洪崖洞案例研究电子教案

—重庆洪崖洞—悬崖(xuányá)上的吊脚楼，记忆中的老重庆第一页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

洪崖洞民俗风貌区集城市旅游(lǚyóu)景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体，是解放碑的宴会客厅、重庆人的休闲胜区、老重庆的真实写照、重庆市最亮丽的城市名片。项目定位：集巴渝民俗文化和饮食娱乐为一体(yītǐ)的商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站式消费要求的综合商业街区第二页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

历史沿革：洪崖洞拥有2300多年的历史，是老重庆“九开八闭”十七门中的闭门，也是古代巴国至明清时期的军事要塞和最早最发达的通商口岸，更是巴渝文化(wénhuà)兴衰变迁的缩影明清时期上世纪40年代1949-2006年2006年-今明初戴鼎筑重庆城，建有十七门，九开八闭，洪崖门是闭门，在洪崖门下面“洪崖滴翠”就一直是重庆的一大景观洪崖洞下临镇江寺和纸盐河街，都是码头，且相当热闹。于是，那洪崖洞两侧的悬崖下就建起一排排吊脚楼。层层叠叠，错落有致，似摇似晃，构成重庆城特有的风景。解放后，沿江码头，特别是临江门、千厮门码头逐渐衰落，洪崖洞也逐渐失去往日的热闹，那吊脚楼经历了几十年风雨，成了危房。滨江路的建设，彻底改变了沿江两岸的面貌，洪崖洞的破棚烂房也拆迁了。小天鹅集团将红岩洞打造成“巴渝民俗风情集镇”。第三页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

长江嘉陵江洪崖洞项目概况：通过后期修缮改造，成为重庆巴渝文化(wénhuà)的典型代表，以文化(wénhuà)为引擎，以休闲商业为载体的大型都市商旅项目洪崖洞的文化背景：是站着的巴渝文化，洪崖洞反映了重庆人坚韧顽强的意志，是重庆历史文化的见证和重庆城市精神的象征。洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的“吊脚楼”形式，将巴渝文化、码头文化、山地民居建筑文化，并入现代的商业范畴，形成以休闲旅游(lǚyóu)为龙头、以餐饮娱乐为主体、以时尚商业为补充的商业联合体。项目基本信息：“洪崖洞民俗风貌区”位于重庆市渝中区，是2005年重庆市政府“八大民心工程”之一，是重庆市重点景观工程和4A级重点旅游项目工程，项目沿江全长约600米，商业建筑总面积逾6万㎡。历史上的洪崖洞（旧貌）第四页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

项目规划：规划打造“清明上河图”，顺应台阶地貌修房筑路，使建筑群保持原有山城居民(jūmín)特色，三级台阶筑繁荣街区，体现出建筑群良好的视觉形象沧白路“城市(chéngshì)阳台”天成巷巴渝风情街-1F1-2F3F4-5F6-8F9-10F11F11F：城市阳台9-10F：异域美食街5-8F：洪崖洞大酒店4F：天成巷风情美食街3F：百业工坊老街2F：重庆市旅游商品展销中心1F：创意休闲水岸-1F：停车场第五页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

文化演绎：洪崖洞是巴渝(bāyú)文化和重庆城市人文的一条根脉，从建筑、景观、业态三方面演绎巴渝(bāyú)文化的价值内涵建筑(jiànzhù)洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体，依山就势，采取分层筑台、吊脚、错叠、临崖等山地建筑手法；建筑以青石板、小青瓦、古门窗等巴渝传统民居风格为主基调。修缮保留了江隘炮台，洪崖闭门、纸岩码头、明代城墙、辛亥碑文、洪崖滴翠、嘉陵夕照等大部分历史遗迹；洪崖洞以码头文化为补充，以雕塑、浮雕和真实的码头环境，充分展现出重庆特有的码头文化精髓。汇集巴渝剧院，郭选昌雕塑陈列馆等大型民俗文化展示中心；巴渝名小吃暨土特产一条街，古玩店、字画精品收藏、琉璃馆、易卦馆、中药坊等民俗业态。景观业态第六页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

文化演绎(yǎnyì)1—建筑：吊脚楼、青石板、石步梯、小青瓦、古门窗和巴渝文化墙青石板青砖(qīnɡzhuān)吊脚楼巴渝文化墙巴渝文化柱巴渝文化柱墙古门窗第七页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

文化演绎2—景观：明代城墙、洪崖滴翠等历史(lìshǐ)遗迹和巴渝文化雕塑洪崖滴翠(dīcuì)明代城墙巴渝雕塑第八页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

文化演绎3—业态：巴渝剧院、郭选昌雕塑陈列馆等大型(dàxíng)公共文化设施和巴渝名小吃土特产巴渝(bāyú)剧院郭选昌雕塑陈列馆巴渝名小吃土特产巴渝名小吃土特产第九页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

楼层定位业态-1F滨江好吃街夜啤酒、烧卤烤、冷淡杯、中华名特小吃1-2F纸盐河江畔酒吧街风情酒吧、高档会所、KTV、迪吧、夜总会、网吧、游戏厅3F小商品、旅游精品一条街民间收藏馆、工艺品、收藏品、旅游纪念品、名人字画、古玩等4F天成巷民俗风情美食街歌剧院、特色火锅、老茶馆、名特小吃、地方土特产5-8F盛宴美食城特色酒店、火锅、私坊菜等特色餐饮9-10F异域风情街居家饰品、装饰品、特色西餐厅、美容美发、会馆会所等11F城市阳台零售、西餐楼层定位业态-1F停车场爱车e族、汽车租赁1F创意休闲水岸旅游接待大厅、郭选昌雕塑陈列馆、酒店接待大厅2F重庆旅游商品展销中心工艺精品和土特产后期拟调整为婚庆一条街3F百业工坊老街旅游商品、茗茶、古玩、字画4F天成巷民俗美食街美人没火锅、天鹅厅火锅、宴宾楼火锅、全聚德烤全鸭、浪漫情火锅、巴渝名吃暨土特产一条街、巴渝剧院5-8F红岩洞大酒店洪崖洞大酒店客房、洪崖洞中式快餐厅、半山花园餐厅9-10F红岩洞异域美食街酒吧、咖啡厅、西餐11F城市阳台零售、西餐业态调整商业的业态变迁：-1-3F、9-10F出现大量业态调整(tiáozhěng)，且部分楼层停止商业经营休闲、餐饮、娱乐业态比例不断加大第十页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

嘉滨路嘉陵江外部交通动线组织：项目和嘉滨路的接驳未处理好外部无法形成回路，-1F和1F临街面形象差，人流(rénliú)导入困难。沧白路解放碑方向(fāngxiàng)朝天门方向黄花园方向5m高差第十一页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

内部交通动线组织：内部交通动线不够清晰，且各主要人流(rénliú)出入口未与商业有效接驳，以垂直电梯为主，扶梯较少，大量人流(rénliú)难以导入到下面楼层垂直(chuízhí)电梯垂直电梯垂直电梯垂直电梯自动扶梯自动扶梯第十二页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

经营情况：开业初期洪崖洞30%的产权店铺出售，售价约1.5万元/㎡，70%商铺由小天鹅集团自行经营或定向招商，租金40-180元/㎡/月，经过约10年的发展，目前除9-10层租金增长幅度较大(jiàodà)，其他楼层租金增长缓慢租金(zūjīn)-1F∽租金(zūjīn)：60-70元/㎡/月1-2F：租金(zūjīn)：40-70元/㎡/月3F：租金(zūjīn)：65-100元/㎡/月4F：租金(zūjīn)：80-180元/㎡/月5-8F：租金(zūjīn)：40-60元/㎡/月9-10F：租金(zūjīn)：70-120元/㎡/月2005年租金-1F∽租金：车库1-2F：租金：80-150元/㎡/月3F：租金：100-200元/㎡/月4F：租金：200-400元/㎡/月5-8F：租金：80-100元/㎡/月9-10F：租金：300-500元/㎡/月2013年租金变化第十三页，共16页。案例(ànlì)研究_重庆洪崖洞

-1F1F3F4-5F6-8F9-10F11F嘉陵江沧白路经营情况：有开敞空间和大型主力店驱动的4-5层，9-10层经营较好，其他楼层经营较差，酒店(jiǔdiàn)业态经营较好2F第十四页，共16页。案例研究(yánjiū)_重庆洪崖洞

经营情况：与其创造的巨大品牌效益相比，洪崖洞的经济效益却一直未达到(dádào)理想效果现在上下楼层“冷热”不均(bùjūn)，以4楼小吃街为分界线，向上的楼层人来人往，餐饮、酒店生意红火；向下的楼层冷冷清清，尤其是一楼，有的铺面一空就是3年。小天鹅集团总裁：何永智曾经重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年，当年开街之日不少于10万人把这里挤得爆满，轰动一时。开发商无商业地产开发经验在团队组建和招商方面，缺乏经验规划布局出了些问题形成目前情况的主要原因：第十五页，共16页。案例研究_重庆(zhònɡqìnɡ)洪崖洞小结

项目亮点：抓住了巴