温州国际城产品定位0507

温州国际城产品定位报告报告思路项目本体分析市场分析客群解析项目定位项目核心策略产品策略附加值策略营销策略经济效益分析高端物业价值梳理内外部分析项目定位项目核心策略物业价值梳理产品策略附加值打造营销策略3

高层住宅

产品定位建议4

产品建议——地中海建筑风格分类地中海风格：包含意大利风格和西班牙风格。鉴于凡尔赛采用西班牙风格，本案建议采用意大利地中海风格。西班牙建筑风格意大利建筑风格5

产品建议——意大利地中海建筑风格特点贵气、奢华意大利地中海建筑风格特点：1、四方形塔楼，低坡度四房屋顶；2、细长的窗户配以拱形装饰上楣；3、宽长的屋檐下均等排装饰托座；4、大门上有许多雕花；整体风格特点突出：贵气、奢华意大利地中海风格建筑6

产品建议——社区广场广场：是地中海风格不可或缺的元素，同时也是本项目地中海风情的重要载体；规模：由于本案的地块限制，广场的大小不易过大，重点体现地中海建筑风格即可。7

产品建议——装饰小品广场内点缀地中海风格装饰元素：如标志性塔楼、地面的艺术马赛克、彩瓷的水池、小型喷泉、小提琴雕塑，趣味的儿童雕塑等。8

住宅户型排布建议户型：二居：建议设计为中户，除入户花园设计卖点外，增加飘窗设计。三居：设计为北侧边户，南北通透户型，全明户型。降低公摊，创造最大使用面积格局排布：建议住宅户型采用外跨式排布，特点：第一：户型可以设计为全明户型；第二：设计户型格局方正南北通透户型；第三：增加卖点赠送入户花园；第四：南侧设计为二居平米户型，北侧为三居平米户型。9竞品户型——凡尔赛官邸128平米户型140平米户型87平米户型入户花园弧形露台八角窗入户花园客厅、卧室连通阳台户型特点：设计二梯二户、二梯三户户型，二梯二户电梯直接入户赠送7平米左右入户花园，阳台设计为方形、弧形，另设计八角窗观景。小户型大阳台设计客厅与卧室连通预计12平米。10经典户型——保利拉菲公馆126平米户型142平米户型92平米户型户型特点：客厅、餐厅连接，双阳卧，大阳台，落地窗经典设计。11双阳卧户型、南北通透双阳卧户型、南北通透中户、大飘窗设计增加空间户型配比12温州国际城高层户型配比建议居室面积套数比例合计二居88-9519243.24%192三居118-12619243.24%252126-1386013.51%共计444户型配比建议：1、居室：根据市场客户需求，三居高于二居户型占比，三居占65%-70%；2、三居建议：三居户型中118-125平米小三居为主，占45-50%，且三居户型要求南北通透、双阳卧户型；3、二居建议：两居为中户户型，面积区间建议88-95平米，两居户型使用面积较小，建议优化户型设计，增加飘窗\凸窗赠送。规划设计院方案建议边户大户型设计客厅东西朝向不利于销售：公共区域空间浪费较大，中户北向卧室通过采光井采光1#、2#标准层西单元中户设计三居户型，不利于销售户型无亮点，存在较多问题，建议根据市场实际需求进行户型修改及调整。13特色户型卖点——顶层复式、赠送入户花园特色户型卖点：1、顶层复式2、环形观景台14奇偶层送露台，赠送全部面积赠送全部面积露台赠送面积——目前市场常用户型创新方式（露台）方式：赠送全部面积15入户花园方式：赠送一半面积入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。赠送面积——目前市场常用户型创新方式（赠送入户花园）16凸窗方式：赠送全部面积凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。赠送面积——目前市场常用户型创新方式（凸窗及飘窗）17复式方式：以自然层计算建筑面积复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。赠送面积——目前市场常用户型创新方式18创新方式赠送方式实用指数适用性创新指数市场接受度露台赠送全部面积适用各种产品入户花园赠送一半面积适用各种产品凸窗赠送全部面积适用各种产品复式赠送部分面积适用高端产品户型赠送小结——本案适合赠送露台、入户花园、凸窗、复式19

高层住宅修改建议1、整体采用地中海风格体系进行住宅类产品及形象包装。2、增加户型卖点顶层设计复式、环形观景台；首层赠送私家花园；中间部分赠送凸窗、阳台、飘窗、入户花园或复式部分等。3、设计全明采光户型，要求户型南北通透，重点规划客厅、餐厅、卧室。4、公共部分高标准装修要求，增加产品卖点。5、安防系统强化要求。20LOFT公寓产品建议21销售状态项目主力产品面积均价装修标准使用年限在售悦城30-1108500毛坯40保利香槟国际40-6885001500精装40时代广场68-86136003600元精装40包百商圈，售罄江南文枢苑53-6696001350元精装70昆区南部，售罄总部经济园30-705200毛皮40滨河新区，售罄美室层双70,905800毛坯70包头LOFT市场大势小结：1：LOFT的产品在包头市场中，销售整体表现良好，市场竞争压力相；2：主流产品以毛坯为主，产权40年，层高集中在5.4-5.6米，主力户型35-60平米。包头主要LOFT项目一览

产品建议——本项目LOFT产品建议22

产品建议——本项目LOFT产品外立面建议中弘·北京像素——对跃式空间Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合。外立面具有国际时尚感、立体感、艺术性等特点23中弘·北京像素——对跃式空间

产品建议——本项目LOFT产品建议24

产品建议——本项目LOFT产品建议珠江摩尔国际中心——商住一体、自由空间25

产品建议——本项目LOFT产品建议珠江摩尔国际中心——商住一体、自由空间26

产品建议——本项目LOFT产品建议珠江摩尔国际中心——商住一体、自由空间27

产品建议——本项目LOFT产品建议保利香槟国际——钢铁大街上第一LOFT公寓28

产品建议——本项目LOFT产品建议29

产品建议——本项目LOFT产品建议30

产品建议——本项目LOFT产品建议31

产品建议——本项目LOFT产品建议32

产品建议——本项目LOFT产品建议TOUCH悦城——青年时尚空间33TOUCHU悦城56平米户型

产品建议——本项目LOFT产品建议34TOUCHU悦城63平米户型

产品建议——本项目LOFT产品建议35TOUCHU悦城68平米扇形户型

产品建议——本项目LOFT产品建议36LOFT公寓与住宅相差较大，因此，建议对其进行单独包装在温州国际广场大项目旗下，利用关联度高的分案名、新的色彩系统+设计风格打造鲜明而崭新的温州国家LOFT公寓形象

产品建议——本项目LOFT产品案名建议37备选创意方案一温州SOHO国际案名阐释：本案名侧重于本案的商业及商务功能属性，并传递出现代、时尚、繁华之感。

产品建议——本项目LOFT产品案名建议38备选创意方案二温州POP国际案名阐释：本案名源于波普艺术（popart),波普艺术作为对抽象表现主义的叛逆登上了艺术舞台，这也是美国一种重要和独特的艺术形式。

产品建议——本项目LOFT产品案名建议39LOFT产品小结1、按照LOFT公寓层高5.4来测算，如果本项目做LOFT产品的话，商住楼层数将从27层，变成17层。2、做LOFT产品，每层户数将从16套增长到23-25套左右，面积区间预计首层在30-50㎡左右，总价降低，首付比例减少，客户接受程度提高。3、LOFT产品整体销售面积相比平层公寓预计减少三成左右，但是从总体销售单价可以从6500元/平米提高到8500元\平左右，总体利润不变，回收金额一致。4、LOFT产品相比公寓市场份额较低，后期增值空间大，客户购买后投资回报率高，预计可租到2000元每套，平层每套最多1500元。40商业产品建议41商业定位温州国际美食城广场42大中型超市：永盛成超市商家对本项目区位看好，但周边中大型超市居多，竞争压力大43华润万家彩虹超市美特好万达广场五一市场永盛成友谊大街永盛成本案超市集中地中型超市选址要求：

城市人口：县级市以上城市，城区人口不少于20万物业位置：最好在十字路口一角物业面积：单层面积2000-4000M2物业结构：宽为长的一半为最佳，柱距最好大于8M楼面承重：大于350Kg/M2楼面层高：大于4.5M商圈人口：核心商圈，半径1.5公里内居住人口不少于5-10万人或有发展潜力停车位：不少于150个汽车停车场小结首层建面东侧：4392平米，按照单价8000元均价计算，整体售价预计3500万元，整层购买客群较少、难度大、周期长，为稳妥起见建议按铺位分割1-4层如后期引进超市业态，建议超市在2\3层，一层建议做沿街底店及内部划分铺位销售。中型超市选址要求大中型超市：永盛成超市商家对本项目区位看好44虽邻近具有竞争，但从市场格局、项目周边现状与规划来看，有发展的可能超市提升区位价值、生活便利度，对居住物业的价值提升明显商家对项目意向尚不明确，从目前包头市中大型超市持有度95%以租为主，自用购买较少。项目具备发展中大型超市的条件，但目前市场竞争压力巨大，实力购买客群凤毛菱角。建议进行产权划分，分割销售项目发展中大型超市的可能性研判45餐饮类：中大型餐饮选址要求商圈要求：地处商务氛围浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；或是大型住宅区集中区域，居住人口消费水平高于区域平均水平；或环境好，吸引人流的地方租赁面积：大型餐饮3000m2以上物业要求：排水系统、厨房通风等有较高的要求投资成本高，以租为主，租期三年以上高端餐饮的选址标准参考商圈要求：商业区人流量大；中高端社区，居住环境好，具有较好的投资前景面积设置原则：居住人口2000户以内设置500－600m2;

居住人口2000－3000户设置800－1000m2，3000户以上设置1000－2000m2层高：4.2—4.5米物业要求：排水系统、厨房通风等有较高的要求相对大型餐饮，投资成本低，可租可购买中高端餐饮的选址标准参考46尚品咖啡要求：有车位、保安设置好人流大、目标客户密集面积要求：大型需：600~700平方米，小型需：100平方米，1～2层，一层接待、二层营业，建筑物层高：3~4米，沿街面：5~6米Fleeing要求：车位、商业氛围、小区内为中高收入居民，人气旺，面积：200平方米，1到2层；层高：3.3米，开间：5米，进深：50米内，沿街面：20~30米纽仕咖啡要求：地段、人流、潜力，周边要有消费能力的人群，面积在1000平方米以上，一层，层高：3米以上，开间：8米，沿街面长度5米区位：商业旺街/虽不繁华但确有发展潜力的地段，附近有商圈的大型新兴社区的商业街或者中高档住宅区交通:最好在十字路、“L”面（直角形转角）或”M”（圆形或椭圆形转角处）人流：区域人流量大，居民消费水平和收入水平较高品牌咖啡酒吧的选址标准参考上岛咖啡要求：环境优美地段或成型的商圈，区域内中高端消费人群丰满，面积300-1000，根据地段而定。餐饮类：品牌咖啡厅、酒吧餐饮选址47休闲类选址和投资需求区位要求：紧邻城市主干线、城市环路；昭示性好，在城市主干道上可以体现出建筑形象；营业时间的原因，需要独立物业或者独立出入口规模要求：通常中大型洗浴/桑拿所需面积2000平方米以上投资要求：高档次、装修标准高的洗浴桑拿投资在2000万左右，装修标准预计5000-6000元左右\㎡，如再加上购买成本预计在3400万左右（首次投入）。投资成本高，资金压力大，以租为主，回报速度慢。租金要求：租期较长，租金看位置而定洗浴桑拿的选址和投资要求：

项目区位条件符合洗浴桑拿业态的选址要求，洗浴桑拿投资规模大，引入高端的洗浴休闲品牌，如碧海云天，能大大增强项目的区域影响力，吸聚更大范围消费者，但购买压力巨大市场以租为主48一层49建议上下合计销售预计建面预计150平米（8.4*16.8），沿街7大底商建议上下合计销售预计建面预计50平米，（8.4*6）沿街19大底商建议向外幸福南路开门二层50