上半年深圳房地产市场形势总结与趋势展望

中国指数研究院深圳分院2016年7月

2016年上半年深圳房地产市场形势总结与趋势展望房产动态上半年全国房地产及深圳地区相关政策与重大事件。供应上半年深圳商品住宅新增供应239.48万平米，同比减少7.7%。成交上半年深圳商品住宅成交242.94万平米，同比减少22.77%；成交均价51006元/平米，是去年同期的1.8倍。供求上半年深圳商品住宅销供比为1.01，去化周期由年初的7.3个月延长至10.4个月，去化周期延长，整体市场表现为供不应求。土地上半年住宅用地和商办用地成交和供应均同比增长，工业用地则大幅缩减；土地成交楼面均价同比大幅上涨3.8倍，住宅用地溢价率创新高。企业动态上半年万科以118.37亿元/25.32万平方米的销售业绩夺得双冠。2016年上半年：越调越涨，6月“双地王”对冲新政，房价再创新高宏观政策环境分析①中央信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝等城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。②地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市呈现过热发展趋势。在这样的环境下，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，同时，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。合同》签署后发放个人贷款，由原来的5个工作日缩减为4个工作日。政策环境：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧深圳动态①年初，2016年深圳拟投134亿用于住房保障，预算支出规模大幅上涨；②3月25日，深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“3.25新政”），明确指出：非深户在深圳购房社保缴满年限由此前的1年提高至3年，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；③4月9日，深圳市不动产登记中心发布《关于非深户口居民购房限购相关事宜的补充通知》；④5月3日，深圳率先全国范围内探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点；住宅供应：月度平均住宅供应量走低，龙岗和宝安仍是市场供应主体上半年，开发商推盘步伐较缓,共计推出商品住宅面积239.48万平米，同比减少7.7%,月均住宅供应面积为近四年最低位，供应量不足40万平方米/月。单月来看，仅2016年1月和4月新批售上市面积超过60万平方米，其余月份供应面积均在30万平米以下。分区域来看，上半年深圳商品住宅新增供应主要集中在龙岗和宝安两个区域，两区合计占比78.34%，其中龙岗占比47.80%，近乎“半壁江山”。数据来源：CREIS中指数据，住宅成交：越调越涨，6月成交均价再创新高2016年一季度延续了2015年年末的火爆势头，春节后回暖迅速，直至“3.25新政”的出台才打破了成交一路上行的态势，4月和5月市场观望情绪浓烈，成交量走低，但受6月份的“地王”效应影响，市场又开始“复苏”。上半年共计成交242.94万平米，同比大幅减少22.77%，单月来看，上半年深圳月均成交40.49万平米，仅次于2015年的月均成交量。成交价格则从1月的46515元/平方米一路上扬，只有4月小幅回落，5月“破五”涨至55817元/平方米，6月“破六”涨至61756元/平方米，较2015年6月翻了一番。数据来源：CREIS中指数据，3.25新政从区域成交来看，2016年上半年宝安和龙岗依然是市场成交量最大的两个区域，共成交17239套/172.92万平米，套数占比74.40%，面积占比71.17%。成交均价方面，福田区成交均价为各区域之首，为79770元/平方米，其次是南山区，成交均价为77452元/平方米，成交量最大的宝安区和龙岗区成交均价分别为45626元/平方米、38688元/平方米。分区成交情况：宝安和龙岗仍为市场主体，成交套数占比74.40%数据来源：CREIS中指数据，2016年上半年深圳住宅各区域成交数据表区域套数（套）面积（万㎡）价格（元/㎡）罗湖137014.0861426福田2713.9979770南山384647.6477452盐田4444.3443383宝安920692.5645626龙岗803380.3638688全市23170242.9451006从成交面积段占比来看，上半年深圳市场以70-90平方米的刚需小户型为成交主力，成交占比达五成，较2015年上半年减少一成；90-140平方米及140平方米以上改善型需求户型的成交套数较2015年占比分别增加了3.4和3.7个百分点。一定程度上，二孩政策的全面放开刺激了部分改善型需求的增长。成交面积结构：中小户型依旧为为成交主力，改善型需求小幅增加数据来源：CREIS中指数据，从成交总价来看，2015年上半年深圳市场以总价350万元以下产品为成交主力，占比50.5%；受成交均价一路走高的影响，2016年则以总价格段为350-1000万元的产品为主，占比45.20%，较2015年同期上涨了16.6个百分点；值得注意的是，2016年上半年成交价在10000万以上的豪宅占比为36.4%，较2015年上半年增加了15.5个百分点。成交总价结构：总价350万以上住宅成交占比大增，“千万”豪宅锋芒尽显数据来源：CREIS中指数据，供求&去化：商品住宅销供比1.01，市场供不应求2016年上半年，开发商推盘步伐较缓，商品住宅新增供应面积共计239.48万平米，同比减少7.7%；月均新批面积为近四年最低，供应量的减少一定程度上推动了销供比的走高，二季度表现明显，其各月销供比分别为0.39、0.88和1.25；成交方面，2016年上半年共计成交242.94万平米，同比减少22.77%。销供比为1.01，整体市场表现为供不应求。截止至2016年6月30日，深圳市场共计成交23170套/242.94万平方米，去化周期较年初的7.3个月延长了3.1个月至10.4个月，去化周期延长。数据来源：CREIS中指数据，2016年上半年深圳住宅成交套数排行榜中，鸿荣源·壹城中心共计成交1185套，是唯一一个成交量突破一千套的项目，远远高于其他上榜项目；上半年，住宅销售金额TOP10共成交400.24亿元，鸿荣源·壹城中心以51.13亿元居销售金额榜首，恒裕滨城以50.76亿元排名第二，前海时代以49.36亿元位居第三；销售面积TOP10共成交6393套/66.95万平米，鸿荣源·壹城中心以11.58平米夺销售面积冠军，锦荟PARK和合正观澜汇分别以8.57和7.27万平米的业绩分别位居第二和第三。项目动态：鸿荣源·壹城中心成交套数突破千套，并以51.13亿元/11.58万㎡夺得销冠2016年上半年住宅销售金额排行榜项目名称套数（套）销售金额（亿元）销售均价（元/㎡）销售面积（万㎡）鸿荣源·壹城中心118551.134415311.58恒裕滨城36550.76988095.14前海时代37649.36764536.46海上世界双玺26641.91986634.25华润深圳湾·悦府11839.371136063.47新锦安壹号公馆13038.351023933.75宝能城55037.23672885.53信义嘉御山62333.31598095.57半岛城邦27432.08955543.36华润银湖蓝山24926.75663774.032016年上半年住宅销售面积排行榜项目名称套数（套）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售金额（亿元）鸿荣源·壹城中心118511.584415351.13锦荟PARK8218.572886824.73合正观澜汇7437.273510625.53宇宏健康花城6726.753907526.37前海时代3766.467645349.36信义嘉御山6235.575980933.31宝能城5505.536728837.23奥宸·观壹城6085.152894414.89恒裕滨城3655.149880950.76万科公园6号4504.954213120.84数据来源：CREIS中指数据，2016年上半年，万科在深圳以118.37亿元的销售金额居榜首，占市场总金额的9.55%，深圳控股和鸿荣源分别以86.48亿元、86.15亿元位列第二和第三；销售面积方面，万科以25.32万平米居销售面积榜首，占市场份额的10.42%，鸿荣源以16.66万平米排名第二，占市场份额的6.86%，深圳地铁以16.16万平米销售面积紧随其后，占市场份额6.65%。企业动态：万科以118.37亿元/25.23万㎡勇夺销冠2016年上半年深圳销售额前十企业企业名称销售金额（亿元）销售金额市场占有率（%）销售面积（万㎡）销售面积市场占有率（%）万科118.379.55%25.3210.42%深圳控股86.486.98%14.826.10%鸿荣源86.156.95%16.666.86%深圳地铁79.656.43%16.166.65%华润置地77.906.29%9.353.85%宝能地产62.655.06%8.473.48%卓越置业59.274.78%7.683.16%恒裕集团53.444.31%5.662.33%招商蛇口52.344.22%6.572.71%信义地产51.184.13%8.653.56%企业名称销售面积（万㎡）销售面积市场占有率（%）销售金额（亿元）销售金额市场占有率（%）万科25.3210.42%118.379.55%鸿荣源16.666.86%86.156.95%深圳地铁16.166.65%79.656.43%深圳控股14.826.10%86.486.98%华润置地9.353.85%77.906.29%信义地产8.653.56%51.184.13%深振业8.603.54%24.862.01%宝能地产8.473.48%62.655.06%金地集团8.193.37%35.232.84%卓越置业7.683.16%59.274.78%2016年上半年深圳销售面积前十企业数据来源：CREIS中指数据，土地推出方面，2016年上半年深圳共推出22宗土地，规划建筑面积288.82万平方米，同比增长76.4%。其中，住宅用地累计推出65.5万平方米，同比增长238.5%；商办用地累计推出138.02万平方米，同比大幅增长980.8%。成交方面，上半年深圳共成交48宗土地，规划建筑面积192.56万平方米，同比增长15.5%。其中，住宅和商办分别成交65.5万平方米、64.8万平方米，同比增加238.5%和136.2%。土地：住宅和商办用地的推出及成交量均同比增长，工业用地大幅缩减数据来源：CREIS中指数据，2016年上半年，深圳土地成交楼面均价为18912元/平方米，是去年同期的3.8倍。其中住宅楼面价同比上涨644%，为34122元/平方米；商办用地同比下降12%，为18309元/平方米。工业用地同比上涨154%，为3535元/平方米；溢价率方面，2016年上半年深圳土地成交平均溢价率为68.05%，较去年同期提高了52.93个百分点。其中，住宅用地溢价率159.79%，刷历史新记录。土地价格：土地成交楼面均价大幅上涨，住宅用地溢价率创新高数据来源：CREIS中指数据，土地位置：龙华新区民治办事处宗地编号：A816-0060土地用途：二类居住用地，商业用地

占地面积：35673.14㎡规划建筑面积：146000㎡容积率：4.09成交总价：829000万元成交地价：232388元/㎡成交楼面价：56781元/㎡

土地溢价率：--

拿地房企：中国电建地产集团有限公司和广州方荣房地产有限公司成交时间：6月2日

A816-0060宗地是深圳今年推出的首宗商住混合地块，并且是深圳商品房现售的首个试点项目。该地块周边商业配套较齐全，已有多个大型购物中心开业，其中包括商业总面积达10万平方米的九方购物中心以及沃尔玛等，是倍受各大开发商关注的“香馍馍“，其最终由中国电建地产集团有限公司和广州方荣房地产有限公司以82.89亿元联合中标竞得，楼面均价：56781元/平方米，龙华地王诞生。325新政以后，深圳楼市处于一个新的调整期和观望期，新地王的诞生，改变了消费者预期，并提振了各开发商的信心。重点地块1：龙华新区民治办事处数据来源：中国指数研究院整理土地位置：明新区高新技术园区东片区，观光路与光明大道交汇处南侧宗地编号：A646－0059土地用途：商住混合用地

建设用地面积：99230㎡规划建筑面积：509000㎡容积率：5.12成交总价：1406000万元成交地价：141691元/㎡成交楼面价：27623元/㎡

土地溢价率：159.79%拿地企业：深圳市凯丰实业有限公司（龙光地产马甲）成交时间：6月8日该地处光明新区高新技术园区东片区，周边有招商局智慧城、华强创意产业园等，同时作为光明新区三年来首次出让带居住用途的商住混合用地，在住宅用地供应日趋紧张的形势下倍受瞩目。该宗地最终由龙光地产以