上半年天津市场分析

2016年上半年天津市场回顾五大数字定义市场热度下调首付比例成交量全国第一成交量同比涨幅成交均价同比涨幅核心区域格局5322月初政策红利持续刺激楼市上行，3月中旬央行叫停首付贷，一线城市陆续出台打压政策一线城市出台打压政策后，天津做为强二线城市接替上涨，4月成交量排名位于全国第一2016年上半年成交量1085万㎡，同比上涨103%，实现2015年全年成交规模2016年上半年成交均价12470元/㎡，同比上涨11%，全市成交均价站稳12000平台532格局站稳价格平台5：海河及水上板块3：北内环，南中环内2：北中环，南外环内11%103%120%天津上半年市场突破历史新高潮冰桶壹|一线城市已出台降温政策，天津还会远吗？2月央行下调首付比例至20%，释放巨量需求，全国成交量迅速上升。3月初开始，鉴于一线城市房价的迅速上涨，上海、深圳、北京相继出台提高首付、限购等多条政策。在一线城市限购打压之下，天津成为二线城市领跑者。但是对比往次政策出台时间表，天津若后续持续上涨，区域调控政策应该已在路上了。2016年上半年，地价屡创新高，“面粉”贵过“面包”已成常态。继北京限购后，天津将成为兵家的必争之地。市内霸主“天字当道”，环外布局“南北纷争”。看地王，和平大沽路地块，河北建昌道地块，高地价下存在隐忧，高地价并非等于高售价，好产品+优资源+好时机，才是出路。土地市场地价屡创新高市内六区进入2万时代，环城四区突破1万数据来源：天津国土资源与房管局序号成交日期地块行政区楼面地价（元/㎡）溢价率（%）竞得者12016/1/29和平区和田道地块和平区38976132.39%沧州天成22016/6/28和平区大沽北路地块36743127.00%天房32016/3/10河东区六纬路地块河东区143910.00%金茂42016/3/16河东万东路地块1420984.67%万方东安52016/6/22河东东兴路地块130140.15%中储62016/5/20河北建昌道地块河北区23468152.33%保定隆远72016/1/29北辰区天穆镇地铁北辰区767238.55%恒大82016/2/25北辰区潞江东路地块782943.20%正荣92016/3/3北辰区南仓道朝阳路60350.35%中储102016/3/25北辰区淮东路地块52680.00%融创与万顺112016/6/27北辰北仓地块745369.13%路劲地产122016/6/29北辰朝阳路地块1236076.47%华北集团132016/3/3海教园德路地块津南区783649.25%南京仁远142016/3/3海教园同心路地块808554.03%鲁能152016/3/9海教园泰明路地块726844.40%南京仁远162016/3/9海教园同声路地块781555.26%鲁能172016/3/11海教园同砚路东南44470.11%旭辉182016/3/11海教园同砚路西南44510.13%龙湖192016/4/14西青张家窝镇高泰路西青区662352.84%联发集团202016/6/29武清泗村店镇地块武清区7040594.54%恒大地产2016年1-6月天津市居住类重点成交土地一览表环城四区楼面地价突破10000元/㎡市内六区楼面地价均23000元/㎡企业重新布局继北京限购之后天津成为开发企业必争之地数据来源：天津国土资源与房管局津和大（拍）2016-084号参与拍卖企业津北建（挂）2016-037号参与拍卖企业参与和平大沽南路项目竞拍的企业有中冶、融创、招商、中粮、中海、沧州天成、保利、天房、金茂、万科、首创、金融街、融科、正荣、天房。已在天津布点的企业持续取地意愿强烈参与河北区建昌道项目竞拍的企业除有已进入天津的有保利、招商、天房、中铁建、华润、金地、首创、……龙湖之外，还出现融信、保定隆远。尚未进入天津的开发企业也多次出现在拍卖现场企业重新布局市内天字当道，环外南北纷争市内核心霸主环外城市布局天房（1宗）沧州天成（1宗）隆基泰和（1宗）龙湖（1宗）鲁能（2宗）仁恒（2宗）恒大（1宗）数据来源：天津国土资源与房管局“天字当道”“南北纷争”高地价≠高售价好资源+好产品+好时机，才可追平取地的高额成本数据来源：天津国土资源与房管局天津市2007年-2014年地王成交情况列表时间地块名竞得企业区域成交总价（亿）成交楼面价（元/㎡）项目名称成交均价（元/㎡）操盘策略2007年8月4日津塘公路地块金地集团河东区22.676760金地紫乐府14000高加低，靠低密度产品提升价格。但市场遇冷，以低价快销为主2007年8月2日新开路地块振业河东区10.608800振业城中央15000后期增加土地，适度拉低地价，待市场时机，以主流产品快速去化2012年7月20日卫津南路地块中海地产河西区29.713026中海八里台26000-30000高加低，靠低密度豪宅提升市场均价，公建成去化难点2012年12月24日天塔道地块鲁能集团南开区46.215000鲁能公馆40000-42000利用资源做全线豪宅产品，提升溢价2013年9月2日育梁道地块天房集团南开区10.6521300天房崇德园36000-38000片区整体土地开发，适度拉低地价的同时，以低密度产品拉升价格2013年9月18日天拖地块融创天房南开区103.210109融创中心/天房天拖26000-28000住宅快销产品，公建成去化难点2013年11月1日手表厂地块融创南开区15.225082復康路十一号62000推迟面市时机，结合资源，主打高端产品8

2016年上半年商品住宅成交量实现2015年全年成交规模，同比上涨103%，供求比0.61，严重供小于求。从区域上看，市内六区强势拉动全市上涨，超越全市水平，滨海新区和远郊区县成为成交主力。城市核心区域“532”格局站稳价格平台。住宅成交量：上半年天津全市商品住宅成交1085万㎡，同比涨幅103%，较2013年上半年上涨104%；价：上半年天津市商品住宅成交均价12470元/㎡，同比上升11%。成交突破新高商品住宅成交面积同比上涨103%实现2015年全年成交规模量：1-6月成交量受政策影响，3-4月单月成交量250-328万㎡，刷新历史新高，5月-6月成交量迅速回落50%，成交量157-175万㎡；价：成交均价6月下降到12000元/㎡平台，环比2015年下半年上涨5%，价格趋稳。下调首付比例2013年-2015年月度成交量96万㎡成交突破新高3、4月份商品住宅成交量超过250万平米，3倍于市场水平，5、6月份迅速下挫52

%，逐渐回归规模峰值供小于求商品住宅供需比0.61，严重供小于求下半年供应量不足会限制成交规模，但价格趋于稳定市区量价齐升滨海量升价稳环城量价齐升远郊量升价稳滨海新区随中高端项目售罄，受成交结构影响，成交均价小幅上涨1%。远郊区县成交量大涨128%，受环北京影响，武清、宝坻成交量上涨明显。全市成交量同比涨幅103%全市成交均价同比涨幅11%各区成交均突破市内六区量价快速拉升，超越全市水平远郊区县与环城四区成交主力天津市2016年上半年商品住宅签约金额排名TOP20序号区域项目名称成交套数成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1河西区天津全运村163820.4651.46251562西青区富力津门湖6729.9223.56237513南开区鲁能公馆2765.4722.37408764河西区天房美棠6987.0919.69277625河东区路劲太阳城10829.9318.81189496河东区中信城市广场3795.9516.93284497河东区招商雍景湾6036.4216.13251298南开区復康路十一號1392.5215.56616289南开区天房崇德园3764.2115.393653610红桥区惠灵顿国际社区4355.0314.472876611河西区北大资源阅城4354.9314.332908012西青区雲锦世家5627.8113.861774713红桥区泰达城河与海3605.5712.652270714滨海旅游区宝龙城189017.4612.61722215河东区恒大帝景2743.8411.93100216和平区湯臣津湾一品2133.5711.823306817河西区金侨新梅江壹号4394.6311.752536318西青区万科四季花城9559.2811.431232019红桥区玺岳4074.6211.262437120海河教育园区仁恒滨河湾7628.1811.1713661南开豪宅领跑，全运村、新梅江、八大里的成板块供给，让城市南部成为上半年的绝对领跑区域城区北部核心连接海河一线项目，成为构成市区快速上涨的另一支撑各区成交均突破市区六区以水上、新梅江、海河板块为主热销4-6万元/㎡，总价区间400-600万元极致资源板块、水上公园板块、学区房等典型项目：復康路十一號、鲁能公馆、天津大都会3-4万元/㎡，总价区间300-500万海河沿线、新梅江、新八大里、河北典型项目：中信城市广场、格调绮园、首创大都汇2-3/㎡等高线，总价区间200-400万主要集中在新梅江低端项目、南开中环与快速路之间，河东、河北、红桥中环线沿线典型项目：富力津门湖、大成中环城5=海河一线+水上板块中信城市广场2.7-3.7万/㎡万科柏翠园3-3.5万/㎡金侨新梅江壹号2.6万/㎡招商雍景湾2.5-2.8万/㎡中海复兴九里2.4-3.8万/㎡惠灵顿国际社区2.8万/㎡融创蘭园2.2万/㎡融侨观邸2.2-2.4万/㎡融创中心2.6-2.8万/㎡中铁建国际城1.6-1.7万/㎡万科民和巷1.5-1.8万/㎡金侨宸公馆1.6-1.9万/㎡天津大都会3-3.2万/㎡复康路十一號6.2万/㎡鲁能公馆3.9-4.2万/㎡汤臣4万/㎡嘉里中心2.4-2.6万/㎡旺海公府3.5万/㎡首创大河宸章2.6-3万/㎡首创大都汇3.6-3.9万/㎡翰澜苑3.0万/㎡融科瀚棠2.5万/㎡雅仕兰庭2.3万/㎡中冶德贤公馆3.5-4万/㎡大成中环城2.4-2.6万/㎡北辰星河时代1.6-1.7万/㎡振业名邸1.8万/㎡泰达城2.2万/㎡天津全运村3万/㎡恒大帝景2.8-3.7万/㎡格调绮园3.3-3.5万/㎡天房崇德园3.6-3.8万/㎡富力津门湖2.3-2.5万/㎡观锦2.2-2.5万/㎡路劲太阳城1.9-2万/㎡外环线中环线内环线3=北中环/南快速路2=北快速路/南外环快速路532价格格局形成城市核心区域532格局站稳价格平台区域成交量同比涨幅突显板块格局分野市内六区中，南开区涨幅最高58%，普遍豪宅化；其次为河北，涨幅23%，河西、河东为17-19%。塘沽区形成与市区同样的量价区域，大港价格回落，拉低滨海涨幅武清区领跑，上半年成交量绝对领跑全市，其他远郊区县均以价换量西青、津南量价快速上涨，成为环城四区拉升的关键支撑各区板块格局分野水上稀缺资源与低密产品跨越千万平台项目产品形式主力户型上半年成交均价（元/㎡）总价平均去化速度（套/月）復康路十一號洋房159㎡、180㎡、235㎡620001100万22天房崇德园洋房高层93㎡、104㎡、130㎡、141㎡高层36000洋房38000高层350-530万；洋房490万94鲁能公馆高层145㎡、190㎡、230㎡、270㎡41000560万-1100万46天房天拖高层多层100㎡、130㎡、150㎡、180㎡32500250-550万12復康路十一號天房崇德园鲁能公馆天房天拖豪宅南开八大里/新梅江/全运村携手站上三万平台八大里板块新梅江板块绿城全运村一里——天地源及储备带块，存量3.74万㎡；二里——格调绮园，成交均价：31700元/㎡，存量：2.30万㎡；三里——北大资源阅城，成交均价：29000元/㎡，存量：2.88万㎡；四里——中海复兴九里，成交均价：34900元/㎡，存量：0.43万㎡；五里——中海寰宇天下，成交均价：30000元/㎡，存量：0.63万㎡；六里——六合国际，待售项目，存量：38万㎡；七里——中冶德贤公馆，成交均价：33800元/㎡，存量：0.50万㎡；八里——储备地块，存量：53.8万㎡。八大里板块即将售罄新梅江板块后续可期万科新梅江柏翠园成交均价：27000元/㎡，尾盘销售；金侨新梅江壹号成交均价：25000元/㎡，尾盘大户型销售；绿城全运村单项目上半年成交52亿，成交均价：25000元/㎡。连接河西天津站海河快速路卫国道地铁昆仑路路劲太阳城均价：18678元/㎡恒大帝景均价：30977元/㎡招商雍景湾均价：24791元/㎡中信城市广场均价：28462元/㎡翰澜苑均价：32000元/㎡富豪新开门均价：32000元/㎡中建悦东方（待售项目）项目产品形式主力户型上半年成交均价（元/㎡）总价恒大帝景高层洋房豪宅高层90㎡、133㎡、豪宅189㎡、234㎡洋房138㎡、152㎡高层28000豪宅32000洋房37500高层250-350万；豪宅600-700万；洋房400-600万；招商雍景湾洋房高层高层87㎡、92㎡、122㎡、139㎡、148㎡洋房140㎡高层25000洋房28600高层200-480万洋房400-450万中信城市广场高层85㎡、111㎡、187㎡、200㎡、245㎡、300㎡洋房37700高层27000高层200-650万洋房300-1100万中建悦东方高层85㎡、90㎡、100㎡、125㎡暂未开盘暂未开盘复兴河东腹地与海河一线同步发力，刚需向改善需求快速转化区域腹地供应稀缺时，叠加追涨背景，可突破单总价天花板序号区域项目名称成交套数成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1河北区中铁国际城3603.898.79226022河北区首创大河宸章3803.8910.19261863河北区观锦2632.925.55190434河北区富贾花园2862.675.86219665河北区旺海公府1962.357.78331606河北区首创大都滙2092.267.42328487河北区财富绿道丹庭1941.723.33193748河北区天津诺德中心1000.952.52265919河北区仁恒河滨花园390.852.222601410河北区海河大道50.130.2518744旺海公馆首创大河宸章首创大都滙中铁国际城观锦富贾花园