万科城风情步行街销售策略报告

第一部 销售阶目标及阶段划时（20048月（20049月-10月（200411-12月（200412月后1 完成认筹号350 保证解筹成功率达30%以上，认购套数达100套左右1 认购套数25套以2 3 100%3 完成销售面积达7000平方10000平方 确定销售模式略及推广计划； 3 认筹地点选择及相关 第资源的整（媒体、、旅行社等； 销售中心及现场包装设2 3 4 5 户外到位 ； 系列促销活动全面展3 根据市场反馈适时调整营2 1、宣传为主，8月份以流上整个项目的2、销售工作：1、宣传本阶段在主流的软文报平面在万科内部详细介绍商2、销售工作：启动合和创富近万1、宣传以硬性和软文相在电台发布销售市场反馈信息的有效分析1、宣传的形式，对项目的几大卖点在万客会中延续项目的延续电台的销售有效启动老客户带新客户优通过客户的信息发馈为销售策略进一步完善提供市场依3、活动万科商业地产暨龙-坂商业发模式”户带新客户的措施实可考虑启动万科华南版块3、活动通过促销活动进一步刺激销第二部分、整体策（（客户可能是初次开店，所以肯定没什么经验，大多会采用方式，加盟一些品牌连锁企业进行经营。对于自营客户，不但要承担铺位所需的所有费用，还会要求有相当部分的来支付加盟费用、装修费用及后期经营管理的费用，所以自营客户一般资40%：30：4400普通加盟费用5-10（以中间值7.5万元计算，装修费用2.5万元（以500元/平方米计算，流动2-3万元计通过以上分析，我们可以看出，自营型客户至少要支付40万元以上，同时每月供款在4400元以上；可见自营客户的实力一般相对比较雄厚有一定实力的地产专业5020000元/平方米（15000元/平方米，加上返租款，计算实行返租单位单价）100万元来推算：16%（40%首期，38%的返租率：16万元：6500——由于项目对的要求较高，整体要达到15000元/平方米的销售均价，故前期给者了解的水平不宜太低，故前三年的水平最好不要让购——目前商铺者大多为投资客，低门槛对他们来说是选择投资最重要的因一，对于本项目来说，要在较短的时间实现式的销售，势必在这方面尽可———在合同的补充条款中应注明，（返还款）已包含税金部分，业主需自行申报纳税，如不及时申报纳税，则由此引起的相关全部由小业主自5前三年返租款在首期款中间建议实行3整体返租率可定为建议返租款在首期款中抵次放号均会制造一轮抢铺原则四：发展商以大户名义按区，制造热销气氛。在过，鼓励大户，散户、小户将是项目的一个重要，在适当的时候释放大户意向，配合发展商大面积预留，制造大户抢铺的热销气氛。根据万科对本项目营利目标的要求，整体销售均价要求在15000元/平方米左右，综合参考项目本身及片区发展潜力因素，认为项目的整体销售均价可A、P1--(合同成交价格)18500

实行返租单位（主要针对投资型客户）的面积大约为：8000其中：餐饮类：5000300010*3%0+**500%*000015%的创业基金：按此计算万科实收价格为：P2=18500*（1-15%）=1517060%左右在商业投资中，合适的面积和价位是投资者考虑的重要因素，面积过大，金额过高，有效接受客户有限。同时不同的业态，承受能力不同，的高低直接决定投资回报的高低，本项目有几种不同的业态分布，其有差异，相应的价格必然有差异，在定价中，这是必须考虑的因素。根据的多年经验，一般铺位的开间进深比在1：3左右较为合适，正常来说，开间进深比越大，铺位价值越高，反之就越小；层高越高铺位的价值相本项目商业中，特别是C14投资模式一：3年返租，年回报率为8%，3年24%在首期中返回投资模式二：5年返租，年回报率为6-8%，前3年24%在首期中返回；后两年分次返还 35金3、策略万客会及合和创富积分 C1#、4#C1#、4#

C2#、3#、5#C2#、3#、5#C2#、3#、5#，，根据合和地产多年的商铺销售经验认为50平方米左右以下的铺位最受投资客户追捧；基于此铺位割原则对本项目商铺进行重新划分，详细划，，C区1#、4#一层平面（分割后 根据合和建议的时间进度，9月初就要开始进行正式内部认筹工作，而万科正式的中心至少要在9月中旬才可以启用，所以前期认筹的地点安排相关重2、中心设认为本项目商业面积相当大，达30000平方米，同时商铺销售与住宅销售在模式、接待流程等方面均有较大区别，故在进行正式的中心的设置时，一定要考虑设立独立商铺中心；鉴于万科地产事先住宅与商业销售中心的统一规划，我们建议在：坂田村进入大道结合本项目目标客户群的区域，主要来自四大域，特区内、龙华、、观澜，所以外部导示系统的设置要充分考虑这部分客户车流流向的路线，进行相应机荷高速的出、处中地产第一品牌——万科品牌具有的号召力和公“目前水平较低，售价比明显偏20+20首个西班牙异域商业首席9（12000“5971创业大八、通路策第一通路：网络一定比列的商铺投资者，同时有效形成口碑效应，将成为商业的一部分，因此低成本的网络应加以，通过网络在住宅中附加商业信息、针对经常上网的识群体进行推广；同时，本项目应建立自己的，并需要进行经常性地进行，一有新的销售内容，应第一时间进行更新。同时结合龙华进程将本区域的投资价值提升到最大化。万科公司在本项目中