红星国际商城商业营销报告

前言对于红星来说，目前在红星国际商城要解决的问题是：1、商业的战略架构如何建立？（开发理念模式要先确立，决定今后的方向）2、红星国际商城如何开发？（没有规划好的商业很难成功）3、如何扶持、培育、搞活商业？（没有搞活的商业就没有财气）4、如何打响品牌第一枪？（一面市就有效果，有气势和影响，后期省很多力）我们利用有限的篇幅，试图用我们的专业，为红星交一幅美好的答卷。我们是智帝，我们的使命是辅佐您成功！目录如何定义开发模式？如何实现成功营销？内部•产品开发系统如何实现成功营销？内部•营销系统销售与招商工作如何安排？如何打响商业品牌第一枪？PART1如何定义开发模式？国内房地产企业发展路径探索领先企业发展模式趋势：摆脱单一的住宅产品开发，关注于物业经营与增值能力，进入商业、办公及酒店等持有型物业的多元化综合开发，走资本运作的道路是必由之路。如何定义开发模式？国内房地产企业发展的三大趋势：“专业化”、“多元化经营”和“资本化运作”专业化模式业务多元化结构业务土地资本化运作专业技术如何定义开发模式？如何定义开发模式？专业化、多元化、资本化发展关键路径房地产企业的资金融通方式外源性融资内源性融资债务性融资内部融资权益性融资企业自有资金销售回款股东注资关联企业内部借款……房地产投资基金权益性投资信托上市融资合作开发银行借贷债券融资债务性信托融资租赁住房抵押贷款证券化房地产投资信托Vs上市融资VsVs债券融资融资规模小，不超过6亿流动性差，机构投资者持有法律环境不完善法律环境不完善人才匮乏，税收限制公司治理结构限制短期债审批极其困难企业债只能够由央企发行上市企业可发行部分公司债政策环境成熟，操作相对较易融资规模巨大，可重复发行监管相对较松，可选择空间大优选方式房地产投资基金由于法律及政策环境的约束和发展不完善，“上市”成为国内房地产走向规范化经营以及实现和资本市场对接的首选方式。如何定义开发模式？持续经营土地为王政府布控区时间行业景气度房地产行业发展曲线1992年1997年2008年景气节点景气节点景气节点

1992～1997:政府主导期1992年至1994年间，我国房地产过热开发，为防止房地产泡沫，抑制过热的经济，国家决定禁止房地产企业上市，直到98年禁令才有所松动

1998～2007:土地为王1998年后国家把房地产作为经济增长点，进入00年后市场需求迅速放大，在供不应求及市场预期持续看好情况下，土地储备多少成为对接资本市场的敲门砖

2008～:持续经营2008在多方因素共同作用下，房地产行业进入深度调整，单纯的土地储备已难以建立和资本市场对接，对企业持续经营能力的考核更严格10随着房地产行业的发展，我们发现政府以及资本市场对房地产企业上市的考核标准在发生变化，土地为王的考核重点已成为过去，对企业持续经营能力的关注浮出水面。如何定义开发模式？企业持续经营能力“租售并举”的多元化开发经营道路永续经营：持有经营型物业带来稳定的收入和利润财富增长来源的多样性平衡销售型物业的业绩波动稳定增长的财务报表优良、稳健的持续增长能力企业持续经营能力是一个内容广泛的支撑体系，商办类等持有型物业多元化经营因在多变的市场环境中体现出稳健持久的获利能力，受到上市/准备上市公司的青睐。如何定义开发模式？智帝观点：20万方的商业体量，要盘活、要成功，必须保持有物业与销售物业的合理安排。一方面保证资金的需要，一方面保证主力商家的带动作用。考量的，就是开发商的持续经营能力。这是与住宅开发完全不同的操作手法。红星•国际商城发展路径探索开发历程阶段第一阶段第二阶段第三阶段特征：大规模开发；客户群较为单一；成为某一个销售型物业细分市场的“专家”；在细分市场中完成量的积累；开始建立品牌形象。特征：租售并举，进入多个细分市场，多系产品开发；大品牌形象建立并统一。特征：急速扩张各个细分市场的市场份额；持有型物业比重大幅增长成为超大规模开发商；异地开发；资本运作。智帝观点：“多系产品开发，拓展财富增长源，通过持有物业平衡销售物业的业绩波动，租售并举”是目前红星国际商城能够探索的发展道路之一，也是达成永续经营的前提。品牌领袖，综合开发品牌支撑多系产品单系产品支撑品牌红星国际商城目前所处的阶段领先企业发展规律房地产开发领先企业发展规律：都经历了从”单系产品塑造项目品牌“，到”品牌支撑多系产品“，再到”综合开发，企业品牌全面形成“的发展阶段。发展路径探索品牌形成基础品牌实现模式品牌价值定位品牌实现手段品牌价值提升路径品牌的核心是产品，品牌形成的基础是要具备清晰的产品线和产品特色，而品牌的实现需要采用适合企业自身的模式和手段来源于消费者可感知的产品价值由项目品牌到企业品牌的升级路径：通过特色产品形成单个项目品牌，摆脱单一品类开发，逐步形成清晰的产品系列线，最终实现跨区域的规模复制。智帝观点：红星作为商业地产领域的新进入者，以红星国际商城项目为契机，通过合理的规划，形成一定的品牌诉求，扩张影响力。发展路径探索站在企业发展的角度上，再看红星国际商城商业——提升“持续经营能力”的第一步：战略目标项目开发目标获取稳定收益，提高资产质量获得经营中资金支持；完善企业多元化融资渠道，为房地产资产证券化之路做准备拓展明星业务。显性：部分销售，促进短期内资金回笼，实现企业内部的滚动开发；有效经营，部分持有，建立长期稳健的永续经营项目,长期获取收益；通过项目特色树立项目品牌和行业影响力，为企业品牌的形成打好基础。隐性：积极探索并形成自身特有的开发模式，为全国跨区域规模复制奠定基础。战略提升早期投入可以通过抵押取得平衡；中期收支平衡，不占用资金；现金流支持公司主营业务。财务目标发展路径探索达成企业开发目标与财务目标，企业品牌的整体开发模式——独立价值，项目内的平衡销售资金回笼，平衡产出，支持商业有序运营酒店式公寓、沿街商业、特色商业等主力店、大卖场、主力品牌等发展路径探索PART2如何实现成功营销？内部•产品开发系统开发模式：销售为主，招商为辐，通过明星商业产品带动，保证资金平衡，商铺销售与良序经营。产品组合：酒店式公寓+沿街商业+批发性质主题商业开发体量：A区+B区+C区，总体量21.1万。经营模式：以地段较好商业带动其它区域商业，通过分区规划销售商铺，保持商业具备长期的经营效用和品牌形象。内部•产品开发系统红星国际商城开发思路：酒店式公寓红星-国际商城本项目将包含三大板块，在主题落位的前提下，强化销售目的：类住宅产品，与商业进行组合，提升酒店式公寓的溢价空间诚信广场旁酒店销售，中华路酒店视资金需要及市场接受度考虑持有。开发体量2.5万㎡左右。通过主题分区，在能够销售的前提下，销售特定商铺。商业体量14万㎡左右。批发城沿街商业、步行街包括购物，休闲娱乐、餐饮等，主力商家免租等形式引进，提升商业价值，销售特定商铺，回笼资金商业体量3万㎡左右。内部•产品开发系统内部•产品开发系统商铺面积段配比思考要素：商铺面积规划思考要素商铺所处的位置，商业价值大小市场业态水平，行业经营需要销售、出租等需要的考虑项目整体商业价值打造、利润回报需要内部•产品开发系统金乡目前同类产品面积规划情况：天兴大厦高层规划有酒店式公寓，60平米左右，预计价格5000元/㎡左右。金星商贸城

A区商铺90-170㎡左右；B、C区综合批发城商铺40㎡左右，开间4.2米，进深10.05米；D区电动车城1-4层连卖，每层130㎡，4层赠送。

内部•产品开发系统商铺面积段配比：产权式酒店：为了利于销售，建议小面积分割，40-60㎡左右。沿街商业：沿街商铺商业价值大，单价高，尤其一层，为了利于销售，一层建议小面积分割，40-60㎡左右；二、三层单铺100㎡左右；四层以上100-200㎡左右，整体商业保持800㎡左右的面积。批发城：面宽4-5米，进深10-12米。面积控制在80-100㎡左右。通过对项目产品关联研究，综合本项目既有规划，我们对项目开发时序的判别：I1234价值指标各功能的市场表现各产品所承担的价值考量标准可操作性指标政府的规划要求对基础设施的要求相关性指标对其他地块的依赖性对外部环境的依赖性经济性指标资金占用情况开发回收要求结合指标分析，分步骤逐步确定为商业提供一定的人流支撑，树形象，回收资金，作为商业的配套服务酒店式公寓产品批发城

分批开发，形成市场气侯，配合沿街商业、步行街分批推出

每一期相互之间人流的带动、产业之间的相互融合内部•产品开发系统沿街商业、人气商业带动消费，快速销售，快速回笼资金步行街而酒店式公寓产品所蕴含的人口资源能够在短时间内为商业部分提供一定量的消费人口，盘活商业运营。同时，沿街商业和步行街引进主力店有助于本项目塑造优质形象，营造商业信誉和品牌知名度，同时便于风格和布局统一管理，有效促进商业发展。批发城商业整全氛围引擎酒店式公寓资金支持功能酒店部分品质提升商业与酒店互利融合酒店式公寓对项目商业来说不仅是品质提升，也能为商业带来一定消费人群。资金支持生活配套提升品质以各产品点为发展契机，探索整合形态的提升空间。沿街商业购物、美食、休闲娱乐；步行街等配套提供多元化消费选择，满足城市一站式消费要求，同时聚集人气，形成稳定客群，助推商业项目运营。商铺批发城酒店式公寓带动人流商铺能够使开发商及时回收资金，树立良好口碑。生活配套内部•产品开发系统开发周期

一期A地块

二期B地块视后期具体情况安排。步行街、沿街商业（购物美食城、休闲娱乐）作为快速走量，快速聚人气的第一批产品，建议大型主力店招商；再结合推出部份批发商业。考虑到项目的形象价值和业态的多重组合以及资金回笼的多重性，再推产权式酒店，为将来的商业开发蓄水。

三期C地块视后期具体情况安排。内部•产品开发系统区域城市性功能和氛围的强化阶段沿街商业、步行街、批发城、产权式酒店销售沿街商业、步行街、批发城沿街商业、批发城区域特征功能业态组合第一阶段第二阶段第三阶段由于目前区域商业气氛较差，以步行街、沿街商业等特色商业以及住宅类产品的销售、部份批发商业为项目的后续开发做好资金的回笼和人气的聚集的准备以第一期的成功带动二期销售，逐渐形成商气。成为区域商业中心。区域人口的增长与商业氛围的成熟将使项目辐射整个金乡带动后期销售为核心回笼资金为核心利润提升阶段通过对不同物业的组合与开发，将项目的整个发展周期分为3阶段，项目功能从商贸到批发店向多元化功能组合转变。内部•产品开发系统区域城市性功能和氛围的强化阶段功能业态组合第二阶段第三阶段项目启动，区域总体成熟度低，相关配套设施还停留在规划阶段，以回笼资金，聚集人气为主。客户特征沿街商业、步行街、批发城、产权式酒店客户：A、投资客（看好项目商业前景，看好特色商业及产权酒店的前景客户，有较好的经济实力，寻求稳健的投资渠道。）

B、自营客（有志于美食、休闲娱乐、服装等行业商业经营或者本来在经营期待进一步提升发展的商家）竞争力：特色商业、产权酒店对于商业形象、氛围、消费力的打造和引领，形成区别于其它商业的价值外部环境：周边住宅、城市广场、新汽车城、商业项目的陆续开发、建成，逐渐导入人口，聚集人气。第一阶段启动阶段内部•产品开发系统区域城市性功能和氛围的强化周边居民小区交房，人口陆续入住，项目一期投入使用，建筑成形，市民对于项目逐渐认可。第二阶段区域城市性功能和氛围的强化沿街商业、步行街、批发城沿街商业、步行街、批发城、产权式酒店阶段功能业态组合第二阶段第三阶段客户特征客户：以金乡客户为主，兼顾周边县乡投资客和自营客竞争力：前期成功销销对二期形成有强力的支持。外部环境：周边商气逐渐成熟，逐步成为区域商业中心第一阶段内部•产品开发系统客户特征客户：金乡、周边县乡投资客和自营客各占一半竞争力：大商贸大物流大批发的商业格局成形，风情商业逐步落成，商业效应显现。外部环境：商气成熟，辐射金乡周边整体发展成熟，带动区域城市功能增强，成为新城区中各类物业价值最高的片区，成为一个多元化旅游商业综合体。稳定发展阶段沿街商业、步行街、批发城、产权式酒店区域城市性功能和氛围的强化沿街商业、步行街、批发城阶段功能业态组合第二阶段第三阶段客户特征第一阶段批发城、沿街商业内部•产品开发系统PART3如何实现成功运营？外部•营销系统NO：1扶持市场策略借力打力，四两拔千金市场扶持策略发展商关心开发利润政府关心商业所带来的长期税收及就业投资客关心年投资收益率商户关心日翻台次数、平均日营业额消费者关心有没有自己喜欢的品牌红星国际商城平衡各方利益，打造商业旗舰，做城镇商业的万达策略一：区域引擎开发：开发商是政府左右手策略三：战略扩张：商业强龙与各城镇强强联合扶持市场策略扶持市场策略策略一：区域引擎开发：开发商是政府左右手•红星国际商城是城北商业的引擎，撬动整个城北的地块价值；•金乡城市现代建设的标志之作，促进城市面貌和城市建设的腾飞；•政府各项经济与政治考核的模板之作；•红星国际商城虽然是民企开发项目，但实质帮政府解决了区域建设、商业升级、城市经济活跃等问题，成为政府城市建设的助推力。•政府左右手的功能作用，红星国际商城开发商以政府领导座上宾身份，争取各项目商业扶持与优惠：•规划报建的政策优惠；•商家资源开发的扶持优惠；•入驻商家税收、管理费等优惠；•大型活动的支持；•政府扶持项目头衔和荣誉；•对北城配套建设的扶持；•争取在政府对北城统一建设、对商业项目的统一管理中获利。到各项目优惠扶持从明星项目到政府领导座上宾策略二：战略扩张：商业强龙与各城镇强强联合扶持市场策略成功不断复制为一个城镇做出巨大贡献•以做城镇标志品牌，做城市运营商的角度来运营红星国际商城；•为金乡城市、政府带来切实的利益，风情商业城的美名传扬，成为远近闻名的标志；•各地政府争相争取红星商业的进驻，就像万达一样，到哪一个城市，到一个区域，就会带动那个城市和区域的发展。•这时，红星商业品牌就有了在同等城市复制的可能，不是以自己要求的角度，而是从政府迫切引进的角度。•红星国际商城也就有了与政府谈判的法砝。包括拿地、报建、审批等。•而在促进城镇发展的同时，争取商业运营的各项目优惠也就在情理之中的事，从而从一个项目的成功复制另一个项目的成功，如此循环往复。各地争相引入NO：2商业培育策略放水养鱼，大鱼带小鱼主力先行持有商业自营包租自由掌控由于项目周边商业设施缺失，商业气氛较差，因此“主力先行”就是以超市卖场、休闲娱乐等这类主力商家项目来聚集一定的商气后再展开其他的招商运作，“灵活运用”是以主力业态商家为核心，从而形成客流集聚，满足后续招商。本项目为新区商业决定了其运作模式与一般“熟地”商业有本质的不同，除了体量较大外，项目周边目前商业气氛较差，自营分租/包租相结合的运作策略，是项目可持续发展的重要原则。主力核心相关带动大卖场/餐饮、休闲、娱乐形成焦点提升关注放大前景餐饮、休闲、娱乐、服饰、生活购物等业态卖场持有，结合主力店分租或整体包租主力店引进结合分租自主分租整体包租根据运作目标的指导之下，我们提出如下运作原则策略：培育市场策略大卖场，在项目启动期开始与商家洽谈，并进行宣传；同时适当引进一至二家休闲娱乐品牌，以联营等方式进行商业市场的培育。培育市场策略特别策划：“大型知名商家1元进驻”活动1元钱进驻与大型知名商家名气之间的强烈反差，形成聚集和口碑效应。塑造商业培育和商业实力效应，赢取市场信任和关注。主题分区扩张诉求单一的主题概念所能释放的吸纳能量是相对有限的，消费客群也会随之细分流失，因此我们构想多元化的主题概念，有大卖场、休闲娱乐、美食街、时尚购物等，在保证项目整体性的同时，以主题功能分栋来扩张消费诉求，满足不同人群需要，达到有效聚拢人气的根本目的，同时业态云集也有利于形成规模集聚优势，增加物业附加值，利于后期商业销售产品去化。根据运作目标的指导之下，我们提出如下运作原则策略：培育市场策略（具体商务条件在招商开展过程中逐步产生）由于当前市场条件不成熟，本项目在商业运作初期阶段有必要根据不同商户类型对整体价值实现的重要性，采取程度不一的市场培育优惠政策来推进招商工作，在市场逐渐成熟后，从租金快速递增中获取长线利益，策略建议如下：策略建议——市场培育策略建议（主力店招商优惠策略）提供联营等模式供选择价格让利部分产权出租权益转让提供一定时间的免租期培育市场策略NO：3搞活商业策略人气财气，生金之地搞活商业策略•商业管理商业统一经营统一管理商家筛选品牌筛选管理团队组织招募开发商有统一管理、统一经营的权利，商家必须遵守；通过反租、联营等方式，牢牢掌握经营管理权；红星国际商城举办商业活动、节日优惠活动，各商家必须一同合作，开发商与商家结成利益共同体，共荣共存。经营商家必须保证自营商业的稳定收益，保证自身经营商业的存活，商场租赁经营将实行末尾淘汰制，经营亏损商家将不能再入驻红星国际商城制定严格的商家、品牌筛选制度，包括主力店、特色商铺等，以保证业态的纯正性与主力商业的带动性。在项目启动初期，开始着手管理团队的组建；根据资源以及项目需要确定团队组建形式，是开发商自己组建团队，还是引进商业管理公司；管理团队严格执行商业管理工作，保障商业成功运营。我司建议，前期蓄水情况较好的话，1、可将红星国际商城一期商铺尽量内部销控部分好的房源：如商铺内街位置好一点的一层铺面和各个商业的入口的商铺，可以让客户定，但有要求：A:不卖给投资客。B:自营客的身份要确认好，是符合该栋楼的业态要求，而且是本业态当中的佼佼者。2、售楼处不对外收取定金，必须是通过关系找来的才收取，这样不仅能对前期客户产生一种此项目寸土寸金，不愁买卖的心理错觉，更能通过此类客户口碑进行对我项目的二次口头宣传。搞活商业策略品牌商家筛选特别策划：金乡史上最牛商业诞生记

----不是客户选商铺，而是商铺挑客户•商业管理搞活商业策略•商业管理商业管理团队组建：目前商业管理方式有以下几种：1商业地产全程驻店操作模式：

1、商业楼盘在基础建设工程完工之前，管理公司根据项目的进度逐步派出（4---6人）商场专业技术人员跟进商业楼盘建筑，对该楼盘做商场部分的基础建设、电梯安装、空调等设备的配制，商场CIVI人流动线设计，商场各楼层的规划布局，商场的前期市场调研定位、商场经营风格、档次定位、经营范围定位、包装推广、整体规划进行设计；配合设计单位研究设计方案，提出设备及设计装修的合理建议书，以达到商场在该商业楼盘中的最佳使用率，进一步体现商场的整体开发效果。

2、服务内容：对该项目的商场进行全程策划及商场驻场技术支持与操作，达到发展商对商场开发的“期望值”。

3、适宜对象：发展商自有完整的楼盘销售团队，仅商场部分需要聘请专业的商场策划公司对商场进行全程驻店策划操作。

4、服务效果：更专业、更完善、能使发展商的商场项目一次性操作成功、不留首尾。

5、收费说明：（10000平方以内每平方按35--40元计算、20000平方以内每平方按30--35元计算，如按月收费，则为5-8万元/月）；项目视难易程度双方另行商定。搞活商业策略•商业管理商业管理团队组建形式：2现场技术指导顾问模式：

1、商场开发商有部分从事商场管理的专业人员，但项目难度太大，需要专业的商场技术团队进行驻场对商场进行全面策划、市场定位、规划布局、包装推广、招商引资、人员培训等技术支持合作。

2、适宜对象：发展商自有团队（包括新招聘人员）；管理公司（现场派驻3--4人）在操作过程中进行现场技术支持，并对发展商新招聘的所有商场人员进行专业技术培训，以达到更加专业的商场管理水平为目的。

3、服务效果：更进一步稳健操作、谨慎商场项目开发运营，保障项目运营成功，达到商场开发商所需的“期望值”。

4、收费说明：（10000平方以内每平方按35--40元计算、20000平方以内每平方按30--35元计算，如按月收费，则为5-8万元/月）；项目视难易程度双方另行商定。聘任商场项目经理模式：

1、由管理咨询机构给商场开发商输送商场开发过程所需的有关部门总监，如：商场全程策划总监、商场招商总监、商场培训总监、商场营运总监、商场广告设计师、法律顾问、商场总经理、店长等，开发商可根据实际情况与商业管理公司签订聘请合同，按照所需的人材来聘请不同部门的执行总监，以达到加强商场的最佳开发及管理效果。

2、服务内容：根据开发商所需要的人材而定。

3、适宜对象：发展商自有团队，但在关键的几个板块人才经验较薄弱，须加强更专业的商场技术支持。

4、操盘主体：指定的板块是被聘任的项目操盘经理负责整个项目的技术支持。

5、服务效果：对薄弱板块进行加强，进一步保障项目运营成功，进而达到商场开发商所要求的“期望值”

6、收费说明：视项目大小、难易程度、派驻专业技术人员多少另行商定。3搞活商业策略•商业管理商业管理团队组建形式：4全程1+1驻场开店操作模式：

1、商场开发商全程委托管理咨询机构驻场开店操作，管理公司根据商场技术难度派出一个专业开发商场的技术团队（6-----10人），对商场前期进行项目市场调查、确定项目立项、拟定主力商家、经营范围定位、经营风格定位、招商资源整合、制定运营方案、指示系统设计、经营比例分配、整合规划设计、人流动线设计、商品断层定位、平面图纸设计、撰写管理手册、商场人员内训、商家上货原则、确定招商政策、招商前期准备、培训方案制定、预定开业时间、广告推广方案、二次装潢设计、商户装修督导、开业庆典方案；达到商场开发商所要求的“期望值”；使新的百货超市、购物广场、专业市场在当地成为后起之秀，进而被消费者追捧；达到开发商的开发目的。

2、服务内容：对商场进行全程（1+1）运作，在项目开发过程中为商场培训出一批专业技术过硬的商场管理团队，便于商场今后的日常管理工作。商场开业后商业管理公司对其商场进行终身定期专业技术指导及免费人员培训。

3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人材团队薄弱。愿与管理公司战略紧密合作。

4、服务效果：按约定的效果全面达成商场开发商所要求的“期望值”；

5、收费说明：（10000平方以内每平方按35--40元计算、20000平方以内每平方按30--35元计算；如按月收费，则为5-8万元/月）；项目视难易程度双方另行商定。5引进品牌主力店代理模式：商业房地产开发公司或商场开发商急需引进包括肯德基、麦当劳等国内外著名的品牌主力店入驻，商业管理公司利用行业拥有资源对本项目进行招商引资、引进品牌主力店，从而带动整个商业楼盘的销售和价格提升以及商场招商的利润最大化。对于本案来说，商业管理的最大难点在于多业态之间的管理，尤其酒店管理专业性更强一些。结合投入成本、运营预期、人才资源、项目实际，建议采取开发商自己组建管理团队，在商业管理公司聘请项目经理管理的模式。搞活商业策略•商业管理策划点我们可以在聘请项目经理的同时，引入商业管理公司的品牌进行宣传。对外宣称是知名商业管理团队管理，实质上只是请了其项目经理，这样，我们既有了实力的宣传，同时，又能达到专业上的帮助。搞活商业策略•商业氛围广场文化营销广场文化是风情商业打造的标志，也是打造项目文化内涵，形成自己鲜明的商业个性，搞活商业氛围，带动人气的重要手段。我们可以利用风格各异的广场，利用西方节日、风情秀表演以及当地特色搞广场活动，如“啤酒节”、“丰收节”等，既有异域特色又有当地文化，从而不断制造商业噱头，吸引关注。丰收节异域风情表演搞活商业策略•商业氛围节庆活动营销包括节日促销、商家互动等，统一管理、统一经营，从而形成全民关注，全面SHOPPING的商业氛围。搞活商业策略店面招牌包装这里是指已落成未进驻商业的形象包装，营造旺场的局面，有时候细节决定成果。•商业氛围搞活商业策略•商业氛围商业氛围带动特别策划：壹卡联盟：开发商为商家挖掘第一批客户壹卡联盟会员卡：红星国际商城将免费发放壹卡联盟会员消费卡。凡红星国际商城客户、意向客户等、关注客户，都可持有壹卡联盟会员卡（还可发放到机关单位、企业等），到红星国际商城商业消费，均可享受不同折扣优惠，特大节日还可享受礼品馈赠。MINI版会员手册：手册中将囊括红星国际商城所有商家的经营项目和经营特色，可以说是消费者购物、餐饮、娱乐、时尚的指南手册；壹卡联盟会员卡+MINI版会员手册吸引商家入驻：红星国际商城壹卡联盟会员将是开发商送给商家的第一批客户发展中的城北商业氛围不足，商业可以依托本案住宅人气及潜在客户、亲朋好友发展客源，通过壹卡联盟消费卡策略，让商家看到本案的商业价值，吸引商家入驻。搞活商业策略•商业形象用全城最新的业态、全城第一个步行等、知名品牌商家进驻、知名招商团队等实质性的卖点、项目特色宣传，打出项目实力，吸引市场关注。全城第一个步行街、有档次批发城全城最新的体验商业知名品牌商家进驻招商团队搞活商业策略•商业形象红星国际商城商业体量较大，目前地段价值、商业氛围、商业前景、项目规划前景等都还未得到肯定，因而，前期开拓市场的压力很大，建议邀请当地有影响的明星作为项目形象代言人。陈好推荐理由：陈好形象好，传统又时尚，当年的万人迷，代言商业项目很有亲和力，又能塑造项目形象。陈好目前演艺事业一般，身价不会太高（预计在100-150万/两年），且作为山东老乡，代言费有谈的空间。唐国强推荐理由：唐国强作为伟人的扮演者，形象很稳重，而且有权威感，与本项目要塑造的大商业形象比较符合。但唐国强作为一线演员，代言费比较高，估计在200万左右。可以灼情考虑。我们也可以采取曲线请明星代言的办法，即在重大活动时请明星参加，也可以塑造形象，打造价值，吸引关注，且费用相对低一些。不过，随着活动的推移，影响力也会减小，不能与代言比。•快速销售搞活商业策略为了快速形象热销势头，建议以低价入市策略。基于本案相对较低的拿地成本，刚开市时建议以低于住宅的超值价攻破市场。从而达到旺场的效果。后期销售带动起来之后，再提高价格。PART4销售与招商工作如何进行？项目战略推广工作安排项目形象树立>销售举措落地1