资产评估实务一-基础学习0801全46讲义

第七章以财务报告为目的的评【考情分析15【主要考点本章内第一节第二节第三节第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估第五节服务于金融工具计量的资产评估第一节概一、以财务报告为目的的评估及其作（一）以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关、资产（二）二、以财务报告为目的的评估7-1财务报告为目的的评估对象12234合8536三、以财务报告为目的的评估业务特点及其与会计和审计的专业（一）（二）基于独立性的要求，审计单位或人员不能对同一客户提供公允价值评估服务，审计人员国外相关的规公众公司会计监督（PCAOB）于2007年12月发布了审计实务提示公告第2号《金融工具公允价值计量的审计和利用专家工作的相关问题》。国际会计师（IFAC）下属的国际审计与鉴证准则理事会（B）发布了国际审计准则第540号《包括公允价值计量的会计估计及相关披露的审计》、国际审计准则第500号《审计》和第620号《利用专家的工作》。中国资产评估发布的《以财务报告为目的的评估指南》，规范了资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务行为，了社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。该指南明四、以财务报告为目的的评估国内外发展（一）（二）2007年11月，中国资产评估发布了《以财务报告为目的的评估指南》，以规范资产评估师以财务报告为目的的评估业务行为，社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。该指南自2008年1月1日起实施。2009年12月，中国资产评估发布了《投资性房地产评估指第二节投资性房地产公允价值评一、投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概（一）投资性房地产是指为赚取或资本增值，或两者兼有而所持有的。投资性房地产应当能（二）二、投资性房地产评估中的评估对象的确某项房地产，部分用于赚取或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管能够单独计量和出售的、用于赚取或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。体。当出租建筑物的附属设备和设施是收入所对应的出租资产的组成部分时，应该合理考虑设三、投资性房地产公允价值评估的评估基准日的确1231地产的时间，通常以企业董事会或类似机构正式作出决议的日期为准。在评估实践中，当董事会形成决议后，财务核算和投资性房地产公允价值评估选择在决议形成的会计报表日。如董事会决议日期为某月的23日，那么投资性房地产转换日为该月233031四、投资性房地产公允价值评估前397】2×1321ABB业用地。2×146306001000（1000-250=750600五、投资性房地产的评估方法及评估参（一）（二）评估方法及评估参数（详见第四章，本章仅列举注意事项③公允价值是以脱手价为的，需要注意的是资产出售或者使用的限制100；7-2比较因素及打分表800层、30800800333032准准 7-3因素比较表80080080033000.0030000.0032000.001=31500（元/平方米）=33000×100/100×100/105×100/100×100/100×100/100×100/100×100/100×100/100×100/105×100/102=28600（元/平方米3=30600（元/平方米30%；应当根据建筑物的剩余经济年限与土地使用权剩余使用年限等参数，有关法律、的规定，合理确时净收益又称净营运收益（NetOperating =潜在毛收入-空置或者损失+租赁保证金或押金利息－运营费2：如果未来净收益不能通过租赁收入测算应根据投资性房地产的经营资料测算净收益（如投资性房地产为酒店①现场，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状【例题】评估对象为位于BJ市××路5号的XH国际商业102商业用房及对应的出）Z20465291619.081619.0820098120147312月，前三个年度标准为12元/平方米·日，第四个年度（2012年8月1日）开始，每年度比上年度增长3%。适当考虑房地产投资市场的风险，本次评估预计现有租约到期后水平的年增长率5%①2%。2%。7-438707-4重置单价计算过程表363870（取整保险费是指所有人为使自己的避免意外损失而向保险公司支付的费用，按账面原0.10%计算。市税征收标准为房地产账面原值×70%×12%5.6%。综上，年总费用=十维修费十保险费十税费日时银行公布的一年期存款利率3%，再加上一定的风险因素调整值确定，资本化率32.82根据以上所得到的数据，经计算，得到委估的评估值为107779200.00元。第三节服务于资产减值测试的资产评估一、资产减值测试及其流有表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏资产已经或者将被闲置、终止使用或者其实体已经损坏企业内部报告的表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）二、资产减值测试评估中的评估对（一）组例如一个铁矿公司（假设只存在一个资产组组合）使用一条私有铁路来铁矿石，这条铁路例如，一个运营公司同时运营五条线路，其中一条出现亏损，然而由于公司与签（二）资产减值测试评估对象应当与资产、资产组或资产组组合账面价值的成分保持一致7—5物√√√√权√√√√√√企业或其事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产三、资产减值测试评估中的价值类性，可以理解为相对应的评估价值类型（7—6）。自愿买方和自愿卖方在各理性行事且未受任何强迫的情况下，评四、资产减值测试的评估方法和参数的选择与确（一）（二）评估参数确定（固定资产减值测试为例根据减值测试准则的相关规定，减值测试涉及的现金流预测期一般只涵盖5年；如超过年，评估专业人员要向管理层询问，并取得管理层提供的证明更长期间合理性的与资产改良或企业扩张相关的资本性支出，即改良性资本支出和扩张性资本支出（三）7—7评估对象在目前使用情况下可实现的而必要的支出，或者属于资产简单下组所需的营运营运础可以考虑为税通常为税五、商誉减值测试评估案（一）A公司在2011年年底吸收合并了B公司，日B公司的收购价为38750.00元，B23195.3715554.63（二）评估对象和评估范围为A公司于2011年吸收合并B时形成的商誉及对应的资产组及资产组组合。截止到评估基准日2012年7月31日，原B公司报表中账面资产总额为116803.56117162.30358.74（三）首先请委托方对收购后的属于原B司资产、负债及业务的收益情况进行业务厘定，编一致的。由于A公司吸收合并B公司后，财务、业务及资产已经统一核算，因此属于B公收购前B公司的模式。787-9表7-8B2009年—2012年7月31日资产负债情况表单位：万日日日20127日——————————应付投资者——实收资本（本——————--表7-9B2009—2012年（1—7月）损益情况表单位：万20092010201179856763111-------4562提取风险准备342------3322342212311（四）六、固定资产组减值测试案（一）A，A20101231（二）A括该生产线及其生产性附属设施，生产厂房和厂房所占土地在内的固定资产组（产组”）。根据管理层提供的资料，待估资产组于评估基准日的账面净值为8123万元（三）8产的公允价值减去处置费用后的净额（Fairvaluelesscststosal，“FVLCS）（Valueinuse，“VIU”）（四）（五）估资产组（A）2011—201544444加222用222用运支出主要根据A公司主营业务收入的变化分析确定。营运支行业β系数以与A公司同类上市的所在行业的平均β系数为准。综合上述各种因素（计算过程略），12%。待估资产组加的WACC。所用的参数包括：行业平均／股东权益比为0.67，平均资本成本为7%。因此，WACC10%。（六）（七）7－14444442273722211111用00000（额（＋）利息（一）营运支折现系数（被评估资产组（企业）通过未来5年的不断更新改造，未来5年的主营业务收入，将在20102%的增长。②由于从2011年到2015年每年追加的投资进行设备改造，根据企业的生产能力状况，从未来61%的水平上。605.2＋560＋517.33＋478.27＋442.23＝2603.03（万元6＝7992.92×0.6209＝4962.8（万元＝2603.03＋4962.8＝7565.83（万元7－15444442222211111用00000（额（＋）利息（一）00000营运支00001111折现系数（890.38＋834.18＋758.37＋689.43＋626.74＝3799.1（万元53655.89（万元5＝3655.89×0.6209＝2269.94（万元资产组的使用价值＝3799.1＋2269.94＝6069.04（万元7565.83万元（8123—7565.83）第四节服务于企业合并对价分摊的资产评一、企业合并对价分摊概（一）（二）二、企业合并对价分摊评估中的评估对（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象（特别注意区别（二）合并中取得的被方的无形资产或或有负识别无形资产的依①向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产如果合同或协议含有限制特定资产从被收购方分离的条款（如限制转让与签订的合约），资产或负债一起，用于出售、转移、授予、租赁或者交换，这项无形资产仍然满足可分离的确则，该等资产不满足可分离的确认条件。例如，受到协议的限制，不可以被出售，因此其可分离的条件。下列无形资产因上述可辨认的判断条件，在实务操作中，一般可辨认无例如：消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等与或有事项相关的义务同时满足下列条件，应确认预计负债①在收购日是否存在未决③被收购公司是否有为其他公司或个人进行担保⑥了解对被收购公司进行的相关尽职的结果产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决、重组义务等1·单选题】（2009）企业合并对价分摊评估中的评估对象不包括（）『正确答案』三、评估方法的确（一）货币日被方的账面余额确22以按照一定的估值技术（如重置成本法等按日市场价格确定公允价允价值的市场公允价值在日能够可靠计量的，应单独确认为预计负债。此项负债应当按照（二）按日的市场价格确定其公允价法法（三）确认递延所得税资产或递延所得税负债的金额不应折现（四）收购方对收购对价的判断导致收购对价过高（五）四、企业合并对价分摊评估案例分100%的权益，收购对价为人725%7—4左表所示（单位：百万元）。评估师在完成四个阶段评估工作以后，将得到被收购公司进行7—4收购企业历史财务数据以及与收购相关的尽职报告等；确定合并成本。本案例中，合并成本为7亿元，假设没有其他交易费用。第二阶段无形资产和或有负债的识别阶段主要取决于客户对公司驰名商标的认可度，以及公司在各地建立的比较稳定的客户关系。因资产）18本案例中，评估专业人员计算了以各项资产公允价值为权重计算的平均资本回报16%，商誉回报率为25%），该数据与企业的平均资本成本（WACC）13%基本接近，因此，评估7—5第五节服务于金融工具计量的资产评估一、金融工具及其（一）金融工具又称交易工具，是证明债权关系并据以进行货币交易的合法凭证，是货币资（二）除①持有至到期投资（债券投资）以及②和③应收款项、④在活跃市场中没有报价且其公二、金融工具计量评估中评估对象的确金融工具可以分为基础金融工具和衍生金融工具（一）（二）①其价值随着指数或其他类似变量的变动而变动，变量为非金融变量的，该变量与合同的任一方不存在特定关系。期结算”不能理解为只在未来某一日期进行一次结算。另外，有些可能由于是价外而到期不行权，也是在未来日期结算的式。衍生工具与非金融项目的合（1）非金融项目的合同，根据企业预期、出售或使用要求，以获取或交付非金融项（2）可以通过现金或其他金融工具净额结算或通过交换金融工具结算中的非金融项目可以方便地转换为现金衍生工具进行会计处理。远期合同、合同、互换和，以及具有远期合同、合同、互换和中一种或一种三、主要金融工具的评估方（一）（二）评估师可以根据实际情况分别采用收益法、市场法和成本法对权益工具的公允价值进行评估（三）通的债券。可转债兼有债券和的性质，相当于这样一种投资组合：投资者持有一张与可转债相同利率的普通债券，一张数量为转换比例、行使价为初始转股价格的美式买权，一张美式卖权，同时向人无条件出售了一张美式买权。常用的模型为B-S定价模型和二叉树定价模型由于美式的行权时间的不确定性，因此本案例应采用二叉树定价模型进行公允价值的（四）Lattice（1）合同分①看涨和看跌看涨的持有者在某一确定的时间以某一确定的价格标的资产。看跌的持有者在某一确定时间以某一确定的价格出售标的资产。②美式和欧式美式可在有效期内任何时候执行，而欧式只能在到期日执行需要注意的是，虽然赋予其持有者到期行使权利的选择权，但持有者不一定必须行使该权目前广泛采用的评估方法有布莱克一斯科尔斯模型和Lattice模型常见评估：员工持股计职工激励计划，也称员工持股计划，其确认和计量适用于《企业会计准则第11号——股份支付》（以下简称支付准则），在授予日及之后的每个财务报表日以员工持股计划的公允价②员工持股计划的特点