第四章成本法

第四章成本法房地产估价思考与练习题本章教学要求本章主要内容【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解成本法的理论依据，熟悉成本法的概念、适用对象和条件、重新构建价格和建筑物折旧的内涵，掌握成本法估价的程序、基本公式、建筑物折旧的求取。

【教学重点及难点】成本法估价的程序、基本公式、建筑物折旧的求取。【教学内容与时间】①成本法原理及步骤（4学时）；②应用举例（2学时）【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。

首页第四章成本法

第四章成本法第一节成本法的基本原理

第二节成本法的评估步骤

第三节应用举例

首页

（1）成本法(costapproach)，又称成本法逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是指求取估价对象房地产在估价时点时的重新购建价格(重置价格或重建价格)，然后扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。（2）成本法的实质是：对估价对象房地产的各部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。

采用成本法估价求得的价格，又称为积算价格。

（3）成本法所采用的“成本（cost）”的特定含义：经济成本；估价时点时的价格；消费者的成本；客观成本第一节成本法的基本原理一、成本法的概念二、成本法的理论依据从卖方角度：是生产费用价值论从买方角度：是替代原理目录三、成本法的特点和适用范围1、特点2、适用范围（1）在无市场依据或市场依据不充分，而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，首选成本法。（2）采用成本法评估的价格是一种积算价格，对房地产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。（3）成本法不仅是一种估价方法，又可作为投资者衡量投资效益、进行可靠性研究的依据。（1）对于房地产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域，可用成本法。（2）对于既无收益又很少发生交易的不动产，如政府办公楼、学校、医院、图书馆等公用或公益房地产，可用成本法。（3）对于房地产抵押、企业合并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿中抵押贷款、拆迁、保险中的不动产现值，不动产拍卖的“底价”可用成本法进行评估。（4）适用于新开发土地估价，不适用于建设区域已开发的土地估价。（5）适用于工业用地价格评估，不适用于商业和住宅用地价格评估。第一节成本法的基本原理四、成本法的基本公式房地产估价规范中指出，成本法中的重置价格或重建价格，应该是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润（注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。因此，成本法的最基本公式为：

第一节成本法的基本原理积算价格=重新购建价格-建筑物的折旧（1）新开发的土地（2）新建房地产（3）旧有房地产根据不同估价对象又简化为三种情况：

新开发土地包括：填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地，或在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为：四、成本法的基本公式（一）新开发土地的基本公式（1）土地取得费用（2）土地开发成本（3）管理费用（4）投资利息（5）销售税费（6）开发利润（7）土地增值收益新开发土地价格＝（土地取得费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）×修正系数土地价格修正（1）个别因素修正（2）土地使用权年期修正（3）小区（开发区）可出让土地比率修正（4）宗地生熟度修正

采用成本法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正，年期修正公式为：

是否进行年期修正要具体分析：

①当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；②当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格都要进行年期修正；③当评估宗地为转让土地时，应进行剩余年期修正。（2）土地使用权年期修正K＝1－（1+r）n1

如果采用成本法测算的是某一小区（或开发区）的平均土地价格，还应该考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其计算公式为：（3）小区（开发区）可出让土地比率修正可出让土地平均单价=土地总平均单价×总土地面积可出让土地面积例4－1某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。

解：(1)取得土地的费用=1.2×104(万元)(2)开发土地的费用=2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］(3)正常利税=可转让土地的总价×(5.5%+9.5%)(4)可转让熟地的总价=1.2×104+2.5×104+2.5×104×［(1+10%)1.5-1］+1.2×104×［(1+10%)3-1］+可转让熟地的总价(5.5%+9.5%)可转让熟地的总价＝

(5)可转让熟地的单价＝

＝439.4(元/平方米)四、成本法的基本公式（二）新建房地产的基本公式

新建房地产基本公式为：新建房地产价格＝土地取得费用+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

如果只考虑新建建筑物价格，则成本法的公式为：新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（三）旧有房地产的基本公式旧有房地产基本公式为：旧有房地产价格＝土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧如果只考虑旧有建筑物价格，则成本法的公式为：旧有房地产价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧目录第二节成本法的评估步骤一、收集整理资料成本法求取房地产价格的步骤：(1)搜集有关成本、税费、开发利润等资料；(2)估算重新构建价格；(3)估算折旧；(4)求取积算价格。1、土地相关资料：待估土地的形状、面积、位置、用途，周围环境，土地征用过程中的征地费、补偿费、劳力安置补助费及新菜地开发基金等，各种债券的正常利率，银行存、贷利率，当地各行业正常的投资回报率，土地使用权的出让年限及剩余年期，当地基准地价评估与修正系数体系资料等。2、建筑物相关资料：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等。目录第二节成本法的评估步骤二、估算重新购建价格（一）重新构建价格的概念重新构建价格是在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。分为：建筑物重置价格和建筑物重建价格。（二）重新建造价格的思路求取房地产的重新构建价格有两个思路：（1）将房地产作为整体，采用前述新建房地产估价公式进行求取；（2）将土地和建筑物作为两个相对独立部分，先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加求和得出。第二节成本法的评估步骤二、估算重新购建价格（三）求取重新构建价格的方法1、土地重新构建成本的求取方法对于土地重新构建成本，一般可采用市场比较法或基准地价修正法等方法进行评估城市建成区土地。对于新开发的土地也可以采用成本逼近法。2、建筑物重新构建价格的求取方法可以采用以下四种方法：（1）单位比较法；（2）分部分项法；（3）工料测量法；（4）指数调整法。（1）单位比较法 将建筑物视为一个整体①单位面积法根据类似建筑物的单位面积造价，适当修正后乘以建筑物面积价格=单位面积造价*修正系数*面积

基准重置价格表②单位体积法价格=单位体积造价*修正系数*体积建筑物重建价格的求取方法建筑物基准重置价格表

基准日期：年月价格单位：元/m2钢结构钢混砖混砖木其他普通住宅高层住宅别墅大型商场中小商场办公楼宾馆厂房影剧院……返回（2）分部分项法项目数量单位成本成本（元）基础工程150m3200元/m230,000墙体工程160m3400元/m264,000楼地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000给排水工程25,000供暖工程15,000电气工程20,000合计229,000税费、利息管理费20%45,800重建价格274,800（3）工料测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500沙石5000砖块12000木材7000瓦片3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700（4）指数调整法是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象的原始成本调整到估价时点的成本。第二节成本法的评估步骤三、建筑物折旧（一）建筑物折旧概念

建筑物折旧，是指建筑物的价值减损。建筑物的价值减损是由物质因素，功能因素和经济因素共同造成的。因此，在实际估价中，考虑建筑物的折旧时，必须同时考虑：1、物质折旧：又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。进一步可以归纳为下列4个方面：（1）自然经过的老朽；（2）正常使用的磨损；（3）意外的破坏损毁；（4）延迟维修的损坏残存。2、功能折旧：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的其价值损失。3、经济折旧：是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。如一个高级住宅的附近建设一个工厂，该物价值会降低。第二节成本法的评估步骤（二）求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法可归纳为3大类：耐用年限法、成新折扣法和实际观察法。耐用年限法：是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。

建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分。前者是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。

运用耐用年限法求取建筑物折旧的方法有直线折旧法、余额递减折旧法等，其中直线法是最简单应用最普遍的方法。1、耐用年限法直线折旧法是以建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等为基础。直线折旧法的年折旧额的计算公式为：式中：Di.——第i年的折旧额，或称做第i年的折旧，在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D；

C——建筑物的重新购建价格；

S——预计的建筑物的净残值，简称残值，是预计的建筑物达到经济寿命，不宜继续使用，经拆除后可以收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额；

N——建筑物的经济寿命；

R——预计的建筑物的残值率，是净残值与重新购建价格的比率，即： 直线折旧法Di＝D＝C－SC(1－R)NN＝采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率，如果用d来表示，即：解：已知t=10年，N=40年，则n=40-10=30年，R=5%，C=600×500=300000(元)S=C×R则：(1)年折旧额(2)折旧总额E10=D×t=7125×10=71250(元)(3)现值V=C-E10=300000-71250=228750(元)例题：有一建筑物，建筑总面积为500m2，已使用10年，重置价为600元/m2，耐用年限为40年，残值率为5%。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，并估计其现值。成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为：

V=C×q式中：q——建筑物的成新率(%)。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查统计，但比较粗略。

在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式按下列3个步骤进行：2、成新折扣法(1)用年限法计算成新率。如用直线法计算成新率的公式为：当R=0时，例题：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。解：已知t=10年，n=30年，R=0则：建筑物的成新率(2)根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合。(3)采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正，并说明上下调整修正的理由。当建筑物的维修保养属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，实际成新率应大于直线法计算出的成新率；当建筑物的维修保养比正常维修保养差的，实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早建成的建筑物未必损坏严重，从而价值未必低；而新近建造的建筑物未必维护良好，特别是施工质量、设计等方面存在缺陷，从而价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。利用实际观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。3、实际观察法针对以上各种折旧方法所存在的优缺点，估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额。对于采用不同方法所得出的折旧结果，通过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果，并以此作为陈旧贬值的最后判定，这就是综合法。例5-5：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为零。试求其折旧总额。解：其折旧总额计算如下：(1)门窗等损坏的折旧额=其修复费用=2(万元)(2)装修的折旧额(3)设备的折旧额(4)长寿命项目的折旧额(5)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元)4、综合法求取建筑物折旧应注意的事项：(1)估价折旧与会计折旧的区别(1)估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。(2)在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化；在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的，因此，估价时点不同，C的值也不同。(3)在房地产估价中，并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。求取建筑物折旧应注意的事项：(2)土地使用年限对建筑物经济寿命的影响(1)建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。(2)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。(3)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。目录注意：土地使用年限对建筑物经济寿命的影响建设期2年建筑物经济寿命50年18年土地使用权年限70年（1）建筑物经济寿命45年15年土地使用权年限50年10年后出让（2）建设期3年土地使用权年限40年建筑物经济寿命60年23年（3）建筑物经济寿命50年6年后出让土地使用年限40年4年（4）房地产价格土地重新购建价格重新取得价格重新开发成本求取方法比较法基准地价修正法成本法建筑物重新购建价格重置价格重建价格求取方法单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法建筑物的折旧原因求取方法物质折旧功能折旧经济折旧年限法（直线法）实际观察法成新折扣法目录案例应用：教材93-95页第三节成本法应用举例目录思考与练习题简答题：1、成本法的理论依据2、成本法的适用条件3、成本法的适用对象4、新开发土地分宗估价的成本法基本公式为何？5、旧房地产估价的成本法基本公式为何？6、何谓重新购建价格？它包含几类？7、直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为何？8、成新折扣法下的建筑物现值的计算公式为何？目录1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A．7．90%；B．11．08%；C．11．83%；D．13．73%。2、某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是