第9章不动产置业投资

第9章不动产置业投资分析9.1不动产置业投资概述9.2不动产置业投资的财务数据测算9.3不动产置业投资分析工具2/6/20231主讲人：李军峰9.1不动产置业投资概述

9.1.1不动产置业投资的优点与缺点1.不动产置业投资的优点（1）能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。

（2）易于获得金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（4）提高投资者的资信等级2/6/20232主讲人：李军峰2.不动产置业投资的缺点（1）投资巨大（2）缺乏流动性（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验2/6/20233主讲人：李军峰9.1.2不动产置业投资的类型及其特点房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。1.出租性住宅投资（1）区位（2）建筑物及其设施的舒适型（3）公寓单元的最佳布局（4）公寓是否配备家具2/6/20234主讲人：李军峰2.办公用不动产（1）市场因素一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量；当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。

（2）区位（3）其他因素2/6/20235主讲人：李军峰3.零售及商店中心（1）商圈必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设施的邻近度。

（2）市场人口居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然会有差异。2/6/20236主讲人：李军峰9.1.3影响不动产置业投资的主要因素1.租金收益率例如，一个市价为120万的别墅，预计每月租金为1万元，则2/6/20237主讲人：李军峰2.市场利率与预期楼价升幅再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+(P1-P)进行不动产投资的初步条件是或改写成式中，表示该不动产一年后的净升幅。

2/6/20238主讲人：李军峰9.2不动产置业投资的财务数据测算9.2.1不动产置业投资现金流出的确定1.不动产的获取成本不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。（1）购买价格（2）搜寻成本（3）延期付款条件2/6/20239主讲人：李军峰（4）资产持有费①税负、②利息、③修缮费用、④公用设施附加费、⑤保险2/6/202310主讲人：李军峰2.营运费用（1）变动费用与固定费用变动支出随着房地产的租用情况不断变动固定支出不随占用情况变化而变化。（2）费用支付责任两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，也叫完全服务租赁。一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数额叫做最高费用。2/6/202311主讲人：李军峰9.2.2不动产置业投资现金流入的确定1.市场租金市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：（1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础；（3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产供给竞争情况。2.空置在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。2/6/202312主讲人：李军峰3.均衡市场租金率在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。2/6/202313主讲人：李军峰租金市场租金需求供给空置率目前的空间存量均衡占用量图9-1均衡市场租金率的决定空间单元数2/6/202314主讲人：李军峰4.租金的计算不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金，这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。

2/6/202315主讲人：李军峰9.3不动产置业投资分析工具

9.3.1比率分析与获利能力分析1.收益乘数(IncomeMultiplier)收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。2/6/202316主讲人：李军峰【案例9-1】嘉伦地产某不动产投资项目，其投资总额为1000000元，且银行可以提供75%的不动产抵押贷款。预计在第一年各项经营指标如表9-1所示。其他相关信息如下：已获得75000元为期25年的抵押贷款（不妨假设该项目以租赁经营为目的），按9%的年利率每月等额支付（每月支付6294.0元，全年贷款本息额为75527.7元）；“最佳估计值”表明，该房产的市场价值会以5%的年复利增值；投资者的边际所得税率为40%。项目金额（元）预期总收入270000减：风险损失准备20000实际总收入250000减：经营支出130000经营净收入1200002/6/202317主讲人：李军峰（1）总收益乘数(GrossIncomeMultiplier，GIM)总收益乘数强调不动产投资总额（或市场价格）与其总收入之间的关系。其计算公式为：（2）净收益乘数(NetIncomeMultiplier,NIM)净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：2/6/202318主讲人：李军峰2.财务比率财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损益平衡比率及债务支付比率。（1）经营(OperatingExpenseRatio)经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，即每收入1元所需支出的营运费用。其计算公式为：2/6/202319主讲人：李军峰（2）损益平衡比率(Break-evenFlowRatio)损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：2/6/202320主讲人：李军峰（3）偿债能力比率(DebtCoverageRatio，DCR)偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入（即实际总收入减营运费用）可以支付偿债支出的倍数。作为不动产开发项目运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：2/6/202321主讲人：李军峰一般而言，贷款偿还可以分为两种方式：①本金及利息按每期摊还，如购房贷款的摊还；②贷款期间内各期仅支付利息，至最后一期才偿还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率又可称为“现金备付率”(CashCoverageRatio)，即2/6/202322主讲人：李军峰（4）贷款比率(Loan-to-valueRatio，LTV)贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额（或市场价值）的比率。其计算公式为：2/6/202323主讲人：李军峰3.盈利能力指标追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。所有反映不动产投资项目盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预期回报联系起来。其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数据计算口径不同。2/6/202324主讲人：李军峰（1）全面资本化率(OverallCapitalizationRate)全面资本化率，又称为资本还原率或总资本还原率，反映了每年预期经营净收入占不动产投资总额（或市场价格）的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：而不动产投资项目的投资价值也可反推得到：2/6/202325主讲人：李军峰（2）股东权益报酬率不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬率和税后股东权益报酬率。2/6/202326主讲人：李军峰①税前股东权益报酬率(BeforeTaxReturnonEquity)税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本还原率，它是以税前现金流量（经营净收入减贷款本息）与所需初始权益投资（投资总额减借贷资金）的百分比，即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：2/6/202327主讲人：李军峰②税后股东权益报酬率(AfterTaxReturnonEquity)税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可支配净现金（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。2/6/202328主讲人：李军峰（3）经纪人回报率在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报率的不足。为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期偿还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经纪人回报率。经纪人回报率＝(税后现金流量＋权益增加值)÷初始权益现金投资＝(37230＋8400)÷250000＝0.183或18.3%2/6/202329主讲人：李军峰9.3.2投资回收期作为简单、常用的不动产投资项目绩效评价方法，投资回收期是指投资项目的累计预期净现金流入等于其初始现金投资时项目运营的时间，一般以达到此时间点项目需持续运营的年数表示。计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该项目上的初始现金投资。运用投资回收期评价项目绩效，就是将所有候选投资项目的投资回收期进行排序。

2/6/202330主讲人：李军峰全部投资回收期＝投资总额÷经营净收入（全面资本化率的倒数）（税前）权益投资回收期＝初始权益现金投资÷税前现金流量（股息率的倒数）（税后）权益投资回收期＝初始权益现金投资÷税后现金流量（现金回报率的倒数）2/6/202331主讲人：李军峰【案例9-2】昆仑置业开发某步行商业街，计划初始权益投资为48330万元。假设投资于项目初期一次完成，且全部物业实施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金流量表9-5所示：年份1234567税后现金流量71458185922210171111151205412895累计税后现金流量71451533024552347234583857892707872/6/202332主讲人：李军峰9.3.3前门法与后门法1.前门法在不动产价格已知的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额乘以贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运收益，这是“前门法”。

2/6/202333主讲人：李军峰乘以等于乘以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于图9-2前门法计算流程图不动产购买价格1-贷款成数不动产购买价格贷款成数不动产购买价格要求的权益资金1-贷款与价值比率不动产购买价格要求的税前收益率1-贷款与价值比率不动产购买价格权益资金要求现金流1-贷款与价值比率不动产购买价格抵押贷款不动产购买价格贷款常数不动产购买价格年度偿债额不动产购买价格营运净收入不动产购买价格营运费用不动产购买价格要求的实际总收入不动产购买价格1-空置率不动产购买价格要求的潜在总收入不动产购买价格可出租净面积不动产购买价格每平方米最低租金不动产购买价格2/6/202334主讲人：李军峰【案例9-3】一幢办公楼（可以出租的面积为2720平方米）目前售价为2880万元。通过对该房产进行一年期营运预测得出了以下的营运预测结果：每平方米市场租金为1350元，空置及无法回收的租金占潜在总收益的比重为8%，每平方米的营运费用为390元。通过和银行的协商，目前最佳的贷款条件是11.5%的年利率，20年完全分摊偿还，其利率7年后可以重新协商。此外，投资者最多也只能借到购买价的75%，可接受的最低偿债备付率为1.20.预期的权益投资者是一小群合伙人，他们一致认为可接受的最低税前股东权益报酬率是6%，可接受的最高损益平衡率是85%。以下是前门法计算最低租金的过程，见表9-6。2/6/202335主讲人：李军峰1.计算权益所要求的税前现金报酬需要的权益资金＝不动产价格×（1-贷款与价值比率）＝28800000×0.257200000乘：权益报酬率权益现金报酬4320002.计算偿债支出抵押贷款金额＝不动产价格×贷款与价值比率＝28800000×0.7521600000乘以：贷款常数（0.12797）年度偿债支付额27641503.计算所需达到的营业净收入营业净收入＝权益现金报酬＋年度偿债支出＝432000＋276415031961504.计算营业所需达到的实际总收入加：营运费用（390×2720平方米）1060800实际总收入＝营业净收入＋营运费用＝3196150＋106080042569505.计算营业所需达到的潜在总收入潜在总收入＝有效总收入/（1-空置率）＝4256950/（1-8%）46271206.计算每平方米最低租金每平方米最低租金＝潜在总收入/可出租面积＝4627120/272017012/6/202336主讲人：李军峰2.后门法要求的税前权益报酬率

后门法的分析方式是在不动产收益已知的情况下，求取不动产的合理价格。该方法假定通过调查市场中类似项目可以得到可能的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率已知；之后，据此用这些数值向后推算出最大可偿还的抵押贷款额和权益投资者可能会投入该项目的资金；将总负债与自有资金加总，即可得到不动产的合理价值。2/6/202337主讲人：李军峰等于除以等于除以等于除以等于减去要求的税前权益报酬率营运净收入偿债现金营运净收入权益投资人可用现金营运净收入偿债保障比率营运净收入允许的年度偿债额营运净收入偿债常数营运净收入图9-3后门法计算流程相加等于合理的现金投资可支持的抵押贷款营运净收入合理价格即最大投资额合理的现金投资2/6/202338主讲人：李军峰【案例9-4】有一商铺要出售，卖方要价500万元。已知该商铺可