银行业经营形势研判系列一：2023年地产信用展望困境迈向复苏

1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明核心结论行业专题报告核心结论行业专题报告|银行证券研究报告超配受益。地产信用的过快扩2017年开始房地产市2020年以来部分房企仍杠杆；伴随房企外部融资额8495亿元，同比下降50.4%。银行股行情过程过拟合银行指数(中信)与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市幅分别为-36%、-25%和-31%，跌幅领跑上市银行。年均承受较大收缩压力。贷，民营且规模比较小的房企较难获取授化及地产去金融化的长期趋势不会改超配超配一年行业走势2022-062022-10现6.04梅S0800518080002luoyamei@系iuchengxianghangxiaohui@究(01.30-02.03)—2023-02-052复弹性高，建议关注平安、招行、兴业；主线二高业绩景气度的区域性银行，建议关注宁波、2|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明一、新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出 41.1新地产周期：扩张期 管控期--去化期.........................................................................41.2银行板块表现与地产周期演变高度相关 8 2.1社融增速缓慢下降，房企融资面临阶段性难题 102.22022年银行板块市场表现回顾：地产风险的情绪冲击与估值压制 12 3.1“稳地产”之融资：困境迈向复苏 143.2“稳地产”之风险：托而不举，有效化险 213.3“低估值”的修复：地产视角看2023年银行经营 23修复逻辑强化，关注弹性标的 26 图3：上市银行贷款结构(22H1) 5款占比 5图5：2017年之前社融增速持续高于M2增速(%) 5 房屋新开工面积和商品房销售面积同比增速 6 图10：房企非银类融资渠道对比(2021vs2022，亿元) 7图11：银行股十年行情复盘(%) 8图12：区域信贷增长情况热力图分布(2022年1-10月新增贷款) 9图13：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标 10图14：房企融资的主要渠道：银行信贷、债券、非标(亿元) 10图15：2019年中以来房地产信托余额大幅压降(亿元) 11图16：新增社会融资规模结构(亿元) 11 3|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 图21：42家A股上市银行涉房贷款情况(22H1) 14 8 23图34：平安银行涉房非担险资产中代销信托及基金占比情况 23 年银行股涨幅前五名个股统计 9 表4：11月以来“第二支箭”意向发行额度 18 展情况 19表7：2023年1月，首套房利率调整机制城市名单(70城中有38座城市符合条件) 20表8：2019-2022部分出现债务违约/展期房企银行授信情况统计 22表9：部分股份行涉房资产统计(亿元) 24Q贷款不良率环比下降 24 4|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明一、新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出控期--去化期下特点：1)涉及资金量大且集中，房地产的单体价值往往较大，一幢房屋售价几十、几装修等一系列复杂的过程，相比于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长。乎是一种传统的经营逻辑，但我们观察到这样的经营逻辑近年来出现了一些新变化。强。12061206120612061206120612061206120612个人住房贷款余额:同比增长社会融资规模存量:同比金融机构:人民币:贷款余额:房产开发贷款:同比45%40%35%30%25%20%5%0%5%0%资料来源：Wind，西部证券研发中心房地产开发企业资产负债率资料来源：Wind，西部证券研发中心银行的信用投放非常依赖房地产，上市银行涉房贷款占比在30%以上。房地产信用涉及5|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09图3：上市银行贷款结构(22H1)基建90%80%70%60%50%40%30%20%10%非按揭个人贷款按揭建筑业房地产租赁和商务服务制造业份行份行商行资料来源：Wind，西部证券研发中心%涉房贷款占比基建贷款占比20172018201920202021资料来源：Wind，西部证券研发中心基于土地信用的扩张，银行的盈利模式粗放且高效：五大涉房渠道保障高收益信用投放。①房地产企业：对公开发贷、并购贷、物业贷；③其他企业：以房地产做抵押的贷款(厂房、商铺抵押的经营性贷款等)；④居民：个人按揭贷款等；市发展--地价上涨--继续用土地抵回落。050社会融资规模存量:同比M2:同比资料来源：Wind，西部证券研发中心6|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明房价，银监会要求银行对贷款进行评估，严控房地产风险敞口，采取措施提高首付比例、贷款、房地产企业加杠杆。资料来源：西部证券研发中心资料来源：西部证券研发中心收紧的情况下有所下降。50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-20.0%-30.0%-40.0%48248260资料来源：Wind，西部证券研发中心图9：房地产贷款投放情况房地产贷款(亿元)个人购房贷款(亿元)个人购房贷款同比增速00000%%%%%%%%%资料来源：Wind，西部证券研发中心2)去化期：2020年起进入经济去地产及地产去金融化的新周期7|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制；2021年3地产市场。表1：2020年以来主要房地产融资收紧政策文件08金监产企业被分为“红、橙、黄、绿四档”，“红档”企业《关于建立银行业金融房地产贷款集中度制度的通知》03/违规流入房地产市场。03《关于防止经营用途贷违规流入房地产领域知》展经营贷违规流入房地产问题专项排查，对经营谋求转型，放弃加杠杆甚至开始主动降杠杆。在“三道红线”监管指标，以及外部融资环境不断收紧的共同作用下，房企开始主动降杠杆阶段，积极优化“三道红线”指标或保持绿档不触红线。1)经营上，多维度营销促进回款加快销售结转；2)投资上，减缓拿地节奏，寻求如合作开发、旧改等多元化的拿地方式，以减少拿地开支；3)融资上，以长期债券替换短期债券等方式优化债务结构。ABSABS信用债信托融资海外债资料来源：Wind，中指研究院，西部证券研发中心8|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明-企非银类融资总额8495亿元，同比下降50.4%。其中海外债占比仅为2.1%，同比下降-1.2银行板块表现与地产周期演变高度相关间段均起到重要的推动作用。我们通过拟合银行指数(中信)与上证地产指数的相关性评)01061102070510030801201501061102070510030801201506120市。期间银行股绝对收益为92%，相对收益为-23.93%。2012.10-2013.02：宽货币→2012.10-2013.02：宽货币→经济预期改善→宽信用→经济好转预期兑现，期间银行股绝对收益为58%，相对收益为31%。0绝对收益：银行(申万)绝对收益：沪深3002016.02-2018.02：2020.07-2021.02：宽宽货币+地产回温，经济预期持续改善。期间银行股绝对收益为48.1%，相对收益为3.8%。疫后复疫后复苏，经济预期好转。期间银行股绝对收益为28.3%，相对收益111212090207060610030801111212090207银行(中信)与上证地产指数相关系数银行(中信)与上证地产指数相关系数100.2s时非标业务迅速发展，银行通过表外非标融资(底层资产大部分为地产类项目)高效驱动9|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明行等股份行涨幅较高。表2：2012-2022年银行股涨幅前五名个股统计招商银行兴业银行北京银行招商银行农业银行宁波银行光大银行南京银行杭州银行成都银行江苏银行光大银行宁波银行北京银行平安银行农业银行宁波银行南京银行浦发银行宁波银行工商银行交通银行招商银行交通银行北京银行招商银行建设银行中国银行常熟银行中信银行南京银行南京银行招商银行上海银行平安银行201420152016201720182019宁波银行宁波银行成都银行成都银行南京银行苏州银行招商银行邮储银行南京银行平安银行招商银行常熟银行民生银行平安银行兴业银行华夏银行浦发银行浦发银行北京银行民生银行20202021202220122013力因杭州银行、宁波银行、成都银行和江苏银行等优质区域性银行领涨银行板块。资料来源：Wind，西部证券研发中心10|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09•包括开发贷、并购贷、拆迁贷：融资成本相对较低、与房地产企业的开发周期更为匹配，不同房企获得银行信贷资源差异较大，银行根据企业排名、规模等建立了授信“白名单”制度，中小型房企及投资激进的房企相对相对受限。•发行节奏受监管层政策引导明显，不同企业由于市场对其信用资质认可度不同融资成本差异较大，此外，债券二级市场流动性波动对一级发行影响较大。•融资方式较为灵活，但与债券融资类似，容易受到监管的额度控制。•房地产企业的非标融资以委托贷款和信托贷款为主，优势在于资金发放流程快且用途、期限、结构均较为灵活，缺点在于其发行成本较高。随着银行委贷业务被规范、通道业务被禁止，房企信托融资条件更加严格、信托发行实行余额管控，房企非标融资难度大幅超过标准化债权融资。二、2022年回顾：地产阶段性“缺席”宽信用2.1社融增速缓慢下降，房企融资面临阶段性难题银行银行贷款发行债券发行债券ABSABS资料来源：西部证券研发中心00000资料来源：Wind，西部证券研发中心险因素考虑会比较审慎介入房地产信贷所以审批流程比11|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明大型房企而且很多地产公司没有境内发债的资质，因此境外债也是房企融资的重要构成。非标融资难度大幅提升。2019年7月以来监管要求地产信托余额不能新增，截至202200032010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/0900%%资料来源：Wind，中国信托业协会，西部证券研发中心时观察到较多按揭贷款早偿现象。图16：新增社会融资规模结构(亿元)0,0000,000000606070809101112010203040506070809101112资料来源：Wind，西部证券研发中心-02-05-08-02-05-08-02-05-08-02-05-08-02-05-08资料来源：Wind，西部证券研发中心12|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明个人购房贷款(亿元)同比增速(右轴)000000000-03-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09-03-06-09资料来源：Wind，西部证券研发中心007654321资料来源：Wind，西部证券研发中心2.22022年银行板块市场表现回顾：地产风险的情绪冲击与估值压制丽业绩对行情起到一定催化作用，银行估值有所企稳，期间(03.30-04.15)银行股涨幅停贷事件频出，地产风险再度引发市场对银行资产质量的担忧，银行板块走弱，期间 13|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09%30%20%0%-20%-30%-40%银行(申万)-沪深300相对收益银行(申万)：绝对收益沪深300：绝对收益阶段一(01.04-02.23)：宽货币催化宽阶段一(01.04-02.23)：宽货币催化宽信用预期，期间涨跌幅为5.25%阶段九(11.：“稳地产”资产质量预块回暖。阶段五(06.02-06.30)：上海解除静态管理，期间涨跌幅为3.43%阶段三 (03.30-业绩催化，期间涨跌幅为4.21阶段四(04.16-06.01)：上海疫情超预期反扑，期间涨跌幅为-6.95%。阶段六(07.01-08.10)：停贷风波扰动，期间涨跌幅%阶段七(08.11-09.15)：银行中报业绩催化，估值得以边际修复，期间涨跌幅为2.39%阶段八(09.16-11.10)：经济预期走弱，期间涨跌幅为-8.71%24-03.29)：俄乌冲突升跌幅为-4.88%资料来源：Wind，西部证券研发中心融数据，社融增速再次回落，同时房地产销售数据尚未出现起色，经济预期走弱。期间 有2022.07.01-2022.10.31期间招商银行、兴业银行和平安银行股价涨跌幅分别为-36.4%、4.5%和-31.0%，跌幅在上市银行中排名靠前。14|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明银行类型银行名称银行类型国有行工商银行建设银行农业银行中国有行按揭贷款对公房地产贷款33.1%35.9%33.1%35.9%33.0%36.6%占比(pct)-2.2-2.2-2.6-2.6-2.-2.7涉房贷按揭贷款超标款超标区间涨跌幅(0701-1031)-7.7%同比增速7%%8%%占总贷款同比增速7%%8%%比例(亿元) 29%863 32%1590 28%1022 29%678同比增速不良率5.47%2.98%3.97%5.67%4%4%同比增速不良率5.47%2.98%3.97%5.67%4%4%比例(亿元)-5%-5% -7%4%-7494%-335873邮储银行交通银行股份行招商银行中信银行浦发银行民生银行兴业银行平安银行光大银行华夏银行浙商银股份行0132%%%% 22%8923%%%%4%%%720%%%23%%28121%0132%%%% 22%8923%%%%4%%%720%%%23%%28121%%203%%% 7%%%-5189741741-45-458--64--331--97436%2.82%2.89%3.83%2.99%0.77%2.56%0.62%0.90%29%-0.636%2.82%2.89%3.83%2.99%0.77%2.56%0.62%0.90%29%-0.6-2%-2%-6%-9%-2.8-0.4-0.7-0.62%-2.8-29%-34.4%228.5%-0.5-0.9-0.5-0.9 25.0% 22.7%30.30.2%30.30.4%-25%-25%% 25.4%25.4%✓✓✓✓-28.0%-36.4%-24.5%-31.0%-9.6%上海银行江苏银行宁波银行南京银行杭州银行上海银行江苏银行宁波银行南京银行杭州银行长沙银行贵阳银行成都银行郑州银行重庆银行青岛银行兰州银行苏州银行西安银行厦门银行齐鲁银行5%7%城商行 45979242-29-426%-20141244227224732%%6%8%%-20141244227224732%%6%8%%-62-52 %6%6%7% %3%%3%%%%2%%2%3%-2.3-21%-7%7% -2% 20%2.89%-2.3-21%-7%7% -2% 20%2.89%0.87%1.01%3.46%-2.4-3.0-4%-8%-4%-0.7-0.1---28%5.58%-1.71%23.2%-0.1-0.1.5 -- -- 25.7%25.7%2.70%29%26.9%26.9%23.2%23.2%-0.8-0.8-20%-23%- 2020.8%21.3%21.3%✓✓✓✓-2.-2.8%-34%✓✓-2-24%-0.8.407 % 2%29% 06-66--34.3%-2.7✓✓✓-24----294145-0.8.407 % 2%29% 06-66--34.3%-2.7✓✓✓-24----2941451无锡银行苏农银行沪农商行渝农商行青农商行紫金银行张家港行常熟银行瑞丰银行江阴银行 %% -24.6%-2.3 农商行5%%3%-----8.5% -0.5-0.9 % 4 1 -6 ---2.094%✓✓-6%-%42%--6-6%-9%-24%资料来源：Wind，西部证券研发中心到阶段性缓解。15|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明表3：2022年11月以来重要涉房政策梳理会议/政策文件2022/11/8交易商协会“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。2022/11/14央行、银保监会、住建部《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。2022/11/23央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》(一)稳定房地产开发贷款投放；(二)支持个人住房贷款合理需求；(三)稳定建筑企业信贷投放；；(四)支持开发贷款；(五)保持债券融资基本稳定；(六)保持信托等资管产品融资稳定；(七)支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；(八)鼓励金融机构提供配套融资支持；(九)做好房地产项目并购金融支持；(十)积极探索市场化支持方式；(十一)鼓励依法自主协商延期还本付息； (十二)切实保护延期贷款的个人征信权益；(十三)延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；(十四)阶段性优化房地产项目并购融资政策；(十五)优化住房租赁信贷服务；(十六)拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。中债增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具对龙湖2022/11/23交交易商协会“第二支箭”扩容首批民营房企落地集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。债服务。2022/11/28证监会股权融资方面调整优一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；三、调整完善房地产企业境外市场上市政策；四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；五、积极发挥私募股权投资基金作用。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二22023/1/5央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。年降约130BP。但价格政策对房地产销售的改善却收效甚微，根据中指研究院统计，2022年首套平均房贷利率(%)全国二套房贷平均利率(%) LPR:5年(%).0.09.5.0-02-04-06-08-02-04-06-08-02-04-06-08资料来源：Wind，贝壳研究院，西部证券研发中心360统计数据图23：2022年各阵营房企销售额均有所下滑0销售额均值(亿元)同比增长率-10%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-100资料来源：中指研究院，西部证券研发中心16|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明新增个人存款(亿元)0新增个人存款(亿元)000资料来源：人民银行，西部证券研发中心00000TOP100销售总额(亿元)增速(右轴)20182019202020212022-10%资料来源：中指研究院，西部证券研发中心新增个人定期存款(亿元)定期存款占比(余额口径，右轴)000002016201720182019202020212022资料来源：人民银行，西部证券研发中心地产行业。17|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明00%%%%%%%%%45.2%45.2%44.4%43.0%40.8%39.3%39.9%40.5%39.2%41.0%40.4%2010201120122013201420152016201720182019资料来源：Wind，西部证券研发中心“三支箭”政策组合落地效果跟踪：授信银行数(家)8642金地金地金辉仁恒置地生创展利发展秀利发展秀资料来源：中指研究院，西部证券研发中心(数据截至2022年12月13日)整的背景下，地产债发行规模仍实现明显回18|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-09表4：11月以来“第二支箭”意向发行额度意向发行额度(亿元)2023-11-102023-11-152023-11-17金地集团-11-22-11-22股集团-11-25-01-3100000到期偿还量(亿元)净融资额(亿元)资料来源：Wind，西部证券研发中心00-01-02-03-04-05-06-07-08-09-01-02-03-04-05-06-07-08-09资料来源：Wind，西部证券研发中心19|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明表5：2022年12月以来房企“第二支箭”落地情况简称票面利率(%)-12-06金辉集团-12-06.00-12-012022-12-13.30-12-27.302023-01-16.20-01-20.10雅乐居-01-20.70-01-317.50表6：“第三支箭”部分房企股权融资进展情况企企11/15/12/6/12/7/12/6雅居乐11/16/12/611/30/12/7星股份11/30马股份/12/8/12/6格力地产/12/8超过8亿元茂股份11/30/12/911/3012/1211/3012/13/12/9信中国12/1311/3012/16/12/2景泰富12/18/12/212/2012/15湘印象12/20/12/212/21金科/12/512/22/12/520|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明表7：2023年1月，首套房利率调整机制城市名单(70城中有38座城市符合条件))市否符合新建商品房住宅价格指数：同比(%)新建商品房住宅价格指数：环比(%)2022-112022-102022-092022-112022-102022-0........3.5肥州.........门...家庄..7.3州............4阳........6.121|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明..4.5桂林............埠...金华.................9.2.3阳...州...1月中旬以来地产支持政策的超预期宽松，尤其是房地产信贷、债券、股权融资政策的全面宽松，房企融资环境出现明显回温，22Q4地产信用债违现了明显的下行。22|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明度度度度09度2405261435971506886金地集团8控股4金科地产2福建阳光集团768526佳兆业集团60447542657259398697279418俊发集团4度0度度度1度度2950877379435113898549912712480802实质违约及展期数量(家)房企违约债券规模(亿元)5000-01-02-03-04-05-06-07-08-09资料来源：Wind，西部证券研发中心图32：2022年房企信用债违约比例房企违约比例(%)0.0%-01-02-03-04-05-06-01-02-03-04-05-06-07-08-09资料来源：Wind，西部证券研发中心表8：2019-2022部分出现债务违约/展期房企银行授信情况统计度22H1度度917038968523|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明创0贸集团04厦门禹洲鸿图43674集团04204佳源创盛控股779834670276中国)置业30地产41)对于表内授信，银行需承担信用风险(担险)，主要包括实有及或有信贷、自营债券投2)对于表外融资，银行不承担信用风险(非担险)，主要包括房地产相关净值型理财、委、主承销债务融资工具等。资产比例整体压降。其中担险资产以对公房地产贷款为主，多聚焦名单内优质房企客户，%%%%%%%%%1164.24271.111.85务投资承销资料来源：公司公告，西部证券研发中心图34：平安银行涉房非担险资产中代销信托及基金占比情况代销信托及基金(亿元)占非担险资产比例(右轴)00%%%%%%24|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明表9：部分股份行涉房资产统计(亿元)承担信用风险的对不承担信用风险的公房地产余额对公房地产余额比资产/资总额43470%16.30%15.78%21.60%340%1837443%4006专项借款，重启PSL工具，地产融资“三箭齐发”，以及保函置换预售监管资金等地产宽松政策频出，多维度利好房企现金流改善，增强房地产企业偿债能力。一方面，伴随商业银行加大房企融资支持力度，叠加楼市销售端政策加码提振居民购房意愿，房地产企业现金流有望回暖，利好银行风险缓释；另一方面，上市银行对公房地产风险敞口不断收缩，涉房不良生成趋缓。三季度末平安银行对公房地产贷款不良率已现明显改观，