登记。

许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此人们经常委托房地产经纪人代为办理。多笔代办业务集中办理，从而可以减少单笔房地产登记业务所花费的时间和精力，具有单个权利人不具有的成本优势。由于各地房地产登记管理制度不完全一致，具体的登记类型因各地情况有差异。

（一）存量房买卖中的房地产登记（二）新建商品房销售中的房地产登记（三）个人住房抵押贷款所涉及的房地产登记（四）房屋租赁所涉及的房地产登记

（五）有关预告登记的重要事项《物权法》关于预告登记的规定当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面批准预告登记的，登记机构应当进行预告登记。

三、房地产抵押贷款手续代办（一）房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所臢房价的70%,一般采用分期偿还的方式，贷款期限一般为5～30年。

目前，个人住房贷款重要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，以及由此两种派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款的组合，共计三种形式。

（二）制定合理的贷款方案1．贷款成数贷款金额最高不得超过房地产价值的60%、70%等2.贷款金额3．贷款期限如个人住房贷款期限最长为30年。

4.偿还比率目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%,根据国际经验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30%.5．贷款偿还方式目前我国个人住房贷款的偿还方式重要有等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷款本息的方式

如对于年轻的借款人而言，往往购房时支出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的增大和职位的提高而逐渐增长，因此选用等额本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入增长较多，还可提前还款以减少利息支付。但对于临近退休年龄的借款人而言，购房时的收入水平也许已是一生收入平的高峰阶段，此后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款法更为适宜。

（三）办理抵押贷款手续1．贷款申请受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在借款协议及相关贷款文献上签字，未成年人可有监护人代签。

2，贷款审批贷款银行收到申请人的资料后，从以下几个方面进行贷款审查：(1)个人的信用。(2)抵押物的价值。(3)贷款的条件。3．签订贷款协议4．房地产产权转移登记和抵押登记5．贷款发放

6．还贷首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间拟定7．结清贷款最后一期贷款还贷，须到受理银行办理，结清贷款后，取回房地产其他权证明。然后凭银行结算清单、产权证、房地产其他权利证明和银行出具的注销押文献，到物业所在地房地产管理部门办理注销抵押。第二节

房地产征询服务

一、房地产投资征询（一）房地产投资征询业务的基本类型目前，房地产经纪人员从事的房地产投资征询业务重要有两种：1．房地产开发投资征询对于这一类型的投资，最常见的投资征询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。

开发项目可行性研究可以分为五个环节：(1)接受委托。(2)市场调查分析。(3)方案选择和优化。(4)财务评价。(5)编制可行性研究报告。

可行性研究报告是可行性研究的成果性文献。一般来说，一份正式的可行性研究报告应涉及封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。在开发项目可行性研究中，市场分析和预测部分非常重要。区位选择也是关注的焦点。

2．房地产置业投资征询对于这种投资，房地产经纪人关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供应曲线和需求曲线移动的因素进行分析和预测。

影响物业未来产租能力的因素重要有：(1)房产功效。(2)区位优势。

（二）房地产细分市场供求分析房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供应和需求的定量分析，对征询标的房地产所在的细分市场的供求状况进行判断。

第一步，投资标的房地产的产品分析。重要从产品的物质特性、权属特性、区位和市场吸引力四个方面进行分析。第二步，拟定细分市场。第一步涉及界定标的房地产的市场区域和拟定标的房地产最也许的使用者。界定标的房地产的市场区域就是界定可以与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。

房地产的细分市场一方面是一个空间的概念。时间距离指标的房地产的使用者在当时当地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一重要地点之间的时间距离。时间距离的具体数据一般应通过市场调查取得。

第三步，预测需求量。预测需求是以因果分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素入手。对住宅而言，影响其需求的主导因素是人口。零售商业房地产的市场需求重要受其市场区域内最终消费者的收入水平所主导。办公楼的需求则重要与本地就业水及其就业人口中使用办公室的人数密切相关。

第四步，预测供应量。供应量＝标的房地产所属房地产类型的现有存量面积+潜在竞争房地产的面积。潜在竞争房地产涉及正在施工的同类房地产和在标的房地产人市时也许新增的房地产。，

第五步，分析需求与供应的相对关系。供应等于需求，即供求平衡。当供应大于需求，即供大于求，过剩供应＝供应量一需求量。当供应小于需求，即供不应求，剩余需求＝需求量一供应量。

三）房地产细分市场需求预测1．住宅(l)根据政府记录部门公布的人口资料，查寻标的房地产的市场区域所相应的城市区域内未来某一时期人口总数的预测值和户均人口数量，推算标的房地产市场区域内住宅需求总套数：住宅需求总套数＝某一时期人口总数／户均人口数量(2)根据标的房地产所属住宅类型目前市场售价（每套总价）的范围（上限nn付的还款额：

还款额=总总价X贷款占总价比例

n

n下限），按当时本地常规的抵押贷款方式，推算购买此类住宅的家庭每月需支1r1r下限），按当时本地常规的抵押贷款方式，推算购买此类住宅的家庭每月需支1r1r1r1r1

根据月还款额和本地的收入还贷比，推算购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入范围：购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入＝月还款额X12/收入还贷比查寻有关人口记录资料，拟定在有以上所推算的年收入范围内的家庭占标的房地产所在城市家庭总数的比例(HP)。

(3)调查标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积，计算标的房地产市场区域内对标的房地产所属类型住宅的需求总量(DH，面积)：DH=住宅零求总套数XHPX标的房地产所属类型平均每套住宅的建筑面积

2．零售商业房地产3．办公楼

二、房地产价格征询随着我市场经济的完善和房地产市场的快速展，房地产价格评估越来越广泛和重要。但是在许多情况下，人们对评估价格并没有经济鉴证性的规定，而仅仅是投资人或交易当事人的一种价格参考，因此并不一定必须由房地产估价师来提供。房地产经纪人员长期从事某一特定区域、特定类型的房地产交易代理或居间，通常会对其市场供需及价格有非常进一步的了解，房地产经纪人员完全可以提供较为准确的房地产价格征询，供委托方参考。

（一）房地产估价的基本原则1．合法原则合法性原则规定房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的权益不同，价格也不同。房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认保障。房地产经纪人只有在遵循合法原则下估算出来的价格才对委托人有真正的参考意义。

2．最高、最佳使用原则房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种盼望拟定土地运用方式。因此要以委估房地产，重要是土地的区位、特性、等级等客观条件所决定的最高最佳使用方式或用途为前提进行估价。

3．均衡原则房地产的各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等互相之间须达成一个均衡的比例关系，才干达成房地产整体的最高最佳使用状态。

4．适合原则每一宗房地产总是处在某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才干达成最高最佳使用状态。因此，估价人员在评估一宗房地产的价格时，须具体分析该宗房地产与其周边环境的关系，审慎拟定最高最佳使用状态。

5．替代原则在同一市场中，由于竞争规律和消费者理性行为的作用，可替代商品的价格会趋向一致或形成一种均衡的比价关系。与此同时，一种商品的替代商品数量发生变化，会影响该商品的价格。

6．供求原则在区域性的房地产市场中，供求关系是房地产价格形成和变化的非常重要的影响因素。估价人员在估价时一定要从动态的角度注意并考虑房地产市场的供求状况及发展趋势。

7．时点原则响房地产价格的因素总是处在不断的变化中。同一物业，此时的价格和彼时的价格是不同的。

（二）房地产价格征询业务的操作程序1．明确价格征询基本领项2．拟定作业计划3．搜集、整理基本资料4．实地查看5．选定价格评估的技术方法、拟定估价结果6．编写价格征询报告书

房地产经纪人从事房地产价格征询应当注意几点：①房地产价格征询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的规定、实现其最大的利益为目的。②与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切值，可以是一个价格的区间。③房地产经纪人也可认为委托方提供一些合理的参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机等。

（三）房地产最高最佳使用分析最高最佳使用的分析过程实质上是一个不断过滤的过程，它通过对法律允许、物质条件也许、经济上可行和能产生最高价值这四个标准的逐项检查来确定标的房地产的最高最佳用途。其操作过程涉及以下三个基本环节：

1．拟定标的房地产的土地（假设其为空地）的最高最佳使用用途(1)拟定法律所允许的用途类型(2)选出物质条件也许的用途(3)选出经济上可行的用途(4)拟定能产生最大价值的用途

2．拟定标的房地产的土地（假设其为空地）上抱负的建筑物3.拟定标的房地产现有建筑物的改良方案(1)保持现状不变。(2)修缮。(3)改造(4)翻新(5)改变用途(6)拆除

（四）可行性租金分析为客户提供可行性租金征询是房地产人员帮助客户进行投资决策的重要手段。房地产可行性租金的估算环节如下：1．求取房地产价值2．拟定房地产投资收益率3．计算房地产投资应获得的净收益

4．估算租赁经营需投入的平常经营费用5．估算房地产租赁经营的有效毛收入有效毛收入=净收益+平常经营费用6．估算房地产租赁经营的潜在毛收益潜在毛收入=有效毛收入／（1-正常的空置、租金损失率）7．求取可行性租金

（五）房地产价格走势分析房地产价格走势的定性分析即是要预测判断房地产价格变动的方向。房地产价格走势的定量分析即是要预测房地产价格变动的模式，按这一模式能预测未来某个时点的房地产价格。房地产价格走势的定量分析通常采用回归分析方法来进行。

三、房地产法律征询（一）房地产法律征询的类型和服务方式法律征询服务可分为土地交易法律征询、商品房交易法律征询和存量房地产交易法律咨询。根据房地产经纪所促成的房地产交易的不同方式，法律征询服务可分为房地产融资法律征询、房地产买卖法律征询、房地产租赁法律征询、房地产抵押法律征询等。

房地产法律征询服务的方式重要有三种：(1)个案解答(2)商业文书审查(3)房地产全程法律服务

房地产经纪机构所开展的房地产法律征询中常见的重要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。第三节

房地产交易保障服务

一、房屋质量保证2023年，广州市政府有关部门公布了《广州市房地产中介服务管理规定（征求意见稿）》。该文献初次提出了“房地产说明书”的概念。房地产说明书内容涉及：房屋坐落、面积、产权权属文献、用途、抵押情况、出租情况、建筑年限、土地出让金缴交情况及需要特别说明的情况等。

该文献规定房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应对房屋状况制作房地产说明书。房地产中介服务房地产说明书制作完毕后应由客户和房地产中介服务人员联合签章。房地产中介服务机构与业主或出租方共同承担保证房地产信息真实的义务。当事人拒绝制作房地产说明书的，房地产中介服务机构不应为其提供中介服务。

我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，数年前就在台湾率先创建了“不动产说明书”制度，并在实际业务进行中加以实行。此外，信义房屋还先后推出了“漏水保固制度”“高氯离子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋质量保障服务。

高氯离子瑕疵补偿约定内容约略如下：一、保障对象：信义房屋成交买方，未於签立不动产买卖合约时选择自费检测者.二、保障范围：主建物，不涉及附属建物、共同使用部分、公共设施、停车位及增改建物。三、保障项目：标的物内的梁、柱、楼板、剪力墙等结构设计上须承载重量之钢筋混凝土构造之氯离子含量必须符合约定标准。四、保障期间：完毕签署「成屋履约保证结案单」结案日期之次日起算一年。如未承作成屋履约保证者，或买卖双方任一方因故未签署结案单时，则依不动产买卖契约实际点交日之次日起算。五、保障规范：

目前房仲业者都会提供高氯离子瑕疵保障制度吗否，“高氯离子瑕疵保障制度”为ReHouser房屋首创之服务，目前仅有ReHouser房屋提供此一服务。为满足消费者在房屋买卖交易上之安全无虞，同时将交易过程中的风险降至最低，ReHouser房屋整合现行与新制度，推出“购屋四大保障服务-高氯离子瑕疵保障制度/高放射瑕疵保障制度/成屋履约保证制度/漏水保固制度”，更盼望借此提高房仲产业服务水准，让消费者都能买的安心、住的安心。

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