物业与物业管理李磊

物业与物业管理

主讲人李磊2013年12月2001-04-181版权所有，不得翻印物业管理的历程物业物业管理物业管理的发展趋势2001-04-182版权所有，不得翻印物业的概念“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。2001-04-183版权所有，不得翻印物业主要包括以下要素（1）已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；（3）屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。2001-04-184版权所有，不得翻印物业管理基础知识2001-04-185版权所有，不得翻印团物业管理的相关定义2001-04-186版权所有，不得翻印物业管理的概念

另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。

现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好公共的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。2001-04-187版权所有，不得翻印物业管理的内涵

1、物业管理的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。

2、物业管理的服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。

3、物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。

4、这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。

5、物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。

6、物业管理的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。

7、优质的物业管理与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。

8、就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约，规定相关各方的权利和义务。2001-04-188版权所有，不得翻印……物业管理的特点高值性权益性多样性耐久性固定性2001-04-189版权所有，不得翻印……物业管理的起源物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。●时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体

水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。

传统意义上的物业管理起源于19世纪

60年代的英国。

工业革命农民入城房屋需求缺乏管理英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia

Hill)的女士怎么办？制定租户管理办法世界最早的物业管2001-04-1810版权所有，不得翻印……我国物业管理发展的历程●旧中国的物业管理。20世纪的20年代，我国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬勃发展。房地产业的繁荣带动了物业管理市场。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，可以说是我国现代物业管理的雏形。(包租婆）●计划经济时代的物业管理。1949年后，房屋是福利分配，房屋管理用简单的行政管理办法代替了商品的经营管理，房地产经营活动基本停止，物业管理也随房地产市场一起销声匿迹。●改革开放以后的物业管理。20世纪80年代起，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，房地产经营管理体制的改革步伐加快。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的专业公司-深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地的复苏，也意味着现代意义的物业管理在中国诞生了

2001-04-1811版权所有，不得翻印物业管理的概念

另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业管理”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。

现在一般的说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。关于物业管理的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业管理是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业管理，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好公共的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。2001-04-1812版权所有，不得翻印物业管理的发展趋势2001-04-1813版权所有，不得翻印物业管理的战国时代即将到来北京市物业管理法规体系的框架已经形成，是全国物业管理立法最多、最全、最细、最具体的城市。正是由于北京市的物业管理立法基本上满足和适应了本市物业管理发展的需要，使北京市的物业管理在依法管理的轨道上得到了蓬勃发展，并在全国首创了业主委员会与社区委员会有机结合的新体制深圳上海北京上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验深圳作为我国物业管理的发源地，23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功地做法，成为中国物业管理的代名词2001-04-1814版权所有，不得翻印开拓创新、求真务实，以人为本，服务至上通过对23年来物业管理的全面总结和反思，正在以更加成熟稳健的步伐，更加磅礴的气势将再领风骚。

2004年1月10日，深圳市物业管理研究所成立，这是全国成立的第一家民营物业管理研究所

《住宅与房地产》杂志物业管理版，从2003年3月开始，开设“理论研究”专栏，系统总结物业管理成熟经验和理论研究成果，以推动我国物业管理理论研究成果的形成，为解决我国物业管理理论研究滞后于物业管理实践的问题发挥了重要的作用。2004年9月25日~30日，举办了深圳首届物业管理周活动。活动以“人人关注物业管理”为主题2001-04-1815版权所有，不得翻印物业管理依法管理的新时期已经到来，地方立法进入新一轮的高峰期

标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期，而且为各地制定物业管理法规、规章、规范性文件提供了依据，各地开始进入新一轮物业管理立法的高峰期

国务院《条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》等物业管理法规、规章及标准的相继出台。2001-04-1816版权所有，不得翻印打造品牌的势头将更加强劲新一轮物业管理企业的竞争，已经进入了品牌之间的竞争。品牌不仅关系企业的兴衰，而且代表企业的形象，品牌对于企业参与市场竞争，并在激烈的市场竞争立于不败之地至关重要物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映

近几年，品牌企业的优势在市场竞争中得到了明显的体现，诸多的物业管理项目均被品牌企业夺走，使越来越多企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏，千方百计打造品牌，致使物业管理行业创造品牌、发展品牌的势头将更加强劲。面对众多国内外品牌企业争夺天下的时代，国外品牌物业管理企业与国内品牌物业管理分争一块蛋糕的现实，我国物业管理企业要生存、要发展，要在竞争中打败对手，不仅要靠管理、靠服务、靠价格，更重要是靠品牌。2001-04-1817版权所有，不得翻印什么是五大行物业管理全球五大行是

第一太平戴维斯

仲量联行

世邦魏理仕

戴德梁行

高力国际

2001-04-1818版权所有，不得翻印高端物业将成为企业争夺的制高点

所谓高端物业是指高档住宅区、别墅区，各种商厦、宾馆、写字楼等物业。这些物业不仅智功能化程度高、技术含量高，功能完善齐全、设备设施先进，而且物业管理的回报率高。在目前国内（石家庄）普通住宅区物业服务收费标准低、收费率低的情况下，越来越多的物业管理企业，特别是品牌物业管理公司把高端物业作为必争的目标，甚至一些品牌的物业管理企业明确提出中高档以下物业项目不接的口号，使高端物业成了物业管理企业争占的众失之的2001-04-1819版权所有，不得翻印企业文化建设将倍受青睐企业文化是指企业在自身发展过程中形成的以价值为核心的独特的文化管理模式，是一种凝聚人心以实现企业价值、提升其核心竞争力的无形力量和资本。

物业管理行业形成的时间不长，文化底蕴较浅，因此，加速企业文化建设的必要性和迫切性更强。正是基于这一点，目前大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业十分注重企业文化的建设，把企业文化建设摆在重中之重的位置来抓，作为培养企业凝聚力、激励力、约束力、异向力、纽带力、辐射力的工程。可以预测这种重视企业文化建设的势头越来越猛。2001-04-1820版权所有，不得翻印创新将成为企业发展的核心竞争力

所谓创新指的是将任何能解决问题的新想法用于实际的过程。核心竞争力是指企业之间可以被长期利用蝗一种潜在力量。

物业管理必须在观念上、内容上、形式上、方法上、质量上、水平上进行创新。只有不断的创新，才能满足业主的需求。因此，创新不仅是物业管理企业发展的永恒主题，而且是提高企业的核心竞争力的保证。创新是企业最大的生命力，尤其是21世纪是一个创新的时代，物业管理企业作为一个年青行业，更需要在创新中求生存、求发展。

一体化管理酒店式管理首席顾问制零干扰服务特约服务精细化服务2001-04-1821版权所有，不得翻印物业收费按质论价、菜单式服务将成为时尚实行政府定价、政府指导价和经营者定价”，修改为“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价”，取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业管理企业。2001-04-1822版权所有，不得翻印物业管理企业的收入源作为物业管理企业企业的收入来源于：物业费特约服务和专项服务费部分广告收益部分公众性服务收益2001-04-1823版权所有，不得翻印物业费包含：1、物业管理、服务人员的工资、保险和福利2、公共设施的运行、保养和维护费3、绿化管理服务费4、清洁卫服务生费5、安全管理服务费6、办公费7、企业利润（管理者酬金）8、法定税费2001-04-1824版权所有，不得翻印（一）物业管理的内容1、常规性的公共服务2、针对性的专项服务3、委托性的特约服务4、经营性服务5、社会性管理与服务2001-04-1825版权所有，不得翻印1、常规性的公共服务⑴房屋管理服务⑵房屋装修管理服务⑶物业共用设施设备管理服务⑷环境清洁卫生管理服务⑸绿化管理服务⑹安全管理服务⑺文化、娱乐服务⑻其他同时惠及全体业主、使用人的服务2001-04-1826版权所有，不得翻印2、针对性的专项服务⑴代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；⑵高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；⑶一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务；⑷其他一定比例住用户固定需要的服务。2001-04-1827版权所有，不得翻印3、委托性的特约服务⑴代订代送牛奶、书报；⑵送病人就医、喂药、医疗看护；⑶代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；⑷代接代送儿童入托、入园及上、下学等；⑸代购、代送车、船、机票与物品；⑹代洗车辆；⑺代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；⑻代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。2001-04-1828版权所有，不得翻印4、经营性服务⑴开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店