浅议房地产项目工程造价的控制与管理

浅议房地产项目工程造价的控制与管理***[提要]本文主要从工程经济的角度，阐述在房地产项目中，如何运用工程造价理论，做好项目的工程造价控制与管理。[关键词]房地产特征工程造价控制管理CostControlandManageinRealandEstateProjectFuzhouRealandEstateManageCo.LinXiuZhuAbstract:Accordingtotherealandestateindustrycharacteristics,usefortheconstructeconomictheorytocontrolandmanageproducecostofrealandestateprojects.Keywords:RealandEstateCharacteristicProduceCostControlManage一个项目的工程造价，就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和，因此，从广义上说，工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制，是项目建设中一项重要的技术与经济活动，也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理（wholeprocesscostmanagent--WPCM）的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。按照这一理论，就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文力图从工程经济的角度出发，就房地产项目在工程造价管理与控制方面，阐述在项目运作过程中，针对房地产业的特点，如何运用工程造价管理的理论与办法，做好项目的工程造价控制与管理，对造价形成过程的一切费用，进行科学的分析与管理手段，保证项目目标的顺利实现。房地产项目工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段，即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。1决策阶段工程造价控制工作要素据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%～90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中，在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下，工程造价的控制应从以下几个方面入手：1.1项目选址是房地产项目成功与否的基础⑴选址应符合城市规划⑵项目要有准确的市场预测与市场定位；⑶要编制科学的环境评价报告；⑷应做好地质初勘工作，因此地质情况对住宅项目造价影响甚大。1.2应编制项目成本投资估（概）算控制表根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点，决策阶段主要是可行性研究阶段，应编制投资估算。按照工程造价理论，投资估算的内容应包含：⑴建筑安装工程费用；⑵设备及工器具购置费；⑶工程建设其他费用；⑷基本预备费；⑸涨价预备费；⑹建设期货款利息；⑺固定资产投资方向调节税（现已停征）。结合房地产项目的特点，在项目选址已定，市场分析已完成的基础上，我们应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估（概）算---项目成本投资估（概）算控制表。在实际工作中，可结合财务成本核算科目为基础，以房地产分部分项工作为内容编制项目成本投资估（概）算控制表。详见表1。表1房地产项目成本投资估（概）算控制表序号项目项目内容一地价1、土地补偿费2、拆迁安置费3、征地税费二前期费用1、土地平整、施工工道路、水电电安装2、勘察费3、设计费4、建（图）审费三建安费用1、桩基、土建、水水电工程2、工程监理、监督督费用四小区公建配套建设费1、永久性水、电建建设费2、地下人防建设费费3、小区间道路建设设费4、地下各专业管网网（水电、通通讯、防水、雨雨水、煤气）5、电子安防系统建建设费6、小区会所、幼儿儿园、居委会会、公厕等公公建配套建设设费7、小区园林绿化五间接费1、企业管理费用2、建设期贷款利息息3、销售费用4、物业管理相关费费用5、不可预见费六税费税费根据上述控制表，应将各项经济技术指标分解到各职能部门，应用工程造价的层次性计价特点，结合成本分析，按照前者指导后者的原则，指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作，可有效避免不合理的“三超”现象，取得良好的控制效果。2规划设计及单体施工图设计阶段该阶段是体现投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，是项目计划的具体化，如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话，那么规划设计阶段可以说就是属于对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点，该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。2.1总平面规划设计⑴合理确定容积率、建筑密度，在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；⑵结合城市基础设施资源情况，对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计，其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留，污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。2.2单体施工图设计阶段该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上，通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面：⑴桩基设计方面：在多层住宅中，据测算，桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择。以多层住宅项目常用的两种桩型进行对比，其结果见表2。表2桩型分析对比表桩型桩身可比单方造价施工特点沉管灌注桩桩长15m桩径Φ50064元/㎡1、 桩身易出现缩颈、离离析、断桩等等现象2、 桩身断面较大，挤挤土效应明显显3、 振动法施工，对环环境影响较大大4、 施工速度快，但桩桩身需养护228天后方可可加载5、 桩身砼单价低预制PHC管桩桩长40m桩径Φ400131元/㎡1、 桩身质量有保证2、 桩身断面较小，挤挤土效应较小小3、 静压法施工，对环环境影响不大大4、 施工速度快，但桩桩身需预先预预制桩基进出场费用较较高桩基单价高⑵结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核，以避免造成看不见的工程造价增加，处理好安全可靠与经济适用的关系。3施工阶段按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。3.1工程招投标阶段的工程造价控制⑴把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。⑵根据项目实际，确定合理的投标条件①根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。③确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。⑶严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。3.2加强工程施工事中控制⑴严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。⑵加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。⑶严格按照合同进行工程款支付。⑷及时掌握国家工程造价调价动态。⑸对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。4、工程造价控制管理措施与手段工程造价控制是房地产企业管理中一项极为重要的管理内容。为了取得目标控制的理想成果，应当从多方面采取各种措施与手段。⑴建立企业工程造价控制管理体系，从组织、技术、经济与合同四个方面入手，构建工程造价控制机制。①组织手段就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责，同时确定其工作考核标准；②技术手段主要是对项目技术方案进行审核比较，对其适用性进行论证，从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。③经济手段就是收集、加工、整理工程经济信息的数据，对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析，如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。④合同手段就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为，都要以签定合同的方式加以约束，保证按质、按量完成其工作。⑵充分发挥社会化监理服务功能，建立企业、社会化监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系。⑶建立健全企业自身工程造价管理体系，充分利用ISO9001-2000质量管理体系，提高工程造价控制水平。工程造价控制与管理是房地产企业管理体系中一项重要的内容。对已建立相对完善的房地产质量管理制度的企业，尤其是已建立ISO9001—2000质量管理体系的企业，应将其纳入ISO9001-2000中管理体系企业质量目标的范畴加以管理。具体做法是：将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到公司相关职能部门，以此指导各职能部门开展工作，对工程造价实行动态管理。在ISO9001--2000质量管理体系中，涉及工程造价控制的条款及内容，主要有以下几方面，如表3。表3ISO9001-2000相关指标分解表总手册条款标题对应控制工作内容容分解控制经济指标标职能部门7.3设计与开发限额设计前期部7.4采购工程招投标设备招投标工程施工合同承包包价A类：设计、勘察、施施工、监理、物物业管理B类：工程材料、设设备C类：国