闵行南方休闲广场个案调研201409012014-9-1 23.41.31

上海闵行•南方休闲广场项目个案分析调研报告2目录项目概况Part2个案业态研究调研总结Part4Part1Part4Part33项目概况1项目介绍项目区位交通项目业态实景葫芦岛4项目概况项目介绍南方休闲广场是上海梅昊实业有限公司所开发的项目于2005年底交房。南方休闲广场对面是友谊百货、家乐福超市、百联南方购物中心。南方休闲广场是集餐饮、小吃、美容美发为主要业态的商业圈。南方休闲广场紧邻小区：南方城，来往人流量巨大。一二三四葫芦岛5项目概况项目区位交通南方城小区东门百联商城1号线莲花路莲花国际本案本案距离莲花地铁站直线距离为312m。本案距离莲花国际广场直线距离为123m。本案距离百联南方直线距离为237m。本案距离南方城小区东门直线距离为100m。一二三四葫芦岛6项目概况项目业态实景广场内景广场内景广场外景葫芦岛7项目概况项目业态实景地下一层网吧地下一层游戏吧地下一层车库地下一层通道8个案业态研究2临街道路调研每层商铺调研店铺商铺租金汇总业态存在问题葫芦岛9项目概况区域商业发展现状——临街道路调研GF01

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GF08葫芦岛10项目概况区域商业发展现状——临街道路调研GF09

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葫芦岛11项目概况区域商业发展现状——临街道路调研编号商家名称业态实用面积（m²）租金（元/m²/月）道路名称GF01工商银行配套未知未知古方路GF02农业银行ATM配套10未知GF03锦江旅游配套未知未知GF04米琪服饰零售90未知GF05超级鸡车餐饮25600元/m²（1.5万）GF06星一代美容美发spa配套未知未知GF07中国联通配套40未知GF08豪味局黄焖鸡米饭餐饮100未知GF09秦川老碗餐饮100未知GF10中国电信配套401000元/m²（4万）GF11COCO茶饮餐饮15未知

GF12捷强烟酒店零售60166.6元/m²（1万）GF13鲜芋仙餐饮401000元/m²（4万）GF14小巴辣子餐饮100未知12项目概况区域商业发展现状——临街道路调研小结2134567891011121314秦川老碗（正餐馆）黄焖鸡（正餐馆）小巴辣子（正餐馆）古方路临街绝大多数店面为餐饮业，这种临街式餐饮在莲花路地铁站这块商圈为独有的业态模式。古方路上共有8家餐饮，其中三家属于正餐饭铺（红色）标记，其余为小吃店铺。在午餐及晚餐时段间，秦川老碗和黄焖鸡这两家铺位人流量巨大。此临街所有商铺都为公司直营商铺。工商、农业银行锦江旅游米琪服饰超级鸡车星一带美容美发中国联通中国电信COCO茶饮捷强烟酒店鲜芋仙一二三四葫芦岛13项目概况区域商业发展现状——二层商铺调研ABCDE直升梯直升梯楼梯A.居里香小菜B.春秋旅游C.千艺美甲化妆D.似缘家纺E.光明小镇护眼中心F.东瀛美发店F东瀛美发店光明护眼似缘家纺美甲春秋旅游居里香小菜细节千艺美甲化妆店铺：实用面积为：45m²，4700元/月1000元/月物业管理费；租金和物业同时一年一交。光明小镇和似缘家纺在正午时间段仍未开门营业。葫芦岛14项目概况区域商业发展现状——三层商铺调研ABCDE直升梯A.三清轩B.柏原家休闲吧C.米罗婚纱婚庆D.娜娜的婚纱店E.户外运动店F.流星星外贸仓(歇业）G.毛毡手工体验馆H.拾雅丽园美容馆I.秋尚心韵（歇业）J.满鲜楼K.愉悦小厨L.品川骨头王火锅M.品川牛蛙馆N.振迪咖啡（歇业）0.328室（招租）FGHIJKLMNO三清轩休闲吧米罗婚纱娜娜婚纱户外运动满鲜楼毛毡手工拾雅丽园秋尚心韵外贸仓库愉悦小厨骨头王火锅牛蛙馆振迪咖啡招租15项目概况区域商业发展现状——四层商铺调研直升梯DBFEGAA.好骨气火锅店B.伊姿三日瘦美容馆C.仓库D.赵家三姐妹婚纱馆E.毛坯房F.香港修身堂美容中心G.美联社美发工作室C。好骨气火锅店伊姿三日瘦仓库赵家三姐妹婚纱馆空置毛坯房香港修身堂美联社美发细节四层出现大面积的毛坯房，在营业的商铺目测实用面积约120m²。没有小型商铺租驻；没有手扶梯可以直达到此楼层。16项目概况区域商业发展现状——五层商铺调研DBDAA.东北菜B.可诺丹婷美容店C.零听舞蹈房D.毛坯房E.王牌教育C

王牌教育建筑面积达为500m²；实用面积为480m²左右；

小学+初中的补习培训所，属于公司直营管理，租期在5年以上。东北菜可诺丹婷美容店零听舞蹈房毛坯空房王牌教育细节细节此层虽然梯没有直达，但此楼层整体承租面积已达65%。美容店+零听舞蹈房的承租面积占东侧商铺70%。葫芦岛17项目概况区域商业发展现状——商铺租金调研328室招租建筑面积50m²；实用面积45m²；3000元/月租+1000元/月物业（商业用电自费，三个月起租）。柏原家休闲吧建筑面积在70m²；实用面积50m²；3000元/月租+1000元/月物业。商业用电自费，三个月起租。品川骨头王火锅建筑面积在180m²；实用面积120m²；1.6万/月租+2000元/月物业费（商业用电自费，三个月起租）。325室户外运动商店建筑面积在50m²；实用面积34m²；3000元/月租+1000元/月物业（商业用电自费，三个月起租）。BOEL休闲吧户外运动骨头王火锅招租18项目概况区域商业发展现状—租金调研小结临街商铺起租金额在166元/m²-1000元/m²，跨度很大，业主根据市场和租客经营的类别来定价，最具明显的特点鲜芋仙和捷强烟酒店紧相邻，但租金各位1000元/m²和166.6元/m²。二楼商铺月租金在4500-5000元/m²之间三楼商铺在实用面积为50m²左右的小商铺，月租基本在60-70元/m²之间；在实用面积超过100m²的店铺，月租金约在100元m²以上。四楼商铺此层空房较多，五楼商铺19项目概况楼梯问题手扶梯只有单行通向3楼的，而且1楼入口被散摊主的摊位遮挡，显得隐蔽。楼上业主对此意见很大，物业为此赔付1万块后不了了之。散摊主问题品川业主和柏原家业主反应，1楼的散摊位都是非法的，跟这边物业签订了非法的租凭协议。保洁问题因为这里的每个商铺都已买给业主，很少有业主自主经营店铺，所以不上交物业费成为恶心循环。楼道内天花裂缝随处可见，地面基本踩上去能明显感觉到油腻，卫生间有异味。去年莲花国际想收购以整体管理，但最终放弃。客源问题此店铺是此广场开得最久的商铺，缺没有门牌，因为业主是户外运动的生意，客源也是靠网络和熟客，基本放弃会浏览这的游客量。区域商业发展现状——存在问题20调研总结Part321项目概况调研总结餐饮业的通风系统似乎都直接排到了公共区域，导致公共区域的地面非常黏。楼面天花大量裂痕、起皮；公用卫生间的环境十分恶劣。公共区域的灯光需重新调整；需增加一部向下的手扶楼梯。。休闲广场中的商铺基本上都已经买给了小业主，而多数小业主并不在这自主经营物业费的上交已经成为恶心循环。南方休闲广场左邻南方商场、友谊百货；右靠莲花国际中心。虽然这些商场有专门的餐楼层，但因楼梯结构的局限，无法全面打造餐饮市场。南方休闲中心有潜力打造成为一个综合性强的及餐饮和小吃的上海饮食城。建筑商铺物业期望公共部位是露天的，没有中央空调，并不适合人们购物。户外运动、柏原家休闲吧、毛毡手工体验店这三家有特色的商铺经营收益不错。如果能引进一些相对群众