第二章不动产产生及其基本性质

第二章不动产的基本性质及其产生与发展Contents一、不动产的产生与发展二、不动产的基本性质三、不动产的取得一、不动产的产生与发展1、不动产产生问题：空间的存在早于地球上的生命的存在，更早于人类社会的存在，它是怎么变成了人类的一种财产呢？空间资产财产资源被占用被利用被拥有空间：与时间相对的一种物质存在形式，表现为长度、宽度、高度。注：空间的存在早于地球上的生命的存在，更早于人类社会的存在资源：一切可被人类开发和利用的客观存在（物质要素）。自然资源：如阳光、空气、水、土地、森林、草原、动物、矿藏等社会经济资源：人力资源、信息资源、技术资源以及经过劳动创造的各种物质财富占用

人类对资源的认识，历来都是以对人与自然关系的认识为基础的。从技术进步和生产力发展的角度来看，经济发展可以分为三个阶段：劳力经济阶段、自然经济阶段和知识经济阶段。经济发展主要取决于劳力资源的占有和配置。特点是对多数资源来说，短缺问题并不突出；生产的分配主要是按劳力资源的占有来进行劳力经济阶段经济发展主要取决于自然资源的占有和配置。特点是大多数可认识资源都成为短缺资源；生产的分配主要按自然资源的占有来进行自然经济阶段经济发展主要取决于智力资源的占有和配置。特点是人类认识资源的能力、开发富有资源替代短资源的能力大大增强。因此，自然资源的作用退居次要地位；科学技术成为经济发展的决定因素。知识经济阶段资产：是为企业所控制的、能为企业带来未来经济利益的资源。资产的经济属性即能够为企业提供未来经济利益，这也是资产的本质所在。资产的法律属性即必须是为企业所控制，不论企业是否对它拥有所有权。(融资租赁)土地是资源or资产？什么是土地资产？现实生活中已具有明晰的产权界定的土地（资产应与特定的主体相联系，如某项未来经济利益不能被该主体所拥有或控制，它也不能作为该主体的资产，例如公共资源）从宏观上看，中国的土地归国家所有，一切领土内的土地都是国家的资产。从微观上看，分配给个人和集体使用的土地称作资产，尚未分配的土地称作资源。财产：是指拥有的金钱、物资、房屋、土地等物质财富。财产有三种，即动产、不动产和知识财产。(一)财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利;(二)任何人不经财产所有人的许可不得使用该财产，否则就是非法侵犯权利。注意：（1）资产，系能创造更多价值；财产，系某人对某物质财富具有的所有权。（2）财产既是资本的产物，又是资产的产物。结论：不动产产生于私有制。

财产的概念是人类社会发展到一定时期后才有的，当有了财产的概念后，因为空间的取得、占有、利用与改良都需要劳动与物质资源，而劳动与物质资源正是财产的重要成分，对空间的占有就成了对财富的占有，私有制的产生把空间变成了财产。2、不动产的发展社会越发展，对空间的要求也随之发生变化，技术水平和建设改良自然空间的手段越来越强，不动产空间的功能也越来越多，建设过程越来越复杂。总之，只要人们对生活的态度处于发展和变化中，不动产就发展变化。居住不动产商业不动产工业不动产社会文化不动产公益不动产军事不动产不动产的分类二、不动产的基本性质（一）土地的自然特性1、位置固定性就地利用2、面积有限性节约、集约利用3、类型的差异性因地制宜4、功能永久性5、可更新性保护与重复利用（1）养育功能（2）承载功能（3）仓储功能（4）景观功能（二）土地的经济特性中国土地的自然供给极其有限，根据全国土地利用变更调查，到2005年底，全国土地总面积为142.41亿亩，其中，农用地面积为98.5571亿亩，建设用地面积为4.79亿亩，未利用地面积为39.06亿亩。1、土地供给的稀缺性土地自然供给：指地球所能提供给人类社会利用的各类土地资源的数量，包括已利用的土地资源和未来可利用的土地资源土地经济供给：土地在自然供给及自然条件允许的情况下，随着土地利用效益的提高而增加的土地供给量。无弹性？有弹性？土地自然供给和经济供给的区别：（1）土地的自然供给是土地经济供给的基础；土地经济供给只能在土地自然供给的范围内变动。（2）土地自然供给是针对土地能否满足人类生产,生活及动植物生长需要而言的；经济共给主要针对土地的不同用途而言的,现在人类特别重视耕地或粮食用地的经济共给。（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的,无弹性的；而经济供给是变化的,有弹性的,且不同用途土地的经济弹性也是不同的。（4）人类难以或无法增加土地的自然供给；但在自然供给的基础上增加经济供给。2、土地用途的多样性耕地土地利用类型：指的是土地利用方式相同的土地资源单元，是根据土地利用的地域差异划分的，是反映土地用途、性质及其分布规律的基本地域单位。是人类在改造利用土地进行生产和建设的过程中所形成的各种具有不同利用方向和特点的土地利用类别。园地沙地3、土地用途变更的困难性注意：土地利用的变更需要较长的时间，具有一定的难度。在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策。4、土地报酬递减的可能性第一阶段：在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段；在这个阶段停止投入是不合理的。第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段；在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的。第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段；在这一阶段继续投入是不合理的。边际报酬递减规律：边际报酬递减规律又称边际收益递减规律，是指在其他条件不变的情况下，如果一种投入要素连续地等量增加，边际报酬增加到一定产值后，所提供的产品的增量就会下降，即可变要素的边际产量会递减。这就是经济学中著名的边际报酬递减规律。5、土地的增值性增值性：土地的价值会随时间的推移而增加？？？答案：1、土地资源有限而稀缺，随着需求的不断增加，土地供不应求而价格上升。2、对土地的投入增加，使土地的区位条件得到改善，价值上升。土地增值税：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。6、土地利用后果的社会性每一区域土地利用的后果，不仅影响本区域的自然生态环境和经济效益，甚至影响到其他地区或整个国家的自然生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。如工厂的污染等。史上最恶劣的开会环境—2013年北京课堂练习4、土地报酬递减的可能性6、土地利用后果的社会性5、土地的增值性2、土地用途的多样性3、土地用途变更的困难性1、土地供给的稀缺性投资适度，改进技术提高效率勘察、规划、效益评价区位选择与综合效益土地投机、地价猛涨管理、监督和调控合理调节，保护国家利益三、不动产的取得与认可现代社会对不动产拥有和使用的社会认可，是由法律来行使的。不动产法：国家为调整人们在不动产活动中所发生的各种社会关系而制定的法律规范的总称。不动产所有权人之间不动产所有权人与非所有权人之间非所有权人之间不动产权利人之间发生的各种权利义务的法律规范的总称各项活动开发建设流转交易权属登记相关管理不动产法律之根本：宪法不动产法律之基本法：物权法不动产法律之次位法：法规、规章与司法解释不动产法律体系确立了不动产领域的基本制度，对我国不动产法体系起到了指导作用和立法依据成为不动产财产权的确权规范和作为不动产民事纠纷的裁判规范不动产法律之专门法：中华人民共和国土地管理法（1986）城市房地产管理法（1994）中华人民共和国城乡规划法（2007）中华人民共和国建筑法（1997）中华人民共和国环境保护法（1989）不动产法律之“活法”：法律理念、习惯习俗与判例2023/2/6房地产登记（一）房地产权属登记概述（二）土地登记（三）房屋登记（一）房地产权属登记概述土地权属登记发证和房屋权属登记发证制度的总称1、房地产权属登记的概念

又称房地产登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产产权归属关系的行为。2、房地产权属登记的功能（1）权利确认功能。通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。（2）权利公示功能。房地产权属登记公开房地产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。（3）管理功能。房地产权属登记能实现国家的管理意图：一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记，来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。（4）建立不动产统一登记制度。这样可以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权,预防腐败。房叔事件：蔡彬，男，原任广州市城市管理综合执法局番禺分局政委。2012年10月8日，被爆出其全家拥有20多套房产。随后，这一消息得到了番禺区有关部门的证实，蔡彬被停职。房姐事件：2013年1月24日，有关陕西神木“房姐”的帖子在网上热传。帖文称神木县农村商业银行副行长龚爱爱在京有20多套房产，总价值近10亿元；她还有另一个名为龚仙霞的身份证（两个户口）。中国拟建建立不动产统一登记制度，拟推出以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码，为预防和惩治腐败夯实基础。户籍问题不动产登记制度3、我国房地产权属登记体制（1）房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。（2）我国城市房地产管理法规定：

1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理；

2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。（3）我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不科学）（4）《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。（注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程序等方面实现统一。）

4、登记效力1、房地产权属登记的效力

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，政府征收决定等）。

3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村，土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记发生效力。

5、我国土地使用权和房屋所有权登记发证制度（1）土地使用权登记发证以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。（2）房屋所有权登记发证在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁发房屋所有权证书。土地使用权登记发证：申请登记核实颁发证书县级以上地方人民政府土地管理部门同级人民政府申请登记核实颁发证书凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门县级以上地方人民政府房产管理部门房屋所有权登记发证：注：还有变更登记、更正登记、异议登记和预告登记预告登记预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不动产物权（案例：一房二卖。注意：购房人购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有合同法上的请求权，没有排他的效力）。办理预告登记后，预告登记具有排他效力，开发商违背预告登记的内容进行的处分行为不能发生法律效力。

（二）土地登记1、概念土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。我国目前土地权属及证书种类国有土地所有权（不属于登记范围，不需要发证）国有土地使用权（《国有土地使用证》）国有建设用地使用权国有农用地使用权集体土地使用权（《集体土地使用证》）集体建设用地使用权宅基地使用权集体农用地使用权（不含土地承包经营权）土地他项权利（《土地他项权利证明书》）土地抵押权地役权其他土地权利集体土地所有权（《集体土地所有证》）2、土地登记的属地登记原则申请人向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。3、土地登记的类型（1）土地总登记；（2）初始登记；（3）变更登记；（4）注销登记；（5）其他登记：包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。2023/2/6464、土地登记的程序（1）申请；（2）受理；（3）审查登记。申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

(三)房屋登记1、概念房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。2、房屋登记机构房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作